??4月8日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，在這份城市建設(shè)的年度重要文件中，“放寬落戶”、“城市群”、“都市圈”、“收縮型城市”等焦點(diǎn)詞匯引發(fā)公眾熱議，甚至引起資本市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)的波動(dòng)。輿論認(rèn)為這是二次城市化的開啟，又是對(duì)當(dāng)下真實(shí)城市化進(jìn)程的制度確認(rèn)。該政策對(duì)未來城市間的人口分布與引導(dǎo)，也引發(fā)了一些人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的擔(dān)心，比如政策對(duì)房地產(chǎn)是利好還是利空？未來如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？本期熱點(diǎn)聚焦作深入分析。

??各方觀點(diǎn)

??綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，城市群的推進(jìn)將打破原有一二三線城市傳統(tǒng)視角，受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回升不會(huì)一蹴而就。由于政策效應(yīng)具有滯后性，更具有活力的城市群市場(chǎng)全年前低后高，下半年好于上半年，將是大概率事件。另外，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期繼續(xù)保持發(fā)展態(tài)勢(shì)，并不意味著市場(chǎng)將無限擴(kuò)張、單邊上漲，相反未來的市場(chǎng)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化的局面。特別是，城市群將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，將重新定義房地產(chǎn)的潛力市場(chǎng)。

??保利發(fā)展發(fā)布《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》認(rèn)為，中國(guó)已開始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心引擎。二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)，必然與此前不同。增量市場(chǎng)規(guī)模見頂，房企必須挖掘存量，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，開發(fā)＋運(yùn)營(yíng)并進(jìn)。

??發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心馮奎認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，允許人口完全自由流動(dòng)是方向，但事實(shí)上中國(guó)在戶籍上一直采取的是漸進(jìn)式政策。戶籍制度改革是一個(gè)趨勢(shì)性政策，會(huì)引導(dǎo)人們更加理性地看待城鎮(zhèn)里的住房消費(fèi)行為。有的人會(huì)買房，有的人會(huì)租房，有的人還會(huì)先租后買。隨著各類政策包括集體土地建設(shè)租賃房政策的實(shí)施，住房供給的壓力會(huì)降低。

??中泰證券研究所認(rèn)為，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》可以解讀為一二線及部分三線城市限購(gòu)政策的放寬，這一調(diào)整擴(kuò)大了重點(diǎn)城市滿足購(gòu)房資格人群數(shù)量，推動(dòng)潛在購(gòu)房需求釋放。我們認(rèn)為在放寬落戶刺激下，結(jié)合當(dāng)前一二線城市市場(chǎng)部分回暖的現(xiàn)狀，核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性將進(jìn)一步鞏固。

??中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，人口將進(jìn)一步向三大城市群內(nèi)部核心城市流動(dòng)，呈現(xiàn)“以人帶量”的特征。但“以人帶量”在不同城市之間也存在較大差異：對(duì)于重慶、成都、武漢等城市來說，人口增量帶動(dòng)作用相對(duì)較大；而一線城市的人口增量帶動(dòng)作用相對(duì)較小，需求沒有充分轉(zhuǎn)化。另外，當(dāng)前城市建成區(qū)擴(kuò)張過快、人口密度提升空間仍較大，未來城區(qū)三大開發(fā)主題將是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建設(shè)用地高質(zhì)量發(fā)展。

??恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平認(rèn)為，城市“搶人”將促進(jìn)中國(guó)人口向大城市及大都市區(qū)集聚進(jìn)程，在實(shí)踐中確立大都市圈戰(zhàn)略，提升效率、推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。當(dāng)前“搶人”結(jié)果符合長(zhǎng)期人口向大都市圈和區(qū)域中心城市流入的基本趨勢(shì)。人口集聚通過規(guī)模效應(yīng)、學(xué)習(xí)效應(yīng)、溢出效應(yīng)等，可以節(jié)省成本、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，助力創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。此外，“搶人”一定程度削弱房地產(chǎn)調(diào)控效果。部分城市對(duì)新入戶人員無繳納社保的要求，導(dǎo)致部分投機(jī)需求通過入戶方式達(dá)到購(gòu)房目的，短期加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，推高房?jī)r(jià)。

??中信建投證券認(rèn)為，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會(huì)最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊?huì)進(jìn)一步提升，這都將會(huì)對(duì)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端產(chǎn)生長(zhǎng)期性的穩(wěn)定支撐。

??世聯(lián)行研究認(rèn)為，放寬落戶條件，并不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”的基調(diào)并不會(huì)因此發(fā)生改變。當(dāng)然，二線省會(huì)城市是人口流入的主要城市，房子需求會(huì)因此大增，房?jī)r(jià)會(huì)有上漲的動(dòng)力，相反的是，缺少發(fā)展?jié)摿Φ膹V大三四線城市住房需求可能回落。

??深圳綜合開發(fā)研究院研究中心主任宋丁認(rèn)為，“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規(guī)律。在城市化發(fā)展后期，會(huì)出現(xiàn)小的、偏的、經(jīng)濟(jì)技術(shù)弱的城市，人口大面積流出的現(xiàn)象，而收縮型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)萎縮，未來房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)比較大的下跌。

??蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將告別長(zhǎng)期以來以房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化模式，對(duì)于實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式具有重大意義。

??中房分析

??放寬落戶條件，并不必然導(dǎo)致市場(chǎng)回暖

??發(fā)改委發(fā)文提出大城市要全面放開放寬落戶條件，有利于人口導(dǎo)入，提升購(gòu)房需求，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期，一些評(píng)論認(rèn)為此次政策意味著樓市調(diào)控結(jié)束，冰凍樓市將重新火熱，房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入到大發(fā)展的新時(shí)代。事實(shí)上，這種看法高估了戶籍制度改革對(duì)房地產(chǎn)的影響。首先，目前樓市政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不會(huì)允許市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，在近期上漲預(yù)期上升的環(huán)境下，4月中央政治局會(huì)議再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，住建部亦對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，這都進(jìn)一步佐證了樓市調(diào)控的基調(diào)沒有變，政策面上不允許房?jī)r(jià)過高，只會(huì)加強(qiáng)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“的引導(dǎo)。其次，房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化率是相互制約的，一旦房?jī)r(jià)過高，反而增加了進(jìn)城人口的落戶成本，從而抑制城鎮(zhèn)化率的提升。因此，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，要謹(jǐn)慎處理好房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏，尤其是要防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。再次，戶籍制度改革是重大改革，且范圍廣，不是個(gè)別城市的福利，城市間的競(jìng)爭(zhēng)在所難免，人口競(jìng)爭(zhēng)壓力下，市場(chǎng)即便有波動(dòng)，也是結(jié)構(gòu)性的，不會(huì)出現(xiàn)全局性的市場(chǎng)回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代，這是人口規(guī)模，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到一定階段后的必然產(chǎn)物。

??部分二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)將更具發(fā)展?jié)摿?/strong>

??城市城鎮(zhèn)化率的提升，無論是城市面積的擴(kuò)展，還是整體規(guī)模的擴(kuò)大，都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯。具體來看，部分二線及強(qiáng)三線城市成為人們落戶的重要方向，因?yàn)橹饕?00萬到500萬人口規(guī)模的城市落戶的條件有明顯的放開。在超大特大城市人口規(guī)模有一定控制目標(biāo)的背景下，市場(chǎng)自由配置資源，農(nóng)村人口和競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小城市人口會(huì)傾向流入高收入高效率的地域，綜合競(jìng)爭(zhēng)力高的二三線城市可能會(huì)更受益。另外，因城市限制類調(diào)控政策到期而釋放的購(gòu)房需求不斷增加，以及宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)好和新一輪政策微調(diào)意在穩(wěn)而非壓，部分二線及強(qiáng)三線樓市回暖可以預(yù)期，這些城市的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??“收縮型城市”批量涌現(xiàn)，整體上平衡樓市量?jī)r(jià)

??此次政策在明確大城市全面放開落戶限制的同時(shí)，首次公開提及“收縮型城市”。當(dāng)大城市戶籍不再成為障礙時(shí)，中小城市面臨的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)更加激烈，城市收縮會(huì)呈現(xiàn)加劇態(tài)勢(shì)。這種背景下，人口流失、產(chǎn)業(yè)衰退、城市空間不斷閑置的城市未來發(fā)展將會(huì)受到諸多限制。土地指標(biāo)和財(cái)政補(bǔ)貼必然要隨之減少，人少而房多，大量房子只能空置，新增動(dòng)力未明，房?jī)r(jià)自然難以維持，這也將成為拖累全國(guó)增速增長(zhǎng)、整體市場(chǎng)的走暖不可持續(xù)的主要原因。

??總結(jié)：當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化正步入城市群都市圈時(shí)代，伴隨著戶籍全面放開，人口的結(jié)構(gòu)性自由調(diào)整，資源高度集中，城市的擴(kuò)張和萎縮同在，城市分化不可避免，房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)兩極分化，其中收縮性城市的房?jī)r(jià)下探可在一定程度上對(duì)沖以超大特大城市為核心的都市圈房?jī)r(jià)上漲，疊加房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的加快構(gòu)建、“一城一策”的推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入總量平衡、總體價(jià)格趨穩(wěn)、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

??（本文來源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）