??新年首周全國(guó)成交表現(xiàn)略低于2022年12月，元旦整體成交也不及往年同期。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年首周10個(gè)重點(diǎn)城市典型項(xiàng)目到訪(fǎng)環(huán)比上漲42%，但對(duì)市場(chǎng)成交的促進(jìn)作用一般。25個(gè)城市新建商品住宅成交面積在2022年末最后一周集中備案而沖高，2023年首周較12月周平均下降13%，其中元旦假期3天成交同比下降16%。

??京滬廣杭等新年首周客戶(hù)到訪(fǎng)出現(xiàn)積極復(fù)蘇勢(shì)頭，并帶動(dòng)市場(chǎng)成交小幅回穩(wěn)。但廈門(mén)、合肥、常州等多數(shù)二三線(xiàn)城市元旦成交仍較為慘淡，同比降幅均超過(guò)20%，部分城市腰斬。

??新年首周25城成交較12月周均下降13%
部分城市到訪(fǎng)回升

??2023年首周（1.2-1.8）在售項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)出現(xiàn)回升。10個(gè)典型城市的調(diào)研項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)環(huán)比上升42%，達(dá)到4472組。帶動(dòng)認(rèn)購(gòu)數(shù)環(huán)比上漲16%。具體來(lái)看北京、上海和長(zhǎng)沙客戶(hù)到訪(fǎng)較為亮眼，而長(zhǎng)春、深圳等則出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比回落。

??案場(chǎng)到訪(fǎng)的回升對(duì)實(shí)際成交的拉動(dòng)作用有限。當(dāng)前購(gòu)房者仍處于“看多買(mǎi)少”的觀望階段，除部分熱點(diǎn)城市外多數(shù)城市仍成交表現(xiàn)不佳。

??2023年首周25個(gè)主要城市共計(jì)成交272萬(wàn)平方米，較12月周平均下降13%（較前三周平均下降3%），同比上漲4%。其中，元旦（12.31-1.2）25個(gè)主要城市共計(jì)成交107.7萬(wàn)平方米，同比較2022年元旦下降16%、較12月日均成交下降15%。

??一線(xiàn)城市首周成交同比下降2%，北京和上海成交規(guī)模沖高帶動(dòng)一線(xiàn)城市整體成交規(guī)模較12月周均上漲13%。其中上海集中供應(yīng)項(xiàng)目密集開(kāi)盤(pán)加推，倒掛項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)火熱。2023年首周上海第七輪和第八輪集中供應(yīng)的項(xiàng)目陸續(xù)純新開(kāi)盤(pán)和續(xù)銷(xiāo)加推。元旦假期綠城外灘蘭庭有442組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)。象嶼招商公園則在元旦開(kāi)啟第三輪認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌比超過(guò)2。這一類(lèi)項(xiàng)目能夠在首周到訪(fǎng)認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)亮眼，其主要原因在于項(xiàng)目主力價(jià)格段戶(hù)型在同板塊內(nèi)已斷供多年，同時(shí)普遍于周邊房源存在近萬(wàn)元的倒掛價(jià)差。受此拉動(dòng)下，上海2023年元旦假期累計(jì)成交17.4萬(wàn)平方米，同比上漲22%，較12月日均也上漲78%。

??二線(xiàn)城市首周成交同比上升13%，主因是杭州、青島、南寧、濟(jì)南等同比大幅增長(zhǎng)，而西安、長(zhǎng)春、寧波、福州、廈門(mén)等成交規(guī)模較12月走低則使得二線(xiàn)城市整體成交規(guī)模較12月周均下降18%。三四線(xiàn)城市仍成交慘淡，首周成交面積同比下降17%，其中元旦三天假期同比下降30%。除泉州、東莞和溫州首周成交正增外，其余熱點(diǎn)城市成交均同比腰斬。

??杭州、東莞政策刺激下成交同比激增
蘇州、廈門(mén)新政首周市場(chǎng)平淡

??2022年末杭州、廈門(mén)、蘇州、東莞等二三線(xiàn)城市放寬了調(diào)控政策。從2023年新年首周成交情況來(lái)看，杭州、東莞首周成交激增，蘇州、廈門(mén)則市場(chǎng)反響平平。

??杭州年末限貸調(diào)整，刺激改善項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)成交火熱。2022年11月杭州調(diào)整限貸政策為“認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付4成”，疊加前期限購(gòu)調(diào)整向樓市釋放一批改善購(gòu)房需求。12月末悅著云軒、云翠金瀾府等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推均售罄，成交備案延遲下杭州首周商品住宅成交達(dá)31.2萬(wàn)平方米，同比上漲3倍。首周杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有16盤(pán)公布登記結(jié)果，2218套房源共吸引了2677組家庭進(jìn)行登記，綜合中簽率82.85%。其中樾鳴春曉園首開(kāi)綜合中簽率僅35%。

??東莞限購(gòu)取消首周，元旦認(rèn)購(gòu)成交激增。2022年12月末，東莞接連頒布樓市新政：12月26日，東莞全面放開(kāi)限購(gòu)；12月30日，東莞再推出存量商品房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。受此影響下首周東莞共計(jì)成交新房9.8萬(wàn)平方米，同比上漲78%。

??蘇州限貸調(diào)整反響不佳，首周成交表現(xiàn)平平。蘇州在2022年12月末將限貸政策調(diào)整為“二套房貸款未結(jié)清首付40%”。20223年首周商品住宅成交13萬(wàn)平方米，較12月周平均下降8%；其中元旦假期成交2.9萬(wàn)平方米，同比下降22%。

??廈門(mén)島外限購(gòu)取消，到訪(fǎng)成交不升反降。廈門(mén)2022年12月調(diào)整了島外限購(gòu)政策，但一方面由于元旦假期前后正值城市疫情感染高峰，另一方面島外各區(qū)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，在售項(xiàng)目無(wú)法完成有效蓄客。因此首周實(shí)際成交僅2.7萬(wàn)平方米，同比下降32%，較12月周均也下降57%。

??購(gòu)房信心未穩(wěn)
即便未來(lái)其他城市限貸再發(fā)力
或成交刺激依舊有限

??總而言之，新年首周全國(guó)成交表現(xiàn)略低于2022年12月，元旦整體成交也不及往年同期。2022年末調(diào)控政策放松的城市并未全部出現(xiàn)市場(chǎng)復(fù)蘇現(xiàn)象，蘇州和東莞首周表現(xiàn)平淡。2023年，預(yù)期居民信貸政策仍將是支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼， 第一，房貸利率方面，降LPR、降加點(diǎn)、降下限；第二，首付比例方面，首套普降、二套分類(lèi)降；第三，貸款套數(shù)認(rèn)定規(guī)則持續(xù)優(yōu)化。例如取消認(rèn)房又認(rèn)貸，又比如對(duì)多孩、投親養(yǎng)老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數(shù)認(rèn)定時(shí)核減一套。

??鑒于當(dāng)前多數(shù)城市購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)收入、就業(yè)等預(yù)期目前尚沒(méi)有太大改善。后續(xù)更多城市放松調(diào)控政策或?qū)?duì)購(gòu)房行為刺激有限，政策力度仍然小于市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)復(fù)蘇仍需等待較長(zhǎng)時(shí)間。