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??回款率達120%；土儲足夠3年開發；財務獲得母公司大力支持。

??◎  作者 / 沈曉玲、洪宇桁

??核心觀點【回款率達120%創近年來新高，集團銷售排名首入二十強】2023年中交地產實現銷售金額373.61億元，銷售面積179.66萬平方米，分別同比減少18.57%和8.23%。中交地產2023年實現銷售回款449.79億元，回款率達到了120%，創下了近年來的新高。從中交房地產集團（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產及其他非上市部分，根據CRIC《2023年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，2023年集團實現整體銷售額698.1億元，排名由2022年的28名繼續上升到第20名，首次進入20強，行業排名實現了較大提升。

??【土儲足夠3年開發，近七成位于二線城市】2023年中交地產僅在成都和合肥獲取了兩塊土地，在行業整體下行的背景下，企業降低了拿地力度。截至2023年底，中交地產共擁有117個項目，項目總建筑面積為2264.86萬平方米，其中在建及待建面積 1200.98 萬平方米，可以滿足企業3年左右的發展。在建及待建總土儲68%位于二線城市，同時中西部占比達到52%，整體看來企業的土地儲備質量相對較高。

??【首次出現凈利潤虧損，積極計提提前釋放壓力】2023年中交地產實現營業收入324.68億元，同比減少15.6%。由于2023年底企業的合約負債為215.73億元，覆蓋2023年的營收規模倍數為0.66，企業未來短期內營業收入止跌回升的壓力較大。積極進行計提減值撥備，將壓力提前釋放。2023年中交地產實現整體毛利潤約35.34億元，整體毛利率約為10.89%，凈利潤虧損14.72億元。企業近年來首次出現凈利潤虧損，一方面是由于限價項目結轉拉低了企業的盈利空間；另一方面，在市場下行下企業計提的資產減值損失達到了13.17億元，而2022年則僅為5.68億元。

??【債務結構有所優化，獲母公司流動性支持】截至2023年底，中交地產共持有現金120.1億元，較期初增加14.6%，現金短債比較期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制現金之后非受限現金短債比更是僅有0.71，企業在短期內仍有一定的償債壓力。凈負債率和剔除預收賬款資產負債率分別較期初下降11.8個百分點和0.1個百分點。長短債比為1.81，較期初提高了0.54，整體債務結構有所優化。企業近期繼續在財務方面獲得了母公司的大力支持，2023年底，來自企業控股股東借款余額為162.44億元，期后又在2024年1月宣布擬向控股股東申請100億借款額度。雖然來自母公司的借款及支持較為穩定，但企業仍需關注其杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項目去化保證資金回流，提升公司的安全性。

??01 銷售

??回款率達120%創新高
集團排名首入二十強

??2023年中交地產實現銷售金額373.61億元，銷售面積179.66萬平方米，分別同比減少18.57%和8.23%。銷售權益達到73.2%，同比大幅提升8.5個百分點。與此同時，中交地產積極推動銷售回款，增強現金安全性，2023年實現銷售回款449.79億元，回款率達到了120%，創下了近年來的新高。此外，代建業務在2023 年度實現了新簽貨值114.63 億元，同時代建回款0.52 億元。

??從中交房地產集團（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產及其他非上市部分，根據CRIC《2023年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，2023年集團實現整體銷售額698.1億元，排名由2022年的28名繼續上升到第20名，首次進入20強，行業排名實現了較大提升。

??02 投資

??土儲足夠3年開發
近七成位于二線城市

??2023年中交地產僅在成都和合肥獲取了兩塊土地，總建面約21.53萬平米，同比減少了83.26%；拿地總價為27.7億元，同比減少了88.18%。在行業整體下行且企業資金鏈較為緊張的情況下，中交地產大幅降低了拿地力度。

??截至2023年底，中交地產共擁有117個項目，總計容建面約為2264.86萬平方米，權益比例為59%。其中，期末累計已竣工面積 1063.88萬平方米，在建及待建面積 1200.98萬平方米，在建及待建面積的占比為53.03%，同比降低20.3個百分點。按照企業當下的開發節奏預估，可以滿足企業3年左右的發展。

??在建及待建面積的分布方面，68%位于二線城市，同時中西部占比達到52%。值得注意的是，中交地產的三四線主要布局經濟發展潛力較強的沿海城市，企業的三四線土儲中有51%位于長三角和珠三角的三四線城市；而中西部土儲中98%位于重慶、成都、武漢等二線城市，整體看來企業的土地儲備質量相對較高。

??03 盈利

??短期內營收增長承壓
首次出現凈利潤虧損

??2023年中交地產實現營業收入324.68億元，同比減少15.6%，其中地產銷售收入322.31億元，同比減少15.8%。值得注意的是，2023年底中交地產的合約負債為215.73億元，覆蓋2023年的營收規模倍數為0.66，合約負債未能覆蓋營業收入，企業未來短期內營業收入止跌回升的壓力較大。

??積極進行計提減值撥備，將壓力提前釋放。2023年中交地產實現整體毛利潤約35.34億元，同比減少31.6%，整體毛利率約為10.89%，同比下降2.54個百分點。凈利潤虧損14.72億元，歸母凈利潤虧損16.73億元，而2022年同期歸母凈利潤為0.34億元。企業近年來首次出現凈利潤虧損，一方面是由于限價項目結轉拉低了企業的盈利空間；另一方面，在市場下行下企業計提的資產減值損失達到了13.17億元，而2022年則僅為5.68億元，同時企業的財務費用同比增加了131.71%至6.98億元。整體看來中交地產未來仍需開源節流，等待市場復蘇。

??04 償債

??債務結構有所優化
獲母公司流動性支持

??截至2023年底，中交地產共持有現金120.1億元，較期初增加14.6%；總有息負債約為393.69億元，較期初減少6.7%。其中，短債總額139.95億元，較期初減少24.8%，現金短債比較期初提高了0.3至0.86，若是剔除掉受限制現金之后非受限現金短債比更是僅有0.71，企業在短期內仍有一定的償債壓力。長短債比為1.81，較期初提高了0.54，整體債務結構有所優化。杠桿率水平方面，截至2023年底，中交地產凈負債率154.8%，剔除預收賬款資產負債率82.51%，分別較期初下降11.8個百分點和0.1個百分點。

??面對當前企業的償債壓力以及市場機會，中交地產近期繼續在財務方面獲得了母公司的大力支持。2023年底，來自企業控股股東借款余額為162.44億元，融資成本區間0.00-8.00%；期后又在2024年1月宣布擬向控股股東申請100億借款額度，借款年利率不超過7.5%，單筆借款期限自到賬之日起不超過60個月。值得注意的是，雖然來自母公司的借款及支持較為穩定，但企業仍需關注其杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項目去化保證資金回流，提升公司的安全性。