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??作為房企投資重鎮(zhèn)，上海第六批次集中土拍熱度有所“降溫”：推出的四宗地塊雖無(wú)一流拍，但整體溢價(jià)率僅為0.5%，刷新2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。

??房企參拍熱情也有所下降，民企再次“隱身”，央國(guó)企為投資主力的格局尚未改變。

??此次上海土拍“降溫”背后有幾個(gè)重要的關(guān)注點(diǎn)：

??首先，今年以來(lái)上海供地節(jié)奏偏緩，經(jīng)營(yíng)用地供地計(jì)劃完成率只有22%，反映在新房市場(chǎng)，意味著嚴(yán)控增量。

??第二，土地質(zhì)量仍是提高房企參拍積極性的關(guān)鍵，六批次四宗地塊僅一宗位于中環(huán)內(nèi)。

??第三，新房市場(chǎng)去化趨緩，進(jìn)一步影響未來(lái)去化預(yù)期，房企競(jìng)拍較為謹(jǐn)慎。

??值得注意的是，在上海六批次土拍結(jié)束后，七批次迎來(lái)“增量上新”，且供地質(zhì)量和供應(yīng)規(guī)模均創(chuàng)本年度新高，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)還將加劇。

??在10月25日結(jié)束的第六批次集中土拍中，掛牌的4宗地均成功出讓，1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。

??從區(qū)位上來(lái)看，除楊浦東定海地塊處于中環(huán)內(nèi)，其余地塊均位于中環(huán)或者外郊環(huán)的非熱點(diǎn)板塊，土地質(zhì)量不及上批次。

??不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊依然比較“搶手”。位于中環(huán)內(nèi)楊浦定海地塊是此次唯一溢價(jià)成交地塊，吸引了保利置業(yè)及中海兩家房企競(jìng)拍，競(jìng)拍輪數(shù)也達(dá)到了19輪。但溢價(jià)率并不高，只有2.32%，原因在于地塊周邊在售項(xiàng)目扎堆，競(jìng)品較多，去化預(yù)期受到一定的影響，因此房企競(jìng)拍較為謹(jǐn)慎。

??與前兩批次土拍相比，房企參拍熱情明顯下降。本輪掛牌土地起拍價(jià)大都超過(guò)30億元，金額較大，在資金相對(duì)緊張的情況下，在上海拿地的主力依然是央國(guó)企和城投，民企競(jìng)拍積極性相對(duì)較低。

??實(shí)際上，“減量提質(zhì)”是上海2024年集中土拍的關(guān)鍵詞。比如第六批次僅供應(yīng)四宗地，而五批次也僅有兩宗地，再往前看四批次也只有五宗地，供應(yīng)數(shù)量大幅減少。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，上海前9月成交的經(jīng)營(yíng)性用地成交面積只有188公頃，較去年同期減少了1/4，占2024年上海全年經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃的比重僅有20%；成交金額僅為去年同期的68%，成交均價(jià)也有小幅下滑。

??即使加上10月剛剛成交的商辦和六批次集中土拍成交的四宗涉宅地，上海整體供地計(jì)劃完成率也只有22%。

??對(duì)比全國(guó)重點(diǎn)城市，典型城市2024年整體供應(yīng)計(jì)劃“縮水”，即便如此，截止9月30日，29個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃（住宅和商業(yè)）平均完成率僅為32%。

??嚴(yán)控增量已成為全國(guó)城市的主旋律，這在一線城市更為明顯。

??2024年四大一線城市供地計(jì)劃推進(jìn)緩慢，上海和廣州供地計(jì)劃完成率為20%，北京只有17%，而深圳供地計(jì)劃完成率最低，只有7%。

??按照現(xiàn)行的供地節(jié)奏，反應(yīng)在明年的新房市場(chǎng)，就是嚴(yán)控增量。

??今年以來(lái)，上海樓市政策端調(diào)整頻繁，整體以寬松為主。

??上海，是四大一線城市中率先響應(yīng)并落實(shí)央行5月17日信貸政策的城市，在5月27日推出“滬九條”大幅放松限購(gòu)，外地戶口購(gòu)房社保年限“5變3”、單身也能買外環(huán)內(nèi)二手房等，到了9月29日，上海再次率先分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策，提振市場(chǎng)信心。

??不過(guò)，從新房成交情況來(lái)看，政策效應(yīng)出現(xiàn)邊際遞減的情況。

??“滬九條”發(fā)布之后，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，但隨著時(shí)間地推移，新政效應(yīng)遞減，7、8、9三月商品住宅成交規(guī)模逐步減少，9月全月僅有47萬(wàn)平方米，與5月水平基本持平。

??進(jìn)入10月，上海前20日日均新房成交面積較9月日均下降14%，后續(xù)成交熱度還將持續(xù)一段時(shí)間，新房成交規(guī)模能否持續(xù)放量還有待進(jìn)一步觀察。

??實(shí)際上，9月新房供應(yīng)“量升質(zhì)跌”，這也進(jìn)一步導(dǎo)致新房去化出現(xiàn)兩級(jí)分化現(xiàn)象。

??具體來(lái)看，市區(qū)供應(yīng)8盤占比為28%，平均開(kāi)盤去化率只有49%，市區(qū)兩個(gè)盤新天地翠湖天地六合庭和中海領(lǐng)邸均實(shí)現(xiàn)“日光”，但部分項(xiàng)目由于區(qū)位、品質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)分流等因素平均去化僅3成。

??市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化顯著，局部熱門板塊項(xiàng)目去化有所下滑，僅綜合素質(zhì)全優(yōu)的樓盤去化能達(dá)到7成及以上，外環(huán)線區(qū)部分項(xiàng)目由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，普遍承壓。

??新房市場(chǎng)表現(xiàn)，地市熱度下滑很大程度上與新房去化趨緩有關(guān)。

??整體來(lái)看，上海六批次土拍“遇冷”跟地塊質(zhì)量、新房去化以及房企資金壓力都有一定的關(guān)系，不過(guò)從地塊無(wú)一流拍也可以看出當(dāng)前央國(guó)企和城投仍在重倉(cāng)上海。

??在一系列政策作用下，市場(chǎng)迎來(lái)了一些積極轉(zhuǎn)變，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是出現(xiàn)“日光”，而郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢，部分項(xiàng)目開(kāi)盤去化率甚至在個(gè)位數(shù)。當(dāng)前絕大多數(shù)房企的投資策略已從上行周期的“積極擴(kuò)張”向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，新房市場(chǎng)去化和地塊質(zhì)量仍是影響房企投資的關(guān)鍵，正如六批次集中供地，對(duì)于非熱點(diǎn)區(qū)域地塊房企競(jìng)拍積極性明顯下降，底價(jià)成交仍是主旋律。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別增量時(shí)代，在房企資金壓力尚未扭轉(zhuǎn)的情況下，無(wú)論是拿地主力的央國(guó)企和城投，還是民企，投資都將“優(yōu)中選優(yōu)”。