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??城市篇、產品篇四、城市篇

??上半年點狀復蘇后再度回落，三季度或將低位持穩

??回顧2023年上半年，整體樓市在2-3月點狀復蘇后，4-6月再度回落。一方面新房供應節制，絕對量規模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對成交支撐作用略顯不足，即便前期熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現的需求疲軟跡象，部分項目來訪、認購出現了下滑；而二手房市場韌性更強，整體成交表現優于新房，根本原因在二手市場全面承接剛需，業主調低預期，以降價撬動成交量。

??預判三季度，我們認為，筑底行情還將延續，“以銷定產”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；而成交大概率延續低位波動，環比小幅回落；而累計同比增幅或將持續收窄，很有可能在年末之前轉負。各城市分化行情預期延續，熱點城市和熱點項目個數減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。

??總結

??01
新房供應：上半年累計同比持平去年，核心一二線加速放量

??（本節有刪減）

??2023年上半年，新房供應略顯不足，據CRIC監測，前5月120個重點城市新增供應10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。預估6月，預期新增供應2508萬平方米，環比上漲32%，同比下降23%，二季度供應規模還是略高于一季度，不過上半年累計同比下降9%，不及去年同期。

??不同能級城市呈現出顯著的分化行情，“以銷定產”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，二季度供應較一季度環比上漲32%，顯著高于30城平均，僅北京供應略顯疲軟，同環比齊跌，且上半年累計同比下降29%，供給約束顯著。二線城市二季度供應環比上升22%，同比下降13%，多數城市環比持增，而長沙、鄭州等漲幅甚至翻番，僅少數成交行情相對慘淡城市諸如天津、南寧、福州、常州等房企推盤積極性不高，二季度供給呈現同環比齊降態勢。

??02
新房成交：Q2環比降4%、同比增幅收窄，漢津寧鄭熱度轉降

??（本節有刪減）

??2023年上半年，整體新房成交仍呈現出弱復蘇行情：據CRIC監測，前5月120個重點城市成交15873萬平方米，同比仍增23%，好于去年同期。預估6月成交，并未出現年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降，預期單月成交面積為2935萬平方米，環比下降1%，同比下降20%。上半年累計同比上漲13%，增幅較上月收窄10個百分點。

??從變化趨勢來看，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，新房成交迎來一輪放量，二季度增長動能轉弱：4-5月連續2月重點120城成交出現環比下滑，降幅分別達27%和4%，5月單月成交面積為2977萬平，已不及今年2月行情啟動初期水平。

??分能級來看，一線韌性較強，二季度成交同環比齊增，主要得益于優質項目加速入市，疊加改善需求相對充沛，對成交支撐作用增強。重點二三線則呈現由增轉降，二季度成交環比下降6%，武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴隨著剛需剛改釋放殆盡，成交動能開始轉弱；而少數城市尚能保持增長，一類為熱點恒熱的成都、合肥；另一類為行情相對獨立的西安、青島；還有近期因改善盤集中供應帶動高端市場火熱的廈門等。

??03
二手住房：成交累計同比增55%并創半年度新高，Q1、Q2冷熱分明

??（本節有刪減）

??2023年上半年，17個重點監測城市二手房累計成交4525萬平方米，同比增長55%，較去年下半年增長30%。由于一季度“小陽春”行情的拉動，上半年二手房累計成交規模維持在較高水平，并創2020年以來半年度的新高。

??分城市來看，青島、蘇州、東莞等上半年成交累計同比增幅居前，以東莞為例，去年末松綁限售激活二手房流通性，疊加去年受政策壓制成交基數較低，累計同比實現倍增。而北京、杭州、廈門等城市，雖然春節后也經歷了一波小陽春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累計同比漲幅收窄至30%以內，特別是杭州，6月成交環比降26%領跌，同比更是近乎腰斬。

??04
房價：整體回升，一二線漲勢趨緩、三四線再度轉跌

??（本節有刪減）

??2023年上半年，房價整體有所修復，和去年12月末相比，70城房價同比降幅明顯收窄，房價同比上漲城市也有所增多，一二線整體房價同比持正。不過4、5月房價修復趨緩，70城環比上漲城市數量有所減少，三四線環比更是轉跌，CRIC數據亦顯示5月百城成交均價環比轉跌。

??1、70城房價環比繼續回升但漲幅收窄，三四線現下行壓力（略）

??2、百城成交均價同比增5%，東莞、長沙、廈門等領漲（本節有刪減）

??從CRIC監測的2023年前5月百城新建商品住宅成交統計均價看，全國整體房價環比下降2%、同比增長5%。其中一線房價基本持穩，環比持平、同比微增1%。二線房價整體穩中有升，同、環比分別增長5%、2%，三四線房價仍存下行壓力，環比下跌1%。

??前5月房價TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個城市變化，即蘇州取代紹興成為房價第10名，TOP10內部位次發生一定改變，比如上海超越深圳成為房價冠軍，廣州、廈門位次互調。從TOP10入圍城市房價同比漲跌幅來看，上海、北京、杭州等交均價持穩，同比漲跌幅在10%以內。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價漲跌更為顯著。以東莞為例，2022年成交萎靡疊加備案限價導致低基數，加上2023年上半年樓市階段性回暖，前5月成交均價同比上漲19%。

??房價漲幅TOP10城市多為核心一二線城市以及東莞等強三線城市，前6名同比增幅都在10%以上，不過究其原因，房價上漲主因還是結構性因素，例如廈門，去年1-5月島內項目成交占比只有12%，而今年前5月島內改善項目集中入市，成交占比激增至30%，拉動整體成交均價。

??表：2023年前5月商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10城市（單位：元/平方米）(略)

??05
庫存：降至3年來低位，二線消化周期縮短至14.3個月

??（本節有刪減）

??2023年二季度，由于整體供應縮量，成交增長動能轉弱，狹義庫存持續回落，百城庫存規模降至5.1億平，同環比分別下降13%、2%，消化周期由上個月的16.5個月增至16.7個月，總體還處于階段性低位。

??1、狹義庫存降至5.1億平、回歸至2019年末水平，僅一線同比正增（本節有刪減）

??2023年狹義庫存持續回落。據CRIC監測數據，2023年5月百城商品住宅庫存量達到了51227萬平方米，環比下降2%，同比下降13%。究其原因，雖然二季度整體成交增長動能放緩，但是供應縮量程度明顯大于成交，“去庫存”效果初顯，整體庫存規模回到2019年末水平。

??各能級城市庫存環比均有所回落，跌幅在1%-3%之內不等，從同比來看，除了一線正增4%之外，二三線城市庫存規模較去年5月均有所收縮，分別下降16%、13%。

??具體來看，一線城市中北京、廣州庫存同環比齊降，而上海、深圳均庫存均呈現環比持平、同比仍漲的走勢，深圳去年樓市持續低迷，造成庫存持續積壓，同比增幅高達76%，實際今年以來去化有所提速，庫存基本維持在800萬平左右波動。

??二線城市中，沈陽、武漢、成都5月末狹義庫存量均在1800萬平方米以上，位列本月末狹義庫存總量TOP3。環比來看，多數城市庫存規模小幅下跌，跌幅較大如蘭州、合肥均出現供應顯著縮量，整體成交持穩或回落幅度不及供應，因而短期內庫存穩中有降。同比來看，八成以上二線城市庫存步入下降通道，青島、蘭州、福州等降幅超30%，寧波、哈爾濱持平去年同期，而重慶、杭州、呼和浩特、海口等少數城市庫存同比仍在正增長區間。

??2、消化周期“翹尾”16.7個月，一線降，二線穩，三四線21個月承壓（本節有刪減）

??2023年一季度成交走強帶動庫存收縮，去化周期整體呈現下降走勢，而步入二季度伴隨著成交增長放緩，整體去化周期由降轉為小幅微增，由2023年4月末的16.5個月增至至16.7個月。一線顯著回落至13.2個月，二線持穩14.3個月，庫存風險已經基本進入可控區間，三四線小幅微增至20.8個月，目前仍處階段性低位。

??具體來看，一線城市上海庫存基本出清，去化周期僅為6個月，供給導向型特征顯著。北京、廣州同環比齊降，而深圳雖然消化周期環比持降，但是同比增幅高達21%，目前仍處階段性高位，庫存壓力猶存。二線城市中，僅哈爾濱、大連、沈陽、呼和浩特、長春、蘭州等6城消化周期還超過18個月警戒線，與之相對應的是，長沙、杭州、合肥等庫存消化周期小于8個月，庫存無虞。從變化情況來看，5月伴隨著整體成交疲軟，6成以上城市消化周期環比回升，8成以上城市消化周期同比下降，整體去化壓力不及去年。

??展望

??06
供應：三季度大概率穩步回落，核心一二線放量，弱二三線縮量

??4-5月房企供貨相對保守，6月迎來一波集中放量，二季度整體供應規模還是好于一季度，預期三季度仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時間拉長，難免對新房供應產生負面影響；另一方面，低迷的成交環境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應大幅放量情況下，成交持降，也是影響市場信心修復的重要原因。

??各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱二三線城市，新房供應還將進一步回落，以去庫存為主。

??07
成交：三季度低位持穩，京滬蓉杭熱度轉降，弱二三線盤整下行

??（本節有刪減）

??總體來看，二季度成交節節回落，即便6月也未迎來預期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內對成交的支撐作用依舊有限。展望后市，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。

??各城市分化行情預期延續，不過熱點城市和熱點項目個數減少也將是大概率事件。首先前期熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項目集中入市，客戶難免分流。加之因限價影響而造成個別項目一二手價格顯著倒的情況，有關政府部門已經引起了高度重視，后續預期也將有應對性政策出臺，隨著套利空間持續收窄，后續投資投機的需求也將逐步退潮，高端市場熱度也將轉降。其次，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。對于這類城市而言，改善持幣觀望，主要依賴于新增供應是否優質，譬如武漢5月單價超6萬元/平的江景豪宅入市還是能實現熱銷，證明改善購買力不弱；而剛需客群消費降級，一旦項目價格上漲，銷量即面臨腰斬，短期內房企還是應采取低價策略，才能勉強維持銷量。最后內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。這些城市短期內都存在剛需購買力疲軟，庫存高企等問題，還需要更長的時間去化潛在庫存，以時間換空間。

??08
庫存：供需兩淡致庫存微降或低位持穩，三四線去化周期仍將拉長

??……略……

??附表1：2023年前5月120個城市新建商品住宅新增供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2023年前5月120個城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2023年前5月100個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2023年5月末100個典型城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

??五、產品篇

??“優居”需求持續升溫，人居產品精益求精

??2023年上半年，房地產市場仍處于深度調整期，住宅產品也在同質化中尋找突破口。產品“內卷”的背景下，優質房企仍繼續堅持創新與變革、不斷修煉“內功”，以期在行業大考中能夠行穩致遠。

??居住品質升級帶來的用戶需求轉型，房企不但在變化中積極挖掘新特色，也持續從酒店等公共建筑設計中汲取靈感。未來，房企將繼續聚焦產品細化、服務升級方面的共融，也將繼續關注與客戶精神層面的共鳴，讓產品創新成為行業新常態。

??總結

??01
產品成交結構：舒適性需求提升，面積、戶型需求均有擴大趨勢

??（1）房型：三房最主流，四房產品成交比重增幅最大

??2023年上半年，三房產品的成交主力地位得以鞏固，成交套數占比56.7%，較去年低點提升0.9個百分點；四房產品保持快速增長趨勢，上半年成交套數占比較2022年繼續提升3.4個百分點至26.4%。此外，五房及以上房型的產品成交占比也有0.3個百分點的增長，其他房型的產品成交占比均走弱。

??改善型產品的走強主要是因為兩方面的原因，一方面，隨著越來越多的城市放松購房政策、降低房貸利率等需求端寬松政策的陸續出臺，改善居住需求得以持續釋放；另一方面，考慮到置換成本高、置換周期長等因素，有購房意愿的家庭買房邏輯越來越傾向于一步到位，即使剛需群體也將目標轉向三房戶型。

??分城市能級看，上半年三房產品加速占領一線城市市場，成交套數占比較去年大幅提升5.6個百分點至61.3%；四房產品成交占比21.7%，較去年也有3.9個百分點的增長。二房產品成交比重延續此前的縮水趨勢，成交套數占比下降3.9個百分點至12.5%。

??二線城市改善產品驅動力最為突出，三房、四房產品市場份額均有明顯增加，合計比重84.4%，高于其他能級城市，其他房型的產品均受到擠壓。

??三四線城市由三房市場向四房市場偏移的特征尤為顯著，其三房產品依然為市場主力，成交占比54.7%，但較去年下降1.7個百分點；而四房產品成交比重則大幅提升4.9個百分點至27.3%，這一比重明顯高于一二線城市。

??（2）面積段：越大越好賣，大面積產品漸成市場主導 

??從成交面積結構看， 商品住宅成交面積段逐步趨大。上半年改善型產品市場份額繼續擴大，110㎡以上面積段產品成交套數占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面積段產品成交占比較去年提升0.8個百分點至38.4%，是市場成交的主力，也是增長最快的面積段。小戶型產品占比縮小，90㎡以下面積段產品成交比重降至16.6%。 

??究其原因，主要是剛需客群影響力不再。一方面，此前市場對剛需群體的購房需求尤為關注，大量小戶型產品的供應，提前透支了市場剛性需求。另一方面，近年來，年輕人結婚和生育意愿都有所下降，生活觀念的改變自然也影響了住房觀念，部分購房需求被延遲。因此，改善需求主導了購房市場，大面積產品在居住舒適性方面有明顯優勢，成為置換需求的主要目標。

??分城市能級看，一線城市的成交結構改變主要表現在剛需面積段向剛改面積段的躍遷，90㎡以下面積段產品上半年成交套數占比下降1.8個百分點至28.5%，相應的，90-110㎡面積段產品成交占比提升2.3個百分點至40.4%。更高面積段產品的成交比重相對穩定。

??二線城市中高端改善需求全面釋放，110-140㎡和140-180㎡面積段產品是市場成交的主力，上半年成交比重為36.8%和14.5%，較去年分別提升0.8和0.6個百分點。

??三四線城市最早進入大面積時代，但高端需求有限。110-140㎡面積段產品成交占比一直穩定在四成以上，高于一二線城市，且上半年成交比重有1.1個百分點的提升；然而，180㎡以上面積段產品的成交比重從去年至今一直穩定在2.5%，明顯低于一二線城市。

??（3）三房和四房產品面積中樞持續上移，不同能級城市產品需求分化

??……略……

??02
產品特征

??（1）公建化立面仍是產品打造重頭戲 

??傳統住宅立面設計已不能滿足現代人的需求，除了立面用材的實用性，當下住宅公建化立面注重品質調性與顏值審美，成為產品的“第一抹驚艷”，成為建筑的自我表達。尤其是沿街以及CBD區域住宅建筑，更有必要完美地融入街區環境，以精巧立面回應城市景觀，同時以場地的歷史文脈作為設計核心。因此，在顏值即正義的審美風潮下，為建筑賦予當代設計語言、加強場地歷史與價值依然是房企營造產品符號標志的重頭戲。 

??上海前灘潤璟的外立面取法大都會、衡復風貌、Art Deco等建筑之精髓，打造新經典海派建筑。項目采用紅磚與石材穿插的設計手法，通過豎向分段、整體三段式、層疊收分、拱券門框等海派建筑比例、設計特征，呈現建筑美學的力量感與秩序感，以建筑、街區、自然的打磨，塑型城市精神。

圖：上海前灘潤璟外立面示意

??廈門天琴海項目建筑立面采用銀白色線條和深灰色墻面，淺色調搭配呼應特定地域的濱海色系，消融天地邊界，建筑與自然混為天成。同時提煉海文化，主體強調橫向線條延展，通過流線型筆法勾勒輪廓；頂部以“游艇”為抽象元素，轉角弧形大開大合，有海浪迎面的沖擊感，形成項目極具張力的標志性符號。

圖：廈門天琴海外立面示意

??（2）獨立家政間、洄游動線、庭院陽臺等精細化設計成為改善客群心頭好

??對于改善類產品的戶型設計，在嚴格遵循全明設計、結構使用、功能齊全等基本原則上，更注重功能復合、精細設計、空間高效等方面的思考，家政間、洄游動線、270°景觀面、庭院式陽臺等規劃皆成為客戶心頭好。

??家政空間曾經是寄宿在衛生間或陽臺的“小透明”，目前在不少改善項目中，它已經刷出了存在感。作為保障家里整潔干凈的有力后盾，洗烘晾熨疊衣，囤貨收納整理，瑣碎卻必要。做得更細致的家政間還會與居家/訪客動線分開，縮短家政路線，日常生活更高效便捷。嘉善華潤時代大觀瑞園建面約215㎡戶型，玄關右側即設立家政間，并帶有家政陽臺，這種獨門獨戶的家政間配置使得清潔收納更合理有序。

圖：嘉善華潤時代大觀瑞園建面約215㎡戶型示意

??洄游動線是指在住宅中，將不同功能空間串聯起來，變成首尾相接“魚咬尾”的環形結構，具有高效串聯、閑庭信步、豐富有趣的特征。南京中寧府建面約298㎡戶型，通過C位家政間構造出交通中心區域，將會客、睡眠、工作、玄關、家務空間有機串聯，讓各個空間實現“大洄游”。

圖：南京中寧府建面約298㎡戶型示意

??以上兩個戶型的共同之處還在于擁有大尺度景觀陽臺，前者南向陽臺橫跨三開間，后者不僅擁有270°景觀面還疊加北向轉角陽臺，視野開闊、采光明媚的戶型自然深受客戶喜愛。

??（3）住宅空間從酒店設計汲取靈感，逐漸成為衡量住宅產品檔次的風向標

??隨著改善客群的審美從最初的視覺感官向五感全開精神愉悅進階，對住宅需求從物理生活空間升華為情感與精神歸屬，改善住宅產品正大量借鑒酒店設計語言，通過好設計、好材料、好工藝，創造空間美學與情感滿足的雙重價值。

??住宅酒店化實際上反映出高凈值、新中產等高經濟活躍人群的住宅品質生活需求，一方面住宅要體現“能力”“地位”“名譽”等外顯的社會性要素，以彰顯個人獨特風格，另一方面住宅空間能夠滿足“真心”“體貼”等豐富情感訴求，可長期穩定地提供滿足理想居住的美好體驗。

??環島落客區、精裝地庫、挑高大堂、定制化藝術等常見酒店空間設計正愈來愈多的落地住宅產品，營造歸家儀式感、溫馨感、舒適感，而這些逐漸成為衡量住宅產品檔次的風向標。

??溫州招商保利天樾璽環島落客區實現人車分流，給予業主尊貴歸家禮序。

圖：溫州招商保利天樾璽北區南入戶環島落客區示意

??成都華潤錦江上院地庫大堂入口定制星空吊頂，地面與墻面采用大理石、局部金屬點綴，加以定制藝術品展示，整體色調統一和諧、低調優雅。

圖：成都華潤錦江上院地庫示意

??佛山保利秀臺天珺8M單元入戶挑高大堂，搭配現代水墨畫與藝術品，營造“千里江山”的意境，給人心曠神怡之感。

圖：佛山保利秀臺天珺8M單元入戶挑高大堂實景

??成都卓越永利云翠單元入口以特色景觀樹、花鏡組團、入戶景墻作為歸家符號，從傳世珠寶光澤中汲取靈感，定制藝術燈光設計傳遞出浪漫氛圍，提升空間精致細膩度。

圖：成都卓越永利云翠單元入口定制化藝術燈光示意

??（4）黑金體系、潮玩精裝、植物美學等注重年輕客群喜好的住宅產品層出不窮

??……略……

??展望

??03
“文化力”“藝術力”等激發空間活力的住宅產品或將成為主流

??行業和市場進入改善時代，市場動力轉向住房品質高階改善需求，不少房企從客戶需求反推產品定位，升級迭代產品力，推動持續、長遠的價值成長。

??高端改善住宅不再是早期昂貴材料的堆砌，而是優化消費主導力量體現悅己享受、美學生活、人文藝術等精神層面的品質體驗和持久滿足。這就為房企提出差異化、特色化以及高度市場響應性的產品迭代目標，滿足高端客群關注精神、人文、審美、生態等關鍵敏感點，達到內心深處的愉悅，同時讓產品擁有了歷久彌堅的“收藏”價值。

??住宅產品從物理生活空間升華為情感與精神歸屬，這實際上與城市規劃建設回歸人本思想的趨勢相吻合，也承載起更多人內心對美好生活的向往。可以說，未來住宅的文化藝術屬性將成為產品創新永續動力，“文化力”“藝術力”等激發空間活力的住宅產品或將成為主流。

??04
功能空間創新細化，家政及寵物需求漸成新寵

??……略……

??05
物業服務管家化，縮短與業主生活的邊界