??高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，取消預(yù)公告之后的流拍率飆升就是市場(chǎng)分化的最好體現(xiàn)。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??1月12日，寧波開(kāi)啟了2023年重點(diǎn)城市首場(chǎng)集中土拍，這也是寧波2022年第四輪集中土拍。6宗地中有3宗宅地在開(kāi)拍前一天終止出讓?zhuān)嘞碌?宗均成功出讓?zhuān)偝山唤?4.9萬(wàn)平方米，成交總金額49.6億元。熱度方面，供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，成交溢價(jià)率增至10.1%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率最高的城市。房企拿地方面，核心優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極性較高，建發(fā)、江山萬(wàn)里聯(lián)合體成功搖得鄞州核心優(yōu)質(zhì)地塊。

??取消預(yù)公告后本輪流拍率飆升至50%
2022年全年宅地供應(yīng)完成率不足六成

??繼第三輪供應(yīng)量大幅縮減之后，寧波第四輪集中供地進(jìn)一步下滑，共計(jì)出讓6宗含宅用地，涉及鄞州區(qū)3宗、海曙區(qū)3宗，總規(guī)劃建面僅47.6萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)僅有74億元。值得注意的是，與前三批次均采用預(yù)公告的掛牌方式不同，本次掛牌未進(jìn)行預(yù)公告，因此本輪集中土拍一改前三輪零流拍的戰(zhàn)績(jī)，海曙長(zhǎng)樂(lè)社區(qū)3宗地均提前一天終止出讓?zhuān)沟昧髋穆试鲋?0%。

??2022年全年寧波市區(qū)涉宅地成交規(guī)模達(dá)385公頃，而2022年市區(qū)供給計(jì)劃中宅地供應(yīng)規(guī)模高達(dá)691公頃，宅地供應(yīng)完成率僅為56%；即使加上本輪集中成交的3宗地，完成率也僅有58%。總的來(lái)看，受新房市場(chǎng)尤其是外圍區(qū)域市場(chǎng)下行的影響，房企拿地意愿較往年偏低，今年寧波的宅地供應(yīng)規(guī)模大幅縮減。

??本輪集中土拍流拍率的飆升，最根本的原因還是在于寧波樓市成交的低迷。聯(lián)系2021年以來(lái)的新房成交走勢(shì)來(lái)看，2021年下半年以來(lái)寧波的新房成交規(guī)模下行趨勢(shì)明顯，2022年月均成交規(guī)模達(dá)55萬(wàn)平方米，僅為2021年月平均成交規(guī)模的一半。

??新房流速偏緩下，寧波樓市庫(kù)存壓力也顯著上升。截止2022年12月底，寧波庫(kù)存消化周期已超14個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)一倍，潛在庫(kù)存壓力將會(huì)更高。在此影響下，房企對(duì)寧波地市投資信心不足，因而拿地參拍積極性不高。

??鄞州區(qū)王家弄、明湖東兩宗地均封頂搖號(hào)成交
溢價(jià)率增至10.1%

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。成交的3幅地中，東部新城明湖東核心（D1-4-4#/5#/6#）地塊和王家弄百丈花園西側(cè)（JD12-04-03／04）地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；潘火前殷（YZ01-03-23-1）地塊則以底價(jià)成交。

??其中，競(jìng)拍輪數(shù)最多的當(dāng)屬王家弄百丈花園西側(cè)地塊，該地塊起始總價(jià)8.5億元，經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)價(jià)，該地塊報(bào)價(jià)率先達(dá)到上限價(jià)格，樓面價(jià)19568元/平方米，溢價(jià)率14.8%，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。該地塊緊鄰東部新城核心區(qū)，配套比較完善，加之地塊體量較少，房企資金壓力不大，因吸引了多家房企參拍，共有5家單位參與搖號(hào)，最終建發(fā)成功搖得該地。

??另一宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的東部新城明湖東地塊是本場(chǎng)起拍總價(jià)和樓板價(jià)最高的地塊，地塊起始總價(jià)22.1億元，起始樓面價(jià)為23300元/平方米。該地塊位于東部新城的明湖東畔，屬核心區(qū)域，周邊配套成熟；同板塊內(nèi)直接競(jìng)品項(xiàng)目較少，加之周邊一二手倒掛，有較好的市場(chǎng)預(yù)期，因此企業(yè)關(guān)注度也比較高，經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)價(jià)，達(dá)到上限價(jià)格，樓面價(jià)26776元/平方米，溢價(jià)率14.9%，也轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序，共有3家單位參與搖號(hào)，最終江山萬(wàn)里+東部新城聯(lián)合體成功搖得該地塊。

??至于潘火前殷地塊，由于本身就是地鐵上蓋項(xiàng)目，再加上所在板塊去化一般、鄰近高速等不利因素，對(duì)產(chǎn)品去化有明顯的負(fù)面影響，因此最終底價(jià)成交。

??部分宅地限價(jià)略有下調(diào)
盈利空間較三批次略有收窄

??對(duì)比各地塊成交樓板價(jià)與商品住宅毛坯限價(jià)來(lái)看，3宗地塊平均地房比為0.55，盈利空間較第三批次略有收窄。究其原因，一方面是由于本輪成交地塊與第三輪一致，依舊是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，兩宗位于東部新區(qū)區(qū)域，地價(jià)水平相對(duì)較高；另一方面，本輪供地部分地塊的毛坯限價(jià)略有下調(diào)，典型如王家弄百丈花園西側(cè)地塊，該地新房毛坯銷(xiāo)售均價(jià)為35600元/平方米，而周邊的待售項(xiàng)目江山萬(wàn)里·江明府（2021年第三批次集中供地）毛坯銷(xiāo)售均價(jià)為37600元/平方米，本輪土拍成交的王家弄地塊毛坯限價(jià)足足降了2000元/平方米，盈利空間收窄也在意料之中。

??此外，3幅地的成交地價(jià)與毛坯限價(jià)之間的價(jià)差都在1.5萬(wàn)元/平方米以上，而這些項(xiàng)目全部采取全裝修交付，實(shí)際盈利空間會(huì)更高。

??優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極性較高
建發(fā)、江山萬(wàn)里聯(lián)合體成功搖得鄞州核心地塊

??在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊降價(jià)出讓的吸引下，多家品牌房企參與了此次集中土拍。據(jù)市場(chǎng)消息，此次寧波集中土拍吸引了建發(fā)、招商、濱江、雅戈?duì)枴⒔饺f(wàn)里等多家品牌房企的參與，表現(xiàn)對(duì)寧波市場(chǎng)的看好。

??從最終拿地結(jié)果來(lái)看，廈門(mén)建發(fā)、江山萬(wàn)里+東部新城、寧波軌交各有斬獲。其中廈門(mén)建發(fā)、江山萬(wàn)里+東部新城分別以9.79、25.42億元的封頂價(jià)成功搖中王家弄百丈花園西側(cè)地塊、東部新城明湖東地塊，溢價(jià)率均為15%；寧波軌交則以底價(jià)14.39億元的價(jià)格摘得潘火前殷地鐵上蓋地塊。總的來(lái)看，國(guó)企依舊成為是拿地主力。

??整體來(lái)看，寧波此次部分地塊熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升，尤其是鄞州區(qū)核心板塊的兩宗宅地推出，激起了諸多房企的參拍熱情，最終均轉(zhuǎn)為搖號(hào)成交。不過(guò)，高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，取消預(yù)公告之后的流拍率飆升就是市場(chǎng)分化的最好體現(xiàn)。綜合已完成第四輪集中土拍的城市來(lái)看，除了寧波、北京外，其余城市第四批次成交地塊的溢價(jià)率均在10%以下，整體市場(chǎng)熱度依舊處于低位。

??結(jié)合政策來(lái)看，盡管去年四季度以來(lái)，紓解企業(yè)資金需求困境的政策力度頗大，“金融16條”正式發(fā)布后，支持房企信貸融資、支持房企發(fā)債融資、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資等“三箭連發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著寬松，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提供支撐。但是需要注意的是，上述融資政策的放松對(duì)土地市場(chǎng)利好效果較為微弱。土地公開(kāi)市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金并不能用于拿地，土地市場(chǎng)熱度的回溫仍將取決于樓市銷(xiāo)售表現(xiàn)。而當(dāng)下大部分城市的樓市成交持續(xù)低迷，如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在2022年下半年來(lái)出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)人數(shù)明顯下降、去化困難的現(xiàn)象。就此來(lái)看，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍將維持在較低水平，土拍熱度也會(huì)延續(xù)低位。