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??01.

??商品房銷售市場(chǎng)再次下行，區(qū)域表現(xiàn)分化

??1—6月，商品房銷售面積59515萬平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，按可比口徑計(jì)算同比增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%。

??1-6月新建商品房銷售市場(chǎng)走勢(shì)再次下行，銷售面積經(jīng)歷了一季度短暫銷售回暖后仍未走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，并在6月再次下探，市場(chǎng)修復(fù)之路較為波折。當(dāng)然市場(chǎng)下行不是整體性的，部分一、二線熱點(diǎn)城市市場(chǎng)仍在緩慢修復(fù)，在全國(guó)市場(chǎng)中占比超過六成的三、四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，拉低了整體市場(chǎng)增速。當(dāng)前行業(yè)正經(jīng)歷中期慣性調(diào)整，從高增長(zhǎng)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，在調(diào)整中尋找支撐，市場(chǎng)走勢(shì)依然存在較大不確定性，短期難見底部。

??6月行業(yè)相關(guān)政策出臺(tái)頻次有所減少，但階段性累積出臺(tái)各項(xiàng)支持政策釋放的積極信號(hào)已經(jīng)很明顯。當(dāng)前來看市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)不靈敏，根本原因還是居民收入降低，投資、消費(fèi)意愿不強(qiáng)。長(zhǎng)期來看城市化進(jìn)程放緩、人口負(fù)增長(zhǎng)和老齡化等問題凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系在不斷變化，行業(yè)持續(xù)發(fā)展需要契合消費(fèi)者更高要求的居住需求。

??管理層也注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，企業(yè)融資依然困難，央行也發(fā)通知延長(zhǎng)“金融十六條”中第四條和第八條的執(zhí)行期限。這是在最新市場(chǎng)形勢(shì)下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)托底行為，且受益主體依然局限在存量貸款展期，專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目等“限定”領(lǐng)域。對(duì)于廣大的中小企業(yè)，民營(yíng)房企，存量客戶貸款等依然需要更加明確的支持措施，以此激發(fā)市場(chǎng)活力，讓深處危機(jī)中的行業(yè)盡快觸底穩(wěn)定發(fā)展。

??單月數(shù)據(jù)來看，6月銷售面積較4月、5月有所上漲，但同比數(shù)據(jù)看銷售市場(chǎng)二季度逐月下行，按可比口徑計(jì)算6月銷售面積同比減少18.2%，并未出現(xiàn)市場(chǎng)期待的止跌行情。去年同期正是上海疫情封閉期，可謂基數(shù)相當(dāng)?shù)停衲隂]有疫情的阻礙，同比依然出現(xiàn)大幅度下降，足見市場(chǎng)溫度之低。當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買力受限，短期內(nèi)成交規(guī)模將維持低位。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場(chǎng)再次進(jìn)入下降區(qū)間，銷售面積由漲轉(zhuǎn)跌，銷售金額漲幅明顯收窄；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅變化波動(dòng)各異，辦公樓跌幅擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅收窄。從各地區(qū)銷售情況看，東部地區(qū)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)，漲幅較上月收窄，東北地區(qū)量漲價(jià)跌，調(diào)整明顯；中部和西部地區(qū)持續(xù)下降，且跌幅擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為45.2%、61.4%，份額分別比上月提升1.1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??02.

??房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低位

       1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，按可比口徑計(jì)算同比下降7.9%；其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

??1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)投資意愿仍然不足。開發(fā)投資復(fù)蘇是市場(chǎng)真正回暖的表現(xiàn)，但是行業(yè)目前仍存在很多問題，并未形成“回款→投資→開發(fā)→銷售”的可持續(xù)正向良性循環(huán)，企業(yè)流動(dòng)性偏緊。企業(yè)在債務(wù)壓力下，受限于融資渠道和銷售資金監(jiān)管等，企業(yè)資金順位是先用于債務(wù)償還，而不是投資拿地，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)，企業(yè)對(duì)于未來市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎，投資意愿持續(xù)減弱。

??月度數(shù)據(jù)方面，6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資12849億元，較上月增加26.1%，按可比口徑計(jì)算同比減少10.3%，單月走勢(shì)仍持續(xù)下行。房地產(chǎn)投資的持續(xù)下行在一定程度上拖累了固定資產(chǎn)投資指標(biāo)，其同比漲幅逐月收窄，從年初的5.5%縮至6月的3.8%。

??從物業(yè)類別投資上看，各物業(yè)類型表現(xiàn)各異，住宅和辦公樓跌幅擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在較大跌幅基礎(chǔ)上有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%，較上月減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北和西部地區(qū)跌幅最為明顯，除中部地區(qū)同比跌幅與上月持平外，其他三區(qū)域跌幅均較上月有所擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.1%，較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??03.

??房屋新開工面積持續(xù)下滑

       1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積49880萬平方米，同比下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。

??1-6月，全國(guó)商品房新開工面積同比跌幅繼續(xù)下行，6月新開工規(guī)模10157萬平方米，同比跌幅再次擴(kuò)大，超過三成。房屋竣工面積仍保持上漲，但走勢(shì)有所放緩，同比漲幅較上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至19.0%。前幾個(gè)月銷售市場(chǎng)復(fù)蘇還未傳導(dǎo)至投資和新開工，目前已開始出現(xiàn)再次下滑，“銷售回暖—投資回升—新開工復(fù)蘇”的路徑受到阻礙，新開工修復(fù)周期或?qū)⒗L(zhǎng)。

??04.

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅再次擴(kuò)大

       1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%；利用外資28億元，下降49.1%；自籌資金20561億元，下降23.4%；定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%；個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%。

??1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅再次明顯擴(kuò)大，主要受定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款影響，定金及預(yù)收款由漲（上月上漲4.4%）轉(zhuǎn)跌，個(gè)人按揭貸款漲幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的53.4%，較上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.8%，較上月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

       6月銷售市場(chǎng)下滑對(duì)房企資金來源整體影響較為明顯，企業(yè)面臨融資不暢、債務(wù)壓力和銷售走弱三重壓力。7月上旬，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局延長(zhǎng)“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項(xiàng)政策期限，意在緩解房企短期資金壓力和助力“保交樓”工作推進(jìn)。房企流動(dòng)性要真正改善主要依賴銷售端，在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，企業(yè)更要正視這些變化，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)創(chuàng)新尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

??05.

??商品住宅庫存去化放緩

       6月末，商品房待售面積64159萬平方米，較上月增加39萬平方米。其中，住宅減少42萬平方米，辦公樓減少12萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少37萬平方米。

??商品房待售面積小幅增加，庫存增加部分為其他物業(yè)類型，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均較上月小幅減少，相比前幾個(gè)月，住宅庫存去化明顯放緩。同比數(shù)據(jù)來看，住宅待售面積上漲18%，漲幅較上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比漲幅波動(dòng)較小。