2024年中國房地產上市公司測評的研究對象共120家上市房企，相比上年凈減少10家。剔除原因主要為企業出現實質性債務違約、經營風險較大、逐步退出房地產行業、退市等。

榜單顯示，10強上市房企排名出現變化，榜單變動率為20%。其中，華潤置地排名升至榜首，保利發展保持第二名，中國海外發展第三名，較上年提升了1個位次；萬科A、招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、建發股份、越秀地產、新城控股分列第四至第十名，建發股份和越秀地產為2024年新晉10強。

以2023年12月29日收盤價計算，滬深300指數全年累計下跌11.38%，申萬房地產行業指數全年累計下跌26.39%，跑輸滬深300指數15.01個百分點，在申萬31個一級行業內排名靠后。恒生中國（香港上市）100指數全年累計下跌14.61%，恒生中國內地地產指數全年累計下跌39.63%，跑輸大盤25.02個百分點，內地房地產板塊與港股房地產板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。2023年A股市場進入調整的深水期，資金承壓下房地產行業出清持續，行業信心處于低位。

2024年一季度，房地產市場整體保持低位運行，企業銷售持續承壓。盡管政策面持續優化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市調控政策松綁，但購房者信心處于低位，行業預期尚未得到明顯修復，申萬房地產行業指數震蕩運行。

2023年，上市房企總資產均值為1429.20億元，同比下降2.2%；凈資產均值為412.84億元，同比上漲7.61%；房地產開發業務收入均值為257.94億元，同比下降5.73%；營業利潤均值為21.95億元，同比下降17.86%。

從銷售規模來看，權益銷售金額方面，2023年，10強上市房企均值約為1784.88億元，同比下降1.71%；11-30強上市房企均值約335.10億元，同比下降17.63%；31-50強上市房企均值約167.73億元，同比下降12.46%。上市房企50強的銷售規模均值整體持續下滑，其中，10強上市房企的權益銷售金額均值降幅最小，31-50強上市房企的降幅最大。

2023年30強上市房企融資總額為3856.84億元，同比下降34.17%。從融資結構來看，2023年30強上市房企境內債權融資2876.16億元，同比下降37.26%，融資量占比為74.57%，較上年下降了3.67個百分點。境外債權融資總量為162.80億元，同比下降23.21%，境外債權融資占比為4.22%，較上年上升了0.06個百分點。

2023年房地產行業面臨新舊模式的轉換，政策端支持力度加大，積極穩妥化解房地產行業風險，債券違約規模有所收縮。2024年以來，出險房企積極自救，多家房企境內債務展期得到有效推進，境外債務重組也取得重要進展。但房企債券展期、違約風險依然存在。對于房企而言，“活下去”的關鍵在于銷售端的回暖和自身造血能力的恢復。

2023年，房企利潤空間持續收窄。一方面在市場下行壓力下，營銷端多采用打折促銷等方式加速去化，壓縮項目的利潤空間。另一方面，前期高地價項目結轉影響仍在傳導，低利潤項目集中結算。另外，房地產市場整體下行，上市房企結合市場變化對存貨計提資產減值，也在沖擊房企的盈利能力。

2023年，上市房企營業利潤均值21.95億元，同比下降17.85%；凈利潤均值9.57億元，同比下降10.98%；凈資產收益率均值1.42%，較上年下降1.09個百分點；總資產報酬率均值1.15%，較上年下降1.03個百分點。總體來看，各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

2023年，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入和凈利潤均值同比下降，僅凈資產均值有小幅上漲。具體來看，房地產開發業務收入均值同比下降5.73%，營業收入均值同比下降2.18%，凈利潤均值同比下降11.02%；凈資產均值同比增長6.85%，增速較上年下降2.56個百分點。

從拿地情況看，2023年在土地市場有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國企，10強上市房企全年新增土儲貨值為15334億元，同比上升12.29%，華潤、保利發展、中海全年新增貨值超2000億。拿地區域方面，上市房企愿意投資的城市范圍不斷收窄，多數房企拿地城市不超過20個，且拿地區域主要向一、二線城市聚集。

2023年，上市房企存貨周轉率均值為0.39，較上年提升0.02；流動資產周轉率均值為0.27，較上年下降0.01；總資產周轉率均值為0.18，較上年下降0.02。在保交付的壓力下，房企加快了周轉速度，同時投資態度謹慎，存貨總量下降，上市房企存貨周轉率均值同比小幅提升。受銷售金額下降影響，流動資產周轉率均值、總資產周轉率均值繼續下滑。

從經營效率類型看，2023年落后經營型企業占比達到54%，較上年增加8個百分點。高速周轉型企業占比為17%，與上年持平。2023年房地產行業在銷售下滑和融資受阻雙重壓力之下，房企強化庫存管理加速去化，企業間競爭激烈，經營效率分化態勢明顯。

近年來，房地產市場整體低迷導致房企營業收入持續下滑，經營層面的壓力直接傳導到了納稅表現，上市房企中有超過六成出現所得稅負增長情況。2023年，上市房企納稅額均值為12.25億元，同比下降約8.62%。從各類型上市房企納稅額均值較上年均有所下降。相較上年，高貢獻度型企業、中貢獻度企業和低貢獻度型企業納稅額同比降幅較大，均超10%。

在國家“雙碳”目標指引下，經濟逐漸告別粗放型發展模式。房地產行業由高速發展階段轉向平穩發展新周期，高質量可持續發展成為房企關注重點，環境、社會和治理（ESG）概念也隨之越來越受市場關注。截至2024年5月10日，10強上市房企全部發布2023社會責任相關報告，50強上市房企中共有44家發布2023年社會責任相關報告。

2023年房地產市場供求關系發生重大轉變，房地產行業進入新舊模式交替之年，住宅需求向“居者優其屋”過渡，房地產行業發展回歸本質。上市房企積極調整發展戰略，對產品、營銷、管控體系等方面進行了創新升級，以客戶為中心建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服務，滿足多元化的住房需求。

在開發業務利潤水平持續下滑，同時新房開發規模基本見頂的背景下，多元化經營是當前房地產行業的重要趨勢。房企需從市場需求、自身能力、政策環境等多方面因素出發，積極培育業績增長第二曲線，積極探索房地產發展新模式，推動業績長期可持續增長。