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??導語

??“金融16條”部分政策延期，落地成效要看商業銀行參與意愿。

??◎  文 / 房玲、陳家鳳

??近期上海票交所公布的《截至2023年6月30日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年6月末發生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當月出現票據逾期行為的房地產項目公司數量1608個，環比增速回落至3.7%，占全部商票逾期企業的比重環比微降0.6pct至63.8%。

??從商票逾期增量看，6月末環比凈增加57個商票逾期的項目公司，其中5月發生逾期但6月實現逾期余額清零的項目公司42個，6月新增逾期項目公司99個，環比減少27.2%，新增逾期放緩。

??01 持續逾期名單中7成來源房地產
須防范行業金融風險蔓延

??截至2023年6月末商票逾期名單中房地產項目公司數量1608個，而項目公司對應的存在商票逾期現象的房企主體數量環比減少4.3%至200家（5月末：209家），逾期主體數量相對穩定。

??從商票逾期的房企集團的規模梯隊來看，本月TOP10梯隊中碧桂園旗下1家供應鏈公司發生商票逾期規模2191萬元，月末已清零；TOP11-200梯隊商票逾期的房企數量環比凈增加1家至47家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有6家、6家、15家、20家房企出現商票逾期現象。TOP11-30發生逾期房企數量環比凈減少1家，其中金茂上月發生逾期但已清償，TOP31-100發生逾期房企數量與上月持平，TOP101-200逾期房企數量環比凈增加2家。

??值得注意的是，本月萬達旗下有4家項目公司登上《承兌人逾期名單》，但未披露具體的逾期規模。從公開資料來看，目前萬達資金壓力主要來源于萬達商管IPO對賭回購股權壓力、即將到期的境內債務等兩個方面。今年6月底，萬達商管第4次向港交所提交IPO申請，倘若2023年底前還是未能成功上市，萬達商管需向Pre-IPO投資者支付約300億股權回購款，對其資金和償債壓力會造成嚴重影響。此外，根據債券年報顯示，2022年末大連萬達短期有息負債735.68億，而貨幣現金僅217.11億，年內債務集中到期使其流動性承壓。因此，今年5月以來萬達已經與債權人展開談判，希望延長境內借款的本金償付時間，以緩解其當前的流動性壓力。

??此外，根據票交所的《截至2023年6月30日持續逾期名單》，2023年1月1日至6月30日發生3次以上承兌人逾期，2051個持續逾期的承兌人中有1443個屬于房地產行業，占比高達70.4%，環比增長7.4%。當前雖然房企商票逾期增速有所放緩，但持續逾期數量在全行業中占到7成、增速偏高，信用風險須重點警惕，后續需防范相關金融風險的大范圍破裂和傳染。

??持續逾期的承兌人梯隊看，6月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產項目公司1、465、246、260、176和295個。TOP10中碧桂園旗下供應鏈公司發生持續逾期行為，TOP31-50、TOP200+持續逾期數量環比增速較快。

??此外，除碧桂園外持續逾期的百強房企基本已出險，商票信用風險持續釋放，各方主體對其信心跌至“冰點”，加速出清進程。具體來看，融創、中南、綠地、海倫堡和弘陽持續逾期的項目公司數量維持高位，其中中南、海倫堡、綠地持續逾期數量增長最多，6月環比分別增加14個、10個和6個。

??02 “金融16條”部分政策延期
落地成效要看商業銀行參與意愿

??當前雖然房企商票逾期增速有所放緩，6月發生逾期的房企主體數量環比減少4.3%，旗下逾期的項目公司數量環比增速回落至3.7%，但持續逾期名單中7成來源房地產且數量增長較快，說明當前行業信用風險是長期持續且系統性的。

??從當前市場表現看，盡管地方政府釋放諸多刺激需求端的利好政策，可能緣于購房者對期房交付或自身未來收入預期的擔憂，居民資產負債表衰退、“多存少貸”趨勢明顯，央行顯示上半年人民幣存款增加20.1萬億，同比多增1.3萬億，同期中長貸延續負增長，6月新房成交持續低位徘徊。

??從房企角度來看，市場表現冷淡的情況下分化還十分嚴重。央國企供需兩端均獲益，在股權和債券市場上獲大筆融資后，在土地市場大手筆拿地，據監測前半年央國企拿金額占60%；而絕大多數民營都已經出險，極個別還在流動性邊緣支撐。據監測，80家典型房企前6月境內外債券凈融資持續為負值，累計凈流出規模超2200億，即使有“三支箭”政策支持但金融機構對民營融資投放謹慎。而到期方面，2023Q3到2024年底典型房企境內外債券到期7749億，如果算上開發貸和信托貸款，房企償債壓力和資金缺口更大，信用風險可能會進一步蔓延。

??為確保房地產風險的“軟著陸”，7月10日央行、金融監管總局聯合發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，對“金融16條”中存量貸款展期、配套融資等兩項政策的適用期限延長至2024年底。兩項內容如下：1）開發貸、信托貸款等存量融資，2024年底前到期的（原政策到2023年5月前），可以允許超出原規定多展期1年，展期后不用降級不用納入不良；2）2024年底前發放的保交樓配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，新發放形成不良的，相關機構和人員予以免責。除上述以外，“金融16條”中其他沒有適用期限的政策長期有效。

??一方面，本次中央政策延續了前期“托而不舉”，不搞強刺激和大水漫灌，市場前期預測的630需求端強利好政策并未出臺，中央選擇房地產風險向“軟著陸”方向努力。比如，對出險房企注入流動性或進行債務展期，延長適用期限，保住主體信用的同時，維持其正常經營確保期房的如期交付。展望未來，后續中央政策的強刺激政策落地可能性不大，局部層面可能會出臺調整“四限”、降低房貸利率等，中央默許讓房地產行業風險緩慢化解，以此修復居民資產負債表來釋放更多消費力，但必須避免日本房地產硬著落的故事再次重演。

??另一方面，“金融16條”鼓勵金融機構提供保交樓的配套融資，但落地面臨挑戰。一方面，多數商業銀行作為盈利機構遵循市場化商業原則，沒有動力發放配套融資。雖然“金融16條”中規定“新發放形成不良的，相關機構和人員予以免責”，但銀行可投的項目這么多，相較于投入資金到不良項目，完全可以將這筆資金投到其他安全邊際高、收益率高的項目。另一方面，政策性銀行的專項借款最早介入保交樓并持有項目抵押物，投入資金、項目正常運營后，可能會讓房企適度降價回款，屆時銷售回款先還專項借款再還商業銀行的配套融資，可能就無法覆蓋。

??綜上所述，本次政策是去年11月“金融16條”部分政策的延期，并沒有更新更強的金融支持，只是給予市場和房企更多的緩沖期，最終落地成效還是要看商業銀行的意愿度。期待更多穩房價的政策出臺，防范房地產債務風險進一步演變成金融風險。