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??導語

??政策效果或不及2014-2016，后續稅費減免、限價限購限貸均有優化空間。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月31日，央行、金監局發布三條新政，將首付比例下限調整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調降為LPR+20BP，指導下調存量房貸利率，同日國務院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。這些政策力度如何？會帶來哪些影響？后續政策還有哪些調整空間？

??01 限購城市首付比例下調空間打開
二套房利率加點收窄40BP利好改善

??8月31日，央行、金監局調整優化差別化信貸政策，主要涉及下調首付比例和二套房貸利率兩方面。具體來說：第一，首付比例下限統一調整為首套20%、二套30%，不再區分地區限購與否。對于不限購城市而言，原本執行的就是這一標準，新政并沒有邊際放松，而對于限購城市而言，首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調了10個百分點。

??這意味著，多數核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調空間。比如杭州、廈門、蘇州、南京等二線城市現行首套、二套最低首付比例為30%、40%，一線城市普遍更嚴格，北京、上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高達70%-80%。大部分弱二線和三四線城市已經調整到位，新政沒有實質性影響。據我們統計，2022年以來，包括太原、貴陽、東莞、惠州在內的至少102個城市官宣下調首套房最低首付至20%，當然，還有更多的城市沒有明確發文，但已經落地實施。

??第二，二套房利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP，即加點收窄40BP。按照貸款200萬元等額本息30年計算，加點調整后每月可少還478元月供，累計利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。

??需要說明的是，以上兩項政策，相當于中央給地方政策工具箱加籌碼，至于是否啟用、怎樣啟用，最終取決于地方。類比于之前限購城市首付比例下限是30%、40%，而上海一直實行的是首套35%、二套普宅50%非普70%的標準，另外上海二套房貸利率加點為105BP，也高于60BP的原全國下限。

??我們推測，二線和三四線城市將快速響應，首付比例、二套房貸利率應降盡降至全國下限，一線城市中，市場承壓已久的廣州、深圳更有調整動力，而具有風向標意義的北京、上海松綁更趨謹慎，預計信貸政策小步微調。

??02 存量房貸降息
提高個稅抵扣額度意在減負擔促消費
但前者覆蓋人群有限

??8月31日，央行、金監局發文，指導下調存量首套住房貸款利率。9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

??不過，這與市場所期待的首套二套普降、拉平存量新增房貸利差，還存在明顯差距，政策受益人群也比較有限。具體來說：①首套約束，本次新政適用范圍只限于首套房，二套存量房貸款利率暫時不會有變化；②加點調整約束，舉例來說明，張三于2021年6月在廣州買首套房，貸款利率為LPR+100BP，而當時廣州最低的利率為LPR+80BP，那么新政后張三的存量房貸利率最多只能下調20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限，與現在廣州LPR+0BP的新增房貸利率比，利差依然高達60BP。更何況像張三這樣的加點高于城市標準的情況并非常態，多限于信貸資金緊張或個人信用資質欠佳時的溢價，多數人當時購房利率是按照LPR+80BP計，那么新政后存量房貸利率并不會發生改變。

??同一天，國務院提高扶老育幼三項個稅專項附加扣除標準。3歲以下嬰幼兒照護專項附加扣除標準，由每個嬰幼兒每月1000元提高到2000元；子女教育專項附加扣除標準，由每個子女每月1000元提高到2000元；贍養老人專項附加扣除標準，由每月2000元提高到3000元。

??存量房貸降息和專項附加扣除標準提升，旨在減輕居民負債壓力和納稅負擔，進而釋放購買力，促進包括住房在內的各類消費。

??03 政策效果或不及2014-2016
后續稅費減免、限價限購限貸均有優化空間

??8月末，認房不認貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，我們依稀可以從中看到2014-2016救市政策的影子。2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，2015年3月30日，調降二套房首付比例下限至40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%。2016年2月1日，不限購首套首付比例下限降為20%，二套降為30%。輪番政策刺激下，房地產市場輪動復蘇，2014年四季度，一線城市房地產市場率先回溫，2015年，二線“四小龍”和中西部城市市場漸次回暖，2016年，三四線城市全面轉暖。但舊藥或許難解新疾，與2014年相比，一方面，行業環境天翻地覆，城鎮化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實，行業再難回到往日高速增長軌道。另一方面，居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，無論是降首付、認房不認貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負債，只有在穩定的收入增長預期和房價上漲（至少不下跌）預期下，才能真正轉化為有效購房需求。在經歷3年疫情后，居民風險偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現，唯有穩住預期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進住房等消費。

??如果本輪政策實施效果不理想，后續還可能出臺的政策有：第一，交易稅費減免，比如減征免征契稅，又比如縮短增值稅和個稅的免征年限，由5年調整為2年；第二，限價放寬乃至取消，讓住房價格回歸市場化；第三，限購政策局部調整，二線城市進一步松綁甚至全面放開，一線城市精細化調整；第四，限貸政策尚存松綁空間，比如認貸不認房，貸款已結清的情況話無論是否有房，再購房都可享受首套房優惠政策。