??導 讀

??銷售均價上升，轉二三線城市戰(zhàn)略效果持續(xù)顯現；融資渠道持續(xù)拓寬，非銀占比下降帶動債務結構改善。

??【高能級城市銷售貢獻提升顯著，銷售均價持續(xù)上漲】2020年中梁控股實現全口徑合約銷售金額1688億元，同比增長10.7 %，銷售目標完成率100.5%。得益于土地投資策略向二線城市及強三線城市的轉變，2020年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，銷售均價同比增長了21%至12500元/平方米。

??【首進珠三角全國化持續(xù)推進，拿地銷售比控制在40%水平】2020年中梁通過在東莞、中山拿地實現首進珠三角區(qū)域，全國化擴張持續(xù)推進。整體來看中梁2020年的投資力度有所放緩，拿地總價同比下降10.0%到712億元，主要由于中梁為三條紅線試點的12家重點房企之一，監(jiān)管要求拿地銷售比在40%，政策出臺后中梁投資力度下降幅度較大，其上半年的拿地銷售比為0.58，到年底下降至0.42，基本達到監(jiān)管要求，為同期TOP11-20房企的平均水平。 

??【營業(yè)收入穩(wěn)步增長，受限價影響毛利率有所下降】2020年中梁的營業(yè)收入659.41億元，同比增加16.4%，實現穩(wěn)步增長。已售未結轉收入2300億元，可以保證未來穩(wěn)定的營收增長。而由于2020年結轉的項目地價較高以及各城市限價的原因，盈利水平出現下降，中梁2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別同比有些許下滑。同時值得注意的是，中梁的凈利率及歸母凈利率水平相較于同規(guī)模房企來說仍較低，未來企業(yè)應積極打磨產品，提升盈利能力。

??【融資渠道進一步拓寬，仍需持續(xù)改善負債結構】中梁2020年發(fā)行了境內ABS債券，同時與境外銀團積極溝通，募集到境外銀團貸款，融資渠道進一步拓寬，同時中梁有息債的非銀占比同比下降了12個百分點至28%，高成本資金占比進一步降低，使得平均融資成本同比下降了0.9個百分點至8.5%，但相對TOP20房企的平均水平來說仍相對較高，未來仍有改善空間。 

??城市能級提升顯著

??銷售均價持續(xù)上漲

??2020年中梁控股實現全口徑合約銷售金額1688億元，合約銷售面積1350萬平方米，分別同比增長10.7和下降9.1%，銷售目標完成率100.5%。2021年中梁銷售目標為1800億元，同比增長6.6%，可售貨值為2600億元，去化69%則可實現銷售目標。根據近期的銷售情況來看，中梁自2020年8月以來銷售表現良好，單月銷售額大部分在160億元以上，2021年1-2月的累計銷售金額達到308億元，同比增長193%，按中梁現有可售貨源，加上新增拿地在年內新貢獻的貨值，預估2021年的銷售目標完成問題不大。

??但值得注意的是，中梁作為三條紅線的試點房企之一，未來將會更加注重財務的穩(wěn)健，規(guī)模發(fā)展將進入平穩(wěn)過渡期。具體來看，中梁2020年的銷售增速低于TOP11-30同規(guī)模房企14.7%的水平，2021年的目標增速也僅為6.6%，未來幾年內中梁放緩規(guī)模增速且降低企業(yè)杠桿的態(tài)勢或將持續(xù)，其銷售規(guī)模增長預計進入平穩(wěn)過渡期。

??從銷售金額分布來看，2020年中梁控股銷售占比最高的為長三角區(qū)域，為64.7%，同比增長5.7個百分點，中西部占比為21.5%，環(huán)渤海占比則達到7.0%。中梁近幾年持續(xù)深耕長三角，其銷售超過50億元的城市均位于長三角，其中銷售貢獻超過百億的溫州和杭州，分別貢獻267.45億元和106.31億元。未來中梁需警惕長三角區(qū)域調控，特別是溫州和杭州調控政策的影響，積極培育其他城市，以分散風險。

??近年來中梁土地投資策略向二線城市及強三線城市轉變，其效果正逐步在銷售端顯現。一方面，2020年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達到45.9%，同比大幅增長了10.7個百分點，四線城市的占比下降了2.0個百分點至10.2%；另一方面，隨著銷售結構向高能級城市的轉移，2020年中梁銷售均價同比增長了21%至12500元/平方米。

??02投 資

??首進珠三角全國化持續(xù)推進

??拿地銷售比控制在40%水平

??2020年新增117個項目，新增土地建面1494萬平方米，拿地總價712億元，分別同比下降10.0%和6.9%，共計新增貨值1920億元，貨值權益比60%。整體來看，中梁2020年的投資力度有所下降，主要由于中梁為三條紅線試點的12家重點房企之一，監(jiān)管要求拿地銷售比在40%的水平，政策出臺后中梁投資力度下降幅度較大，一方面2020年新進入的11個城市7個是上半年進入的；另一方面，中梁上半年的拿地銷售比為0.58，到年底下降至0.42，基本達到監(jiān)管要求，為同期TOP11-20房企的平均水平。

??從拿地金額區(qū)域結構來看，中梁2020年在長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸和珠三角區(qū)域的占比分別為46%、22%、17%、9%、6%。值得注意的是，中梁2020年長三角區(qū)域占比同比大幅降低了17個百分點；同時加大在環(huán)渤海區(qū)域的拿地力度，環(huán)渤海區(qū)域占比同比提升9個百分點；此外，2020年中梁成立粵港澳集團公司，新進珠三角區(qū)域的東莞、中山這兩個城市，拿地占比達到6%。在城市能級方面，中梁持續(xù)堅持轉二線及強三線城市的策略。2020年中梁二三線的拿地占比為92%，同比持平，其中三線城市占比提升了6個百分點，四線城市關注都市圈內的城市，占比為8%。

??截止2020年末，中梁控股土地儲備6510萬平方米，同比增長14.1%，項目總數480個，覆蓋全國153個城市，權益比達到79.3%，同比基本持平。剔除已售未結轉項目后，中梁土地儲備可售建面4210萬平方米，對應未來可售貨值4800億元，相對中梁的現有規(guī)模及高周轉的發(fā)展模式來說，企業(yè)未來仍需加大拿地力度。從未來可售貨值分布來看，47%位于長三角區(qū)域，其次是中西部區(qū)域，達到29%。在城市能級方面，二三線城市占比達到88%，未來隨著中梁拿地策略的轉移，這部分城市的占比將持續(xù)提升。

??03盈 利

??營業(yè)收入穩(wěn)步增長

??受限價影響毛利率有所下降

??2020年中梁的營業(yè)收入659.41億元，同比增加16.4%，實現穩(wěn)步增長。已售未結轉收入2300億元，可以保證未來穩(wěn)定的營收增長水平。全年實現毛利潤138.53億元，同比增長5.09%，凈利潤65.66億元，同比增長4.96%。

??由于2020年結轉的項目為2017-2018年銷售的項目，其相對較高的地價以及彼時各城市限價的因素導致銷售定價受限，使得中梁2020年的盈利水平出現下降，中梁2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為22.9%、8.4%和6.4%，分別同比有些許下滑。同時值得注意的是，中梁的凈利率及歸母凈利率水平相較于同規(guī)模房企來說仍較低，未來企業(yè)應積極打磨產品，提升盈利能力。

??04償 債

??融資渠道進一步拓寬

??仍需持續(xù)改善負債結構

??截止2020年年末，中梁控股持有現金同比增長29.2%至342.32億元，現金短債比1.4，同比持續(xù)優(yōu)化，受限現金短債比1.1，在三條紅線調控安全范圍內；凈負債率同比微增0.2個百分點至65.8%；剔除預收后的資產負債率持續(xù)近幾年呈下降的趨勢，同比下降0.9個百分點至79.9%。整體來看，2020年中梁整體償債能力得到較大的改善，在三條紅線監(jiān)管要求中，觸線一條，為黃檔企業(yè)，而由于中梁為12家三條紅線的試點房企之一，未來將會更加注重財務的穩(wěn)健發(fā)展，其有息債的規(guī)模增長進入穩(wěn)定發(fā)展期，隨著企業(yè)經營和債務結構的改善，中梁未來有望進入綠檔房企陣營。

??中梁債務結構和融資成本在2020年持續(xù)改善。一方面發(fā)行了境內ABS債券，同時與境外銀團積極溝通，募集到境外銀團貸款，融資渠道進一步拓寬；另一方面，中梁有息債的非銀占比同比下降了12個百分點至28%，高成本資金占比進一步降低。融資渠道的擴寬和債務結構改善使得中梁的平均融資成本同比下降了0.9個百分點至8.5%，但相對TOP20房企的平均水平來說仍較高，在目前降杠桿的行業(yè)背景下中梁仍需加大降低融資成本的力度。