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??以吾悅廣場為抵押新增經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元（抵押率約50%），未來隨著商業(yè)的陸續(xù)開業(yè)，增量融資會逐漸增多。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點

??【銷售額降幅近五成，長三角銷售貢獻度繼續(xù)下滑】2024年新城控股實現(xiàn)銷售金額401.7億元，同比下降47.13%，銷售面積538.8萬方，同比下降44.38%，銷售均價7455元/平方米，同比下降4.94%；全口徑銷售額排名第24名，較23年下滑6名。進入2025年，新城銷售承壓趨勢明顯，根據(jù)克而瑞銷售榜單顯示，一季度全口徑銷售額49.8億，排名下滑至第41名。

??【土儲集中三四線，后續(xù)需加快去化力度】根據(jù)上年度新城披露的可售土地儲備與2024年以來銷售及投資情況估算，年末新城可售土地儲備約3350萬平左右，總土儲建面可居行業(yè)十強上下，總土儲與銷售排名錯配，與土儲結(jié)構(gòu)有較大關(guān)系。根據(jù)企業(yè)披露的“2024年公司房地產(chǎn)項目表”來看，新城一、二線城市土地儲備占比僅為38%；土地儲備集中在三四線城市，多數(shù)三四線城市面臨需求不足、供給過剩等問題，下行周期中易受市場波動沖擊，未來需加快三四線庫存去化力度。

??【2025年竣工計劃收縮近六成，營收或?qū)⒗^續(xù)探底】2024年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，同比減少25.3%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入760.4億元，同比減少29.2%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。2025年預(yù)計竣工555.05萬平方米，較2024年竣工規(guī)模降幅近6成，未來營業(yè)收入規(guī)模或繼續(xù)探底。毛利潤176.25億元，同比降幅22.4%；受期內(nèi)資產(chǎn)及信用減值損失減少及投資物業(yè)公允價值增值的影響，凈利潤7.2億元，同比增長28.7%，歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.1%。

??【流動性承壓，需關(guān)注年內(nèi)公開債券的兌付】年末新城持有現(xiàn)金103億元，較年初下降45.7%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.53，流動性承壓。一年內(nèi)到期的債務(wù)中需重點關(guān)注境內(nèi)信用債（37億元）以及境外美元債（21.51億元）的后期兌付情況。此外，新城供應(yīng)鏈資金壓力顯著，年末應(yīng)付賬款452.68億元，較年初下滑3%，其中逾期款項57.02億元，新城解釋為"未到付款節(jié)點"。

??【新開業(yè)15座吾悅廣場，經(jīng)營性收入同比增長13%】2024年新城合計開業(yè)15個吾悅廣場（9家重資產(chǎn)+6家輕資產(chǎn)），年末在全國136個城市開業(yè)及在建的吾悅廣場約200座，其中已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座（自有148座）。2024年經(jīng)營性收入（即含稅租金收入）128.08億元，同比提升13.10%；占到2024全年營業(yè)收入的13.5%，同比提升了4.6個百分點，經(jīng)營性業(yè)務(wù)毛利率達到70.17%，成為修復(fù)集團毛利率的重要抓手。

??01

??銷售

??銷售額降幅近五成
長三角銷售貢獻度繼續(xù)下滑

??2024年新城控股實現(xiàn)銷售金額401.7億元，同比下降47.13%，銷售面積538.8萬方，同比下降44.38%，銷售均價7455元/平方米，同比下降4.94%；銷售金額同比降幅遠大于百強房企平均降幅。全口徑銷售額排名第24名，較23年下滑6名；年內(nèi)新城銷售回款411.29億元，同比降幅49.3%，全口徑資金回籠率102.38%，較去年下降4.62pct。

??進入2025年，新城銷售承壓明顯，據(jù)克而瑞《2025年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，一季度全口徑銷售額49.8億，排名下滑至第41名。

??從銷售金額分布情況來看，長三角銷售貢獻度繼續(xù)下滑，但仍為銷售金額占比最高的區(qū)域。2024年新城控股簽約銷售金額長三角占比最高達到39.8%，占比同比下降2.3個百分點。中西部次之，銷售金額貢獻占比為26.2%，同比下降5.0個百分點。環(huán)渤海區(qū)域的銷售金額占比同比上升5.0個百分點至24.9%，珠三角銷售金額占比9.1%，同比上升2.2個百分點。

??02

??投資

??土儲集中三四線
后續(xù)需加快去化力度

??2024年新城控股在公開市場未新增土地儲備，繼續(xù)執(zhí)行“節(jié)流”策略。由于本年度企業(yè)官微未披露具體的土儲規(guī)模情況，根據(jù)上年度新城披露的可售土地儲備與2024年以來銷售及投資情況估算，年末新城可售土地儲備約3350萬平左右，總土儲建面可居行業(yè)十強上下，總土儲與銷售排名的錯配，與土儲結(jié)構(gòu)有較大關(guān)系。

??在從土儲能級分布情況來看，新城控股一、二線城市土地儲備占比為38%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。根據(jù)企業(yè)披露的“2024年公司房地產(chǎn)項目表”來看，新城控股一二線城市土儲占比達38%，長三角區(qū)域三四線城市土儲占比為20%，其次為中西部三四線、環(huán)渤海三四線占比分別為21%、15%，還有6%的三四線土儲位于珠三角區(qū)域。新城控股土地儲備集中在三四線城市，多數(shù)三四線城市面臨需求不足、供給過剩等問題，下行周期中易受市場波動沖擊，未來需加快三四線庫存的去化力度。

??03

??營利

??2025年竣工計劃收縮近六成
營收或?qū)⒗^續(xù)探底

??2024年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，同比減少25.3%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入760.4億元，同比減少29.2%，結(jié)轉(zhuǎn)放緩。年內(nèi)新城控股實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積1,388.85萬平方米，同比減少18.8%；竣工面積為1,529.14萬平方米（含合聯(lián)營項目），同比減少24%。根據(jù)企業(yè)年報披露，2025年計劃新開工16個子項目，新開工建筑面積169.55萬平方米，全年預(yù)計竣工555.05萬平方米，較2024年竣工規(guī)模降幅近6成，未來營業(yè)收入規(guī)模或繼續(xù)探底。

??從盈利能力來看，2024年新城控股實現(xiàn)毛利潤176.25億元，同比降幅22.4%，整體毛利率19.8%，同比增長0.8個百分點，其中地產(chǎn)開發(fā)毛利率11.72%，同比下降2.19個百分點，主業(yè)盈利承壓。受期內(nèi)資產(chǎn)及信用減值損失減少及投資物業(yè)公允價值增值的影響，年內(nèi)新城控股凈利潤7.2億元，同比增長28.7%，歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.1%，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利8.70億元，同比增長183.07%，主要由于2023年處置工業(yè)用地產(chǎn)生的非經(jīng)常性收益導(dǎo)致當年扣非凈利基數(shù)被壓低（2023、2024年整體歸母凈利變化不大），所以2024年扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利增幅明顯；其對應(yīng)的凈利率、歸母凈利率和扣非凈利率分別0.8%、0.8%和0.98%，較去年同期有所提升。

??04

??償債

??流動性承壓
需關(guān)注年內(nèi)公開債券的兌付

??2024年新城融資總量與去年同期基本持平，年內(nèi)完成發(fā)行2筆共計29.2億元中期票據(jù)，以吾悅廣場為抵押新增經(jīng)營性物業(yè)貸約205億元（加權(quán)平均利率4.97%，期限較長），一定程度上優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。年末整體融資成本仍處高位達5.92%，較去年末下滑0.3個百分點。

??年末新城控股有息負債規(guī)模536.5億元，較年初下降6%，其中短債規(guī)模124.4億元，較年初下滑41.6%。持有現(xiàn)金103億元，較年初下降45.7%，現(xiàn)金短債比0.83，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比0.53，流動性承壓。一年內(nèi)到期的債務(wù)中需重點關(guān)注境內(nèi)信用債（37億元）以及境外美元債（21.51億元）的后期兌付情況。年末凈負債率53%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率66.6%，符合監(jiān)管要求。

??此外，新城供應(yīng)鏈資金壓力顯著，年末應(yīng)付賬款452.68億元，較年初下滑3%，其中賬齡超過1年或逾期款項57.02億元（占應(yīng)付賬款的12.6%），新城解釋為"未到付款節(jié)點"。

??05

??商業(yè)

??新開業(yè)15座吾悅廣場
經(jīng)營性收入同比增長13%

??2024年新城合計開業(yè)15個吾悅廣場（9家重資產(chǎn)+6家輕資產(chǎn)），年末在全國136個城市開業(yè)及在建的吾悅廣場約200座，其中已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座（自有148座），開業(yè)面積1,601.07萬平方米，商場規(guī)模優(yōu)勢或?qū)⒊蔀槠渌倦y以輕易逾越的護城河。

??從經(jīng)營性收入來看，得益于吾悅廣場規(guī)模擴增以及出租率的回升，2024年新城控股商業(yè)運營收入（含稅租金收入）128.08億元，同比提升13.10%；年內(nèi)吾悅廣場運營穩(wěn)健，客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，平均出租率達97.97%，較去年進一步提升。雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)展現(xiàn)，根據(jù)財報附注顯示，年內(nèi)新城控股經(jīng)營性收入占到2024全年營業(yè)收入的13.5%，同比提升4.6個百分點，經(jīng)營性業(yè)務(wù)毛利率達到70.17%，成為修復(fù)集團毛利率的重要抓手。