??眾籌會產生諸多聯(lián)想和不同的理解。在過去幾年中也有不少批評的聲音說眾籌成為了開發(fā)商新的融資渠道，成為突破預售管理制度提前賣房的一些手段。如果眾籌繼續(xù)沿著金融化的方向一路向前，未來有可能真的會影響到眾籌的發(fā)展。

??但我們認為房地產眾籌的本質應該是合作建房。不僅在德國，放眼整個歐洲大陸，合作建房都是最重要或最主要的一種建房方式。

??以往的很多行業(yè)和商業(yè)模式，其實都是基于信息成本和交易費用而存在的，甚至企業(yè)之所以能存在，其實也是因為交易成本的存在。如果可以假設交易沒有成本，那么所有的企業(yè)將不會存在。

??企業(yè)存在的原因是因為在企業(yè)內部有一些交易的成本比社會交易要低。但互聯(lián)網的出現使得信息成本和交易費用出現大幅下降，所以在真正的互聯(lián)網時代，所有的渠道類業(yè)務都會被眾籌所取代，最終的客戶會直接選擇購買最基礎性的資源，而不會通過企業(yè)這個渠道。

??從某種意義上來說，開發(fā)商其實是一個資源整合類行業(yè)。是介乎實業(yè)和渠道之間的狀態(tài)，有一部分的工作應該是屬于實業(yè)，但更多的開發(fā)商可能自己不做設計，而交給事務所和設計院，自己也不蓋房子，甚至現在大部分開發(fā)商可能連賣房子都交給代理公司。在這個過程中，開發(fā)商就是資源組織者。

??但如果有一天所有買房子的人，跳過開發(fā)商自己去買地，找設計師、建筑商，那么開發(fā)商還有什么理由存在。

??雖然眾籌這個概念很大程度上是因為互聯(lián)網時代的到來才成為熱點在，但人類歷史上出現的非常早的一種眾籌模式就是合作建房。合作建房19世紀的后期在歐洲出現，比互聯(lián)網的誕生要早一百多年。

??為什么會出現合作建房這一住房模式呢？房地產領域的消費者長期處于“持續(xù)的不開心”狀態(tài)，我們稱之為“天下苦秦久矣”。現在中國人最不開心，最不幸福的原因相信也是因為高房價。多年前，很多人把高房價歸結為開發(fā)商“壞”，這個邏輯肯定是不成立的。后來發(fā)現開發(fā)商不是罪魁禍首，房價高是因為地價高，地價高是因為地方政府太“黑”了，這當然也不是一個合理的解釋。

??在今天看來，高房價真正的原因是供給和需求結構的脫節(jié)，雖然這個脫節(jié)有一些是不可救藥的，但更多的是技術性的。但高房價成為摧毀當代中國年輕人幸福感的罪魁禍首。

??其實并不見得通過合作建房可以快速的解決這個問題，但是至少是一個希望。這個世界上最痛苦的并不是貧窮，而是絕望。也許這條路要走很久，也許有生之年我們不可能在里面得到任何好處，但是至少要留下一個可以走的通的路，若干年之后總會有人受益。

??第二，有人提出一個很有意思的問題：開發(fā)商還能看到明天的太陽嗎？

??早在2013年，萬科的研究團隊得出了相當的悲觀的結論。在人類歷史上的開發(fā)商一定熬不過行業(yè)大拐點，不管曾經多么輝煌，只要碰到大拐點肯定死去。

??例如美國最大的房地產公司帕爾迪曾經以84%的市場占有率創(chuàng)造了歷史記錄，次貸危機之后三年時間就把過去二十年的利潤虧掉了，市值跌去90%，所有的重資產的開發(fā)一定不能過這關。我們現在不知道中國未來會不會有這樣的大拐點，中國的房價仍然在泡沫區(qū)，目前國家一系列政策就是在使勁地擠出泡沫。北上廣深的房價高是有其原因的，雖然目前的房價并不支持一定崩潰的結論，但是以目前地價水平，一線城市房價不漲開發(fā)商是賺不到錢的。開發(fā)商面對這樣的局面的可以做什么，同行和前輩在歷史上從來沒有成功的逃過這個鴻溝。

??有人說可以轉型，但是很不幸的是開發(fā)商轉型也沒有成功的案例。所以對于中國的開發(fā)商來說，現在確實要重新思考這個問題。要知道，房地產行業(yè)中最大的企業(yè)并不是開發(fā)商，一類是房地產基金，另外一類是建材供應商。建材領域最大的企業(yè)美國的家得寶公司最好成績是世界財富500強的第17名，而美國最大的房地產基金已經達到了2000多億美元的規(guī)模。

??退一步也許海闊天空，開發(fā)商的時代已經結束，未來這個行業(yè)一定是多層架構，有專門做土地，做金融，蓋房子的……

??只要有人需要房子，房價的高低對于承包商沒有多大的影響，開發(fā)商中絕大多數企業(yè)可能都要考慮轉型為承包商，承包商對于業(yè)主來說是誰還那么重要嗎？

??第三，如何解決九零后或零零后瘋狂的個性化？

??標準化和個性化是矛盾的，從供應者的角度，如果不走標準化的道路永遠沒有效益。但是九零后或零零后的客戶，個性化已經膨脹到瘋狂，好不好不重要，個性化才最重要。過去的工作都是基于客戶盡可能多的共性需求變成產品體系，如果未來的客戶每個人的需求都不一樣，唯一的解決辦法就是設計房子之前客戶已經確定。必須要有合作建房，傳統(tǒng)的開發(fā)商先有產品再銷售是不可能做到的。

??不管是社會的角度，開發(fā)商角度，還是客戶的角度，發(fā)展合作建房都是必要的。

??在我國發(fā)展合作建房的可行性有三個方面：第一，從歐洲的房地產歷史來看，合作建房是絕大多數國家的主要房地產開發(fā)模式，并且是歐洲第一大住房供應體系，只是在一些國家占比超過50%，有一些國家接近50%。把合作建房移植到中國一定有一個馴化的過程，很多的背景在中國不成熟，但合作建房并不是史無前例、需要冒險的事情，已經是有大量的成功先例的。

??第二，在互聯(lián)網帶來的對商業(yè)的影響下，首先由于長尾效應影響下超大企業(yè)變得不經濟，現在雖然我們還沉浸在商業(yè)帝國的夢想里，但未來超大企業(yè)必將退出歷史的舞臺。其次，共享經濟未來將成為摧毀資本的概念，以股份制公司作為主體的供求經濟形態(tài)，有可能被共享經濟摧毀。

??共享經濟首先是渠道，一切渠道類的業(yè)務都很可能被共享經濟取代。第一類是代理，廠商生產產品經過批發(fā)商——零售商——客戶，中間鏈條叫代理業(yè)務。

??第二是經紀業(yè)，例如委托一個經紀人，幫助你買股票。把東西賣給很多人這是代理，從很多地方買過來叫經紀。

??第三類是資源整合。房地產開發(fā)是資源整合，開發(fā)商幾乎不做實質性改變地球的事情，設計有事務所、設計院，施工有承包商，賣房子有代理公司。開發(fā)商就是尋找客戶的需求是什么，寫下定義，并且在行業(yè)上游尋找性價比比較高的供應方。

??未來所有客戶都可以直接與上游的資源、供應端進行交易。這是目前所有的渠道類企業(yè)都面臨的巨大風險。這會逼迫原來做渠道類業(yè)務的公司不得不把自己轉型為最初資源的供應者，這就給共享經濟提供了非常好的機會和平臺。

??第三，建立多層次資本市場。過去的的資本市場相對來說是階梯式的，股市、債市、銀行信貸市場。但是最近二十年，全球正在形成的資本市場是一個類似于無極遞進的，不同的價值，多層次資本市場實際上完全可以替代原有的金融體系。合作建房的最大的問題就是在操作的過程中，會經常階段性出現資金缺口，未來在多層次的資本市場中可以得到很好的解決。

??第四，得道多助。在推進合作建房中，可能遇到很多阻力和障礙，但如果這件事情是為了解決中國人目前面臨的最大的痛苦，是光輝正義的事業(yè)，參與的人一定會越來越多，遇到的障礙也就慢慢被解決了。

??最后，我們對合作建房的發(fā)展提出幾點建議。

??第一，要做真眾籌。

??如果眾籌最后的目的就是為開發(fā)商提供了一個新的融資渠道，或者是為了規(guī)避預售制度提前蓄客的渠道，這樣的眾籌肯定不是真眾籌。眾籌最終的參與者一定是最后住在房子的人，這是定義真眾籌和假眾籌的最重要因素。

??真正的房地產眾籌就是用合作社的方式取代原來的股權公司成為開發(fā)主體，最后把開發(fā)商的應得利潤返還給這些需要房子的人。此外，房地產眾籌真正的名稱也應該是——合作建房。

??第二，做好種子項目。

??首先要有幾個成功項目，沒有必要大規(guī)模的擴張，只要堅持開放的體系，為跟進者提供有效的合作建房發(fā)展攻略。

??第三，農村包圍城市。

??一位偉人曾經說過“農村包圍城市”，今天的商業(yè)術語叫側翼定位。中國有2.6億人的城市新移民，他們的房子在哪？未來缺的房子還很多。另外在互聯(lián)網時代，未來人類跟現在的居住方式一定有很大的差異。

??舉個例子，我們都知道日本的人口密度很高，但實際上日本獨立屋占全部住房的比例將近一半，為什么中國的別墅好像是奢侈品一樣。中國的人口密度并沒有高過日本，這意味著在未來，中國人喜愛的“有天有地”的生活方式是完全可能實現的。中國的住房建設和供應目前只是序章，大規(guī)模的建設還在后面。

??除了中國之外，我們也可以關注例如泰國、菲律賓、馬來西亞、越南、柬埔寨、印度、印尼這些城市化剛剛開始的東南亞國家，合作建房可以幫助他們從一開始就免受房屋問題之痛。

??雖然合作建房發(fā)展前景廣闊，但在短期之內希望通過眾籌的方式迅速成為一個基礎產業(yè)，主要的發(fā)展方向不一定局限在住宅領域，養(yǎng)老、度假和長租公寓等，這幾個領域有可能會比傳統(tǒng)的三大門類——住宅、寫字樓和商場更好一些。開始可以用側翼定位，把這個模式逐漸成熟，未來再把住宅部分做好。

??我們認為，在未來通過合作建房不僅只是眾籌房子，還可以眾籌城市。當前合作建房面臨最大的問題是高地價，但真正最需要房子的地區(qū)往往是北上廣深這樣的大城市和它們的周邊城市群。雖然通過合作建房可以把房價降低20%，但既然我們可以眾籌一座房子不如一起去眾籌一座城市。在這座城市中所有與居住相關的配套包括醫(yī)院、學校、體育館、交通設施等，都可以通過眾籌來實現。德國最大的住房合作社提供了全國大概1/7的房子，140多萬套住宅，一個這樣規(guī)模的合作建房組織是完全有能力實現眾籌城市的。