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??“成交量回升了。”談到最近廣州樓市的變化，廣州TOP20房企一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

??全面放開限購(gòu)滿月，疊加房貸利率下調(diào)、統(tǒng)一首付比例等多重利好下，廣州樓市呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，各大樓盤也紛紛交出了不錯(cuò)的成績(jī)單，不僅新房市場(chǎng)火熱，二手房市場(chǎng)也迎來復(fù)蘇步伐。

??新房市場(chǎng)中，越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等知名房企項(xiàng)目的成交量增長(zhǎng)顯著，多個(gè)項(xiàng)目來訪量激增；與此同時(shí)，位于廣州黃埔區(qū)域的黃埔潤(rùn)府、中建海絲城和中建玖合未來方洲等項(xiàng)目也人氣高漲。不少樓盤還通過特惠房源、大幅折扣和一口價(jià)特惠等促銷手段來吸引客戶。

??二手房市場(chǎng)方面，網(wǎng)簽量則保持近年單周高位，看房人數(shù)和看房量均創(chuàng)下年內(nèi)高峰。盡管個(gè)別業(yè)主上調(diào)售價(jià)，但整體市場(chǎng)依然以“買方市場(chǎng)”為主，普遍價(jià)格穩(wěn)定。不少二手房業(yè)主借勢(shì)加快出售，以期在一手房特價(jià)潮中實(shí)現(xiàn)置換。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局最新數(shù)據(jù)顯示，自9月30日新政實(shí)施至10月27日，全市新建商品房網(wǎng)簽面積達(dá)到108.32萬平方米，同比增長(zhǎng)33.3%，環(huán)比增長(zhǎng)45.5%。其中，住宅成交面積為94.65萬平方米，同比增長(zhǎng)37.4%，環(huán)比增長(zhǎng)68.9%。

??合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云表示，一系列前期利好政策的疊加效應(yīng)正在持續(xù)釋放，市場(chǎng)信心得到修復(fù)，預(yù)計(jì)年末開發(fā)商仍將以去庫(kù)存為主基調(diào)，購(gòu)房者入市意愿也在增強(qiáng)，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。

??市場(chǎng)熱度上升

??多重利好助推下，廣州多個(gè)樓盤紛紛交出亮眼成績(jī)單。

??“10月以來，越秀地產(chǎn)在廣州項(xiàng)目的成交量環(huán)比9月增長(zhǎng)了三四倍，同比翻番。”越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，多個(gè)項(xiàng)目來訪量激增，“國(guó)慶”期間，星瀚TOD成交188套，越秀觀樾成交金額超15億元，萬博城項(xiàng)目來訪超2000組，熱度延續(xù)至今。

??中海地產(chǎn)亦表現(xiàn)搶眼，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，10月旗下多個(gè)項(xiàng)目成交較熱，客戶決策周期顯著縮短。“網(wǎng)紅豪宅”中海大境10月（截至10月28日）累計(jì)銷售額突破20億元，創(chuàng)下單月最高紀(jì)錄，甚至有客戶從到訪到刷卡認(rèn)購(gòu)不到1小時(shí)。另一豪宅項(xiàng)目中海麓府10月熱銷3.8億元，已超過整個(gè)三季度銷售額；剛需項(xiàng)目中海亞運(yùn)城和中海浣花里在10月份分別成交近300套和180套。

??在位于廣州老黃埔區(qū)域的黃埔潤(rùn)府、中建海絲城和中建玖合未來方洲等項(xiàng)目也人氣高漲。盡管華潤(rùn)黃埔潤(rùn)府預(yù)計(jì)要到12月底才正式開售，上周末的開放活動(dòng)依然吸引了大量關(guān)注。銷售人員表示，許多客戶加快了看房步伐，入市意愿很強(qiáng)。

??一位TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前購(gòu)房環(huán)境很寬松，10月上中旬公司大部分項(xiàng)目銷售火熱，盡管10月下旬稍有降溫，但屬于正常現(xiàn)象，7~9月觀望的客戶已被大量消化，新一波客戶正逐步培育中。購(gòu)房者普遍認(rèn)為，市場(chǎng)已接近底部，信心有明顯提振。

??根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，10月以來（截至10月27日），廣州全市新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽達(dá)8642套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，10月最終網(wǎng)簽量有望突破1萬套大關(guān)。

??“此次政策效果較以往三輪刺激政策更持久。”廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員鄧浩志分析，以往政策效應(yīng)通常維持一個(gè)月，首周熱度高，隨后逐步降溫，此后基本回落。而此次政策出臺(tái)后，10月上半月成交量大幅提升，盡管進(jìn)入10月中下旬后略有降溫，但主要集中在外圍郊區(qū)，核心城區(qū)和近郊仍保持較高熱度，成交量明顯高于8月、9月平均水平。

??價(jià)格趨穩(wěn)

??盡管樓盤成交熱度不減，但價(jià)格卻整體穩(wěn)定。

??在“內(nèi)卷”激烈的廣州“老黃埔”板塊，中建海絲城在“國(guó)慶”前推出了特惠房源，單價(jià)低至3.1萬~3.4萬元/平方米。“國(guó)慶”假期后，中建玖合未來方洲開盤價(jià)在3.5萬~4.6萬元/平方米，位置更優(yōu)的保利中央公館起價(jià)也降至3.8萬元/平方米起。即將入市的黃埔潤(rùn)府雖未定價(jià)，但市場(chǎng)預(yù)計(jì)其價(jià)格將維持相對(duì)合理區(qū)間。

??有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“老黃埔”板塊房?jī)r(jià)從3年前的“5”字頭價(jià)格跌至如今普遍的“3”字頭，加之項(xiàng)目供應(yīng)量充足，能不再打“價(jià)格戰(zhàn)”已屬不易， 這也折射出廣州部分區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)幾無漲價(jià)空間。

??實(shí)際上，通過促銷和“一口價(jià)”單位來刺激客戶入市，仍是目前最有效的營(yíng)銷手段。在10月24日至27日舉辦的廣州市房地產(chǎn)博覽會(huì)，吸引了全市近40家房企120個(gè)樓盤參展，不少項(xiàng)目打出大幅折扣和“一口價(jià)”特惠，如天河源筑從最初的8萬元/平方米降至59999元/平方米起；廣州城投天禧“一口價(jià)”房源總價(jià)最高直減89萬元；萬科瑧樾府則提供額外38.88萬元成交優(yōu)惠。此外，多個(gè)項(xiàng)目推出了置換團(tuán)隊(duì)定制舊房銷售服務(wù)、以舊換新補(bǔ)貼、贈(zèng)送家電和物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠禮包。

??“成交量是回升了，但漲價(jià)還不敢輕舉妄動(dòng)。”上述TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，一方面市場(chǎng)庫(kù)存仍然較高，客戶信心剛恢復(fù)，市場(chǎng)更看重性價(jià)比，漲價(jià)可能導(dǎo)致客戶流向競(jìng)品；另一方面，新舊盤產(chǎn)品差異明顯，戶型使用率差距在10%~30%，老盤若漲價(jià)，客戶更可能轉(zhuǎn)向設(shè)計(jì)更優(yōu)的新盤。

??同樣迎來復(fù)蘇的二手房市場(chǎng)也依然以“買方市場(chǎng)”為主。

??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，10月第四周（10月21日~10月27日）二手房網(wǎng)簽量為2687宗，雖較第二周、第三周的3120宗和2841宗有所回落，仍保持近年單周高位。貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，10月每周看房人數(shù)均超過2萬人，看房量超過10萬次，創(chuàng)下年內(nèi)高峰。

??多位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，10月帶看量激增2倍以上，有時(shí)一天帶看3~4組客戶，忙到無暇休息。不少長(zhǎng)期觀望的購(gòu)房者見高性價(jià)比房源快速去化，也紛紛加速出手，盡管個(gè)別業(yè)主上調(diào)售價(jià)，整體市場(chǎng)依然以“買方市場(chǎng)”為主，價(jià)格普遍穩(wěn)定。

??合富研究院報(bào)告顯示，新政利好不斷釋放帶動(dòng)交投活躍，二手房業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向樂觀，平均議價(jià)空間縮小，大幅降價(jià)成交案例減少，但這并不意味著降價(jià)房源絕跡。隨著需求釋放，不少二手房業(yè)主借勢(shì)加快出售，以期在一手房特價(jià)潮中實(shí)現(xiàn)置換。當(dāng)前掛牌的二手房中，無論是總價(jià)千萬元的高端盤還是幾百萬元的剛需房，降價(jià)放售現(xiàn)象仍然存在。

??對(duì)于未來市場(chǎng)走向，鄧浩志表示，本輪市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)將延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，未來1~3個(gè)月的市場(chǎng)走向尤為關(guān)鍵，這主要取決于政策是否進(jìn)一步加碼，比如財(cái)政部的經(jīng)濟(jì)刺激政策規(guī)模，地方層面可能出臺(tái)的取消豪宅稅、減免契稅、購(gòu)房落戶等新措施等，這些舉措若能持續(xù)推出，市場(chǎng)熱度有望保持至春節(jié)前。

??“從中期看，市場(chǎng)走勢(shì)將更依賴經(jīng)濟(jì)基本面支撐，尤其是收入和就業(yè)的恢復(fù)情況。如果經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定、民眾收入增加，購(gòu)房信心和支付能力才可能持續(xù)提升。”鄧浩志補(bǔ)充道。