【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：長(zhǎng)三角區(qū)域拉動(dòng)業(yè)績(jī)逆勢(shì)上漲

??2020年上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107億元，同比增長(zhǎng)9.4%。簽約銷售面積 497.30 萬(wàn)㎡，同比下滑3.5%。銷售規(guī)模的增長(zhǎng)主要得益于城市布局的優(yōu)勢(shì)，招商蛇口深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，杭州、上海、蘇南、南京4個(gè)城市公司上半年銷售額均突破百億元。

??財(cái)務(wù)水平：成本上升與疫情沖擊，整體盈利能力大幅下降，短期債務(wù)壓力驟增

??盈利：上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243.2億元，同比增長(zhǎng)45.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)9.1億元，同比下降81.4%。與此同時(shí)，上半年招商蛇口凈利潤(rùn)率僅為5.11%，較去年同期32.38%的水平下滑84.2%，主要為成本同比大幅上升78.6%導(dǎo)致。其中，土拍、基建等大量資金投入導(dǎo)致社區(qū)開發(fā)、園區(qū)開發(fā)營(yíng)業(yè)成本分別上升62.1%、147.7%。同時(shí)，郵輪業(yè)務(wù)受疫情沖擊較為嚴(yán)重，郵輪產(chǎn)業(yè)營(yíng)收同比減少74.7%。

??償債：招商蛇口上半年資產(chǎn)負(fù)債率為66.73%。截至上半年，招商蛇口持有現(xiàn)金達(dá)648.3億元，其短債比為0.97，低于上年同期42.7%，原因在于持有現(xiàn)金同比下滑15.2%，資金流動(dòng)性減弱，短期債務(wù)壓力大幅增加。招商蛇口綜合資金成本為4.78%，處于行業(yè)中低水平，在融資層面仍保有優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)勢(shì)地位。

??土地策略：優(yōu)化土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，一城一策助力深耕城市

??今年上半年招商蛇口累計(jì)土儲(chǔ)435.6萬(wàn)平方米。新增土儲(chǔ)方面，上半年招商蛇口新增計(jì)容面積約660萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)405.6億元，權(quán)益拿地銷售比36.6%。據(jù)悉招商蛇口將深度推進(jìn)一城一模板體系建設(shè)，為補(bǔ)充深耕城市所需土地資源，預(yù)期在已布局城市的土儲(chǔ)方面或?qū)⒊掷m(xù)投入。

??發(fā)展戰(zhàn)略：突破集中商業(yè)，以資產(chǎn)管理為核心加速發(fā)展

??招商蛇口作為較早布局多元化的房企，2020年以資產(chǎn)管理為核心發(fā)展業(yè)務(wù)，尤其是以集中商業(yè)為突破口，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域進(jìn)行布局，聚焦8-12萬(wàn)㎡的商業(yè)標(biāo)的，同時(shí)聯(lián)動(dòng)數(shù)字化商業(yè)發(fā)展。

??融資新規(guī)影響：一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，整體對(duì)招商蛇口影響有限

??結(jié)合招商蛇口2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，招商蛇口2020年中期數(shù)據(jù)約為67%，低于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為37%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為0.97倍，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則招商蛇口一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。招商蛇口今年主要受到疫情突發(fā)事件的影響，財(cái)務(wù)能力表現(xiàn)不佳，但從長(zhǎng)期的表現(xiàn)和行業(yè)地位看，整體向好。融資新規(guī)可以是側(cè)面上對(duì)招商蛇口的警醒，但對(duì)其實(shí)際影響預(yù)計(jì)有限。