??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（5月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央持續(xù)釋放維穩(wěn)樓市政策利好，地方調(diào)控次數(shù)創(chuàng)單月歷史新高

??5月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費(fèi)和有效投資的重要舉措，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限20個(gè)基點(diǎn)，央行5月20日公告5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文支持探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求等。維穩(wěn)樓市政策利好持續(xù)釋放。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策142條，較上月增長(zhǎng)近一倍，刷新單月地方房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)新高。其中，寬松性政策121條，中性政策12條，緊縮性政策僅9條。地方調(diào)控松綁迎來(lái)集中爆發(fā)。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，松綁政策仍主要集中在放寬行政限制、加大住房公積金貸款支持和人口人才引進(jìn)政策支持等方面，具體包括松綁“四限”、降低首付比例、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措。緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，具體包括房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治、房企預(yù)售資金監(jiān)管等舉措。本期報(bào)告主要對(duì)5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求

??1. 政策跟蹤

??1. 政策小結(jié)

??本月貨幣政策維持穩(wěn)健。5月央行基本未通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作投放市場(chǎng)流動(dòng)性，人民銀行繼續(xù)等量平價(jià)續(xù)做1000億元MLF。由于央行繼續(xù)上繳利潤(rùn)、財(cái)政部加快增值稅留抵退稅及4月25日央行降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元等，市場(chǎng)資金面仍維持寬松。

??在房地產(chǎn)方面，在堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控立場(chǎng)前提下，中央層面繼續(xù)釋放樓市“維穩(wěn)”利好。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文提出，將首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行發(fā)布公告稱(chēng)5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。5月23日，國(guó)常會(huì)明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費(fèi)和有效投資的重要舉措。此外，中共中央、國(guó)務(wù)院聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》《鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)實(shí)施方案》，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的思路。銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)支持城市建設(shè)和治理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)和支持探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。住建部、財(cái)政部等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，緩解疫情沖擊，減輕企業(yè)和個(gè)人資金壓力。國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案的通知》，民政部等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，致力于提升居民獲得感、幸福感、安全感等。

?   三、地方政策：調(diào)控松綁集中爆發(fā)，熱點(diǎn)二線城市迎“放松潮”

??1. 寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2.中性政策

    （1）住房保障政策

??（2）土地政策

??（3）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年5月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策142條，較上月增加近一倍。其中，寬松性政策121條，中性政策12條，緊縮性政策9條。在響應(yīng)中央穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)增長(zhǎng)號(hào)召和緩解疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)沖擊、加快扭轉(zhuǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)期等背景下，地方調(diào)控政策松綁集中爆發(fā)，二線城市迎來(lái)“放松潮”。

??具體來(lái)看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在放寬行政限制、加強(qiáng)住房公積金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

??在放寬行政限制方面，典型代表有：東莞明確二孩或三孩家庭可以新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房提供前3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社保或個(gè)稅證明即可；江門(mén)暫停蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)會(huì)城街道的限購(gòu)政策，實(shí)行3年限售；蘇州將新房限售時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房不再限制轉(zhuǎn)讓年限，非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；無(wú)錫提出在濱湖區(qū)就讀的無(wú)房在校大學(xué)生可在濱湖區(qū)購(gòu)房一套商品住房，符合認(rèn)定條件的人才可不受限購(gòu)條件限制，在濱湖區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套新建商品住房；成都明確近郊區(qū)縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算；長(zhǎng)沙明確首套房網(wǎng)簽滿(mǎn)4年即可購(gòu)買(mǎi)二套房；廈門(mén)提出本市戶(hù)籍二孩及以上家庭可在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第三套住房，非本市戶(hù)籍大專(zhuān)及以上學(xué)歷購(gòu)房者憑半年以上工作證明、醫(yī)社保證明，即可在島外購(gòu)房；大連提出本市戶(hù)籍家庭在限制區(qū)域擁有住房建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)一套住房；杭州提出個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，三孩家庭可在本市限購(gòu)套數(shù)上新增購(gòu)買(mǎi)一套住房；武漢對(duì)二孩或三孩本市戶(hù)籍家庭且在本市已有2套住房的，允許在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)一套住房；銀川明確購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房主體不受戶(hù)籍限制，商品房買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓期限不做限制等。此外，梅州、江門(mén)、徐州、如皋、泰州、南通、無(wú)錫、資陽(yáng)、綿陽(yáng)、瀘州、遂寧、眉山、岳陽(yáng)、湘潭、邵陽(yáng)、吉林等多地提出實(shí)行差別化信貸政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措。

??在住房公積金貸款政策支持方面，主要表現(xiàn)在上調(diào)住房公積金最高貸款額度、降低首付比例等，典型代表有：嘉興將單人首次申請(qǐng)住房公積金貸款最高額度由30萬(wàn)元提至40萬(wàn)元，兩人及以上最高貸款額度由60萬(wàn)元提至80萬(wàn)元；常州將二套房公積金貸款首付比例由50%降低至30%，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元提至60萬(wàn)元，兩人及以上最高貸款額度由60萬(wàn)元提至90萬(wàn)元；福州將職工首次購(gòu)房住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，二套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30%，二孩及以上家庭最高貸款額度調(diào)整為雙職工100萬(wàn)元、單職工70萬(wàn)元；宿遷將個(gè)人最高貸款額度由25萬(wàn)元提至40萬(wàn)元，兩人及以上最高貸款額度由50萬(wàn)元提至60萬(wàn)元，二套房住房公積金貸款最低首付比例由50%下調(diào)至20%等。此外，雅安、淮南、惠州等多地明確支持購(gòu)房者提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，包頭、安陽(yáng)、煙臺(tái)、吉林、宣城等多地宣布放寬住房公積金貸款限制。

??在加大人口人才引入方面，主要表現(xiàn)為發(fā)放生活補(bǔ)貼或租購(gòu)補(bǔ)貼、提供人才住房保障等，典型代表有：蕪湖給予本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生購(gòu)房款12%最高20萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，給予專(zhuān)科學(xué)歷畢業(yè)生購(gòu)房款10%最高20萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；無(wú)錫市梁溪區(qū)根據(jù)“太湖人才計(jì)劃”將人才分為A、B、C、D四個(gè)類(lèi)別，分別給予40萬(wàn)－1000萬(wàn)元不等的購(gòu)房補(bǔ)貼；武漢市經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)全日制博士給予最高15萬(wàn)元生活補(bǔ)貼或購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)全日制碩士、“雙一流”本科畢業(yè)生給予最高6萬(wàn)元、3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，入選國(guó)家、湖北省重大人才計(jì)劃的高層次人才，在區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套增量商品住宅，可分別給予最高100萬(wàn)元、50萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；銀川對(duì)高層次人才，給予全職引進(jìn)人才最高60萬(wàn)元生活補(bǔ)貼，迭加給予最高60萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼或260平方米高端人才共有產(chǎn)權(quán)房等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，包括東莞、滁州、天津、南陽(yáng)、湘潭、昆明、海南等多地出臺(tái)了保障性租賃住房建設(shè)方案或管理辦法。緊縮性政策則集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面。典型代表如：成都就住房公積金騙提套取等行為出臺(tái)處理辦法；武漢進(jìn)一步加強(qiáng)居住用地建設(shè)強(qiáng)度管理，涉及居住用地容積率、建筑高度等多項(xiàng)指標(biāo)；徐州進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管工作；三亞持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；欽州、中山、漳州、山西等地進(jìn)一步明確房企預(yù)售資金監(jiān)管等。

??四、5月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??5月25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)表示，發(fā)展是解決我國(guó)一切問(wèn)題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，保就業(yè)保民生防風(fēng)險(xiǎn)都需要發(fā)展作支撐。當(dāng)前正處于決定全年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，必須搶抓時(shí)間窗口，努力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)重回正常軌道。把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置，幫扶市場(chǎng)主體紓困、穩(wěn)崗?fù)貚彽日吣艹霰M出。央行在此前的全系統(tǒng)貨幣信貸形勢(shì)分析電視會(huì)議也明確表示，要在落實(shí)好已出臺(tái)政策的同時(shí)，抓緊謀劃和推出增量政策措施，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)全力以赴加大貸款投放力度，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，貨幣政策維持寬松預(yù)期。從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，6月地方專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行提速，預(yù)計(jì)凈融資可能達(dá)到1.5萬(wàn)億元，創(chuàng)地方債發(fā)行以來(lái)最大單月凈融資額，對(duì)流動(dòng)性帶來(lái)較大壓力。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，綜合考慮地方債發(fā)行、留抵退稅、財(cái)政收支差、存款繳準(zhǔn)等因素，6月市場(chǎng)資金缺口預(yù)計(jì)在6000億元左右。考慮到財(cái)政支出釋放的資金要到月底才釋放，在此之前市場(chǎng)資金缺口應(yīng)大于估算值。因此，預(yù)計(jì)央行將通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作確保流動(dòng)性合理充裕，并且不排除MLF加量操作的可能。但迫于海外加息周期壓力及國(guó)內(nèi)通脹壓力，寬松力度將相對(duì)有限。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央層面明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費(fèi)和有效投資的重要舉措，并提出下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限和5年期以上LPR等實(shí)質(zhì)性舉措，信號(hào)意義強(qiáng)烈，樓市調(diào)控寬松預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。

??1. 地方層面

??根據(jù)克而瑞發(fā)布報(bào)告，5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平；全國(guó)300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上。市場(chǎng)表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。結(jié)合5月底國(guó)務(wù)院召開(kāi)的全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，后續(xù)地方調(diào)控整體仍趨向?qū)捤桑{(diào)控方向或?qū)⑦M(jìn)一步向強(qiáng)化居民住房信貸支持和房企供給側(cè)支持傾斜。在“四限”政策調(diào)整方面，城市分化或?qū)⒓哟蟆狳c(diǎn)一二線城市由于市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，“四限”政策尤其是“限購(gòu)”政策放開(kāi)對(duì)穩(wěn)樓市作用相對(duì)有限，且容易進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)，與“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)不符，因此大幅松綁的可能性較低，或仍將以微調(diào)為主，如針對(duì)特定時(shí)間、特定區(qū)域或特定家庭放松限購(gòu)限售。而弱二線及三四線城市由于市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨壓力較大。全面取消或大幅松綁“四限”政策對(duì)提振市場(chǎng)信心、釋放剛性及改善性住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖有重要作用，寬松性調(diào)控或?qū)⒗^續(xù)深化。

??值得關(guān)注的是，自3月份至今，地方政策“一日游”現(xiàn)象也在逐漸增多，包括駐馬店、濟(jì)南、青島、荊州、淮安、南京、武漢、德州齊河、泰安寧陽(yáng)等多地均傳出調(diào)控政策撤回或調(diào)整消息。這也就意味著，并非所有的利好政策都是被允許的，地方調(diào)控必須堅(jiān)持“房住不炒”定位，要綜合評(píng)估政策出臺(tái)的實(shí)際效用和輿論影響，在底線之上創(chuàng)新。此外，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期、構(gòu)筑市場(chǎng)信心同樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖有重要促進(jìn)作用。