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??史上最低的房貸利率時(shí)代，來(lái)了。

??10月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

??至此，今年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，即從年初的4.2%下調(diào)至當(dāng)前的3.6%。下調(diào)次數(shù)、幅度均達(dá)到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)最高水平，體現(xiàn)了當(dāng)前央行通過(guò)貨幣政策，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的決心和魄力。

??本次降息在預(yù)料之中，但力度之大又超乎預(yù)料。自9月26日中央政治局會(huì)議開(kāi)始，管理層不斷強(qiáng)化積極貨幣政策、降低貸款成本的信號(hào)。在10月18日中央五大部門會(huì)議上，再次明確了降低LPR的信號(hào)。

??隨著新一輪LPR下調(diào)，全國(guó)多地商業(yè)銀行房貸利率將步入“2”時(shí)代。

??以一線城市廣州為例，目前廣州首套房主流商業(yè)貸款利率為3.1%（LPR-75個(gè)基點(diǎn)），按照10月LPR下行0.25個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，將下調(diào)至2.85%。部分銀行給出的廣州首套房商貸利率則低至LPR-85個(gè)基點(diǎn)，如匯豐銀行、渣打銀行的2.85%，此次下調(diào)后，廣州部分銀行首套房貸利率或?qū)⒌椭?.6%，低于當(dāng)前首套房公積金貸款利率2.85%。

??以上海為例，此前執(zhí)行首套房商貸利率為3.4%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）、二套房商貸利率為3.8%（LPR-5個(gè)基點(diǎn)）及3.6%（重點(diǎn)區(qū)域，LPR-25個(gè)基點(diǎn)），此次調(diào)整后，上海首套房貸利率將降至3.15%、二套房貸利率為3.55%、3.35%（重點(diǎn)區(qū)域）。重點(diǎn)區(qū)域包括自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢摺?/p>

??北京此前執(zhí)行首套房、二套房商業(yè)貸款利率分別為3.4%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）、3.6%（五環(huán)外，LPR-25個(gè)基點(diǎn)）及3.8%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5個(gè)基點(diǎn)）。此次LPR調(diào)降后，北京首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%，二套房商貸利率調(diào)整為3.35%（五環(huán)外）及3.55%（五環(huán)內(nèi)）。

??此次調(diào)整后，深圳首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%（LPR-45個(gè)基點(diǎn)）；二套房商貸利率為3.55%（LPR-5個(gè)基點(diǎn)）。

??二線城市中，此次LPR調(diào)降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個(gè)基點(diǎn)），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個(gè)基點(diǎn)），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR-90個(gè)基點(diǎn)）。

??東莞目前首套房商業(yè)貸款利率最低2.9%，僅略高于當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率2.85%，此次LPR調(diào)整后，首套房貸利率可低至2.65%，將低于公積金利率。

??“目前除北京、上海和深圳房貸利率還可能會(huì)停留在‘3’字頭，全國(guó)其他城市房貸利率均進(jìn)入到‘2’字頭行列，說(shuō)明房貸利率調(diào)整已進(jìn)入持續(xù)寬松和歷史寬松階段。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??盡管目前北京、上海、深圳商業(yè)房貸利率尚未進(jìn)入“2”時(shí)代，但在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，一線城市房貸利率仍有下調(diào)空間，未來(lái)也會(huì)步入“2”時(shí)代，因?yàn)楝F(xiàn)在一線城市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力最大。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前首套房、二套房公積金貸款利率平均為2.85%、3.325%，在7月、10月LPR兩次下調(diào)后，公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率的利差進(jìn)一步收窄。此次LPR下調(diào)，或?qū)⑼苿?dòng)公積金貸款利率的再次調(diào)整，從而帶動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)房成本進(jìn)一步下降。

??本次降息，也會(huì)直接影響存量房貸利率。到明年1月，房貸利率將會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整周期，進(jìn)一步降低購(gòu)房者月供壓力。

??以北京某存量房貸借款人重定價(jià)日為每年1月1日為例，目前房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR加點(diǎn)調(diào)整至減30個(gè)基點(diǎn)，該房貸利率下調(diào)為3.9%；到2025年1月1日重定價(jià)日，在5年期以上LPR保持3.6%不變情況下，該房貸利率將下調(diào)為3.3%。

??兩次下調(diào)后，該借款人的房貸利率累計(jì)下降1.45個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬(wàn)元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過(guò)24萬(wàn)元，每月月供減少超過(guò)800元。

??李宇嘉表示，大幅度降息能夠帶來(lái)市場(chǎng)需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了今年一季度樓市“小陽(yáng)春”。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購(gòu)、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等等，將帶來(lái)四季度樓市的“暖冬”行情。

??尤其是9月30日央行明確了存量房貸利率調(diào)整規(guī)則，即隨時(shí)可以和銀行協(xié)商，盡快將存量房貸利率降至最低。這將極大提振購(gòu)房者貸款申請(qǐng)的積極性，對(duì)樓市穩(wěn)定具有較大作用。

??存貸低利率時(shí)代已經(jīng)全面到來(lái)。

??就在10月18日，人民幣存款掛牌利率（活期、定期）再次全面下調(diào)，這是今年以來(lái)主要商業(yè)銀行第二次下調(diào)人民幣存款利率。自2022年4月存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制建立以來(lái)，存款掛牌利率下調(diào)已進(jìn)行了五輪。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，我國(guó)新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率約為3.63%，比上年同期低約21個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率約為3.32%，比上年同期低約78個(gè)基點(diǎn)，均處于歷史低位。

??據(jù)此計(jì)算，此次LPR調(diào)整后，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率將下調(diào)至3.07%，這是全國(guó)平均房貸利率，已經(jīng)達(dá)到“3”的臨界點(diǎn)，“2”時(shí)代指日可待。

??10月18日，央行行長(zhǎng)潘功勝在2024金融街論壇年會(huì)上表示，預(yù)計(jì)年底前視市場(chǎng)流動(dòng)性情況，擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25～0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??這意味著，四季度，央行在貨幣政策方面的寬松力度可能會(huì)繼續(xù)加大，降準(zhǔn)、降息的空間仍然存在。

??“展望未來(lái)，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能，帶動(dòng)物價(jià)水平溫和回升，2025年LPR報(bào)價(jià)或還有一定下調(diào)空間。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)。

??光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，從空間看，目前國(guó)內(nèi)低物價(jià)環(huán)境、海外政策轉(zhuǎn)向，國(guó)內(nèi)降息、降準(zhǔn)等常規(guī)工具空間充足，加上金融體系穩(wěn)健運(yùn)行，LPR利率仍有調(diào)降空間。