??熱點(diǎn)聚焦

??5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，提出進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。這標(biāo)志著，我國(guó)生育政策已經(jīng)進(jìn)入“鼓勵(lì)生育”的新階段，為未來(lái)完全放開(kāi)生育鋪平了道路。

??近年來(lái)我國(guó)的人口發(fā)展發(fā)生了顯著的變化，當(dāng)前我國(guó)正處于由人口大國(guó)邁向人力資本強(qiáng)國(guó)重大戰(zhàn)略關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，人口政策必然隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)而變化，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套措施，能夠最大限度發(fā)揮人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的能動(dòng)作用，應(yīng)對(duì)目前新生人口趨減、人口老齡化等人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變帶來(lái)的挑戰(zhàn)。該生育理念的政策轉(zhuǎn)變會(huì)隨之產(chǎn)生什么樣的住房新需求？政策對(duì)未來(lái)城市人口分布與導(dǎo)向、房地產(chǎn)長(zhǎng)短期市場(chǎng)的影響究竟如何，本期熱點(diǎn)聚焦作深入分析。

??各方觀點(diǎn)

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，“三孩政策”對(duì)新生人口的增量較為有限，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以說(shuō)是微乎其微，但隨著多孩家庭比例的提升，在項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可能會(huì)發(fā)生變化，比如面積、戶型等，對(duì)于多孩家庭來(lái)說(shuō)，房間的數(shù)量要求與以往三口之家區(qū)別較大，尤其是在中高端市場(chǎng)，需要考慮更多。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，三個(gè)子女政策的實(shí)施會(huì)增加人口數(shù)量，因此，住房供應(yīng)數(shù)量應(yīng)該增加；與之前的兩個(gè)子女政策比較而言，住房戶型應(yīng)該更大些，原來(lái)的三居室或兩居室，應(yīng)該由四居室或三居室代替；相應(yīng)的90/70政策、住房的戶型設(shè)計(jì)要求以及大中小戶型的供應(yīng)比例政策也需要做出調(diào)整。城鎮(zhèn)住房限購(gòu)政策、住房補(bǔ)貼政策、農(nóng)村的宅基地政策等也應(yīng)該做出調(diào)整。三個(gè)子女政策的實(shí)施需要的教育、醫(yī)療地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)該同步增加。

??東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，三胎政策落實(shí)，短期來(lái)看市場(chǎng)端改善住房的需求或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對(duì)多孩家庭的相關(guān)利好政策出臺(tái)，如置換房產(chǎn)的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。另外，城市的人口增長(zhǎng)速度或?qū)㈦S城市能級(jí)、房?jī)r(jià)表現(xiàn)、消費(fèi)水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等的不同出現(xiàn)嚴(yán)重分化。隨之而來(lái)，綜合各城市調(diào)控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺(tái)等因素，城市投資機(jī)會(huì)或?qū)l(fā)生變化。這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各能級(jí)城市投資機(jī)會(huì)的研判，或再度迎來(lái)重要窗口期。

??浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，從諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷來(lái)看，人口生育政策可以計(jì)劃，但生育會(huì)否增加，只能取決于個(gè)人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會(huì)因素。當(dāng)下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房?jī)r(jià)高（特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論”三孩”政策對(duì)樓市的影響、對(duì)房?jī)r(jià)的影響之前，希望相應(yīng)配套一些激勵(lì)政策，比如購(gòu)房首付、購(gòu)房資格、折扣利率、稅費(fèi)減免、假期醫(yī)療等政策。

??攜程集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁建章認(rèn)為，”三孩”政策是一個(gè)標(biāo)志性的方向，是我國(guó)人口政策從“限制生育”到真正的開(kāi)始走向“鼓勵(lì)生育”，“三孩”政策會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體上有很大的激發(fā)作用，也會(huì)增加投資者對(duì)各行各業(yè)的信心。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)最值得投資的地方就是人力資源，這可能比我們進(jìn)一步投資基礎(chǔ)設(shè)施更加直接。

??平安證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，人口政策調(diào)整有助于進(jìn)一步拉長(zhǎng)中國(guó)的人口紅利，釋放更多消費(fèi)需求，激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能。短期來(lái)看，”三孩”生育政策有助于帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)板塊，特別是結(jié)構(gòu)性消費(fèi)增長(zhǎng)。中長(zhǎng)期來(lái)看，人口政策的進(jìn)一步放開(kāi)有助于緩解中長(zhǎng)期我國(guó)人口老齡化帶來(lái)的總需求不足和增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型的壓力，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能注入更多年輕的活力。

??中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室博士鄒琳華認(rèn)為，人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，三胎政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在正反兩方面的影響：一方面，家庭人口規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)住房空間的需求也隨之增加，這將提升對(duì)住房的需求另一方面，家庭撫養(yǎng)子女支出增加，會(huì)使得家庭購(gòu)房支付能力下降，這將減少對(duì)住房的需求。一般來(lái)說(shuō)，生育三胎對(duì)住房需求的正向影響要大于負(fù)向影響。也就是說(shuō)，三胎政策總體是促進(jìn)住房需求增長(zhǎng)的。當(dāng)然，以上分析還有一個(gè)隱含的前提，就是三胎政策及其配套政策措施實(shí)施后，確實(shí)有一定比例育齡夫妻能夠響應(yīng)政策生育三胎。如果生育三胎家庭的比例極低，那么三胎政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也可以忽略不計(jì)。實(shí)際上，由于建房速度遠(yuǎn)快于人口自然增長(zhǎng)速度，短期內(nèi)人口自然繁衍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響的是人口的空間流動(dòng)。

??中房分析

??全面“三孩”政策落地短期并不必然提升市場(chǎng)需求

??近年來(lái)，我國(guó)新生人口規(guī)模呈縮減趨勢(shì)，2019年全年新生人口1465萬(wàn)，到2020年同比大幅減少18.1%至1200萬(wàn)人。此時(shí)提出放開(kāi)三孩乃至放開(kāi)生育是大勢(shì)所趨，也是務(wù)實(shí)之舉。但從“全面二孩”政策實(shí)施的這幾年來(lái)看，由于生育觀念不同，只有短期提振效應(yīng)，而無(wú)法形成長(zhǎng)期激勵(lì)。而目前生育的最大抗性在于高額的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（包括房?jī)r(jià)、一線及二線城市孩子養(yǎng)育成本、醫(yī)療開(kāi)支等）、愈發(fā)激烈的職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及晚婚晚育等社會(huì)觀念的變化，根據(jù)邊際效應(yīng)，”三孩”政策能否帶來(lái)刺激新生人口增長(zhǎng)的效果，取決于配套政策支持，方能達(dá)到對(duì)抗人口老齡化的作用。

??聚焦”三孩”政策對(duì)樓市的趨勢(shì)影響來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的正向影響自然是有的，例如可能改變?nèi)藗兊馁?gòu)房計(jì)劃，增加大戶型需求等，但無(wú)法根本改變行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，增速放緩，樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)。人口的自然增長(zhǎng)不可能推動(dòng)房地產(chǎn)供求的劇變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好并不是由于人口總數(shù)的增加，而是由于基礎(chǔ)設(shè)施和交通便利化導(dǎo)致人口向大中型城市集中，導(dǎo)致其地塊的價(jià)值增長(zhǎng)和公共服務(wù)的提高。換言之，人口總量的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是有限的，人口的空間流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響則更為明顯。

??部分二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)將更具發(fā)展?jié)摿?/strong>

??從區(qū)域來(lái)看，一線及強(qiáng)二線城市養(yǎng)育成本高，生活壓力大，生育意愿偏低，反觀二線城市大多擁有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，并且在近年來(lái)“逃離北上廣”人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)下，二線城市及強(qiáng)三線城市具備良好的人口吸附能力，有望成為人口數(shù)量快速增加的地區(qū)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二線及強(qiáng)三線城市目前的各項(xiàng)限制政策總體較一線城市更少，并且各類人才引進(jìn)政策覆蓋面以及力度也充足，再加上“三孩”政策的實(shí)施，新增人口預(yù)計(jì)主要發(fā)生在中小城市，一部分二線城市在人口優(yōu)勢(shì)有望超越一線城市，改善類產(chǎn)品需求的增加也將主要集中在二線及部分強(qiáng)三線城市。

??“三孩”政策帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)

??“三孩”政策帶來(lái)的改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。一般來(lái)說(shuō)，大中城市中愿意生三胎的多為經(jīng)濟(jì)狀況良好的家庭，而三胎家庭對(duì)于改善型住宅功能性要求更高，比如對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮客廳更大的公共活動(dòng)空間，考慮父母以及保姆居住的空間、考慮更多的儲(chǔ)藏功能等等。此類產(chǎn)品庫(kù)存高的企業(yè)將迎來(lái)一波市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并且在房屋設(shè)計(jì)乃至社區(qū)配套方面也會(huì)需要有更多創(chuàng)新元素的融入，這也是房企在營(yíng)銷端進(jìn)行突破的方向。當(dāng)然，不同的家庭需求更是差異化，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

??“三孩”政策對(duì)抗老齡化的力度還取決于配套支持措施的完善性

??在打開(kāi)”三孩”政策的同時(shí)，出于滿足需求和平衡市場(chǎng)考慮，政府需要通過(guò)一系列配套政策的引導(dǎo)和支持，在一定程度上對(duì)沖大城市生育率下滑，這樣才能真正把三胎政策落到實(shí)處。應(yīng)考慮在各人口集中增長(zhǎng)的區(qū)域配置好均衡化的教育和醫(yī)療資源，這是保障家庭多生一個(gè)孩子的前提；同時(shí)，相應(yīng)的鼓勵(lì)生育政策也要跟上，如給予育齡婦女更多的工作優(yōu)待，也給予二胎家庭一定的財(cái)政補(bǔ)貼等。對(duì)女性因生育而出現(xiàn)的隱形就業(yè)歧視的問(wèn)題，輿論場(chǎng)上也有給男性放“產(chǎn)假”的建議，以平衡男女在工作機(jī)會(huì)上的均等性。

??于房地產(chǎn)調(diào)控方面，未來(lái)購(gòu)房政策可根據(jù)家庭人口數(shù)量或生育孩子數(shù)量來(lái)靈活調(diào)整。例如，重點(diǎn)城市有可能適時(shí)放松“多孩家庭”的限購(gòu)套數(shù)，適度降低“多孩家庭”購(gòu)房首付比例，對(duì)于“多孩家庭”的改善換房需求，降低首付比例貸款利率，減少“多孩家庭”購(gòu)房交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望發(fā)揮更大的保障功能，在結(jié)構(gòu)上面向“三孩家庭”數(shù)量或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性增加。