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??繼廣州之后，佛山新樓盤的戶型使用率也在不斷創新高。

??即將在12月出讓的佛山市禪城區輕工路北側、東鄱三路東側地塊，出讓文件中提到該地塊“套內陽臺面積不超過套內建筑面積的30%時，套內陽臺面積折半即為套內陽臺計算面積”。這意味著，未來戶型最高使用率有望突破至130%。

??與此同時，10月底，南海控股聯合體以約16.4億元的底價成功競得桂城桂瀾路西側的“六畝圍”地塊，出讓文件中也有類似的規劃條件。而在此之前，佛山樓盤的戶型陽臺面積占比最高為20%。

??吸引開發商拿地

??今年5月，佛山發布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地將套內陽臺的“折半”計容面積上限，從原先的套內建筑面積的18%提高至20%，并取消了對單個陽臺進深和面積的限制等條款。

??10月底，佛山再發布9條樓市新政，強調“支持房地產企業在不改變原規劃條件的前提下，按程序調整項目未開發部分的規劃設計方案，優化戶型、公共服務、公共空間等，滿足改善性住房需求，提高居住環境品質”。

??“佛山通過提高戶型使用率的設置，旨在激發房企拿地的積極性，以增加土地出讓金。” 佛山中原研究中心負責人謝然鋒分析道。

??今年1~10月，佛山土地市場明顯收縮，多宗住宅用地拍賣被延期或取消。以10月為例，雖然成功出讓了5宗住宅用地，但全部以底價成交，且央企和國企依然是拿地的主力軍。中指研究院的報告分析，當前房企在佛山房地產市場的主要策略仍以消耗庫存為主，拿地積極性偏低，預計隨著市場逐漸回暖，房企才會重新補倉。因此，年內土地市場的出讓地塊預計仍將以底價成交為主。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山的做法與廣州相似。參考廣州的經驗，放寬政策有助于提振開發商的拿地積極性，間接降低房價，使項目在市場上更具競爭力，提升購房者信心。

??不過，李宇嘉也提醒，雖然這一新政有其積極作用，但可能會對已入市的項目造成不公平，特別是新地塊周邊的競品項目，去化壓力將加大。規劃政策的不連續性和隨意性可能讓原開發商面臨額外的市場壓力。

??謝然鋒表示，部分新地塊的戶型使用率最高可提升至130%，這些項目均被指定為佛山第四代住宅試點項目。目前，盡管佛山五區均有試點項目，但并非所有地塊都有此特權，大多數項目仍需滿足一定的先決條件。例如，南控桂城六畝圍項目位于城市核心區，客戶需求旺盛，而禪城城建東平云谷地塊則擁有江景資源。當前，市場上大多數新盤的使用率仍控制在120%以內，因此產品的革新將是漸進的，并不會立刻大范圍普及，此舉暫時不會成為常態。

??高使用率贏得市場

??戶型優化無疑為樓盤去化帶來了更強的市場競爭力。

??今年入市的保利天瓚、保利江縵、保利湖映瑯悅、龍湖御湖境、萬科璞悅山、電建嶺南華曦府等樓盤，都憑借超高使用率成為市場亮點，部分產品的戶型使用率甚至超過100%，備受購房者青睞。以龍湖御湖境為例，所有產品的使用率均超過100%，最高達105%，全盤超過400套房源在短短4個月內便實現了極速清盤。

??謝然鋒稱，盡管新規戶型對加速去化有所幫助，但這種效果更多是由項目位置、價格、產品等多重因素疊加的結果，不能單純歸功于新規本身。至今，在新規出臺后拿地建設并開售的項目寥寥無幾，而且佛山住宅用地的供應也相當有限，這意味著高使用率的新產品不會大規模集中投放市場。

??“對于舊規下的項目來說，如果缺乏其他獨特優勢，唯一的選擇就是通過降價來加速去化。”佛山某樓盤的營銷負責人認為，他們的項目屬于舊規產品，一旦客戶看過市場上的新樓盤，往往會驚嘆于新戶型設計的差距，因此只能通過價格優勢來吸引購房者。但如果新產品的戶型繼續迭代，他們的項目可能會被市場逐步甩開，戶型落后至少兩代。

??“新規項目的出現無疑會加劇市場競爭。這些新產品不僅在空間利用上更高效，戶型設計也更加創新，更能滿足購房者的需求。”謝然鋒補充道，對于持有老舊房產的業主來說，置換需求將會加速。但是，對于一些使用率低、地段不佳或設計老舊的二手樓盤來說，交易將變得更加艱難。