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      本月樓市政策聚焦

??中央強調要推動房地產市場止跌回穩，三、四線城市需求側政策持續加碼

??2025年1月，我國房地產政策總體延續寬松導向。中央層面，國家發展改革委、央行、金融監管總局等部門多次強調，要有效防范化解重點領域風險，加快推動城市房地產融資協調機制擴圍增效，推動房地產市場止跌回穩，構建房地產發展新模式等。中共中央、國務院發文提出，落實新建住宅小區與配套養老服務設施同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付要求，強化社區養老依托作用。

??地方層面，受房地產市場持續回暖及春節假期影響，本月地方出臺房地產調控政策27條，均為寬松性政策，環比近乎腰斬。政策發布主體以弱二線及三、四線城市為主，重點聚焦加大住房公積金支持力度、發放購房補貼、落實住房交易稅收優惠政策、實施房票安置、鼓勵發展高品質住房等。此外，本月地方兩會密集召開，推動房地產市場止跌回穩、構建房地產發展新模式、建設“好房子”等在各地政府工作報告高頻出現（見表1）。本期報告主要對1月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：有效防范化解重點領域風險，推動房地產市場止跌回穩

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??受繳稅走款、春節取現、央行停止購買國債、降準落空等多因素影響，1月資金面在經歷月初寬松后持續收緊，資金利率中樞上行明顯。公開市場操作方面，1月逆回購累計投放43093億元，到期23360億元，累計凈投放19733億元；MLF投放2000億元，到期9950億元，凈回籠7950億元；國庫現金定存發行1200億元。資金利率方面，1月R001月均值環比上行46BP至2.08%，R007月均值環比上行39BP至2.30%，DR001月均值環比上行28BP至1.72%，DR007月均值環比上行22BP至1.93%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產方面，國家發展改革委、央行等部門多次在工作會議或新聞發布會上表示，要有效防范化解重點領域風險，推動房地產市場止跌回穩。金融監管總局明確，加快推動城市房地產融資協調機制擴圍增效，支持構建房地產發展新模式。中共中央、國務院印發《關于深化養老服務改革發展的意見》提出，落實新建住宅小區與配套養老服務設施同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付要求，將養老服務設施納入項目配套，強化社區養老依托作用。自然資源部、財政部、央行、金融監管總局聯合印發《土地儲備管理辦法》明確要求，各地需依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃等，制訂土地儲備三年滾動計劃和年度土地儲備計劃等。住建部提出加強保障性住房和城中村改造安置房質量監管，要求各地在充分論證的基礎上科學確定保障性住房、城中村改造安置房項目選址和建設周期等。此外，中共中央、國務院印發《鄉村全面振興規劃（2024—2027年）》提出，實施新一輪農業轉移人口市民化行動，保障進城落戶農民合法土地權益，構建城鄉統一的建設用地市場等。財政部、住建部、工信部聯合印發通知，自2025年1月1日起，在北京市朝陽區等101個市（市轄區）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策，引領建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

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??地方政策：新政數量環比接近腰斬，三、四線城市需求側政策持續加碼

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）其他政策

??2. 政策小結房地產新政數量環比接近腰斬，三、四線城市需求側政策持續加碼

??中房研協測評研究中心監測統計，2025年1月，地方出臺房地產調控政策27條，均為寬松性政策，內容主要涉及加大住房公積金支持力度、發放購房補貼政策、落實住房交易稅收優惠、實施房票安置、加快推進城中村和危舊房改造、持續推進房地產“白名單”擴圍增效、鼓勵發展高品質住房等。總的來看，一方面，受房地產市場持續回暖及春節假期影響，本月地方出臺房地產政策數量大幅減少；另一方面，跨年后房地產政策延續了寬松導向，且政策調整主體仍以弱二線及三、四線城市為主。

??行政干預核心舉措包括發放購房補貼、落實住房交易稅收優惠、實施房票安置等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括發放購房補貼、落實住房交易稅收優惠、實施房票安置、鼓勵發展高品質住宅、推進住房“以舊換新”等。典型代表有：山東省發布促進住房領域消費行動計劃，提出在全省集中開展“迎新年購房安家”等主題活動、持續搭建“房產超市”等交易平臺、加大企事業單位群團購活動力度、大力推行“房票安置”、促進房屋“以舊換新”等多項舉措；福建省發布促進房地產市場發展良好開局的若干措施，內容覆蓋持續推進房地產“白名單”擴圍增效、加快實施城中村改造、加大促銷售力度、創新促銷售措施等多個方面；武漢市將推行“賣舊買新”交易新模式、優化新建商品房項目審批服務、給予階段性購房優惠支持等政策延長至2025年6月30日；濮陽市給予外來人員在同一項目一次性購買5套以上新建商品住房額外2%購房款優惠，并推動經濟適用房上市交易；岳陽市發布取消限價、進一步優化房票制度、加快推進城中村和危舊房改造、施行住房交易契稅優惠政策等一系列政策。

??公積金政策核心舉措包括上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、減少住房公積金貸款和提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、減少公積金貸款和提取限制等。典型代表有：濟南市將二套住房最低比例下調至20%，將住房公積金貸款額度計算由賬戶余額15倍提高至25倍；自貢市將新建商品住房和二手住房最高貸款額度統一提高至100萬元，二孩、三孩家庭在此基礎上再分別提高20萬元、30萬元，取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月以上的限制；鞍山市取消離婚滿1年才可申請住房公積金貸款的限制，將雙職工購買新建商品住房最高貸款額度提高至100萬元，購買二手住房最高貸款額度提高至80萬元；宣城市將第二次申請住房公積金貸款最低首付比例下調至20%，并延長公積金貸款可貸年限和最長年限，擴大公積金貸款“互提互助”政策適用范圍等。

??人口人才政策主要涉及發放購房補貼、保障農民進城購房相關權益等

??人口人才政策主要涉及發放人才購房補貼、保障農民進城購房相關權益等。典型代表有：鄭州市對高層次人才分別給予不超過300萬元、150萬元、100萬元、50萬元的首次購房補貼，對新申請并符合條件的青年人才分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元的首次購房補貼；岳陽市明確農民進城購房后原村集體組織成員享受的權益不變，按照最高不超過購房金額的30%，一次性給予人才購房補貼，其中，對博士研究生及市級以上（含市級）領軍人才20萬元、全日制碩士研究生5萬元、“雙一流”高校本科畢業生3萬元、其他高校本科畢業生2萬元，正高職稱人才20萬元、副高職稱人才6萬元，高級技師15萬元、技師6萬元等。

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??1月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??1月3日至4日，2025年中國人民銀行工作會議召開。會議指出，2025年將繼續實施適度寬松的貨幣政策，根據國內外經濟金融形勢和金融市場運行情況，擇機降準降息，保持流動性充裕、金融總量穩定增長，使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配，為經濟穩定增長創造適宜的貨幣金融環境。短期流動性方面，根據中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，2月存在約4000億元的流動性缺口，資金面存在一定壓力，結合近幾年央行在春節前后通常傾向偏寬松的貨幣政策操作，資金面較節前或將出現邊際寬松，但寬松幅度預計有限。

??在房地產方面，推動房地產市場止跌回穩仍是2025年重點工作之一，在前期刺激政策應出盡出和部分城市房地產市場已出現止跌回穩跡象的情況下，當前工作重點在于進一步推動已出臺政策的落地實施。同時，根據住房和城鄉建設工作會議部署，推進商品住房銷售制度改革、建立房屋全生命周期安全管理制度、推動建立要素聯動新機制、完善房地產全過程監管等工作將進一步提速。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，2025年1月，TOP100房企實現銷售操盤金額2276.1億元，同比下降3.2%，環比下降49.6%，單月業績規模保持在歷史較低水平。重點30城1月前22日商品住宅新增供應461萬平方米，同比下降12%，環比下降47%，高于2024年2月春節月供應量383萬平方米；成交745萬平方米，同比增長26%，環比下降37%，高于2024年2月春節月成交量520萬平方米。總的來看，1月整體樓市延續止跌企穩態勢，但城市分化依然顯著，一線城市及重點二線城市房地產市場延續較高熱度。基于此，在需求側，弱二線及三、四線城市需進一步加大購房補貼和稅收優惠力度，重點聚焦農民進城購房、人才引進和多孩家庭改善性住房需求等，同時，加力實施城中村和危舊房改造，推動貨幣化安置等，部分核心一、二線城市限制性政策仍有優化空間，在房地產市場出現持續回暖情況下，可擇機適度調整。在供給側，一是要改善商品房供給結構，貫徹落實嚴控增量、優化存量、提高質量，二是要加快研究推進利用專項債收購存量閑置土地、收購存量房用作保障性住房等“去庫存”政策落地。供需兩側共同發力，促進房地產市場加速止跌回穩。