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??商品房市場(chǎng)銷售持續(xù)改善

??1—10月，新建商品房銷售面積77930萬(wàn)平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。

??1-10月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比跌幅較上期分別收窄1.3和1.8個(gè)百分點(diǎn)，月度改善幅度是今年以來(lái)最大的，主要是受到住宅市場(chǎng)拉動(dòng)。10月份，各地積極抓緊落實(shí)存量政策、加快出臺(tái)增量政策，還通過(guò)政府部門指導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)倡議等方式，在全國(guó)范圍開展“10月商品住房促銷月”“百城千企促銷活動(dòng)”“方便看房”等活動(dòng)，在政策利好釋放和企業(yè)積極營(yíng)銷影響下，銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)出初步回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??從數(shù)據(jù)趨勢(shì)看，今年4月份之后無(wú)論是商品房銷售金額累計(jì)同比還是銷售面積累計(jì)同比，跌幅都呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢(shì)，在利好政策不斷出臺(tái)，效果不斷釋放的作用下，全年商品房銷售面積跌幅有望回到-10%以內(nèi)，銷售金額跌幅有望收窄到-15%左右。

??市場(chǎng)出現(xiàn)的積極變化能有效提振參與主體的信心，但能否長(zhǎng)期持續(xù)仍然存在不確定性。11月財(cái)政部又落地了一系列房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，旨在降低購(gòu)房者交易成本和緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難。自然資源部也印發(fā)通知，為各地啟動(dòng)開展收回收購(gòu)存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)，將幫助前期拿地但無(wú)力開發(fā)的企業(yè)回籠資金，減輕債務(wù)壓力。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，將繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

??10月商品房單月銷售面積7646萬(wàn)平方米，同比減少1.6%，跌幅較上月縮小9.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額7975億元，同比減少1.4%，跌幅較上月縮小14.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然10月整體成交量?jī)r(jià)規(guī)模不及9月（9月份成交量高有季節(jié)統(tǒng)計(jì)方面的因素），但同比跌幅明顯回升，在各項(xiàng)稅收、土儲(chǔ)政策利好支持下，這一趨勢(shì)有望在今年最后兩個(gè)月得到鞏固。

??分類物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積和金額跌幅連續(xù)6個(gè)月收窄，本期改善幅度更為明顯；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，商業(yè)波動(dòng)更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項(xiàng)指標(biāo)依然同比明顯下滑，金額跌幅高于面積跌幅，整體跌幅較上期收窄約1—2個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)均好于上期。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為46.5%、61.4%，較上期降低0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅再次擴(kuò)大

??1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86309億元，按可比口徑計(jì)算同比下降10.3%；其中，住宅投資65644億元，下降10.4%。

??1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅較上期再次擴(kuò)大，和銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)的積極變化走勢(shì)不同，開發(fā)企投資積極性短期內(nèi)很難明顯改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)有近五成房企投資處于暫停態(tài)勢(shì)，前十月已拿地的企業(yè)中，有近58%的企業(yè)投資額同比下降，華潤(rùn)、招商、中海等頭部央企同比跌幅在50%以上。在企業(yè)角度，財(cái)務(wù)困境未得到實(shí)質(zhì)性改善前投資拿地只會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎。近期雖然重磅政策密集出臺(tái)，但政策重點(diǎn)是偏向去存量、保交付，并且政策也強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)控增量”，這對(duì)于開發(fā)投資是一個(gè)負(fù)面信號(hào)。對(duì)于投資增量，可預(yù)期的未來(lái)，其規(guī)模還會(huì)繼續(xù)下跌，只有解決好市場(chǎng)存量的去化，包括項(xiàng)目及土地的合理去化，政策面和資金面對(duì)于投資增量才能逐步回暖。從市場(chǎng)銷售到投資拿地到項(xiàng)目開工各個(gè)環(huán)節(jié)止跌走穩(wěn)，還有需要經(jīng)歷較長(zhǎng)一段時(shí)期。

??月度數(shù)據(jù)方面，10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7629億元，同比減少11.8%，跌幅較上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；但10月住宅投資同比減少8.8%，跌幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，在利好政策影響下，開發(fā)企業(yè)對(duì)于住宅投資的信心呈現(xiàn)改善跡象。

??從物業(yè)類別投資上看本月住宅投資同比跌幅收窄，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅較上月持續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.1%，較上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資下降趨勢(shì)未改，東北地區(qū)同比跌幅最大，超過(guò)兩成，東、中、西三區(qū)域跌幅相對(duì)較小；中、西部地區(qū)投資較上月有積極變化，跌幅分別收窄0.5個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開工規(guī)模低位徘徊

??1—10月，房屋新開工面積61227萬(wàn)平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積44569萬(wàn)平方米，下降22.7%。房屋竣工面積41995萬(wàn)平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面積30702萬(wàn)平方米，下降23.4%。

??1-10月，新開工面積同比跌幅在連續(xù)7個(gè)月小幅收窄后，本期擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，整體規(guī)模持續(xù)處于較低水平。單月來(lái)看，10月新開工規(guī)模5176萬(wàn)平方米，同比減少26.6%，跌幅較上月擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)。10月新開工規(guī)模的下降，一方面原因是我國(guó)西部和東北地區(qū)進(jìn)入冬季，不具備開工的氣候條件，影響了開發(fā)總量；另一方面仍是在“去庫(kù)存”背景下，企業(yè)減少拿地，控制新開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量。未來(lái)新開工、竣工規(guī)模大概率是低基數(shù)下止跌走穩(wěn)，不會(huì)大幅提升。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金跌勢(shì)繼續(xù)小幅改善

??1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87235億元，同比下降19.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12400億元，下降6.4%；利用外資30億元，下降19.1%；自籌資金31483億元，下降10.5%；定金及預(yù)收款26444億元，下降27.7%；個(gè)人按揭貸款12436億元，下降32.8%。

??1-10月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅較上月小幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)7個(gè)月改善。具體來(lái)看，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅依然較大，受銷售市場(chǎng)改善影響，均較上期收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅相對(duì)較小，較上期分別擴(kuò)大0.2個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金占全部資金的36.1%，較上月降低0.4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占44.6%，較上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??當(dāng)前銷售市場(chǎng)邊際改善，但短期市場(chǎng)回升不能實(shí)質(zhì)性改變開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)困境。根據(jù)上市企業(yè)2024年三季度報(bào)告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收承壓、利潤(rùn)下滑的總體態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布公告，降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個(gè)百分點(diǎn)，房企預(yù)繳的稅收降低能有效緩解資金壓力。在企業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下降的背景下，稅收減免政策為企業(yè)提供了盈利恢復(fù)的空間，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期有積極影響，同時(shí)還有助于開發(fā)商專注于高質(zhì)量項(xiàng)目建設(shè)。

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??商品房待售面積小幅減少

??10月末，商品房待售面積73057萬(wàn)平方米，較上月減少120萬(wàn)平方米。其中，住宅減少156萬(wàn)平方米，辦公樓增加4萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少2萬(wàn)平方米。

??10月末庫(kù)存總量較上月小幅減少，較去年同比上漲12.7%，按當(dāng)前銷售計(jì)算仍有9.4個(gè)月的去化周期。商品住宅庫(kù)存總量依然較高，同比漲幅19.6%，較上月再縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。政策支持下多路資金為地方收儲(chǔ)工作提供保障，未來(lái)存量商品房去庫(kù)存將提速。