第七屆中國人居環境高峰論壇

????時間：2014年9月12日(上午)

????地點：齊河大廈

????主題：中小城市發展與人居環境建設

????主持人：朱彩清(中國房地產研究會人居環境委員會秘書長)

??朱彩清：尊敬的劉會長、尊敬的張司長、尊敬的楊市長、尊敬的孟書記、各位領導、各位來賓、各位代表大家上午好！

??金秋九月，碩果累累，備受業界期待的第七屆中國人居環境高峰論壇今天在美麗齊河如期召開！本屆論壇由中國房地產研究會、中國房地產業協會主辦，中國房地產研究會人居環境委員會與山東省齊河縣人民政府承辦，論壇匯聚了住建部、發改委、聯合國人居署、以及人居環境領域眾多的專家學者和城市建設者，也得到了山東省、市各級領導的關注和支持。在此，我代表主辦方對各位領導的關心和厚愛表示衷心地感謝！

??下面我非常榮幸地為大家介紹參加今天論壇的各位嘉賓，主席臺上就坐的有：中國房地產研究會會長、中國房地產協會會長劉志峰、中國房地產研究會人居環境委員會總顧問張元端、中國房地產研究會副會長兼秘書長、中國房地產業協會名譽副會長苗樂如、 中國房地產研究會名譽副會長、中國房地產業協會名譽副會長童悅仲、中國房地產研究會副會長兼人居環境委員會主任委員王涌彬、德州市人民政府副市長楊田州、齊河縣委書記、縣人大常委會主任孟令興、齊河縣委副書記、縣長王曉東。

與會領導

??出席本次論壇的嘉賓和領導的還有：住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹、發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令、浙江省房協會長、中國房地產研究會副會長賈寶林、還有房地產協會的一名副會長、東海集團的董事長魏建國、中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長開彥、聯合國人居署駐華代表張振山、上海市松江區發展和改革委員會副主任王振亮、中國房地產研究會人居環境委員會專家組副組長秦錚、北京市規劃局原副局長兼總建筑師毛鉞、首都規劃建設委員會原總建筑師謝遠驥、中國工程建設標準化協會技術標準部副主任賀鳴、中國建筑設計研究院城鎮規劃設計研究院研究員博士王寶剛。參加會議的嘉賓還有中國房地產研究會、中國房地產業協會的代表、山東省住建廳、德州市住建局、齊河縣縣委縣政府等有關部門的負責人，以及關心和支持齊河人居環境建設的企業家代表和省內外的媒體朋友們，因為時間關系我們不一一列名介紹。我是中國房地產研究會人居環境委員會秘書長朱彩清，非常榮幸擔任今天上午的主持！

??今天的齊河高朋滿座、嘉賓云集，新老朋友匯聚齊河，我代表主辦方、承辦方，對今天到會的各級領導、各位嘉賓、業界同仁表示熱烈的歡迎！并對各位新老朋友給予本屆論壇的關注和支持表示中心地感謝！再次感謝大家的光臨。

??“中國人居環境高峰論壇”是中國房地產研究會人居環境委員會最重要的學術交流活動。自2003年“首屆中國人居環境高峰論壇”以來，到目前為止已在全國各地成功舉辦了六屆，本次第七屆峰會的主題為“中小城市發展與人居環境建設”，是在黨的十八屆三中全會精神及國家新型城鎮化規劃的指導下，積極探尋中小城市科學發展路徑，著力推進房地產行業創新發展的大背景下召開。同時會議選擇了在城鎮化建設方面取得了卓越成績和有著很成熟經驗的齊河召開，意義深遠，意義重大。

中國房地產研究會人居環境委員會秘書長朱彩清主持論壇

??下面以熱烈的掌聲請出今天的東道主，齊河縣委書記，縣人大常委會主任孟令興為我們講話！

齊河縣縣委書記、縣人大常委會主任孟令興

??孟令興：尊敬的劉會長、尊敬的張總顧問、尊敬的楊市長，各位領導、各位來賓、同志們、朋友們，今天我們相聚在美麗的黃河水鄉——生態齊河，隆重舉行第七屆中國人居環境高峰論壇，這是齊河發展歷史上的一件大事、盛事，也是我們第一次舉辦這么規格的會議。在這里，我代表中共齊河縣委、齊河縣人民政府向論壇的開幕表示熱烈的祝賀！向出席論壇的各位領導和嘉賓表示誠摯的歡迎和衷心地感謝！

??我把齊河的情況向大家介紹一下，齊河縣隸屬于德州市，在德州的最南端，與省會濟南隔黃河相望，總面積1411平方公里，常住人口70萬，這里歷史悠久，名人輩出，是龍山文化的發祥地之一。春秋時為齊國的正卿晏嬰采邑，是全國著名勞動模范石傳詳和全國道德模范孟祥斌的家鄉。齊河區位優越、交通便利，位于京滬經濟走廊和黃河生態走廊的交界點。山東省會城市群、經濟圈，與山東省西部經濟隆起帶的緊密圈和核心地帶。境內交通密集度在全國縣市領先。這里物產豐富、生態良好，地下富含煤、石油、溫泉等優質資源。百里黃河觀光帶、百萬畝生態林，構筑其天然的綠色屏障。

??近年來，我們在中央和省市黨委政府的領導下，深入學習黨的十八屆三中全會和習近平總書記系列重要講話精神。堅持穩中求進、改革創新，經濟社會保持了良好的發展勢頭。2013年全縣實現地區生產總值408億，財政總收入31億元，連續4年蟬聯德州市綜合考核第一名。在山東省縣市排名第29位，進入了山東省的第一方陣。今年1-8月份，我們實現地區生產總值288億元，財政總收入23億元，主要經濟指標增幅均具山東省的前10名。

??新型城鎮化是黨的十八大作出的重大戰略部署，是穩增長、擴內需的最大潛力，轉方式、調結構的重要抓手。黨的十八屆三中全會明確提出：要完善城鎮化健康發展的體制、機制，堅持走中國特色、新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展。我們本屆論壇以中小城市發展與人居環境建設為主題，既是貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神具體的舉措，也是發展中地區推動新型城鎮化，實現跨越發展，向小康社會邁進的有益的探索和嘗試。

??這次論壇的舉辦，通過高端對話、智慧碰撞、成果交流，必將推動以人的城鎮化為核心的理念，更加廣泛的傳播，為人居環境建設的研究和實踐帶來更多有益的啟迪。我們齊河能夠承辦這一高水平的盛會，為推動全國城鎮化發展和人居環境建設搭建交流平臺是我們的榮幸，更是我們學習提高的寶貴的機遇，我們將認真學習、運用論壇的成果，更加深入地推進新型城鎮化建設，努力譜寫齊河科學發展、跨越發展的新篇章。

??同時我們衷心地希望各位領導、各位來賓，能夠借這個機會在齊河多走走、多看看，對我們的工作提出寶貴的意見，相信有各位領導、各位來賓的關心和支持，齊河的發展一定會更加美好！

??最后，預祝第七屆中國人居環境高峰論壇圓滿成功，祝各位領導、各位來賓身體健康、工作順利、事事如意，謝謝大家！

??朱彩清：非常感謝孟書記的精彩講話。

??在這里我們也非常感謝齊河縣委縣政府對于本屆論壇提供的大力支持和幫助。

??下面有請德州市副市長楊田州講話！

德州市副市長楊田州

??楊田州：尊敬的劉會長、各位領導、各位專家、各位來賓，大家上午好！

??在金秋九月、丹桂飄香的時節，我們非常高興地迎來了第七屆中國人居環境高峰論壇的各位領導、各位專家，首先我代表市政府向出席本屆論壇的各位領導、各位專家表示誠摯的歡迎！向承辦本屆論壇的齊河縣、中國房地產研究會人居環境委員會表示熱烈地祝賀！向主辦本屆論壇的中國房地產研究會、中國房地產業協會表示衷心地感謝！

??德州市是山東省的北大門，近年來德州市委市政府加快構建現代產業新型城鎮化和民生保障三大體系，把改善和提高人居環境作為幸福德州建設的重要載體。努力做大做強中心城區，抓好縣城和小城鎮擴容體制，積極穩妥推進兩區同建，持續改善生態環境，城市面貌日新月異，人居環境明顯優化。先后獲得“中國太陽城”、“中國優秀旅游城市”、“國家衛生城市”、“中國人居環境范例獎”。

??黨的十八大報告指出：工業化、信息化、城鎮化和農業現代化成為全面建設小康社會的載體。在新的歷史時期，隨著新型城鎮化的快速推進，人居環境建設承擔著越來越重要的使命。當前德州市正處在全面建成小康社會的關鍵時期，經濟結構的調整、產業實力的提升、高層次人才的聚集、戰略投資者的引進，越來越多地依賴于城市的規劃、建設和管理水平；越來越地依賴于人居環境的提升。

??此次論壇在齊河召開，給我們一次直接聆聽和學習的機會，必將對全市城市發展、人居環境改善產生強大的推進作用，我們將倍加珍惜這次寶貴的學習機會，認真汲取各位領導、各位專家的意見和建議，不斷加快人居環境和城鎮化建設，為全國各地積累經驗樹立標桿。

??德州市委市政府將一如既往地關心和支持齊河的發展，希望齊河承辦好此次論壇，并為與會領導、專家提供優質、舒心的服務。按照論壇組委會的安排，各位領導和專家還將赴德州市區進行參觀指導，希望各位領導和專家多提寶貴意見，并將這種指導常態化。希望我們加強交流、增進友誼、促進合作、攜手共創更加美好的明天。

??最后，預祝第七屆中國人居環境高峰論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

??朱彩清：非常感謝楊市長。

??楊市長的講話讓我們感受到好客山東濃濃熱情，也感受現代德州的魅力和發展潛力。

??接下來有請中國房地產研究會名譽副會長苗樂如講講話！

中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如致辭

??接下來有請中國房地產研究會名譽副會長苗樂如講講話！

??苗樂如：尊敬的劉會長、楊市長各位領導、各家嘉賓、各位代表：大家上午好！

??今天，在中共中央加快推進新型城鎮化、全面建成小康社會又將邁出新步伐的時代背景下，備受業界矚目的“第七屆中國人居環境高峰論壇”隆重開幕了！我首先要代表論壇主辦單位——中國房地產研究會、中國房地產協會對各位嘉賓、各位代表的到來表示熱烈的歡迎！對山東齊河縣委、縣政府對本次論壇的大力支持表示衷心的感謝

??新型城鎮化是推動國家經濟持續發展的強大引擎，也是當前各方高度關注的焦點問題。隨著《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》的正式頒布，我國城鎮化發展路徑已經日漸清晰——就是要緊緊圍繞全面提高城鎮化質量，加快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為核心，以體制機制創新為保障，走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。新型城鎮化的“新”主要體現在四個方面：一是要以人為本，不能見物不見人，興城不興業，努力在改革攻堅中破解深層次矛盾，實現人無差別的發展；二是要強調生態文明貫穿全過程，以良好的城鎮生態環境支撐新型城鎮化發展，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。三是要突出城鄉統籌，要在城鄉規劃、基礎設施、公共服務等方面推進城鄉一體化，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置；四是更多利用市場機制，尊重市場，強調在公平競爭下讓人口和生產要素在城鄉之間自由流動。這四“新”都離不開城市人居環境的建設和優化。

??我們注意到，十八大以來，尤其是《國家新型城鎮化規劃》的出臺，將中小城市的發展放在了更為重要的位置。《規劃》明確提出，要把加快發展中小城市作為優化城鎮規模結構的主攻方向，加強產業和公共服務資源布局引導，提升質量，增加數量。有重點地發展小城鎮。可以預見，未來十年，中小城市將成為新型城鎮化建設的發展重點。本屆論壇以“中小城市發展與人居環境建設”為主題，就是希望在城鎮化深入發展的關鍵時期，深刻認識城鎮化對經濟社會發展的重大意義，牢牢把握中小城市發展面臨的重要機遇，準確研判城鎮化發展的新趨勢新特點，探討制度改革，進行經驗交流，通過不斷的促進和改善城市人居環境，充分發揮中小城市在優化城市體系、提升新型城鎮化質量中的重要作用，有序推進有中國特色的新型城鎮化道路。

??回顧過去六屆人居環境高峰論壇，每屆論壇都強調了這種主題的前瞻性和行業的引領性，也使得中國人居環境高峰論壇成為了人居環境領域最具影響力的品牌活動。我衷心的希望，在中國人居環境高峰論壇這個行業交流的平臺上，有更多的有識之士和機構參與進來，密切合作，更為有力的推進我國中小城市的健康發展。

??特別值得一提的是，本屆峰會將會對我國綠色住區領域首個行業性的標準《綠色住區標準》予以正式發布。這個標準是中國房地產研究會人居環境委員會多年來堅持“科研”與“實踐”兩條腿走路取得的豐碩成果。該標準的頒布和實施將對我國房地產行業的轉型發展起到極其重要的推動作用。

??最后預祝本次論壇圓滿成功，預祝每一位人居環境事業的參與者和合作者，在新型城鎮化這場偉大的社會實踐中取得卓著的成就。

??謝謝大家！

??朱彩清：感謝苗會長的精彩致辭！

??在此，也非常感謝中國房地產研究會、中國房地產業協會對高峰論壇的指導。這次也得到了住房和城鄉建設部城建司領導的支持，因為這次會議規格高，剛才漏掉了住房和城鄉建設部城建司副司長劉賀鳴。以上三位領導的講話拉開了今天的序幕。我們的主題報告正式開始！讓大家以熱烈的掌聲歡迎中國房地產研究會、中國房地產業協會劉志峰會長，他演講的題目是《以宜居為目標  推進中小城市發展》，有請劉會長！

中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰講話

??劉志峰：各位領導、各位來賓大家上午好！“第七屆中國人居環境高峰論壇” 是由中國房地產研究會、中國房地產業協會主辦，中國房地產研究會人居環境委員會和山東省齊河縣政府共同承辦。在此，我謹代表中國房地產研究會、中國房地產業協會對各位來賓表示熱烈的歡迎，對山東省齊河縣政府表示衷心的感謝。

??齊河縣我第一次，我了解有900年建縣歷史，有許多歷史名人，公元前500多年齊國名相晏嬰是齊河人，當代的時傳祥也是齊河人。我舉這兩位歷史名人，一是想說明治國理政，要以民為本；二是想說明無論做什么事情，都要盡心盡責，為民眾謀利益。所以說，我們在齊河召開第七屆中國人居環境高峰論壇，我認為是有一定意義的，講現實意義也好，歷史意義也好，我覺得都有。

??本次論壇的主題是“中小城市發展與人居環境建設”。當前，我國經濟社會發展正處于重要的轉折時期，加快推進以人為核心的新型城鎮化，是中央確立的一項重要戰略舉措。“十二五”規劃明確提出，要以大城市為依托，以中小城市為重點，形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》又進一步提出，把加快發展中小城市作為優化城鎮規模結構的主攻方向。促進城鎮化健康有序推進，科學地完成歷史性任務，并且造福于后代，是我們需要認真討論的問題。下面，我談談幾點看法，講的不對請各位代表批評！

??第一、為什么要重點發展中小城市。城鎮化的本質是什么？城鎮化是經濟發展的結果，不是經濟發展的動力，也不是經濟發展的原因。因為城鎮化本質就是非農產業的發展，并且產業向城市集中。產業結構的城鎮化才是城鎮化的本質，同時又導致就業結構的城鎮化。

??第一點，重點發展中小城市，是順應城市化發展趨勢和規律的內在要求。城鎮化是世界歷史發展的必然結果。縱觀世界城市的發展，有些是單核心的，有些是多核心的，但有一個重要特點是，人口多的國家，是多核心的，人口少的國家，是單核心的。在我們這樣一個人口眾多的國家，要和平有序地推進城鎮化，就必須走多核心的、大中小城市格局合理的發展道路。

??從歷史上看，但凡中小城市發育良好的國家，其社會經濟發展協調性、可持續性都比較好，如德國，在城市化的過程中，中小城市數量眾多，分布比較均勻，布局相對合理，大中小城市并行發展，經濟才得以健康、平穩地發展。

??第二，重點發展中小城市，是促進經濟社會協調、城市格局合理發展的客觀需要。發展大城市固然存在效益上的優勢，但是僅僅依靠大城市勢必難以滿足新型城鎮化的需要。而且人口過度集聚于大城市不僅會帶來社會問題，而且最終還可能削弱其經濟效益。例如，在一些拉美國家城鎮化快速發展時期，人口大量涌向個別大城市，結果城市貧困人口大量增加。1980—1994年的15年間，拉美貧困人口由1.359億增加到2.093億，凈增7340萬，其中城市貧困人口增加7250萬，而農村貧困人口增加了90萬。

??中小城市具有大城市不可替代的功能。因為經濟活力的存在以及交易的品種，是根據大中小城市不同功能來劃分的。大城市側重國際貿易；中等城市是區域經濟增長的發動機；小城市主要為周邊服務，尤其是為周邊“三農”服務，這些都是大城市都不可替代的。此外，農業轉移人口受教育程度相對較低，從事的主要是制造業、建筑業和服務業等行業工作，很難在就業轉移初期就在高技術領域謀生，而且要完成向熟練產業工人的轉變，需要一個長期過程，加上他們原始積累不足，難以承受市民化帶來的社會成本，這些特征，也決定了中小城市比大城市對他們應當更具吸引力。

??人口統計數據表明：在我國城鎮化的進程中，中小城市，特別是縣城，已經成為農業人口轉移的重要流向。全國2000多個縣城基本把農村轉移人口的一半留下來了。如果沒有這些中小城市，很難想象我國的城鎮化會出現怎樣的景象。

??第三，重點發展中小城市，是克服“大城市病”的有效手段。從現實情況來看，大城市巨大的人口承載壓力造成的一系列“大城市病”和大量農業轉移人口不能實現市民化、難以完全融入城市引發一系列的社會問題，也正在倒逼中小城市必須要加快發展，更多承擔農業人口轉移的任務，尤其是特大城市中心城區人口疏散的功能。

??從未來發展空間看，特大城市的城鎮化率已接近峰值，甚至超過發達國家的城鎮化水平；大型城市的城鎮化率也已接近飽和；中小城市城鎮化率較低，在吸納農業轉移人口方面仍然空間巨大。據《2013年中國中小城市綠皮書》數據，全國共有中小城市2816個，占全國經濟總量的84.5%。但我國中小城市及其直接影響和輻射區域城鎮化率僅為35.1%，中小城市發展潛力巨大。

??第四，重點發展中小城市，是釋放戶籍制度改革紅利的重要途徑。當前，我國正處于產業結構調整的重要時期，總體呈現“第一產業減少、第二產業優化、第三產業發展”的態勢，其中，大城市第三產業比重總體不低，如2013年，北京、上海、廣州3市，分別達到77%、62.2%、64.6%，而中小城市第三產業比重總體偏低，如2013年，我們德州市的三產比重為36%。可見，城鎮化過程中，中小城市發展第三產業，大有可為。國家的系列改革政策，為中小城市實施產業優化提供了制度保障。今年7月底，國務院印發《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。國家在中小城市戶籍制度的松綁，將為中小城市的加快發展帶來了新的機遇。首先，將為中小城市擴大消費做出貢獻。其次，大量農業人口進入中小城市，將推動當地的教育、醫療、社保、就業等公共服務的發展。再者，產業結構調整，能推動以商貿、餐飲、旅游、休閑、娛樂等消費型服務業和以及金融、保險、物流、交通、運輸等生產型服務業的發展。

??二、要發展什么樣的中小城市

??近年來，社會上流行一個詞，“幸福指數”。有趣的是，在一些機構公布的城市幸福指數排名中，多是中小城市位居前列。這恰好說明，中小城市有獨特的發展優勢，在新型城鎮化進程中，大有可為。那么，發展中小城市，目標是什么？我認為，發展中小城市，應以宜居為目標。

??人穩定地生活在城市，首要的條件是住得舒適，也就是追求“宜居”。這里說的“宜居”，不僅僅是住得要舒服，更重要的是有要好的發展機會、就業機會、實現自我價值的機會，要有優美的生活環境，要有經濟持續穩定增長的動力，要有完善的公共服務體系。

??通俗地說，就是，老百姓能喝上干凈的水，呼吸上新鮮的空氣，吃上放心的食品；能住上舒適的房子，睡上一個安穩覺；坐上公交不擠不吵，開車出門順順暢暢；有良好的醫療保障，生病能得到合理、及時的治療；孩子們能接受良好的教育，老人們能無憂憂慮安享晚年。

??與大城市相比較，中小城市規模適中，具有更加良好的自然生態環境，城市發展過程中的社會和環境問題相對簡單，物質供給和基礎設施相對更容易滿足居民需求，在新型城鎮化過程中，更具有建設宜居城市的優勢。

??一是生活優勢。中小城市的住房價格相對便宜，生活成本較低，就業半徑相對較小，出行相對便利，比較容易創造祥和、安全、健康的生活條件。

??二是生態優勢。總體上中小城市的自然生態環境比較良好，大量中小城市面積不大，但與自然山水保持密切的聯系，城在山水和鄉村農田的包圍之中，能夠與山水自然相融洽，維持一定的生態平衡，更易做到“讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉愁”。

??三是社會優勢。多數中小城市社會結構不復雜，人際關系簡單，跨省流動人口不太多，相對來講，社會比較安定，社區規模不是很大，加強社區管理和建立人與自然的和諧、人與人的和諧關系。

??四是文化優勢。不少中小城市具有悠久的歷史文化遺跡，以及傳統的民族文化、地方文化等，具有地方性、民族性、多元化的特征，可以因地制宜地建設獨具個性特色的城市。

??此外，從發達國家宜居城市發展情況看，宜居城市排行榜前列也集中在中小城市。比如說，在美國，最受美國人青睞的宜居城市多是知名高等學府所在地。例如，弗吉尼亞州的夏洛茨維爾市，曾被《城市排名和等級》評為全美最適宜居住的地方，這里有著名的弗吉尼亞大學，還有雪蘭多國家公園，風景十分秀麗。除了優越的自然環境，弗吉尼亞大學在高科技方面與企業的研究合作，還為該市帶來了穩定的就業機會，使經濟健康發展。在德國，德國城市發展研究中心和《焦點》雜志每年都推出“宜居城市排行榜”，評選結果表明，在德國宜居城市的排行榜中，更多的是像奧斯納布呂克、戈斯拉爾等小城市，即使排行榜中最大的城市慕尼黑和法蘭克福，也不過上百萬人口。在這些城市中，大都是靠山環水，空氣清新，交通便利，還有美麗古樸的街道，生活配套設施齊全，服務業發達，可為居民提供豐富的就業機會。

??三、中小城市要怎樣實現宜居目標

??可以看到，當前，我國城鎮化有兩個特點，一個是城鎮化過程中市場在起決定性作用，由于城市的效益高，促使資本要素、勞動要素、企業家要素向城市集中；另一個是城鎮化過程中政府成了一個城鎮化的促進者，把醫療資源、教育資源、交通資源等優質資源集中配置到城市，而且越大的城市配置越高。也就是說，我國城鎮化進程中，市場的作用和政府的作用是疊加的。突出表現在中小城市醫療、教育等基本公共產品供給不足和基礎設施發展滯后。以醫療資源配置為例，大城市集中了我國80%的優質醫療資源，其中的80%又集中在大醫院。全國排名前50的醫院主要分布在北京、上海、廣州。因而，從經濟社會發展來說，政府應當圍繞經濟格局的變化、產業結構和就業結構的變化，科學編制規劃，加強產業引導，營造良好空間，提高公共服務和基礎設施水平，使得勞動力能夠有序地、平穩地、幸福地向城市轉移。

??中小城市發展，要實現宜居目標，重點從以下幾方面入手：

??第一，堅持以人為本。新型城鎮化，核心是以人為本。以人為本，也是建設宜居城市的宗旨。宜居城市建設，離不開人這個主體，人是這個城市的靈魂。滿足人的需求，是宜居城市建設、加快城市發展的著力點和落腳點。必須堅持城市發展為了人民，城市發展依靠人民，城市發展成果由人民共享。堅持以人為本，實現宜居目標，就是要面對人民群眾過上更好生活的期盼，不斷提高服務群眾能力和水平，不斷增進人民群眾福祉，增強人民群眾幸福感受，著力保障和改善民生，努力解決群眾在教育、就業、社會保障、醫療、住房等方面的基本需求問題，解決困難群眾的生產生活問題。

??第二，提升產業支撐。宜居，必須宜業。產業的支撐，經濟的增長，才能為城市宜居奠定堅實的基礎。經濟多樣性、個性化是中小城市應該追求的產業發展模式。中小城市要結合自身的區位條件、資源條件、交通條件，從城市群的發展角度，立足區域經濟發展格局，找準產業、功能定位，避免盲目發展，惡性競爭。進而，依靠自身的產業基礎和資源優勢，發揮中小城市和小城鎮土地價格低，生態環境好，資源特色等優勢，發揮市場機制作用，通過招商引資和對外合作，形成一批特色型、優勢型、資源型產業。圍繞大城市的功能定位，大力發展都市農業、休閑度假旅游業、特色農產品加工業以及商貿服務業等。堅持產業發展與城鎮建設并重并舉，培育和壯大優勢特色產業，創造更多就業機會，實現以城聚產、以產興城、產城聯動、融合發展。

??第三，重視綠色發展。實現宜居目標，必須把生態文明理念和原則融入中小城市的城市規劃和建設管理的各個方面。大力實施生態工程建設，推進資源節約型和環境友好型技術產品、服務設施、生態建設、生活方式進社區，大力提升城市生態環境質量，促進綠色發展、循環發展、低碳發展、可持續發展。當務之急，要下決心抓好水、大氣、土壤等污染防治，解決損害群眾健康的突出環境問題；加強城市生態系統建設，構建由低密度建成區、城市綠地、山林、水面、風景區、農田等構成的多樣化的生態系統，為城市的生產、生活提供生態系統服務；實施建筑節能與綠色建筑示范，從綠色住區建設入手，積極建設綠色、低碳城市。

??第四，注重文化傳承。文化，是城市的靈魂。文化宜居是城市宜居吸引力中最為持久的動力。中小城市是我國厚重、多樣化文化的生命脈絡，而文化則是中小城鎮最重要的資產和識別。中小城鎮應傳承和發展地區文化，走出千城一面、文化迷失的傳統城鎮化誤區，通過文化繼承和創新來增強城市特色和吸引力，提升城市的創意和創新能力。

??第五，深化制度改革。宜居目標的實現，離不開制度的支撐。推進以人為核心的城鎮化，需要從體制、機制入手，以改革創新的精神，做好頂層設計，鼓勵地方實踐。加快推進戶籍制度、財稅制度、就業制度、公共服務和社會保障制度、農村產權制度等改革，釋放城鎮化紅利。城市的治理，要從“堵”的理念走上“疏”的理念，從上級命令式的理念走上公眾參與式的理念。整個城市的發展，不能隨某位有權力的人的偏好去發展，而是要建立在城市本身利益，甚至區域整體利益去發展。

??中國房地產研究會人居環境委員會在全國多個城市開展“中國人居環境共建示范城市”工作，并在實踐中逐步探討形成了“企業+社團+政府”多方參與、共建人居的獨特有效的工作模式。他們以科研為先導，首先通過“指標體系”來幫助政府科學評估和衡量城市人居環境發展現狀、把握城市發展脈絡和方向；然后通過人居環境“指導手冊”，將人居環境優化目標落實到相關職能部門；并通過“行動指南”將政策和建議轉化為政府、企業及公眾和諧互動的人居環境建設行動方案。這種創新的模式既充分發揮了人居委的學術資源優勢，也是一種非常好的公眾參與的實踐，將人居環境建設從過去自上而下的推進轉化為自下而上的行為。

??這次論壇，也有許多專家會就中小城市發展與人居環境建設發表他們的真知灼見，給大家提供一個新的思路。

??同志們，“促進大中小城市協調發展”是中央從戰略層面確定的我國城鎮化發展的總思路和大方向，是中國特色城鎮化道路的一項基本要求。在加快推進新型城鎮化的大背景下，中小城市將成為提升城市化質量、推進城市化加速進行的主戰場。加快發展中小城市是破解制約中國城鎮化質量提升和健康發展的關鍵。中小城市要把握住城鎮化發展的這一重要戰略機遇，以宜居為目標，解放思想，創新機制，發憤圖強，蓄勢發展，開創一個新的發展局面。

??謝謝大家！

??朱彩清： 非常感謝劉會長，劉會長就為什么重點發展中小城市，要發展什么樣的中小城市，中小城市要怎樣實現宜居的目標這三個層次詳細闡述了中小城市發展中的重要問題，報告清晰全面。讓我們再次以熱烈的掌聲對劉會長表示感謝！同時非常感謝劉會長對人居委的工作給予鼓勵和支持，謝謝劉會長！

??中小城市的建設發展離不開城市政府的智慧管理和智慧實踐，前段時間國家領導人對德州兩區同建給予了高度評價，齊河的人居環境建設成果一直走在前列，下面有請中共齊河縣縣長王曉東，為我們做《幸福齊河的大文章》的報告，有請王縣長。

齊河縣縣長王曉東發表主題演講

??王曉東：尊敬的各位領導、各位來賓、媒體朋友們：大家上午好！今天，很高興也很榮幸能與各位領導、專家學者，各位企業家，共同探討城鎮化發展的問題。在這里我我代表縣委、縣人民政府對各位來賓的光臨，表示熱烈的歡迎和衷心地感謝！

??下面，我把齊河城鎮化發展，人居環境發展規劃向各位來賓做一下介紹。

??第一、介紹一下齊河縣概況。齊河位于德州市最南端，與省城濟南隔黃河向往，轄13個鄉鎮、2個街道、1個省級經濟開發區、1個省級旅游度假區、1個高新技術開發區和1個高鐵樞紐經濟協調區；總面積1411平方公里，常住人口70萬。齊河古稱祝柯，秦朝置祝柯，宋稱齊河縣。“一河、一陶、一圣賢”凝練齊河特色。“一河”即國家生態走廊——黃河，流經縣境六十余公里；“一陶”即黑陶，作為龍山文化發源地之一，齊河黑陶文化淵源流長，被中外史學家稱為“原始文化的瑰寶”；“一圣賢”即春秋時齊國正卿晏嬰，城區駐地晏城為晏嬰采邑。

??齊河臨近藍黃兩區，處于省會城市群經濟圈和西部經濟隆起帶的交集區、核心區和關鍵部委。2013年，完全地區生產總值408.5億元，財政總如30.9億元；連續四年蟬聯權勢科學發展綜合考評第一名，在德州市率先進入全省第一陣營。先后榮獲全國綠化模范縣、農村社區建設實驗全覆蓋示范單位，中國人居環境共建示范城市，山東省最佳投資城市、環保模范縣，省級文明城、省級園林城、省級衛生城等榮譽稱號。今年1-8月份，全縣實現地區生產總值288億元、財政總收入22.3億元。被省政府確定為全省縣域經濟科學發展試點縣。

??二、齊河縣擁有優良的人居環境

??(一)優美的自然生態環境。齊河縣地處緩和下游沖積平原，屬暖溫帶半濕潤季風氣候，四季分明，氣候溫和，年平均降水量521.2毫米，年均日照2413.4小時，無霜期235天。是的重視唯一的沿黃縣，沿黃河62.5公里，年引黃量3億多立方米；境內河道時海河流域徒河水系，流域面積1361.61平方千米，主要河道16條，河流總長度3.4.61千米；全縣地下出水量26億立方米，水質良好，是江北少有的豐水縣。境內實地沙湖星羅棋布；溫泉覆蓋縣境80%，泉水晶瑩透明，出口水文高達60攝氏度，屬硫酸鈣型水質，有較高的億用價值，目前已建成溫泉遼陽中心4處。全有林面積100萬畝，森林覆蓋率達41.7%，是名副其實的“天然氧吧”。

??(二)宜業宜居的生活環境。在城區，突出“水和綠”兩大特色，以“三場兩園”建設為重點，規劃建設了20余處公園、休閑廣場等市政基礎設施，實施了30多項景觀園林綠化工程和綠水繞城工程，建成了山東省標準最高的潛表流人工實地。在鄉村，每個社區(村)都修建了文化體育休閑廣場，并高標準實施了農田林網、村鎮綠化等工程，進一步擦亮了全國綠化模范縣的“金”字招牌。目前，全縣人均公園綠地面積9.8平方米，全年空氣質量國家二級以上標準天數350天以上，形成了天藍、地綠、水清、空氣清新的良好宜居環境。同時，運用現代化手段，不斷提高城鄉管理精細化水平，實現了城市數字化管理、城鄉環衛保潔覆蓋和城區生活污水100%集中收集處理。基礎設施配套完善，功能齊全，擁有星級以上涉外酒店賓館6家，占地1200畝的18同國際級標準高爾夫球場1處，棒球場1處，大學1所，中小學9所，各類醫療機構53家，高檔社區20余處。

??(三)便捷高效的服務環境。齊河堅持把環境作為最大的發展優勢和最響亮的名片來打造，牢固樹立了“進了齊河門，就是齊河人”、“進了齊河縣，事事都好辦”的服務理念，堅持實施最嚴肅的服務承諾制度、最嚴格的限時辦結制度和最嚴厲的問責追究制度，大力營造企業家至上和為納稅人服務的氛圍，為客商提供便捷高效的服務，傾力打造最佳營商環境，讓投資者獲得最大的回報。

??(四)優越的支撐環境。區位交通得天獨厚，距濟南市區僅15分鐘車程。交通密集度在全國縣市領先，有2恩條土地、4條高速公路、5條國省道、8個高速出入口，并設有太青客運專線濟南北站。周邊市場潛力巨大，地處山東省“一圈一帶”交集區，毗鄰黃藍經濟區，300公里半徑內有北京、天津等大中城市近百個，消費人群3恩億多，是江北最有活力的經濟成長帶。資源要素豐富多樣，地下富含煤、石油等多種礦藏，其中煤炭儲量60億噸，建有邱集、濟西、趙官3座煤礦，年采煤量300萬噸。電力資源充足，設有變電站16座，實行濟南、德州雙源供電。科技支撐有力，先后與幾十所知名學府、科研機構開展合作，擁有省級以上高新技術企業企業7家、工程技術研究中心2家、院士工作站1處，獲得省級科技成果獎勵5項。

??三、齊河縣城鎮化工作情況

??近年來，我們以實施全域城鎮化戰略為主線，不斷推動經濟社會轉型跨越發展，在實踐中探索出了一條以城鄉一體化為目標、以人的城鎮化為核心、以產業發展為支撐的幸福齊河  建設之路。概括起來有以下幾個特點：

??(一)齊河實現全域城鎮化的基礎牢固

??1、有充足的土地挖潛空間。土地是城鎮化的核心要素，是城鎮化持續發展的重要保障。我縣原有1016個行政村，農村集體建設用地面積19.5萬畝。據普查，全縣農村戶均宅基地2畝以上的占26%、1.5畝以上的占41%、不到1畝的占33%，農村土地資源使用效率低。依據《山東省建設用地集約利用控制標準》，按人均建設用地面積不超過100平方米計算，我縣有13萬畝的挖潛空間，這為全縣推進新型城鎮化提供了充足的土地指標基礎。

??我前段時間在媒體上看到報道，城鎮化就是讓農民在陽臺上養鴨子，現在大家可以回想一下，到齊河的農村去調查，可以說80%以上的農村30年沒有什么變化，如果就地城鎮化，我們投資不小。我們整個實現全域城鎮化，建設的成本，將近40萬農民，我們建設成本在260個億，按照現在的城鎮化的配套，讓農民享受到城市人的服務，基礎設施的服務還要40個億。全域城鎮化以后我們要300個億的投入。這300個億的投入資金從哪里來？現在城鎮化面臨最大的問題，農民上樓去，錢從哪里來？是我們縣級城市面臨的最大問題。我們不要說騰出這13萬畝，我們就按10萬畝作為建設用地，我們拿出5萬畝，作為工業用地，因為工業用地我們是不賺錢的，也就是說工業用地收入的土地出讓金完全可以用于改造老百姓建設的社區。我們這5萬畝，按照15萬，我們就是750億，改造老百姓的社區綽綽有余。我們按照商業地產來開發，按照100萬億畝來算，我們就是500多個億，但是隔著黃河，齊河生態城地價是100萬，齊河土地升值200萬一畝。資金是實現全域城鎮化的第一要素。我縣創新投資渠道，多方籌措資金，科學有序推進城鎮化建設。通過搭建政府投融資平臺，先后在農發行、國開行等機構，申報融資項目11個，計劃融資39億元，已到位資金17.8億元，被國家農發行列為重點支持縣。其中，今年與華英證券合作公開發行的15億元7年期“城投債”，在德州市屬首家縣級發債主體。成立了齊河投資控股集團，與中建股份有限公司、中建設計集團等達到合作，組建成立了中建(齊河)發展有限公司，采用公司化運作模式，積極開展新型城鎮化項目建設，有效解決了建設資金來源問題；與中國農科院發起成立30億元的“中農(齊河)產業投資基金”，解決了農業產業發展資金問題。

??3、有兩區同建的實踐經驗。德州是國家新型城鎮化綜合試點市，“兩區同建”是德州市推進新型城鎮化的一種模式創新，這一做法兩次得到了李克強總理的批示，今年7月份他又到德州專程視察。我們齊河是德州市“兩區同建”最具典型的代表，走在了全省乃至全國的前列。2008年以來，我們在全省率先落實土地增減掛鉤政策，建成了洪州、華中等一批全國典型社區。同時，培植各類農村產業園區245個，每年吸納近萬社區群眾在園區就業，實現了“居住社區化、就業園區化、生活城鎮化”。我們的做法得到全國人大常委會副委員長、婦聯主席沈躍躍，省委書記姜異康、生長郭樹清等領導的高度評價。2013年5月4日，中央電視臺對我縣“兩區同建”工作進行了重點報道；6月21日，新華社看法了《以“兩區同建”推進新型城鎮化的“齊河路徑”》的特供分析報告，宣傳推廣了齊河經驗。

??(二)齊河實現全域城鎮化的思路目標清晰

??1、總體思路：緊緊抓住“一圈一帶”戰略機遇，堅持以人為本、城鄉統籌、服務均等、生態文明，努力建設高端產業城市、優質旅游城市、生態宜居城市，促進經濟與社會、城市與農村，人與自然和諧發展，著力打造富有雄厚實力、充滿生機活力、獨具特色魅力的省會北城。

??2、發展目標：2-3年華店鎮、表白寺鎮率先實現城鎮化，8-10年全域實現城鎮化。到2017年，縣城居住人口達到30萬，小城鎮達到14萬，城鎮化率達到60%；城鄉一體的社會保障體系基本建立，公共服務均等化有序推進。

??3、實施路徑：堅持以人的城鎮化為核心，以兩區同建為切入點，以就近就地吸納農業轉移人口為目標，構筑縣城—小城鎮—農村新型社區“三級”現代城鎮體系，加快人口、產業集聚，實現城鄉統籌發展。

??一是做大縣城。以擴容、提質為導向，按照省會北城的定位，科學確定城市規模，做好控制性詳細規劃編制，統籌縣域產業布局、基礎設施建設和資源環境保護，科學引導資金、技術、人才等要素資源向城區集聚。注重各類要素的有機整合與合理配置，加快老城區和經濟開發區的改造擴容、城南新區開發提速、黃河國家生態城提質建設步伐，推動城市功能提升、形象提升、品位提升。2017年，建成區面積達到60平方公里。

??二是做強鄉鎮。充分發揮城鎮在連接城鄉、輻射農村、擴大內需中的作用，以鄉鎮駐地大變樣為重點，突出規劃引領，加快編制鄉鎮總體規劃和小城鎮駐地詳細規劃。開展“鄉鎮駐地大變樣建設行動”，以“十個一”工程建設為基礎，強力推進產業向園區集中、人口向鎮區集中。到2017年，各鎮區初具規模，建成特色街道30條、休閑娛樂場所20個。

??三是做設社區。按照“規劃現行、建設集約、因地制宜、群眾自愿”的原則，以“兩區同建”為抓手，以鄉鎮駐地及周邊村改造為重點，以居住向社區集中土地向規模經營集中、就業向園區集中為導向，積極穩妥推進農村社區建設。到2017年，啟動100個村的社區建設，新培植100個產業園區，新增就業3萬人。

??(三)齊河實現全域城鎮化的主攻方向非常明確。

??從2008年開始，我們準確把握城鎮化發展規律、科學審視縣情的基礎上，通過認真研究、全面分析，明確了縣鄉村三級城鎮化建設的重點，去年我們按照三步走的戰略，我們從產業園區到城區到社區，我們這七大板塊，想征求各位專家和領導的意見，也邀請各位企業家來參與。

??第一個主城區板塊，也就是我們所在這個地方。

??發展定位：近年來，主城區堅持以高端住宅和商業地產為主要功能定位，大力實施“老城提升”工程，努力建設30-40萬人口規模的全功能中等城市。主要涵蓋中部老城核心片區(縣委、縣政府地段)、西片區(晏城街片區)、東片區(石油片區)和北片區(開發區起步區)等四部分。當前情況：截至目前，晏城街、黨校等棚戶區改造工程正在加快進行，富華苑、都市花園等一大批高品質住宅區已建成入住，德百新時代廣場、濟南華聯超市、濟南銀座超市等知名商業綜合題成功入駐，城市建設水平不斷提高，人居環境顯著改善。

??重點項目(地塊)推介：經測算，主城區通過提升改造，可獲得潛力用地6200畝。下一步，我們將重點圍繞購物中心、商業街、主題商場、專業市場、酒店等各種形式的商業地產項目、高端住宅項目與廣大客商進行合作，力爭實現“縣城1-2年大變樣”，將主城區打造成“功能包容多元的活力之城、空間豐富舒適的宜居之城、地域文化傳承的魅之城”。

??當前，可用地塊主要有：

??(1)縣委、縣府家屬院片區，位于陽光路以東、新華路以西、齊晏大街南北兩側，是我縣主城區的核心。該地塊東臨縣賓館、城市廣場，北靠縣直機關第一幼兒園、第一實驗小學，西鄰縣人民醫院，周邊配套完善。總占地面積158畝，規劃用地性質為行政辦公、商業、居住、文化娛樂等用地，主要規劃建設以行政辦公、商業綜合題、老年活動中心、品質住宅區為主的活力核心區。

??(2)老晏城街片區，位于齊晏大街以北、向陽路以西、世紀路以東。占地面積580畝，規劃用地性質為商業、居住、文化娛樂等用地。現有晏嬰路商貿街、縣家具市場，中間有新、老倪倫合兩條水系穿過，適宜改造為體現式商業街、宜居片區等項目。

??(3)西城區片區，位于齊順大街以北、世紀路西側。總占地面積820畝，規劃用地性質為商住用地。該片區東依老城區，北靠經濟開發區新區，西鄰大學城，交通便利，環境靜逸，宜居宜業，極具潛力。

??(4)經濟開發區起步區，按照縣委、縣政府“退二進三”部署，我們正在實施開發區起步區的搬遷改造工程。該區域位于國道308以南，京滬鐵證以北，京臺高速以西、迎賓路以東，總占地面積900畝，規劃用地性質為商業、居住、文化娛樂等用地，主要規劃建設商業居住綜合片區。

??2、城南新區板塊

??發展定位：城南新區規劃面積10平方公里，立足于打造以新型居住、文化、體育、金融等功能為主導的生態型城市新區，將形成以1個公共服務區為核心，以4個高檔居住片區為中心的城市空間結構。

??當前情況：目前，全省首家縣域城鎮化展館——齊河縣城鎮化規劃展館、齊河黑陶文化展館，以及齊河一種、五中等中小學校均已投入使用；由銀證國際投資基金管理(北京)有限公司，投資5億元興建的金融中心即將竣工，由中國地產十強企業—綠城集團，投資26億元的綠城·百合新城高端地產等項目，正加快建設。優越的區位交通，完善的基礎配套，使城南新區成為齊河又一宜居宜業的理想選擇。

??重點項目(地塊)推介：經測算，城南新區可用于開發建設的土地達4000畝。下一步，我們將以正在規劃事實的“一場、一湖、兩河、兩園、三館”工程為載體，重點圍繞商業地產、金融地產、體育地產、教育地產、住宅地產等符合地產項目進行全面招商，爭取利用5年時間，將城南新區打造成莊重大氣的辦公區，具有活力的商務區、品質高端的住宅區和生態優美的景觀區。

??大清河源自母親河黃河，它記載著齊河的變遷，同齊河悠久的歷史一樣，淵源流長。為深刻挖掘大清河文化精髓，突出大生態，大民生的理念，我們正在精心打造大清河水系景觀工程。該工程貫穿城南新區，全場2.7公里，2015年8月份將建成竣工。屆時，一道富有含神韻、綠水繞城的水系風景線，將呈現在世人眼前。與契州八景、晏子春秋城、白玉湖主題公園等歷史景觀、人文景觀有機融合、交相輝映，共同裝扮齊河這座古老而現代的城市，同時，也將給周邊2500畝用地帶來無限的升值空間。

??當前，圍繞大清河水系景觀工程，我們重點開發兩大地塊。

??(1)位于緯十七路疑難、經緯二十一路以北，以大清河為界分為東、西兩部分，該片區總占地面積1000畝，規劃用地性質為商務辦公、居住、文化娛樂等用地。其中，東半部分主要規劃建設商務辦公用地，打造城南新區中軸線；西半部分，環境優美，配套完善，主要規劃建設高端居住區。

??(2)位于緯十六路以南、緯十七路以北，總占地面積315畝，規劃用地性質為商業、居住用地。該片區東臨規劃建設中的公園廣場和晏子春秋城，新倪論河與大清河兩條景觀帶貫穿東西兩側，主要規劃建設面向濟南及周邊地區的高端居住區。

??3、開發區板塊：齊河經濟開發區是升級經濟開發區，規劃面積80.5平方米，溫泉森林等自然資源豐富，是宜居宜業宜游的投資興業寶地。目前已搭建起了“九橫十六縱”的路網框架，入駐規模以上企業達到171家，綜合勢力躋身升級開發區前20強，是全國“十二五”可持續發展開發區、首屆山東省最佳投資園區、山東十大最具發展潛力開發區。

??發展定位：以發展外向型工業為主導，集休閑度假、生活居住于一地，建設配套齊全、設施完善、環境優美的高端產業新城。

??當前情況：以爭創國家級經濟開發區為目標，規劃建設了循環經濟產業園、高新技術產業園等九大“園中園”園區承載能力明顯增強。同時，規劃建設了700余畝的工業地產項目，設有孵化器區、加速器區、產業化基地區、綜合配套區等功能區，建成后，將為入駐企業提供一站式的服務。

??重點項目(地塊)推介：從工業地產市場行情動態與發展前景的預測分析來看，工業地產的長期需求呈上升趨勢，多地甚至出現了供需倒掛，投資價值正逐步顯現。當前可用地塊有：

??(1)工業用地方面，青銀高速以南，園區北麓以北，六大河以西的10000畝左右的地塊，重點發展4-5處工業地產項目，形成一批規劃布局科學、產業定位明顯、建設規模合理、功能配套齊全的新型產業園區。

??(2)居住用地方面，四分干渠以南、高速東路以東、經七路兩側463畝，以及國道308以北，迎賓北麓以西的183畝土地，重點典獄商住開發以及配套設施建設，規劃建設開鑫花園的車站小區，加快產城融合，努力打造現代化產業新城。

??下一步工作重點：我們將加大資本運作力度，將集約節約出的土地資源裝入政府融資平臺，多渠道、多層次籌措城鎮化建設資金。鄉鎮層面，在15個鄉鎮(街道)中選擇5個區位和產業優勢明顯、具有較強輻射帶動能力的鎮作為中心鎮來打造，其他10個鄉鎮按照“鄉鎮駐地1-2年大變樣的要求來建設；農村層面，以鄉鎮駐地及周邊村改造為重點，規劃100個5000人左右的農村新型社區，引導農民就地城鎮化。用8-10年時間，使50萬農民全面住進社區，在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式、公共設施共享等方面實現由“鄉”到城”的轉變。各位領導、各位專家是城市建設領域的權威，希望各位為我們的城市建設多提寶貴意見，我們也將以這次論壇召開為新的動力，以在我縣設立中國中小城市人居環境建設研究基地為新的契機，不斷加強與中國房地產研究會人居環境委員會的合作，積極探討新型城鎮化發展路徑，權力加快新型城鎮化建設，早日建成中國人居環境共建示范城市。謝謝大家！

??朱彩清：感謝王縣長的介紹。齊河去年時納入中國人居環境共建示范城市。在這項工作開展的不到一年間，因為有了縣委縣政府各級領導對人居環境工作的高度重視和支持，齊河人居環境共建示范工作進展的特別順利。我們多次調研過程中，從進駐的企業及百姓口中得知大家對政府各項服務特別滿意。王縣長的報告也讓我們領略到了這座城市的實力魅力和活力。再次感謝王縣長為我們的經驗分享。

??接下來讓我們請出住房和城鄉建設部政策研究中心秦虹主任。秦主任是我國房地產領域的知名專家，她今天演講的題目是《房地產發展展望與創新》，掌聲有請秦主任。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹

??秦虹：秦虹：大家上午好！房地產是城市的支柱產業，按照我們的理解，我們認為房地產是城市發展最重要的基礎性產業，因為城市是第二和第三產業的集聚地，第二產業和第三產業的發展無論是廠房、辦公樓、商業都需要房地產的支撐，所以房地產發展是提供生產資料的產業。所有進城的人都要有房子住，所以房地產提供城市必須的生活資料。所以這個產業和城市是什么關系呢？我們認為它是城市發展最基礎的產業。沒有城市的發展就沒有房地產業的發展。我們說到很多地方去看，房地產這個行業，我們在討論的時候看要不要刺激房地產業的發展，我們的理解脫離城市發展的單獨刺激房地產是沒有效果的。相反我們把房地產這篇文章做好，吸引了人口，吸引了產業，房地產自然而就發展。怎么看待現在的房地產行業呢？我們對未來的房地產發展應該持予什么樣的觀點，我們對未來的房地產發展做了一些研究。我們認為經過住房改革制度以后，十多年中國房地產市場高速增長，我們往未來看，我們認為這個房地產行業一定和過去十幾年有很大的不同。這個不同是什么？具體我們認為表現在以下三個方面：第一個方面，這個行業高速增長的時代已經過去。住房制度改革啟動了以住房市場為代表的房地產市場，過去十幾年，我們的確是房地產市場發展的黃金10年。之所以它是黃金，是因為我們有大量的需求推動了這個市場的高速發展，以商品房銷售、量這個指標為代表。過去年化增長速度大約在16%，有了這樣的高速增長才帶來價格的變化，才帶來土地市場的增長。但是未來，我們認為房地產市場增長的速度，我們很難在希望，我們連續性的在出現市場兩位數以上的增長速度是很難出現的。我們銷售面積增長超過了2位數，我們認為它是偶然的現象，它很難持續，它仍然會回到個位數的增長。我們的宏觀經濟也進入了增長速度下臺階的階段，房地產也是一樣的。我們關注中國房地產市場的時候，我們怎么看的時候，一定不可復制過去的經驗，我們得出的經驗在未來是不合適的，我們必須有這樣的思想準備。

??第二個變化，我們認為整個房地產市場，以新房交易為主體的時期即將過去。毫無疑問，我們過去的十幾年，中國的房地產面臨什么樣大的外部環境？我們的住房，包括其他的商業地產絕對的短缺，1998年住房改革的時候，我們城鎮人均住房面積18平方米，住房整體條件有很大的改善。中國的新增常住人口接近3億人，過去我們是絕對的短缺，我們調動各個方面的積極性調動房地產，都有市場需求。那個時候絕對短缺，但是今天城鎮按照常住人口計算，人均住房面積已經是33平方米。商業地產已經到了比例的水平，盡管全國有很大的差異。現在絕對短缺已經過去了，未來還有需求，但是我們主要滿足不平衡，房地產住房消費不平衡的問題。已經不是絕對的短缺了，我們已經有一些地方出現過剩了。在這種情況下，房地產市場一定會逐步地走向今天的發達國家的房地產市場的格局，也就是說中國的房地產市場和發達國家的房地產市場有什么不同？所面臨的不同不是房價高低的不同，也不是人均住房面積大小的不同，今天的中國房地產市場，和今天發達國家房地產市場，最大的不同是他們幾乎不例外以存量房。今后對我們意味著什么，今后住房需求量會很大，甚至還有增長，但是對新房的需求會有可能降低。很多城市已經二手房市場開始發展，很多需求可以通過二手房市場來得到滿足。三、四線城市二手房市場的成交量已經占到新房交易的40%以上。

??我們說供求關系決定市場變化是很重要的原則，過去的供求關系完全靠新房來滿足，未來有一部分靠二手房市場來得到滿足，對新房的需求有可能會降低。

??第三個變化，我們認為，以住宅開發委絕對主體的階段也將要過去。我們現在都在討論房地產市場，年年大家都關心房地產調控。我們現在說的房地產市場，房地產調控，房地產政策，統統都是住宅市場。政府的調控政策從來沒有調非住宅，都是住宅設計的民生，穩定。我們在開發總量里面80%以上，我們認為在未來我們面臨的格局是什么？住宅的增長速度在下降，但是非傳統住宅增長速度可能會提升。所以我們說，未來的房地產市場一定會有不同。不同體現在三個方面，過去的房地產市場是趨勢性機會，未來是結構性機會。我們看過去搞家電，服裝的，食品、零售的，只要進了房地產市場都能賺錢，你只要搞了開發都能賺錢，甚至不開發，地增值就能掙錢。未來對房地產企業來講，競爭加劇，考驗房地產企業能力的時代到了。我認為過去只要買了房子都賺錢了，因為房子都在升值。但是未來哪個房子會增值，哪個地方房子會保持價格不動的，哪個地方房子價格會下跌。所以我們說未來房地產市場發展有沒有機會？我們認為當然有機會，按照目前的經濟發展、城鎮化發展，社會發展的階段來看，房地產市場絕對沒有掉頭向下，價格暴跌是不存在的，未來發展空間很大。但是這個空間跟過去不一樣，過去遍地是機會，未來有的地方有機會，有的地方機會不大，有的企業有機會，有的企業沒有機會。我們說市場出現了格局體現在二個方面：第一，城市分化了，城市分化了以后區域位置更顯價值；第二，企業分化，專業化能力最重要。在這樣市場會發生新的，跟過去不同的情況下，對企業來說考驗是巨大的。今天講企業對行業的轉型和創新我認為顯得尤為重要。所有的企業干同樣的事，都一樣，無所謂，不需要太多的創新和專業化，但是未來會有所不同。

??最近一段時間，我對企業創新這個話題特別感興趣，中國在過去發展快速的情況下，房地產市場是粗放式發展的格局，在這種格局下，有很多細分市場，有很多高品質的樓盤，節能、環保，符合需求的一些樓盤的建設過去是少之又少，到處建的都是同樣的品質，同樣的模樣，過去是不愁賣。

??未來企業的創新集中在哪些方面，過去一年多我們跟企業的交流，和研究總結，我認為可以包括以下幾個方面，是企業在未來創新上需要關注的。第一，傳統住宅，傳統住宅未來還能不能搞？我們說大量城市房子積壓，傳統住宅還能不能開發？我認為傳統住宅未來還有很大的空間，但是有空間是我們怎么開發這些傳統的住宅應該是有所區別的。一定要和過去不一樣。有三點對企業是最重要的：第一，你要實現產品、資金快周轉的能力。因為我們現在競爭開始加劇了，如果企業的產品和資金周轉能力快，你的資金一年轉兩圈，別人轉一圈，別人不賺錢，你賺錢，有沒有資金周轉快能力考驗你能不能做開發；第二，成本控制能力。大家知道，現在的土地價格已經很高了，那么勞動力成本也已經很高了，而我們的銷售速度開始下降了，開發企業的利潤開始降低了。在房地產行業里面，融資成本最低的企業，它的資金成本只有2%-3%，但是大多開發企業成本12-13%，別人賺錢你能賺錢嗎？顯然是非常困難的。你要實現快周轉，第二你要有非常強的控制能力；第三，你要有這樣的專業化能力，就是開發出個性化產品。過去蓋的住宅都是千篇一律的，沒有太大的變化，從過去的同治化產品，創新出新的個性化產品，也是你是否能吸引購買力的重要方面。在這里舉一個例子，有一次在政研中心的會上，東北新區的老總跟我講，我們的小區在東北，開發新區也是大量的供應量，所有的銷售非常困難，別人的項目一個月賣2套、3套，我這一個月賣20套，30套。我親自到這個項目看了一下，看了一下我感覺實際上他在個性化產品上做了創新，就得到了市場的認可。怎么創新的呢？大家看這個圖，從窗戶的外面可以看到別人的樓頂，說明這張圖是在樓上拍的。他開發了一種產品，他的小區無論是1樓還是10樓，依據房型不同，在陽臺上開發了一塊地方，可以種花、種菜。它有30-40公分的土，解決通風問題、保溫問題，他這套系統還申請了專利，這套系統符合東北這個新區，有很多下崗工人，退休老人的需求，產品個性化出現了。所以別的樓盤賣不動，他的一年多銷售完畢。

??很多住宅大家看千篇一律都是房子，但是中國天南地北差別非常大，個性化的產品能夠吸引消費者的。在產品的個性化上做了努力，做了研究，我認為這個是未來的發展。我只是舉一個例子，我們還有很多在產品創新上贏得市場認可的一些方面。我始終認為好的供給是能創造需求。比如說現在的手機，哪一個手機是需求帶動的供給，全部都是產品的創新帶動供給。

??第一個，傳統住宅是有開發空間的，關鍵看你怎么做，你開發的能力和專業化水平；

??第二個創新值得我們關注的，以改造升級和管理提升為核心的存量房的開發。我們認為中國未來的房地產市場，二手房市場要興起，存量房的改造空間非常大。為什么這么說？因為我們過去城市擴張速度很快，由于城市擴張速度很快，所以城市的建筑郊區變市區，不斷發生過程中，實際上發生了多次變化，但是地上的建筑還是按照過去郊區的標準蓋的房子，所以這些建筑和同地段提升價值的空間非常大。

??最近我們了解了一些，有一些基金公司專門瞄準城市區域內舊住宅，或者是舊的商業辦公樓進行改造升級，獲得了非常好的回報。舉這個例子，這是上海，上海也一樣，它的回報率和別的不一樣，上海的舊的寫字樓基金收購的時候，每平方米的租金是3.5元，經過一年多的時間改造升級，新的辦公樓租金，基金退出的時候是7元。所以這就是非常明顯的，在舊的樓房改造、升級過程中所得到的投資回報。

??再舉一個例子，住宅是不是可以做到呢？這是在北京一個舊的公寓樓，大家知道在全國，我們的租賃市場很發達，大家不愿意買房子，都愿意買房子。租賃市場面臨著整個居住環境不太好，但是也有一個公司，他把舊的公寓，環境比較差的公寓，在北京的三環附近，經過改造變成一個新的出租公寓，這個投資人有非常好的理念，他說我要打造一種新的生活方式，我要為CBD的白領打造一個新的家，打造一個年輕的社區。為此，以運營的思想，產品的創新做了23種創新。這個新改造樓門前，土地是透水石，他說我要讓下班的人，無論外面下多大的雨，回家的鞋是干的。打造了整個樓宇是無死角，不間斷的無線生活。他把環保、綠色的理念引入整個公寓樓，有回收瓶的機器，還有很多綠色的理念。這些上班的年輕人不需要拿手觸，都是機箱的。這是一個典型存量房改造升級取得成功的案例。住在里面的人說，如果有這樣的租賃環境，我何必要著急去買房。

??這種產品的創新，未來的創新有很多方面需要開發企業去研究，這個空間比較大。

??第三個方面，以資產管理為核心的商務樓宇的開發和運營，也就是所說的辦公寫字樓，未來的增長空間是存在的。

??現在已經蓋了這么多辦公樓，怎么還有空間呢？中國的經濟總量是世界的第二位，但是在整個GDP的構成里面，第三產業所占的比重是多少呢？40%多一點，而發達國家是70-80%，發展中國家在服務業在GDP中占的比重是60%以上，我們的服務業，第三產業在整個GDP中所占的比重遠遠低于世界平均水平。大家想一下，我們到2020年，新的政府設定了實現二個翻一番，我們的GDP平均每年達到7.2%才可以實現。大家說大力發展工業吧，傳統的工業現在面臨的格局普通的產能過剩。過去10年，2008年我們的出口對中國的經濟增長貢獻很大。未來中國發展最大的潛力就是第三產業(服務業)。而第三產業的發展，一定需要相應的房地產做支撐。無論發展什么樣的服務業，都需要有辦公的場所。這個圖絕對了未來服務業的發展，為服務業辦公樓宇的需求。中國是一個國土面積非常大，發展極不平衡的國家，這是一個總的判斷，未來的商務發展是有前景的，但是又要分什么地方前景更大，發展更快，什么地方沒有前景。怎么分呢？同樣的道理，我們要看中國的大國，各個城市的結構調整的速度，有一個非常有意思的現象。我們研究房地產過程，有一個體會，北京和上海的房地產市場比較，它有很大的不同。上海的房價比北京高，比如說北京三環附近每平方米4萬多，在上海同樣地段房價至少是6-8萬。但是北京寫字樓的價格遠遠過于上海，同樣都是房地產，同樣都是兩個大城市，怎么會有這樣的區別？我原來想北京有很多寫字樓，央企，上海也不缺錢。產業結構的轉變上，北京現在產業結構調整非常快，北京第三產業占GDP的比重是78%，北京一年新增常住人口，過去最高峰是80萬人，現在是一年新增50萬人，去年新增就業人口是42萬人。這42萬人去哪兒就業，他一定是去第三產業，他要有辦公場所。反過來看，上海是中國非常大的城市，上海的人口和北京差不多，但是從產業結構來看，在整個上海的產業結構里面，第三產業所占的比重只有60%多一點。他每年新增就業還有很多制造業的新增就業。這說明什么呢？總體來看，具體到城市來講，那些產業結構變化化，從事第三產業的地區，辦公樓需求更大。

??大家說，第二產業制造業，他也需要辦公樓，但是根據我們的研究，世界范圍內制造業的業主，80%的辦公樓是自建的，不是租社會上的辦公樓。未來辦公樓的開發，一定要選擇產業升級快，增長速度快的地方。而這個產業結構升級和調整，從全國層面上來講是大勢所趨。

??第四個方面的創新，我覺得要關注以產業、旅游、養生度假等支撐位核心的新型地產。因為，這個里面的需求很大，以美國為例，美國物流地產占到整個地產的一半以上，制造地產占30%左右，產業地產占的比重超過住宅市場。當然我們有發展的過程，未來發展有很大得空間，隨著整個經濟的發展，我們的產業的發展還有空間，要關注這一點。

??再說旅游，大家都說搞了這么多旅游地產，有哪幾個掙錢的，我覺得我們要往前看，從旅游地的供給來看，我們是不缺的，我們有很多適合養生、度假、旅游的地方，中國有很多。從旅游、養生、度假來講我們是不缺的，人們不缺吃、不缺穿、不缺住，如果有錢一定會參與到這些消費。我們缺乏把這兩者之間連接起來的橋梁。最近創新的時候我們發現一家公司，引進了美國的模式做的風聲水起。他靠互聯網做了一個平臺，把旅游工地的供給和需求有效連接起來。我們只要未來在整個地產方面，不斷創新，產品做的好，以這些支撐為核心，未來的新型地產發展是非常有前景的。現在已經有企業開始在探索。走新的房地產開發的模式，我認為未來發展空間很大。

??第五，以服務配套為核心的老年服務社區的開發。按照聯合國世界上各個國家，65歲以上的人口占總人口7%就已經進入老年社會，中國哪一年實現，2000年就已經到達了國際上說的進入老年社會的階段。我們國家在2000年開始進入老齡社會的時候人均GDP才800多塊錢，我們未富先老。中國的老齡化已經迫于眉睫，我們怎么養老，和居住有沒有關系？未來養老和居住方式有很大的關系，主要是獨生子女政策。過去養老靠多生孩子，獨生子女政策已經實施了十幾年，我們這代人要靠獨生子女不現實。關鍵是我們怎么打造這種居住方式，現在社會上已經出現了有幾種模式：一種是低端的，養老院福利性的養老，政府為主，盡管現在發展不夠，畢竟還有；第二種是高端的，現在好多開發公司在做高端養老，但是高端養老是小眾產品，不是大眾化的人能支撐的，我認為現在最需要的大眾化的養老服務社區，以配套為核心的養老社區的開發和建設。要找到一個多贏的商業模式，這個商業模式是什么？現在需要探索和政策的支持。我經常看開總給我發瑞士、德國的養老設施，我認為非常好，這些養老社區政府的支持，怎么移植到中國，而且這個商業模式是多贏的商業模式，我現在沒有找到很好的案例，但是我認為這個空間非常大，值得政府和企業共同探索的。除了這個以外，我認為還有兩個方面的創新，也值得這個行業關注。

??第一，以直接融資為核心的多元化資本結構的構建。過去房地產開發的融資模式很簡單，主要靠間接融資，銀行貸款，拿地，蓋房，賣房。中國沒有私募市場的發展，但是我們往未來看，中國金融改革，房地產直接融資，未來的前景會越來越廣。從實踐上來看，中國的直接融資從五年前增長了10%的比重，但是仍然是不高的，我們為此要做準備。事實證明，具備多元化企業發展速度是快的，他的負債結構合理，他們發展是健康的，風險是小的，這是規避風險一個很重要的方面，融資能力、資本為王，考驗企業能活多久。

??以互聯網技術為支撐房地產服務業的發展，過去一說房地產就是蓋房子，隨著二手房市場的興起，房地產市場領域的業務空間巨大。特別是現在有了互聯網這種技術做支撐，未來這種發展速度我覺得是非常快。在實踐中，最近有幾家公司，他們盡管起步晚，但是這一兩年的業績上升非常快。房地產市場領域也受到了開發公司的關注，比如說恒大地產說不僅僅要蓋房子，還要為客戶提供水，要做服務了。萬科說以后不叫開發公司，叫城市的運營商，這里面空間非常大。最近我們一直在關注和研究，中國房地產服務市場的發展，也可以看到中國的服務市場未來的空間非常大，也值得開發企業關注。

??總而言之，房地產市場未來的轉型發展，創新發展，是大勢所趨，蓋傳統的房子，確實很難發展。但是如果你走出了一條符合規律，符合當地需求的創新發展之路，我認為未來的發展空間很大。

??房地產業未來面臨新的常態，行業內的企業家，對房地產業的未來有一部分的判斷，一部分企業說沒法干；還有一部分企業家對未來充滿了信息，我們認為他把握了趨勢，找到了創新發展的道路。所以創新是行業發展到今天的這個階段必然要關注的，也是考驗開發企業競爭力的核心。

??謝謝大家！

??朱彩清：非常感謝秦主任的精彩報告，為我們更加明晰了行業發展的方向，我相信對于今天處于轉型升級階段的行業企業來講，收獲和啟發是巨大的。再次感謝秦主任！

??當前，正值我國新型城鎮化推進的重要階段，綠色發展對于轉型升級的政府和企業都是必然的選擇。今天人居委的一項重要研究成果——《綠色住區標準》將正式與大家見面。有請中國工程建設標準化協會技術標準部副主任賀鳴宣布一項重要公告，掌聲歡迎！

中國工程建設標準化協會技術標準部副主任賀鳴

??賀鳴：《綠色住區標準》是我國綠色住區建設領域首個行業協會標準，是人居委整合國內外優勢研究力量，在住房和城鄉建設部課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》、《規模住區人居環境評估標準研究》等眾多研究成果的基礎上，歷時八年編制而成。標準將國際先進的綠色建筑評價體系與我國城鎮住區建設和房地產發展的本土模式相結合，填補了我國綠色住區標準領域的空白，將對推動我國綠色住區實踐產生重大影響。

??該標準包括：總則、術語、建設場地整合、城市區域價值、住區交通效能、人文和諧住區、資源能源效用、健康舒適環境、可持續住區管理9大章節。主要涵蓋了居住環境、資源利用、開放街區、步行交通、商業布點、人文創新、住區多樣性以及提供就業機會等綠色住區可持續發展的內容，旨在使可持續發展理念融入項目開發建設和管理中，保證市民生活在一個設施齊全、出行便捷、環境美好、品味多樣的綠色和諧社區中。

??《綠色住區標準》將于2014年10月1日起正式施行。由于該標準創新性的將研究和評價的領域從綠色建筑拓展至綠色住區，其不僅適用于城鎮新建住區，生態城住區建設及產業園區建設，亦對城鎮更新改造和小城鎮的綠色生態建設項目具有積極的指導作用。

??下午安排了《綠色住區標準》的解讀，希望大家學好這個標準，用好這個標準。接下來人居委有一系列標準的推廣應用的活動，比如說申報中國人居環境綠色住區共建項目，也是對這個項目貫徹實施的重要舉措，希望各個房地產企業積極參與。

??下面我宣布綠色住區標準發布公告：根據中國工程建設標準化協會《關于印發(2012年第二批工程建設協會標準制訂、修訂計劃)的通知》(建標協字[2012]127號)的要求，由中國房地產研究會人居環境等單位編制的《綠色住區標準》，經本協會組織審查，現批準發布，編號為CECS377：2014，自2014年10月1日起施行。宣讀完畢，謝謝大家！

??朱彩清：非常感謝賀主任以及中國工程標準化協會為《綠色住區標準》出臺所做的一系列的工作。標準的出臺是行業的大事，接下來有請兩會會長劉志峰為我們做重要的指示！

??劉志峰：剛才中國建設工程標準化協會的同志宣讀了《關于發布〈綠色住區標準〉的公告》。由中國房地產研究會人居環境委員會主持編制的《綠色住區標準》正式通過審查，批準發布，并將于10月1日起將在全國實施！我感到非常高興！首先，我要代表中國房地產研究會、中國房地產業協會向主編單位中國房地產研究會人居環境委員會表示熱烈的祝賀，向參編單位和編制組各位專家的辛勤勞動表示衷心的感謝！

??《綠色住區標準》是人居環境委員會整合國內外優勢研究力量，在住房和城鄉建設部課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》、《規模住區人居環境評估標準研究》等眾多研究成果的基礎上，歷時八年編制而成。《標準》涵蓋了居住環境、資源利用、開放街區、步行交通、人文創新、住區多樣性以及提供就業機會等綠色住區可持續發展的內容，旨在使可持續發展理念融入項目開發建設和管理中，保證市民生活在一個設施齊全、出行便捷、環境美好、品味多樣的綠色和諧社區中。該標準是我國綠色住區領域首個行業協會標準，將對推動我國綠色住區實踐產生重大影響。在此，我簡單談兩點看法：

??一、填補空白，突出創新，促進行業轉型發展。

??綠色建筑在我國發展多年，但綠色住區層面的標準在國內尚屬空缺。《綠色住區標準》將國際先進的綠色建筑評價體系與我國城鎮住區建設和房地產發展的模式相結合，填補了我國綠色住區標準方面的空白，具有較強的創新性：

??首先，《綠色住區標準》將研究和評價的領域從綠色建筑拓展至綠色住區，更加適應我國大規模開發的實際需求，較之單體建筑，綠色住區能夠更加有效的組織資源、能源、環境空間，更好的實現節能減排、環境保護和土地利用的目標。

??其次是《綠色住區標準》在強調綠色技術的系統優化與整合的基礎上，還融入了大量的現行住區規劃體系所不包含的社會、文化要素，有利于促進開發建設單位更加關注住區的人文環境和經濟環境，從傳統的項目開發視野擴大至城市視野，積極關注人的需求和居住生活方式的變化，從而促進我國綠色住區更加全面、健康的發展。

??第三是《綠色住區標準》的適用范圍擴大，不僅能夠適用于城鎮新建住區、生態城區建設及產業園區建設，亦對城鎮更新改造和小城鎮的綠色生態建設項目具有積極的指導作用，有助于各級政府從住區層面，由點及面的來積極探索“以人為本、集約高效、綠色智能、四化同步”的中國特色新型城鎮化道路。

??二、立足行業，強調引領，推動行業質量提升。

??當前，我國房地產業發展正處于調整和轉型的關鍵時期。越來越多的企業認識到，走綠色發展的道路不僅是我國經濟社會可持續發展的需要，也是房地產轉型升級必須要補的課。而標準體系的缺乏是影響行業質量提升的一個重要因素。

??從我國現行的標準體系來看，國家強制性標準是一個行業的基礎標準，是行業的入門通行證，具有較強的穩定性，但修訂起來相對滯后；行業協會標準是國家標準的有益補充，能迅速應對快速發展的行業發展需求，機制靈活，不具備強制性，但在指標要求往往更高，重在對行業發展起到引領和提升作用。

??2006年，住房和城鄉建設部頒布了國家標準《綠色建筑評價標準》，為我國綠色建筑的整體發展和評價構筑了一個基本框架。《綠色住區標準》定位于行業引領性標準，則是希望從工程建設的角度，指導和幫助規劃、設計、工程技術人員在建設過程中如何具體實施綠色發展目標。該標準更適用于對綠色住區建設有清晰認識并具有較高品質追求的房地產開發企業。為了使標準具有可操作性，人居委還采用了課題研究和“中國人居環境綠色住區共建項目”試點實踐相結合的推廣路線，使標準可查、可評、可監督。

??作為我國房地產業最大行業組織，中國房地產研究會、中國房地產業協會的會員單位基本集合了我國房地產精英企業，有條件和實力先行一步，按照《綠色住區標準》的指導來建設、開發和管理高品質的綠色住區項目，占得市場發展先機。在此，我號召，兩會會員單位和其他各單位盡快在項目中對《綠色住區標準》進行廣泛應用和實施，同時兩會也將以《綠色住區標準》的通過和實施為契機，及時推動房地產行業組織標準體系的建立，在指導開發企業技術實施等方面起到更加核心的作用，引領、推動、促進行業健康發展，共同譜寫綠色人居發展的新篇章！

??謝謝大家！

??朱彩清：非常感謝劉會長的大力支持和指導！

??標準發布后，我們將首先在有實力有規模有信譽有追求的城市政府和開發項目中選擇試點先行。希望更多城市政府和企業家成為標準的首批實踐者和引導者。

??綠色住區標準奏響了人居環境建設的新篇章。接下來我要宣布另外一個喜訊，中國人居環境建設的又一重要成果——中國中小城市人居環境建設研究基地即將在齊河落成。該研究基地是中國房地產研究會、中國房地產業協會指導、人居環境委員會主持運作的中國人居環境理論研究與實踐平臺。研究基地將致力于發揮兩會的資源優勢、政策優勢、信息優勢以及廣泛的會員基礎優勢，搭建中小城市與城市運營商、知名企業及廣大會員之間的交流和合作的平臺。

??齊河得天獨厚的區位優勢、資源優勢以及城鎮化建設得成功模式對我國中小城市的人居環境建設具有積極的借鑒意義，成為研究基地落戶的首選城市。

??接下來我們掌聲有請中國房地產研究會副會長王涌彬、齊河縣人民政府縣長王曉東為基地揭幕。讓我們用熱烈的掌聲對齊河研究基地的建成表示熱烈的祝賀！

中國中小城市人居環境建設(齊河)研究基地揭幕

??在今后的工作中，我們將以齊河研究基地為載體，業界專家、學者將對齊河人居環境建設工作進行常態化的跟蹤和服務，研究基地也將作為全國性的學術交流和培訓基地，不斷總結和深化城鎮化建設的經驗和模式，開展優秀的科研成果轉化及各層次人才培養工作。

??多方位跟蹤服務，通過創新驅動，推進人居共建，真正成為中國新型城鎮化道路的先行者，人居環境領域的理論研究開拓者，人居環境建設實踐的合作者！

??今天上午一共有3位領導從不同角度，多視角對中國新型城鎮化背景下人居環境與可持續發展問題進行了深入的闡釋，讓我們再次以熱烈的掌聲對他們的演講表示感謝！非常感謝各位大家一直以來的聆聽。

????時間：2014年9月12日(下午)

????地點：齊河大廈

????主題：中小城市發展與人居環境建設專題報告

????主持人：童悅仲(中國房地產研究會名譽副會長)

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中國房地產研究會名譽副會長童悅仲主持會議

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??童悅仲：今天下午一共有八個報告，上午劉部長、秦主任、地方領導做了很重要的講話。第一位演講的嘉賓是發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令先生，他報告的題目是《新型城鎮化與城市發展方式的轉變》，大家熱烈歡迎！

發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令

??喬潤令：非常感謝主辦方給我一個機會，向大家匯報一下新型城鎮化研究的成果。我今天重點講一下新型城鎮化與城市發展方式的轉變。

??我講三個問題：第一個我們的城鎮化，或者說新型城鎮化是在一個什么樣新的條件，新的環境和新的基礎上提出的。大家知道，今年5月份總書記去河南視察的時候提出來，中國的經濟已經進入了新的常態，這是全新的概念，我們理解下來有幾個東西需要高度關注的。

??第一，80年代改革的紅利對于今天的中國來說已經消失了。有相當多改革的成果正面的效應已經發展的差不多了。現在相當多的東西成為阻礙下一步發展，我舉一個例子，GDP的導向，向我這個這個年齡的人都知道，鄧小平改革最大的成果是生產力標準，全黨中心工作轉移到經濟建設方面，用現在的話來說就是集聚導向。大家看到現在GDP導向取得了很大的成績，但是它現在的問題相當多，污染問題，差距拉大問題，粗放問題等等；第二，中國經濟發展的低成本優勢正在消失。我們的農民工荒，招工荒，征地成本大幅上升，環保投入在增加；第三，全球化的紅利已經消失了。中國人在討論全球化的時候說到一個詞“狼來了”如何如何，現在看來，像西方的很多專家，包括領導人員都講中國是全球化最大的受益者，奧巴馬提出中國搭便車等等。的確中國前10年的發展得益于全球化。但是這個紅利正在消失，我們的出口導向、出口增速、占有勞動密集型的產業也好，正在消失，這是非常大的變化；第四，人口紅利正在消失。我們知道中國30年的高速發展，人口、低成本、源源不斷地，甚至無限供給的勞動力，中國人大家講最不缺的就是進入，但是中國進入了拐點，我們的勞動年輕人口從2010年以后開始減少，我這兒有兩個數據：2012年減少了345萬，2013年減少了244萬，以至于中國的人口紅利已經不復存在了，或者說中國可能下一步面臨提高到來的老齡社會的挑戰，現在使得我們不得不調整計劃生育的政策；第五，農民工的訴求開始增加。大家知道老一代的農民工沒訴求，唯一的訴求只要能掙錢多，不休息沒問題，春節不回家也沒有問題，加班也沒有問題，但新一代農民工不一樣了，要求有上網的地方，有談朋友的地方，周末要休息等等，這是很大的進步，但是對于以前低成本的優勢是最大的挑戰。

??第二個方面，我們的經濟的確進入了新的常態，發展的速度從2位數增長下降到7.5%左右，這已經是個常態進入了發展速度的換崗及結構調整；

??第三個方面，這是我今天要特別強調，高速發展的成本和代價，大家都知道用老百姓的話講“天下沒有免費的午餐”，30年高速增長超過了英國、美國甚至德國，直逼美國，你就不顧代價嗎，你就不交成本嗎？要交的，什么時候交，現在開始不交不行了，我們還想不交，但是這個時代已經過了。我舉幾個例子，我們的資源環境承載能力已經接近底線，我們吃不到新鮮的蔬菜和干凈的糧食，這是一個方面。還有，全國30年一共5萬多條河流，2.8萬條河流永遠的消失了。你回到老家發現兒時的小溪全部沒有，到哪兒找鄉愁？第二，收入差距的全面放大和發展。北京大學最近做了一個民生發展的報告，1%的人口占有30%多的社會產業。10%的高收入占有60%的社會產業，這不是資本主義的狀況嗎？當然他這個研究也是有問題的，衡量人的財產很不容易，他這個按房地產算的，但足以說明，大家知道地區差距，城鄉差距，行業之內的差距之大，這就是我們發展的代價。第三，社會矛盾的全面化。大家現在看中國的社會由于太快了，有很多方面顧不上，一直往前跑，城鄉之間的矛盾，行業之間的矛盾，人與自然的矛盾，加上與國際的矛盾，收入差距的矛盾，分配不公的矛盾。還有一個腐敗的全面發展，這個大家都知道，因為中央現在正在全面整治，不解決就無法再發展。

??第四，城鎮化由于高的速度，我們只用了30年走了西方100年，速度快了，但是遇到的問題一個沒有減少，它是采取了壓縮的，你時間快了，這些問題壓縮的，集中的形態爆發了，我這兒用了一個詞叫“爆炸式”的呈現。還有，我們這個城鎮化過程當中，我們的市場化、城鎮化、社會、家庭、生活的信息化，汽車進入家庭是同步出現的。手機全部普及，連農民工，大家一看不是三星就是蘋果，這些東西都是需要學習的，在國外將近100年的時間把相遇的矛盾處理了，在中國同時出現。一個億以上的城鎮化全世界成功的只有兩個國家，每個是美國，一個是日本。但是中國是13-14億人，如何實現工業化，我們沒有參照性，沒有事先的經驗，我們只能探索。首先怎么樣實現一個問號，怎么代價更小又一個問號？這是中國新型城鎮化面臨的問題。

??除了剛才我說的面臨的問題，我們現在的領導班子換了，不僅僅是領導班子的換屆，帶來調控方法，重大變化，大家一定要明白這個道理。首先對于城鎮化而言，變革的導向不一樣，從指標到問題導向，我們現在是問題導向，大家看新的城鎮化規劃，沒有指標，原來搞肯定有指標。這是中央去年城鎮化工作會議總書記提出的。

??上午劉部長講的城鎮化不是經濟發展的動力，我同意他的觀點。中央明確提出城鎮化是個自然的過程。第三，這是原則我就不重復了；第四，政府與市場；第五，政府調控方式發生了重大的變化。我們現在是區間調控，定向調控、底線思維，依靠改革促發展。

??大家知道我們的強刺激4萬億產生了多大的后果，產能過剩，房價高漲，鬼城，空城一大片，這是以往的錯誤的調控方式。不要都是共產黨執政，但是調控發生了變化，這一點請大家務必關注。

??以前的城鎮化全體蓋房，新的城鎮化有四大方面：第一，以人為本；第二是改革。戶籍制度解決人的問題，土地制度改革解決地的問題；投資技術解決人、地、錢的問題；第三，均衡發展。因為我們以往的城鎮化不是均衡發展，以往的城鎮化特大城市高度發展，中小城市發展沒有發展起來。現在要改變這樣的情況，均衡發展；第四，轉變城市發展方向。

??首先，這個城市發展方式，以往的城市發展方式有幾個特點：攤大餅我不展開講。下一步要解決幾個問題。要劃清城市的邊界，從擴張性到緊湊性，我們搞地產開發，搞規劃，要跟新的政策要對接。第二，從產城分離到產城融合；第三，減少工業用地的規模。國土資源部正在研究，有可能因為政策沒有出來，從明年或者后年開始，工業用地將不再出售了。下一步產業發展也好，房地產發展也好，都會發生一些變化。新政府有一點不一樣，以往說歸說底下該干什么干什么。最后，降低土地財政作用，加強市場化融資改革。國家把發債的權利，然后公開化，讓市場來評估，這對地方政府來說也是一個根本性的變化。

??我們不會再走美國式蔓延式的城鎮化道路，要走緊湊式的城市，密而不擠的城市，類似于歐洲。

??第六個方面，解決高能耗，高污染的城鎮化。前幾年霧霾出現了，出現了就不再散去。城鎮化是一個能源增加消耗的過程，碳排放增加的過程，大體上從我們國家來說，一個農民的能耗消耗僅僅是城市能源消耗的1/3，所以城鎮化發展方式不改變，我們還有三、四億人進城，這個問題很嚴重。建筑大體上占1/3，但是這塊我們的能源使用效率非常粗放，有幾個特點：第一，建筑使命比較短，30年，這30年不是塌了，而是大拆大建；第二個反復拆建浪費大；這個在中國全世界都沒有第二家；第三，重新裝修浪費大。我們到世界各國看，沒有像中國一樣搞一套新房子一定要重新裝修，浪費的都是能源。當一個家庭，10個家庭，一個城市這樣干沒有什么大問題，但全國城市都這么干，所有家庭都這么干，霧霾肯定會有；第四，農民不斷拆建。為什么有一個機制，國外一看房子是祖父留下來的，一直用到現在，無非做一些修補的工作，我們不停地拆，中國人的財富基本上體現在房子上。改革開放30年全國10年蓋一次房子，他能富起來嗎。中國人為什么這么勤勞不富裕，你那個房子為什么不能設計成百年老房，中國就不行。第五，建筑垃圾回收低。建筑垃圾跟建筑方式相關，歐美國家沒有什么垃圾，他都是工廠化。我們建筑垃圾特別多，第二建筑垃圾的回收率等于零。所以我們的建筑垃圾大家不是很清楚，到濟南周邊，北京周邊看看，都扔在那兒，這是非常大的問題。怎么辦？一是調整產業結構，發展服務業。未來支撐中國城鎮化講由工業支撐轉向二產和三產共同支撐；第二，是智慧城市；第三，加強管理；第四，建筑業本身的；第五，反對大拆搭建；第六，搞綠色、生態城市；第七，我們要尊重生態規律，我到很多地方看到，有很多小城鎮，把自然景觀全弄掉，搞人工景觀；第八，有關文化方面，總書記講話中對于文化的闡述，所有共和國領導人當中習總書記講的最好，在座的很多建筑師、規劃師，其實以往的城市大家都很清楚，最大的特點我們的建筑就是沒有特點。因為建筑本身是一個民族文化的物質載體，我們到歐洲去看到很偉大的建筑，這個民族真偉大，人家到中國來看，沒有兵馬俑，沒有故宮，你偉大什么，偉大不起來。我們干了很多愚蠢的事情，拆掉了很多古典的建筑，非常漂亮的建筑。另外自然村莊，前幾年每天消失60-90個，大家知道中國的文化是農耕的文化，我們的農耕問題就是自然村落，當所有的村落都變成新社區的時候，我們的農村還能去嗎。城鄉一體化絕不能搞城鄉一致化。總書記在去年的講話當中講了七個不準。第一要尊重自然，我們見到很多老外，老外說我實在不明白你們建了那么多我們的建筑，我們到你們這兒來是看你們的建筑。他說對你們自己的東西太不自信了，沒有自信，覺得自己的東西不怎么樣。

??第二，轉變城市發展的價值。城市的魅力，城市的競爭，城市的宜居，包括人居環境，最高的境界是一個文化。沒有這個，大家想想，當你回到你的故鄉，小時候熟悉的街道都沒有，這種城鎮化不是我們想要的。

??轉變發展方式的第四個方面就是城市規劃和城市管理的創新，這個方面非常重要。現在我們的規劃我羅列了幾條：脫離實際、脫離人口規模一味求大；第二個過多標新立異，國際生態城，花園城，中國有可能建成國際大都市一個都沒有，只有北京、上海、深圳，而且還是在若干年以后，147個小縣城也要建成國際大都市不是天方夜譚嗎？追求高、新、奇、大、洋，大家可以看看吳良鏞先生怎么批判這個事情。

??如何調整呢？有幾個：第一個規劃本身，我們規劃有一個很大的弱點是不講成本的，怎么大，怎么上，所以一定要降低成本。你們是否知道鳥巢擦一次要花多少錢？我知道有一個城市搞了一座大樓，光擦一次玻璃400萬。有很多城市，大拆大建搞的很漂亮，我建議你去問一問城市債務是多少？誰不會舉債建房子。有一點就是規劃新的東西，我們要從功能分區到混合規劃。功能分區規劃在歐美國家八、九十年代很流行，我們這些留學生學回來了以后變了，所以說現在規劃一定是混合規劃，甚至城鄉都可以混合。到北歐看城中有村，村中有城，這才是真的規劃。比較理想的，這當然在各個城市不太容易做到，每個都是綜合性的模塊，若干個模塊組合成一個城市。城市的管理也面臨很多問題，重表面輕地下等等，如何辦我們可以探討一下，城市的大馬路與小街區，因為我們過去是農業社會，中國從領導一直到很多專家，對于城市的研究非常不夠。比如說公共空間，一個城市我們公私空間不分的，公共空間是很少的，拿一個城市讓市長說下，哪些是公共空間，哪些是私自空間，不知道沒有概念。正因為我們沒有概念，公共空間在一個宜居城市里要占到40%的土地。我們的公共空間一般留20-30%，比如說河邊全部讓開發商占了，在中國不分，我們沒有研究。這個我覺得在新型城鎮化當中非常重要的一條，大馬路、大街區，低密度路網和小街區兩種。中國建的大街區，城市人的生活越來越不方便，路越來越寬，北京一個老太太得花20塊錢打車過去，你說她方便嗎。巴塞羅那的核心區有88個出口，北京有14個，上海有17個，我們搞大馬路、大廣場，那個通路沒有問題，城市生活不能那樣，一定要小街區。還有一個我得開著車到大廣場跳廣場舞，花園也不讓進去。我舉一個小例子，國家體育總局說中國的足球為什么不行，就是孩子沒有地方踢，國外不規則的球場，人家不要求比賽，無非是讓孩子玩兒，在我們這兒無法存在，我們一定要搞成正規的。這個城市發展老是以人為本，什么叫以人為本，別放在文件上，要體現在生活里。這個城市方便和宜居，一定要明白，我們要建老百姓能消費得起的設施。又給有錢人建的，又給當官人弄的帽子，這是城鎮化發展中存在的非常大的問題。

??再舉一個例子，我專門研究過，我們建的很多小社區里頭的小路，連一個小路都建不好，不是技術問題，不是錢的問題，建成了走兩個嫌大，走一個嫌小。國外小區建好了以后三個月不要建路，老百姓走，按照那個建路。而且這條路和散步的路完全不一樣的，大家上班的時候沒有一個人溜溜達達，快速走；相反散步的路恰到好處，所謂的以人為本是這個。地下在中國的所有城市當中是一塌糊涂，從北京、上海一直到小城鎮，建國以來，我們地下的東西基本上沒規劃，沒標準，沒方式。這個問題之嚴重，唯一我聽到李克強總理前段時間提到過這個問題，這個問題太嚴重了。暴露出來的問題我不展開講，是相當大的問題。我到德國參觀中小城市的規劃館，都展示著未來，我看那個規劃館，我給大家講我的感受，什么都沒有，人家就一個電子屏幕，A一打這個管網是哪幾個管網；再一打又出來一個，哪一年建的，誰建的；再出來一格誰建的，誰管理，非常清楚。地下做的最好的是法國，法國對地下是編號，可以參觀的。1元硬幣掉到井蓋里面，不到2分鐘他可以給你找回來。

??在地下管道當中，山東還有一個好的例子，青島當年德國人建的管道至今仍然在保留著，青島百年不澇。管道旁邊辟出一個小空間，有一個門，里面放的是管道容易壞的部件，這是德國人干的活兒。對德國人的敬業精神肅然起敬，這讓我感到非常驚訝。當年歐美國家二次大戰以后，盟軍和蘇聯紅軍各派出一支部隊，找城市地下的管道，誰掌握了這個東西，誰就掌握了重建的優勢。比較遺憾的是很多農民起義的，你看人家的城市，我們可能融入社會時間很長，管農村沒問題。謝謝大家！

??童悅仲：謝謝喬主任非常精彩的報告。我們國家的新型城鎮化國家牽頭單位就是國家發改委，喬主任所在的單位是我們國家非常重要的智囊機構，影響了國家一些政策的制定，這次感謝喬主任！

??下面有請中國房地產研究會副會長兼秘書長，也是中國房地產研究會的法律代表人，他還兼著中國房地產業協會的名譽副會長苗樂如同志給大家演講。苗會長曾經在北京市工作多年，擔任過北京市國土資源與房地產管理局局長，后來跟建委合并，當了建委的副書記兼副主任，實際上他是正局級了。苗會長今天報告的題目是《棚戶區改造與人居環境建設》，請大家熱烈歡迎！

中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如

??苗樂如：大家下午好！給了我這樣的命題，我就結合在北京工作的體會，和當前感覺到最大的變化因素談談我的看法和認識。

??總的來講，我們應該乘棚改之勢，促綠色住區前行。黨的十八大站在時代的新起點，以全局和戰略高度把生態文明建設和經濟建設、政治、文化、社會一道納入中國特色社會主義事業總體布局，并對生態文明建設作出了具體部署。綠色建筑、綠色住區、綠色城市區域、綠色城市，是落實生態文明建設的主要內容和有效途徑。

??在這兒有三個認識供大家參考：第一，充分發揮《綠色住區標準》平臺和紐帶作用，補齊建設綠色城市鏈環，全面落實國家《綠色行動方案》。2013年初，國務院辦公廳引發通知，公布了由國家發改委、住建部指定的《綠色建筑行動方案》，提高“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年20%的城鎮新建建筑達到綠色標準，并明確切實抓好新建建筑節能等十項重點任務。去年3月住建部公布了《十二五”綠色建筑和綠色生態城區發展規劃》并提出選擇100個城市新建區域，按綠色生態城區標準規劃，建設運行。去年底住建部又下發了《通知》，要求2014年及以后新理想的保障性住房全部實行綠色建筑標準。2014年3月27日公布的《國家新型城鎮化規劃》進一步要求加快綠色城市建設。城鎮綠色建筑占新建建筑的比重要從2012年的20%提升到2020年的50%。

??以上，我們可以看到，生態文明建設和綠色建筑行動的認知。全社會有極大的共識，推進綠色建筑，建設綠色城市的行動已起步。從綠色建筑、綠色生態城區、綠色城市這系列概念的提高和發展目標的明確，表明了綠色建筑向區域、城市發展，向規范化發展的方向。就規劃而言綠色建筑和綠色城市幾乎是完全不同的兩個課題。綠色建筑仍舊在建筑物本身的尺度，綠色城市則重在城市尺度(10-恩100平方公里)以上的土地、植被、水系、資源、人口、產業、市政設施的研究布局。將生態文明理念全面融入城市發展，構建綠色生產方式、生活方式、消費模式。就經濟而言，單體綠色建筑，建筑乃至規模較少較少建筑功能比較單一的項目，相對綠色城市區域，綠色城市，在實現綠色建筑標準的技術運用上，必然投入高，不經濟，難以持續發展。所以，綠色建筑規模化、區域化、城市化是必然的方向。以實踐來看，以單體綠色建筑，形成區域、城市規模化發展，我認為其缺少一個鏈環，這就是今天會議所講的綠色住區廣義上包括生活區、辦公區、生活區、商業區等功能區區或功能混合，如果人的身體，綠色建筑作為一個一個單體或基本單元，如同人體的細胞，綠色城市(區域)則是人身的整體，二者之間處需要有經絡、血骨、估價聯絡支撐以外，還需要有心、肝、腎、肺等大小器官，由此將一個一個細胞連接成人體的有機整體。為此，我認為，在城市統籌規劃下，通過規模適度、設施配套、社區和諧、環境生態的綠色住區將分散的綠色建筑單體有機的結合在一起，形成人們生活、工作活力的平臺，支撐起綠色城市的有機整體。本次會議“綠色住區標準”的公布施行，以及各地綠色住區建設經驗的交流，將填補起綠色行動的中間連環，必將促進我國生態文明建設，綠色城市美麗家園持續健康發展。

??二、棚改區既是經濟發展的著力點，也是綠色住區建設的重點。2013年6月，中央提出今后5年再改造城市和原有工礦、林區、墾區、棚戶區1000萬戶。2013年開工改造304萬戶，今年要開工改造470萬套以上，有棚改區改造由過去要各地干，變成今天各地愿意干，爭著上。為什么？因為棚戶區改造既是民生工程，更是拉動投資、拉動經濟增長的發展工程，既改革了城市面貌，更提高了城市競爭力。今天上午聽了王縣長的報告，是很大的促進和鼓勵。中央和地方采取一系列政策措施發力推動，特別是面對資金籌措這一最大難題，今年國家財政部和發改委拿出1037億予以支持，比去年的745億增加四成，在國開行成立“住宅金融事業部”。今年要放開貸款4000億以上，比去年的1600億增加了2倍以上。各地在立項審批土地供應等方面開通綠色通道。我認為，棚戶區改造涉及居民生活條件的改善，城市面貌的改變，更涉及城市功能綜合布局，城市持續發展的競爭力，為此更需要率先落實綠色低碳、生態文明建設的要求。

??一是棚戶區改造作為一張白紙，應該避免走粗放式的建設，再重新反過頭來再走綠色的老路，造成社會浪費，城市發展落伍；二是社會共識，政府主導，市場運作，便于決策，有利推行，它和簡單的投資決策不太一樣；三是，發展要求明確，從今天來看目標很明確，規范標準確定，有利于規劃設計一步到位，建筑施工監督管理，竣工交用運行落實，操作性強。因此，推進綠色住區建設應緊緊抓住這一契機，乘勢前行。

??三，創新棚改工作措施，有機契入綠色住區建設機制。落實棚改區改造工作現實意義，長遠影響不言而喻，同時需要我們清醒地看到當前棚改項目，多為骨頭項目，據全國摸底調查，新的棚改項目多在中西部、獨立工礦區，資源枯竭型城市和三線企業較集中城市。而且多數位置片源，商業開發價值低，實施改造實現資金就地平衡很難，這些地區往往市政配套設施和公共服務設施建設滯后，歷史欠帳多，改造中的配套建設壓力大。就東部經濟發達地區城市，我曾經長期工作、生活的城市，棚改項目多為甩下的雞肋，新的多在偏遠郊縣或城鄉接合部窮項目，受城市建設道路等市政設施承載力限制，就地增加商品住宅、商業設施取得資金平衡已不可能，同時面臨遷移首都非核心功能，實現京津冀協同發展的要求。其他城市，有的面臨舊城保護，文化傳承等要求，不少城市面臨待售商住、商業用房、庫存高企的市場壓力。所以推進棚戶區改造極需創新改造模式。剛才喬主任提到，有的文化的傳承，底下就是老城怎么弄。當前推動我們的棚戶區改造必須綜合考慮，我們現在面對的，包括總體經濟發展的環境下，創新發展模式。重點把握好以下幾個建議：

??第一，統籌規劃，量力而為。各地的差異性非常大，前提必須要做好總體規劃和量力而行的實施計劃，切忌有中央精神超力而為。從這個角度來看，我們統籌規劃要充分考慮棚戶區改造自身的條件，產業特色，市場的消化能源，資源的承載能力，招商引資的能力，在這些綜合的人口聚集能力。我們中小城市的棚戶區改造，你又沒有市場，又沒有人口的增加，你蓋完房子給誰去。包括產業發展的規模，市場形成的節奏，依照這個制定好總體規劃，定合理實施計劃。第二，定案規制，過去叫做拆遷安置，現在叫征收安置，從我們過去的工作經驗和我現在認識學習來看，征收安置一定要順勢而行，就地安置與異地安置，實物安置與貨幣補償，合理的讓利。這方面一定要切實可行，特別是中小城市，西部地區本身由于差別不大，但是群眾的希望值不低，解決群眾的共識是非常重要的。在第一屆科學發展論壇當中，有一個住區改造經驗很好，做老百姓的工作，我要拆遷，大家的成本討論不好，要大多數群眾利益和少數人的碰撞。做這些工作一定要堅持信息化，社會進家庭，沒有不透風的墻。

??第三，資金平衡為先。政策和引資要雙向驅動。各地經驗很多，主要是兩方面：第一，用足國家的支持政策，包括現在講的貸款，國家開發銀行，發債、資金，結合地方的財力，推動多方的融資。建設用地直接提供，就花買地的錢，連租地的錢都不用。這么大的改革，這么大的政策，除了北京之外，像四川城鄉建設，增減掛鉤，把這些政策綜合考慮。二是創新產業開發的模式。不僅是貸款還要債券、基金，所以棚戶區改造一定要把平衡資金做到落實，落實它不僅要考慮自身運作的情況，還應該結合城市轉型，運用競爭化手段。要介入改造后的新城、新區，新的環境，推動新興的產業，引導，滿足群眾的要求。

??棚戶區改造新城新區，不論是居住區，還是辦公產業園區，還是功能混合社區，商業、旅游休閑區，都要落實“綠色行動方案”建設綠色建筑、綠色住區、綠色城市，不可避免要增加成本，要宣傳引導，形成共識，不留后遺癥，不走建后再改造的老路。我講的不一定正確，不對的地方請大家批評指正！

??童悅仲：謝謝苗會長，苗會長參加了很多房地產市場政策的制訂，特別是舊城改造有很多經驗，上午王曉東縣長做的報告，有很多屬于舊城改造，如果有需求可以跟苗會長做交流。

??接下來，有請中國房地產研究會副會長兼人居環境委員會主任委員王涌彬，他也是規劃專業的博士，他演講的題目是《人居規劃—新型城鎮化下的城市策略》有請王會長！

中國房地產研究會副會長兼人居環境委員會主任委員王涌彬

??王涌彬：尊敬的各位來賓大家下午好！

??我在這里跟大家分享一下我們人居環境委員會最近這幾年比較專注的一項工作叫做——人居規劃。這個題目我們最近提出來的，我們在這之前做了研究課題《城鎮人居環境指標體系研究》，最早在2008年開始做研究了。當時在鄂爾多斯，后來我們在江蘇江陰，在內蒙古二連浩特做了一些方法的嘗試，到齊河這個項目，我們叫做規劃第一個這么叫，以前不叫人居規劃。隨著國家新型城鎮化規劃的出臺，再加上現在形勢的發展，我們認為提出這樣規劃的體系時機比較成熟，我想借這個機會跟大家方向我們的成果。

??一個新的體系可能還有很多基本的東西需要去澄清，首先為什么需要做人居規劃？這個人居規劃有什么樣的內涵？它的核心是什么？它有什么樣的特色？它有什么亮點，它怎么樣能解決我們的問題，最后我介紹一下齊河的案例。

??其實在我之前演講的嘉賓，包括上午劉會長講的，很多提到為什么要做人居規劃，在進入本世紀以來，我們對人居環境追求越來越強烈，我們人類對自己生存環境的關注和城鎮化是相伴的。我們對城鎮化的把控越來越快，必然的趨勢出現了。我們一定要做這種，既然你關心人居環境，應該有一套體系。

??其次是新型城鎮化的呼聲，前面的專家介紹了城鎮化的數量，在快速發展的同時，這種環境帶來的壓力是我們必須面對的問題。那我們提出新型城鎮化也是因為現在這種城鎮化不可持續了，所以我們要搞新型城鎮化，新型城鎮化的要點其實是人的問題。這是我們最現實的需求，因為人的城鎮化我們關心的就是和人類聚集相關的環境。自然也是人居規劃里面的核心，比如說國家新型城鎮化的規劃，已經明確把有序推進農業轉移人口市民化作為核心內容，這是作為規劃的第三部分，前面是規劃的目標和原則，最核心的原則是農業轉移人口市民化。這個數據大家很清楚，有53.7%的城鎮化率，戶籍城鎮化36%左右，這個相差大約17%點多。也就是2.3億人口，這些人口已經進入城市了，他們沒有城市的戶籍，也很難享受到城市完整的福利或者城市的成果。還有一點很容易忽略，這36%里面，也并不是說他就是這個城市人口，有相當多的人口是小城市進入到大城市，他沒有這兒的戶口，他無法享受這里的教育等等。實際上城鎮化真實的水平大幅低于36%，不是53%，而是低于36%，這種情況所有的預測未來的十幾年到二十年左右，還有大規模城鎮化人口要進城，我們現在遺留下來的問題還非常多，我們還有源源不斷地農村人口進入城市，我們怎么面對這些問題？在這個基礎上，城市里面還有1億多人口居住在棚戶區，在以人為核心的城鎮化的前提下，我們如何解決這些問題，這是最現實的問題。

??面對這些現實，我們目前的規劃體系是非常無奈的，在我們國家現有的規劃體系里面，比較重要的像發改委系統的國民經濟發展規劃，國土系統土地利用規劃，建設部系統，城鎮體系規劃等等這些體系非常復雜，但是這些規劃絕大多數都是有空間的，物質的為主，有一些專項規劃以行業為基礎。沒有一項以人為核心的規劃。我們國家這個方面是空白的，沒有這樣的體系，剛才喬主任也提到我們需要混合型、復合型的規劃。國家出臺了新型城鎮化規劃，這是綱領性的規劃，但這只有5年的時間，我覺得有點短，而且各個地方不太一樣，等各個地方反映過來那個規劃又改了。所以現行的規劃體系，沒有辦法非常妥善處理現在面臨復雜的問題。

??上午秦主任介紹了向第三產業發展的問題，中國第三產業發展和國外相比差距非常大，第三產業占GDP的比重差距也非常大。這有幾個數字，我們在百分之五十幾的城鎮化水平出現的，比如說百分之七十以上的時候，我們需要有很多的變革，否則不可能是健康的可持續的發展。也就是說，現在的城鎮化還遠遠沒有達到希望出現全面、協調、可持續的狀態。我們離我們期待的文明還有很大的距離。

??在這種情況下，地方政府也是非常努力，非常地希望解決這些問題，所以有很多地方推出了各種各樣的舉措和措施。我們可以看到，我當時在江陰做調研的時候，得出來這樣的數字，江陰成立了一個人居環境獎創建辦公室，這個辦公室由29個辦公室組成，如果放到城市里面去辦公至少有三個以上的副市長分管，這不是一個行業的事兒，不是一個部門的事兒，而是整個城市的事兒。在大部分城市，沒有一個完整的對策，我怎么把二十幾個部門協調好，去解決一個問題，所以我們必須要做這種人居環境規劃。如果沒有這樣的體系，大家很努力但是沒有什么效果。

??下邊我講人居規劃它的核心和內涵。前面說了我們需要做這樣的規劃，應對復雜的情況。它的內涵我這么理解：這是一個為地方政府編制應對新型城鎮化的城市策略。簡單說我把它歸納成四各方面：雙重視角；九大體系；三位一體；全面行動。這是我們設定的人居規劃主要的內容，下面我把這幾個內容略微做個解釋。

??雙重視角：以政府的視角+居民的視角。以往做規劃往往是政府要做這樣的規劃，并不是發自老百姓的需求，而且做規劃的時候不會先征求老百姓的意見。而人居規劃是把政府視角的人居環境和老百視角的人居環境，通過科學的分析，通過完善的指標體系，把它歸納在一起，根據這兩個方面的要求，我們確定這個城市應該做什么。由此我們編制出一套詳細的政策建議和手冊。為了把政策建議落實了，我們給地方政府編制一套行動指南，我們把一個系統說清楚了。核心這個問題要雙重視角，我怎么樣能獲得這種雙重視角？這里面有一套詳細對居民意愿的調查，我們人居委有幾位博士，王寶剛專門研究居住行為學的，我們把居民對城鎮人居環境的適應性作為我們的切入點，由這個點了解居民對城市人居環境的需求。當然我們辦法也比較多，通過座談會，通過專項的調研，街頭走訪，調研表等各種各樣的方式。昨天我們和中外建的韓總探討，智慧城市對我這個需要的基數，很容易知道這些東西，這是我們下一步還需要繼續做的。

??三位一體：指規劃把指標體系、指導手冊和行動指南作為一體。指標體系是我們有一個大的指標，特別宏觀的，針對特定的城市有量化，這樣的指標體系。跟這個城市做出來的了解，我們可以說對一個城市做了相對比較全面的體檢，你這個城市哪個地方是你的優點，哪個地方是你的不足。我們用這個指標體系把這個做成一個能檢測這個城市，能夠找出這個城市短版的體系，找到短板就可以開處方，這個處方就是我們提出的政策建議。這些建議有些也是分散的，我們為了把人居環境快速推動出來，我們又提出行動指南，在城市層面做一個行動，公眾來參與。我們這種三位一體是人居環境規劃主要的成果，也是我們操作的成果。

??九大體系：有幾個方面的內容，我就不詳細念了，這九大體系就是我們這個體系的一級指標，還有34項二級指標，一級指標和二級指標都是定性的；三級指標有128級指標，這些是量化的。

??全民行動：全民行動把這個體系變成我們可以落實的，可以實現的。我們發揮民眾在打造宜居城市中的作用。城市不是由政府說了算，我們現在講以人為本，講居民是城市的主人，你還沒有聽他的意見，你做出來的東西老百姓不一定領情，所以讓老百姓參與這些事情，人居環境就是要把大家的智慧，把大家的優勢做起來。

??把這四個部分連起來說就是雙重視角，通過雙重的視角我們明確政府的目標和居民的訴求；九大體系就是通過指標體系檢測城市發展的狀態和資源環境的保護，從而確定人居環境規劃的重點；三位一體就是根據指標體系的檢測結果適當調整城市公共政策，并提供相關政策建議；全民行動，把政府建議和規劃建議歸納成為全民行動，從而使人居規劃與城市發展有機結合，實現更高層次的城市發展目標。

??人居規劃有什么特點和亮點：我歸納了幾點，首先它和法定的規劃是不同的，法定的規劃有嚴格的周期，有跨度，有審批，還有一定的程序，如果能夠批準了，它就是法定的，法定要改變就需要做很多工作。而人居規劃屬于非法定體系，所以它操作比較方便。

??它和現有的規劃體系并不矛盾。比如說在做總體規劃的時候，為總體規劃提供思路。如果總體規劃已經完成了，它可以作為總體規劃的完善和補充。

??第三，由主要的領導負責，一定是主要領導，比如說書記、縣長，必須是這個層面的人來做這個事兒，調動那么多的資源去做。所以我們把這個人居規劃叫做“一把手工程”。

??第四，因為它不是法定體系，我必須要通過哪個層面的審批，只要經過了市里面主要班子的認可，它就可以實施，按照城市自己的決策機制可以去實施，可以直接行動，全面參與，而且非常有利于宣傳推廣和迅速見到成效。它的模式就是今天劉部長提到的政府+社團+居民的模式，當然這里面也有企業參與，這樣的模式，因為我們是社團，實際上是一個智囊機構，為這個城市去檢測的智囊機構，我們希望所有的規劃設計單位，城市發展設計機構都有能力做這樣的城市規劃。所以這個模式是我們人居委這么多年摸索出來的獨特模式，當然在這個過程當中政府做這個事最重要。

??它的亮點叫創建“中國人居環境共建示范城市”，這個不可否認，如果城市沒有宣傳點，你這些活動很難推起來，這個城市必須有亮點，大家感興趣的行動，這也是我們社團操作的優勢，我們可以創建“中國人居環境共建示范城市”。我們和齊河的合作當中把這樣的模式變成了實際行動。

??下面我介紹一下我們在齊河做的案例。起步也是在去年9月份，我們和齊河縣人民政府簽訂了“中國人居環境共建示范城市”的啟動儀式，這是我和王縣長一起簽約；第二張照片是我們的智囊機構，我們的專家團，苗會長也在，齊河縣給幾位專家發了城市建設顧問的證書，今天來的專家都是核心專家團成員。有了這樣的口后面的工作可以做起來，我們在這里做了四場座談會，政府座談會、企業家座談會、居民座談會，農村新社區座談會，還有專家的走訪。這樣就把齊河的脈絡了解的比較細致，到前段時間我們還再做一些補充的工作。

??我們完成了齊河人居環境適應性調研報告，這種調研報告可以獨立協作，獨立可以作為對城市發展很有指導意義，出臺一些公共政策，制定大的政策方針，這個可以獨立使用。我們成果里面把這個獨立出來的，因為它可以用到好多方面，包括專項規劃。

??在九大體系里面，我們編制了一個表格，這個表格有一級指標，二級指標，三級指標，有量化的，有定性的，根據這些情況我們提出了相應的政策建議，這里面我就不詳細說了，我可以簡單舉個例子，比如說城鄉一體與社會發展方面，其實城鄉一體往往理解成，比如說齊河說城鄉一體把鄉鎮考慮進來，其實更大的城鄉一體是你和濟南怎么去一體。你和鄉鎮一體存在著好多不確定性，最大的發展機會是在濟南，必須把這個一體化，把你看作是濟南的一部分，如果同樣談城鄉一體，我也要往上去考慮這個問題。我們在考慮城鄉一體和社會發展的時候，李總理來也是看好了雙向發展的模式，產業園區和新社區的發展，雙區發展。我個人的感覺，這也是作為一個提醒，實際上在前面上分析了，城鎮化人口只到了53%，我們現在的農村人口不斷地往外遷移，農村的結構完全沒有達到穩定狀態。現在做了大量的就地城鎮化，實際上在未來的若干年，它一定是空心的。這個工作到底應該怎么去做，我希望發改委這邊有相應的策略，我們現在做這個農村新社區建設肯定不是最終狀態，我們還有百分之十幾的人口必須進城，現在的農村新社區人口一定還在減少。現在每戶規模還挺大，未來怎么辦？未來農村的老齡化比城市還要嚴重，我們怎么辦？有很多政策建議基于這樣的層面提出來的。后面我就不詳細解釋了，每個項目里面都有一些指標體系，每個指標體系都提出政策建議。這里面也包含綠色住區，綠色住區含兩個部分，在我們給齊河做的建議里面也是兩個部分：第一個部分新建的住區要做綠色住區，但實際上大量的既有住區不綠色，今天秦主任說我們的發展方式變了，大量住區不綠色，我們怎么去實現；老的住區要按這個模式去做適當的改造。

??像城市防災和公共安全，類似這個我有這樣的建議，結合既有住區的改造，實際上我們的城市安全問題往往不是大家顯而易見的問題。最后這個體系叫城市治理和公眾參與。這里邊我們也是希望能夠借這個機會推進城市管理上水平。其實科學是一方面，用心是一方面，這個不是那么難，上水平可以分步走，也提了一些建議。

??最后想重點介紹一下全民行動。它是落實人居規劃非常直接的手段，我們在齊河，這也是建議，因為這個事兒還沒有完全和政府來討論，建議開展綠色住區創建行動。老舊住區的改造行動，我剛才提到，以改造環境為主，其實人居環境這個事兒，不是要大規模投資才能解決這個問題，你用心思，小手段就可以解決大問題。我去年9月份參加了注冊建筑師的會議，他們請我做了一個報告，我把我們這個體系做了一個介紹，日本、韓國的專家認為我們做的比較細，日本和韓國比我們發展早，他們這些年在發展什么，他們房地產早就不發展了，對我們有很多啟發，我們到那兒看的時候，社區環境比我們好，到處干干凈凈很好，其實他的房子沒有我們好，它的硬件沒有我們好，感覺好是因為他做了很細的整合。在社區里面做了小的環境的改動，就可以改變城市的形象。這個最核心的就是從安全的角度考慮，從停車的角度考慮，因為我們現有的社區停車都不夠，我怎么去解決這些問題，齊河，整個山東沒有哪條路不寬，我覺得這個是我們改變思路的問題。既然我把寬馬路都修好了，既然投入錢了，為什么不用，這也是不對的。所以既有社區改造是大有可為。

??第三個，城市街道的美化行動。大家可以看到建筑都做了整體的立面，這個既好又不好，好就是整齊，不好就是沒有特色。這個是要雙向看，我們提的建議就是，你重點的街道，比如說濟齊大橋就是城市的形象大道，你必須做城市設計，要確定好城市的形象。城市活力就在廣場，而齊河的活力也表現在廣場，這是城市的客廳，大家都是這么說的，歐洲的城市漂亮就是因為廣場漂亮。我們已經有了這個客廳，現在只是沒有分類，什么人都能去，其實是亂的。晚上我建議大家往齊河賓館那邊走走，那個廣場一定要去看，很有特色。廣場形象談不上有多好，關鍵是人氣，熱鬧。把這些變成更有條例的東西以后，不用花太多錢，形象就會徹底改變。

??還有一項是節水行動，節水行動上午王縣長介紹的時候，齊河拿到這樣的獎，那樣的獎，那些獎里面唯獨缺一項節水城市的獎，沒有節水城市的獎就拿不到人居環境獎。齊河不缺水，但是節水更重要，更有文章可以做，因為不缺水浪費的多，缺水的城市把節水作為核心的工作。所以我們在這里面提出，必須把這個做出來，真正的人居環境的問題才能解決。人居署的張代表專門做聯合國人居署水行動，這是很好的，而且作為齊河不缺水意義更加重要。

??還有一個是青少年友好城市，作為人居環境重要的內容，而且是我們普通忽略，大家關心的都是教育，是怎么把孩子培養成神童，培養成科學家，注重學校的教育，我們缺乏的是社會教育，我們也缺乏社會環境，所以我們把青少年友好城市，創建性提供了一個很好的建議，完全可以做起來。大家都在關注老齡化，但是現在政策是單獨二胎允許了，孩子也會多，預測的很多東西都會改變，因為這個東西是持久的，也是深遠的，孩子多了，老年化沒有那么嚴峻，慢慢孩子就多了，基數變了。現在這個時候做兒童的題目非常重要。當然老齡化也不能忽略，所以我們也提到養老孝親的行動，提出這個行動是我們這邊有優良的傳統和有非常好的資源環境。這樣很好的條件都是養生、養老非常好的基數，我們城市在轉型，現在承接一些濟南不要的產業，我也不一定要，要直接升級。我記得我到重慶去開過這樣的會，西部承接轉移，你別往這兒轉，我一個都不要，我要升級，我為什么要你那些東西。這些要有自己的想法，而這個就是第三產業，這個能夠奠定城市新的名片。把資源的優勢變成產業的優勢，這就是城市新的名片。所以我們提了這六項行動建議，就是為了讓人居規劃，不僅僅是做個規劃而已，而是規劃變成直接的行動，比別的任何的規劃更為直接，這就是我今天要跟大家分享的，謝謝大家！

??童悅仲：謝謝王涌彬副會長，他剛才結合齊河的情況對人居規劃做了比較詳細的介紹。人居委成立以后已經幫助70多個城市做了很多工作，取得了很大的成績，有很多好的案例。

??接下來有請中國房地產研究會人居環境委員會常務副主任兼專家組組長開彥先生為我們詳細解讀《綠色住區標準》。

中國房地產研究會人居環境委員會常務副主任兼專家組組長開彥

??開彥：今天上午大家都聽到了《綠色住區標準》發布，我們這個標準也定在10月1日正式施行。在這個施行期間我們要做一些宣貫活動。今天我對《綠色住區標準》進行解讀，手上都有《綠色住區標準》的小冊子，大家可以閱讀一下。

??要講綠色住區有這樣的一個問題，綠色住區為什么要現在來做？綠色建筑和綠色住區究竟有什么樣不一樣？這個我首先要解釋一下，大家都知道綠色建筑是2006年住建部直接發布的《綠色建筑評價標準》，他研究的對象是研究單體，簡單講它是四節一環保。綠色住區不一樣，綠色住區是研究一個群體，除了建筑以外需要研究周邊的環境，研究更大范圍當中的資源、能源、人文等等。更加有利于整合生活質量，提高我們的居住環境，把資源能源最大化。這種做法更加符合我們國家房地產開發市場，因為開發商一做就是幾十萬，甚至幾百萬，需要一個比較完整的標準進行指導，標準用定性、定量的辦法加以規定。這樣使標準能夠更加有用。因為標準的適應性比較強，各位開發商在開發的時候需要參照標準以外，我們的標準還適應新城、新區、生態城、智慧城，所以它不僅僅是一個項目，它在一個大的范圍內去整合，所以它的適應性很強。

??我們的標準一共有九條，最主要的是其中七條，這七條標準根據硬件建設的定性定量的指標，除了定性的還包括人文地，和諧住區的，綠色生活行為方式的一些條文編制。除了這兩項以外，我們還著重把綠色住區的模式擴大到全程的范圍里面也就是可持續住區物業管理。有關這些系列條文，因為時間關系就不再一條條說。這個標準并不是國家的強制性標準，也不是推進性的標準，而是作為行業內的引領性標準推出來的。因此，它是綠色建筑評價標準的延伸和擴展，是適應新城鎮發展的一種需求。通過我們科研、研究，我們多年的研究基礎之上成立的，因此，具有很好的升級、適應和拓展的可能性。

??在每個細節當中實現綠色理念和發展目標，除了這個標準本身以外，我們在今后實踐過程中，不斷補充更多的配套標準，比如講它的專家評價標準，技術應用措施，以豐富和完善整個的標準。這個標準完善以后，可以做到使項目能夠可做、可查、可評、可監督。

??我們這個標準根據兩會的指示，把《綠色住區標準》作為行業標準來推進，建立了“中國人居環境綠色住區共建項目”，現在正在征集各地、各省的申報工作。

??我們采取了對項目進行跟蹤，我們有一個組織比較完善，人員比較多的強大的專家隊伍，通過專家在過程當中的指導，來完善提升、改進，綠色住區的實施手段和目標。綜合起來，綠色住區有四大方面的亮點：第一，綠色住區倡導資源、能源利用的最大化。也就是對住區提倡保護，盡量少去擾動地形、地貌、生態植被。我們提倡資源、能源的最大化，提高效益，為住戶進行服務；第二，綠色住區提倡住區和城市融合發展。城市住區和城市的建設能夠有機地結合，能夠互相利用，互相提升價值，共融共生，使城市住區，城市空間，城市文明能夠為城市的發展和城市住區的生活水平提高有所貢獻；第三，綠色住區積極倡導人文傳承、社區和諧。我們的最終目標是打造和諧社會，因為我們強調文化的內涵，強調生活質量，方便、舒適、安全、健康的生活環境。第四，綠色住區倡導綠色技術的優化與整合。我們在原來的基礎上提高，而不是技術簡單地堆積，我們提倡低成本技術，是用智慧、方法，被動式的節能理念去做，去完成。所以它是一個整合的東西，并不是一個高投入的做法。

??下面通過一些案例關于綠色住區主要的理念和原則方法。

??第一個綠色住區是一種生活行為方式。大家知道生活的環境里面，是在生態環境優美的山、水、森林植被所包圍的環境最為理想。要建設配套的設施，學校、教育、醫院，我們提倡綠色交通，提倡步行，提倡公共交通等等。所以我們建設的綠色住區它應該是多樣化的開放空間。這里我想舉幾個例子，第一個要求綠色住區能夠與城市融合共享發展，主張綠色住區對城市開放，要建設縮小組團的城市小區的單元，也就是提倡一個很好的城市街坊，讓居民能夠跟城市很容易就共享、共融。北京有一個賽洛城，它對城市的便捷、就近非常突出的優點，有一條商業街、步行街，在閑余的時候作為交往的空間，有一個綠色空間，這個綠色空間成為城市共享的空間，這樣的模式是比較符合綠色住區的理念和做法。杭州有一個親情家園，同樣用這個方法來規劃，這個規劃體現了人與人之間的和諧，非常方便的商業街、步行街，綠地空間和公共的室外場所。城市和住區是共生共融，它不是關起門來做成城堡式的，這是我們綠色住區所提倡的。過去封閉式的小區逐漸淘汰，逐漸消亡的，這是我們現在所提倡非常重要的理念。另外一個，提倡人文，提倡社區的和諧，在北京有一個金地格林小鎮，它是很大的小區，通過它的規劃設計，通過規劃組織，使得人人都喜歡在多樣化的空間當中進行交流，鄰里關系非常融洽，他們借這個機會經常舉辦兒童的詩歌會、朗誦會。曾經我訪問了一個居民，他原來住別墅，他把別墅賣了，專門在這兒買了一個單元來住，這就體現了鄰里交往的環境，我們創造和藹可親的環境，來豐富鄰里之間的生活方式。

??第三，提倡資源能源的最大化。能源資源的最大化是綠色住區非常重要的原則，節省并不是我們的手段，節省是我們的目標，如果把節省作為綠色建筑的手段那就錯了，資源最大化，充分發揮資源能源的作用，把它以一當三來做就是綠色住區的精神。被動式的建筑設計理念，資源的利用、能源的利用，再生資源的充分發揮，保證我們生活在健康、舒適的生活當中。同時不要忽視對垃圾的處理，牽扯到社會體系重要的方面。

??綠色住區是一種順其自然。大家知道一個舒適的要素有很多，主要體現在空間要素和人文要素兩個方面。我現在講一講關于空間要素當中開發商要追求的，它的溫度水平，濕度水平，風速對人的感受問題，空氣潔凈度問題。我們搞開發，搞建設就追求這五樣，這五樣搞好了這個開發的質量是高舒適度的。要做到這幾條十分不容易。我們所有這些高舒適度、健康的條件是靠我們耳、鼻、口、舌、聲來體驗。德國有一個體驗中心，這個體驗中心里面展現很多生活質量，這個非常豐富。以人為本作為投資開發的依據，上午有很多專家提到，今后的人居環境建設必須以人的需求作為根本，以人作為一切行動的指南。康博公館是第一個綠色住區示范項目，他們從頭到尾貫徹怎么為住戶服務，下面康博老總會介紹這個。這個原理非常簡單就是被動式的建筑設計，背面有一面墻，順著墻，順著水系吹到室內，帶來一絲清涼，這個是不花錢的，提升生活品質的目標。

??另外，現代建筑的特色是密閉的，越是密閉越能達到節能，提升空氣質量，采取必要的手段改善舒適條件。美國布朗公司也有幾個代表過來，他們創造的就是新風換氣這種方式，來達到改善室內空氣質量，達到舒適度很好的技術手段。

??我們在加拿大哥倫比亞大學參觀一個項目，這個項目也是非常有特色的，從外面看玻璃幕墻很多，不利于節能，這個玻璃片上做了一些印刷，達到了遮陽的效果，起到了遮陽窗的效果，這種方法是我們需要提倡的；

??這是它的立面，它的窗很小。

??盡可能利用自然采光，我們看到這棟學校在屋頂上留了好幾個洞，天然的光線引到室內了。左下角有一個圓圈，通過它把自然光引進來可以不用點燈。這樣的建筑很容易做到不點燈，為了不點燈他中間做了一個造景，可以把光線引到四樓、三樓、二樓，使得建筑很少用地，這就是需要提倡構造方法。

??第三，綠色住區是精明增長的原則。這是個大的商業中心，這個環境不能夠得到滿意，如果我們在這兒修一條馬路，這個氣氛馬上不一樣了，人家來購物的可能性了。如果我們在旁邊建立一個社區，這種感覺完全不一樣了。如果在馬路對面建一棟房子，這個房子體現了人的需要，可以在下面曬太陽，這個人居環境更加豐富了。如果我們在商業中心的外面建一個咖啡店，就更加吸引人。我們用這些要素來創造良好的環境。

??最后，我想講一下綠色住區是一種人性化規劃的典范。丹麥哥本哈根被世界上認為最適合人居住的城市，它是非常宜居的城市，從規劃上講它非常合理，它叫“五指規劃”，通過快速公路來進行連接的，通過道路的連接，工業區、住區、生活區的配置聯系在一起。構成了城市中有綠地，綠地當中有城市。中心區是一個步行街，建立了很多公共設施。要求公共市場內要在500米范圍內，要有學校、公園，提倡步行街，提倡自行車，把自行車、步行街分別在道路上劃定范圍。

??英國還有米爾頓新城，注意了公共交通站點的設置，不超過半小時就可以到中心區。這樣使它這個城市本身具有活力的可能性，因此很多的廠家、企業紛紛進駐，到他這個小區里面。我們看看他怎么做的。左邊是一個大的商業中心，非常熱鬧。左下角是公共參與的空間，比如講我的建筑本身不希望能夠建筑高度超過樹梢，超過樹梢的建筑不批，形成一片的綠色，整個生活在綠色環境當中，有山，有水，有綠，這個非常符合美麗村、美麗鎮的理念。提倡步行街，把步行街打造非常美好的環境，從地面的鋪設都圍繞舒適環境，舒適步行來建造的。

??這兩張圖比較，一組是國內的，所謂的豐富的環境，但是在很多綠色住區的道路系統當中，把道路的系統化小，把城市布置在多樣化的綠色空間，綠色休閑的點，這樣達到城市住區跟街道的關系非常融洽，城市的生活能很方便享受居民設施。這種縮小單元，這種規劃理念是我們今年要提倡的，把道路分成四種等級進行規劃，而不是把它圈起來。

??我們在舊區改造當中，要建設超級街區，要設計開放式街區。在這個城市的結點上面，我們要充分利用，避免城市街區的堵塞，利用城市的街口，建筑完的街區把城市的主干道進行延伸，把道路進行延伸以后，能夠跟城市的交通聯系起來，使得功能、結構非常合理。還有在城市的步行區，這里有一條非常美麗的河流，我們怎么做？也是做成建路網成小格，縮小居民的居住單元，方便居民的出入，方便居民來享受城市，我們在這里留下四個空間，讓城市的美景為大家所用，并不會阻隔城市的美景和居民的要求。在水邊進行改造，并不是占掉河流的資源，而是躲避開來，留出適當的綠地空間，不會破壞水系、河流的景觀，同時在水上建立娛樂中心，城市的每個中心都做成小格開放空間。謝謝大家！

??童悅仲：謝謝開總精彩的演講。今天上午實際上王縣長也宣布中央電視臺7套播高鐵上的美麗鄉村齊河，所以希望大家能回到房間看電視。接下來希望幾位嘉賓嚴格掌握時間。下面是上海松江區發改委主任王振亮同志，他是松江區規劃局的副局長，而且上海叫做一城九鎮的建設，他參與了建設工作。下面掌聲歡迎王振亮讓我們掌聲歡迎王振亮先生為大家介紹《松江新城跨越式發展建設的典型意義和若干思考》。有請！

上海松江區發改委主任、松江區規劃局副局長王振亮

??王振亮：尊敬的各位領導、各位來賓下午好！非常感謝協會請我來把一些工作給大家匯報一下。剛才都是北京來的，上午3位，下午4位，都是高屋建瓴、高瞻遠矚，我們都受益匪淺，我來自于基層，直接從事基層的工作，管了12年的規劃，管了4年的土地，所以給各位領導簡單匯報一下。

??三個方面：一個是松江實現了怎樣的跨越發展？第二，通過松江這10年的發展個人總結思考；第三，未來發展的研判。我對房地產研究有了十幾年時間。

??第一個問題：松江實現了怎樣的跨越式發展？我首先介紹一下松江區的概況。2003年起成為全國學習的樣板區，松江區位于上海市西南部，長江三角洲要沖，滬杭鐵路、滬杭高速公路、同三國道、嘉金高速公路貫穿全區；是上海連接浙江和中國南方地區的主要門戶；既是上海對外輻射的窗口，又是南方各省進駐上海的橋頭堡。 松江新城建設是上海市“十五計劃”期間(2001-2005)城鎮化發展重點建設的唯一新城，用了5年時間建成。2003年起，新城建設、大學城建設、出口加工區建設成為全國學習的樣板，2014年起農業現代化建設成為全國學習的樣板。

??松江是上海文化的發祥地，有上海之根、滬上之巔、浦江之源美譽，先有松江府后有上海縣。 松江區處于黃浦江上游，松江是黃浦江上游水資源保護區，水質較好，是上海市水環境最清潔的地區之一。 松江區是上海地區惟一擁有山丘資源的地區松江山水景色秀麗，古跡眾多，人文薈萃，旅游資源豐富。唐、宋、元、明、清各代古建筑、古園林保存較多；歷代文人輩出。

??松江區全區土地面積約605平方公里。2014年6月現有人口206萬人，其中常駐人口186萬，戶籍人口66萬。而2000年全國第五次人口普查顯示，松江區常住人口為64萬人，戶籍人口50萬人，1990年四普人口只有51萬人。2000年至今增加了122萬人。

??二、抓住工業化大發展的機遇，實現了農業經濟向工業經濟的跨越式發展。

??松江在20世紀90年代以前，是一個以糧油、蔬菜為主的農業大縣，是上海市的米梁倉和菜籃子。90年代后，松江自主開發上海市第一個市級工業區，從1992年以500萬人民幣起家，至2013年， 外資企業3975家，總投資270多億美元，內資批準項目達到70000家以上，國內企業總投資達到2500億元以上。

??松江的工業規模已經形成了擁有總體建設達120平方公里的規模。松江工業區目前是全上海市九大工業區產業總體布局中發展最好、規模最大、效益最好的市級工業區之一，上海市第一個國家級出口加工區就坐落在松江工業區內。上海市政府實施工業化發展的“173工程”。2003-2005年三年行動計劃，GDP翻一番多。

??從2001年到2011年，松江區經濟取得了長足的發展，全區國內生產總值由2001年的151.05億元增加到2011年990億元，2011年比2001年增長了6.55倍。(2003-2012，全國4.45倍，上海3.23倍，北京4.929倍)。工業總產值由2001年491.8億元增加到2011年4685億元，占全市工業總產值的15%。2011年比2001年增長了9.52倍。財政收入由2001年28.06億元增加到2011年的255.6億元，地方財政由12.94億元，增長到85.86億元， 2011年比2001年增長了9.18倍和6.63倍。外貿出口總額由2001年13.55億美元增加到2011年420億美元，占上海的24%。2011年比2001年增長了31倍。

??三、抓住城鎮化大發展的機遇，實現了農業社區向城市社區的跨越式發展。

??松江新城重點建設自2001年啟動，由10里長街、10平方公里城區、10萬人口的縣城成為今天100多平方公里新城、75萬人口的中等城市和長三角節點城市。全區的城鎮建成區面積由2000年的約100平方公里發展到385平方公里。

??1990年戶籍(也是常住)人口51.15萬人，2000年常住人口64.12萬人，10年城市人口增加了12.97萬人，2010年常住人口158.24萬人，10年增加了94.12萬人，2014年6月30日，常住人口186.61萬人，3年半增加28.37萬人。實有人口205.82萬，戶籍人口66.18萬，外來人口與戶籍人口倒掛，2.1：1，全市第一。

??四、抓住城鄉統籌發展機遇，實現了傳統農業向現代工業的跨越式發展。

??有了工業化和城鎮化，用土地出讓金的30-40%左右成立城鄉統籌基金來反哺農業、支持農業，就使松江的城鄉統籌和農業現代化建設走在了上海郊區的前列和全國的前列。

??經營面積15.02萬畝(占糧田總數的89%)的土地上建成了1267個家庭農場，2014年每個家庭農場的純收益至少超過10.9萬元，水稻畝產575千克，實現了規模化經營，實現了農業機械化和現代化，完善了農業基礎設施，穩定了農業隊伍，解決了農民保障。

??從2010年起，松江從房地產純收益中提取30-40%作為城鄉統籌發展基金，用于支持純農業農村地區的經濟社會發展。

??目前有三種家庭農場模式：種養結合型60戶、戶均16萬元、機養結合型175戶、戶均15萬元、其余為純糧食生產型。

??五、抓住信息化和高新技術產業發展的機遇，實現了由粗放型工業化向集約型工業化、由傳統工業化向新型工業化的跨越式發展。

??進入21世紀，信息化、IT產業、IC產業以及高新技術產業發展成為帶動區域社會經濟發展的支柱產業之一。

??2001年12月，上海市第二個高科技園區——松江科技園區正式啟動。引進了以全球芯片生產行業的巨頭TSMC為領頭羊的IC產業群企業落戶。

??2003年10月，松江第二個出口加工區正式啟動。2010年全區出口400億美元。

??六、抓住高等學校擴張時機并引進了7所大學的機遇，實現了由加工型產業向頭腦型產業轉變、由傳統居住社區向現代文化社區的跨越式發展。21世紀，科教興國是貫穿整個世紀的基本戰略，也是中國高等教育大發展的良好機遇。

??2000-2002年，松江區以無償贈送的方式，劃撥8200畝土地建設松江大學城，引進了上海外國語大學、上海外貿學院、上海立信會計高等專科學校、東華大學、華東政法學院、上海工程技術大學和新籌建的上海視覺藝術大學；2000年11月動工，2001年9月建成，10月招生。目前在校生達到7萬人，將達到10萬以上師生員工的規模。

??松江大學城的建設，使新城建設發展無論在規模上、環境質量上、還是城市品質、文化品位和國際知名度等方面都有了巨大的飛躍。

??松江是上海市外來人口最為集中的區域之一，66萬戶籍人，138萬外來務工人員，而且外來人口都享受基本教育、醫療衛生等基本公共服務；成為全國城鄉基本公共服務均等化最發達的地區。

??第二個問題：幾點思考，我國新型城鎮化、工業化、農業現代化的路徑依賴 。

??國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)，根據中國共產黨第十八次全國代表大會報告、《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》、中央城鎮化工作會議精神、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》和《全國主體功能區規劃》編制，按照走中國特色新型城鎮化道路、全面提高城鎮化質量的新要求，明確未來城鎮化的發展路徑、主要目標和戰略任務，統籌相關領域制度和政策創新，是指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性規劃。

??我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，正處于經濟轉型升級、加快推進社會主義現代化的重要時期，也處于城鎮化深入發展的關鍵時期，必須深刻認識城鎮化對經濟社會發展的重大意義，牢牢把握城鎮化蘊含的巨大機遇，準確研判城鎮化發展的新趨勢新特點，妥善應對城鎮化面臨的風險挑戰。

??城鎮化是國家現代化的必由之路。城鎮化是伴隨工業化發展、非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自然歷史過程，是人類社會發展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。按照建設中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發展規律，因勢利導，趨利避害，積極穩妥扎實有序推進城鎮化，對全面建成小康社會、加快社會主義現代化建設進程、實現中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現實意義和深遠歷史意義。 世界的人口增長與城市化：1804年，10億人口，1927年，20億；1960，30億；1975，40億；1987，50億；1999，60億；2007，66億；其中33億住在城市，2011年，70億人口，城市化增長1.8%，中等以上收入國家城市化75%。城鎮化是現代化的必由之路。工業革命以來的經濟社會發展史表明，一國要成功實現現代化，在工業化發展的同時，必須注重城鎮化發展。城鎮化是保持經濟持續健康發展的強大引擎。內需是我國經濟發展的根本動力，擴大內需的最大潛力在于城鎮化。目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的發展空間。城鎮化水平持續提高，會使更多農民通過轉移就業提高收入，通過轉為市民享受更好的公共服務，從而使城鎮消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放，也會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求，這將為經濟發展提供持續的動力。城鎮化是加快產業結構轉型升級的重要抓手。城鎮化是解決農業農村農民問題的重要途徑。我國農村人口過多、農業水土資源緊缺，在城鄉二元體制下，土地規模經營難以推行，傳統生產方式難以改變，這是“三農”問題的根源。我國人均耕地僅0.1公頃，農戶戶均土地經營規模約0.6公頃，遠遠達不到農業規模化經營的門檻。城鎮化總體上有利于集約節約利用土地，為發展現代農業騰出寶貴空間。

??松江新城從2001年啟動至今，松江從一個農業大區變成上海的工業化強區、現代化新城，常駐人口由2000年“人口五普”時的64萬增加到2014年6月的206萬人。工業經濟是主導產業，2012年工業GDP為507.31億元，占區GDP總量的近60%，占全上海市工業的11%，工業稅收只有141.07億元，占全年總稅收收入271.04億元的52.05%。地方稅收收入僅有69.53億元，占總稅收的25.65%，占全上海市地方稅收收入的2%。

??松江大工業產生的地方稅收僅有26.93億元，占總稅收收入的9.9%，對地方稅收的貢獻率為38.7%，對地方財政的貢獻率是30.5%，對地方財政支出(134.3億元)的貢獻率是20%。松江200萬常駐人口中有外省市人員達到142萬，外地務工人員接近80萬。

??影響市場化房價連年上漲的十大因素：第一，地價高漲，2004年“8.31大限”“土地招拍掛”新政，造成土地價格連續10年翻番高漲； 漲幅30-100倍甚至更多；第二，貨幣超發，自2003-2013年3月，廣義貨幣量由15萬億元增長到103萬億元，10年增長6.9倍；第三，通貨膨脹，居民價格消費指數CPI連年增長，漲幅達3%-6%，今年上半年2.3%； 第四，調控失準，從2003年起至今，調控應對措施存在重大失誤，10年24次調控，越調越漲，不調不漲，中央部門的調控政策基本上是以鼓勵漲價為主；第五，稅賦嚴重，調控政策以加稅為主，羊毛出在羊身上，高稅賦要轉嫁到房價上；房地產業稅收已經成為地方稅收、地方財政的重要來源；每平方米房產稅賦已經超過了房子建筑造價；第六，攤派巨大，壟斷行業向房地產開發企業亂攤派，亂收費，數額巨大；涉及電力、電信、燃氣、上下水、市政綠化等壟斷企業部門；每平方米在300-500元收費，攤在住房價格上，變成500-1200元。第七，負擔沉重，房地產業承擔了整個城市的基礎設施建設、公益事業建設等額外的投資，負擔沉重巨大；1帶5；住宅投資占固定資產投資總額20-30%左右；第八，企業暴利，發達國家地區房地產開發企業的正常利潤為10-20%，中國房地產企業利潤，在2003-2010年期間屬于暴利，50-200%；第九，法律缺失，整個住房行業發展中，許多法律制度缺失、缺位，房地產業體制、機制中存在重大缺陷；70年租金一次性繳付，市場準入缺位，住房土地市場混亂(小產權房、工業土地商業辦公土地造住宅等十幾種方式)，土地經營權缺失，等等；第十，缺少保障，對社會弱勢群體的住房保障沒有立法，也缺乏有效的措施，為應付民眾不滿情緒而緊急建造的廉租房、經濟適應房不適應民眾需求，造成更大怨氣，也無法可依。

??影響房價直接的因素：1、購買土地的價格，2、建造住房的價格，3、規模住區的各項配套費用，4、稅收以及各項規費，5、開發管理費用及財務成本，6、開發企業利潤(是暴利還是合理利潤)；

??影響房價間接地因素：有兩大預期長期存在，支持房價上漲：一是通貨膨脹預期，二是城鎮化發展需求預期，按照發達國家城鎮化水平80%計算，按照未來中國15億人口約有12億人口居住在城鎮里，現在約7.12億人居住在城鎮，城鎮化52.6%；1、中國貨幣自2003年起，連續超發，由廣義貨幣量M2__2002年的15萬億元到2013年3月103萬億元。10年增發88萬億。發行速度年均增長15-20%；2、通貨膨脹，CPI年均增長3-6%；3、大拆大建式的快速城鎮化和工業化推進，加劇了市場需求；4、“一代人要管三代人”的購房模式。為上一代還舊債，為自己欠新債，為下一代做房奴。

??第三個問題：未來10年經濟社會發展趨勢研判。

??國際經濟形勢對我國經濟影響的基本判斷-外貿轉型 2007年美國次貸危機引發歐洲金融危機，并延伸到世界多數國家和地區。也引起對經濟全球化的反思。危機已經7年了，尚未完全恢復。北美、歐盟經濟發展的基本判斷。發達國家制造業的回歸，國際貿易壁壘，國外發達國家消費主要是文化消費和生活消費，固定資產需求一直較弱，工業化后期的城市化穩定階段。

??2012年開始的量化寬松政策：美國金融體系的量化寬松政策：400億美元/月，歐盟的歐元量化寬松1萬億元，4月日本、印度的貨幣貶值和量化寬松。

??2014年，世界經濟總體向好的方向發展，保持溫和復蘇，主要經濟體進入回升期。美國私人消費開始增加，進入新一輪經濟增長起點，QE3很快退出。1月份國際貨幣基金組織3年來首次上調對全球復蘇的判斷，將全球經濟增速由去年3%上調到3.7%，2013年美國經濟增長3.1%。確定今年秋天退出QE3，并隨之啟動加息進程。

??歐元區危機緩解，金融市場趨于穩定，消費者與投資者信心增強，企穩回升；歐元區去年環比增長0.3%，主要國家開始扭虧為盈。

??日本經濟去年已經恢復了較快增長，但從今年4月1日起消費稅由5%提高到8%，消費將大為減弱，今年前景不明朗。

??新興市場國家和發展中經濟體去年保持一定增長。但是，由于烏克蘭危機和美國QE3退出，進而使熱錢退出，其經濟和金融將受到沖擊。

??對于中國的影響是：發達國家制造業回歸，實體經濟回歸，意味著外商投資減少，資金外流，國內資金緊張；世界經濟總體向好，意味著國際貿易回升，但貿易保護主義嚴重，出口是否增加有難度；全國經濟下行壓力較大。

??我國外貿強勢減弱。貿易大國向貿易強國轉型。

??國內經濟形勢基本判斷。2014年7月，《中國經濟周刊》聯合民生宏觀合作發布《2014年中國上半年宏觀經濟數據解讀》(下稱“解讀”)，報告總結上半年宏觀數據總體特點為8個字：符合預期，平穩運行。總體平穩：投資放緩，地產趨弱，外貿回暖，網絡銷售成亮點

??1.農業發展向好。2.工業相對平穩，9%左右的運行區間。3.投資增速放緩。累計僅增17.3%。4.地產趨弱。土地購置下降，銷售下降，庫存攀升。5.消費起伏不大。12%左右的平穩增長。網絡銷售成為銷售領域最大亮點，上半年增長48.3%。6.外貿回暖趨勢確立。7.通脹表現溫和。CPI(居民消費價格指數)2.3%，PPI(工業品出產價格指數)連續28個月為負，但降幅有所收窄，這說明工業生產領域供需形勢也出現一定程度改善。8.居民收入增加。居民收入增長了8.3%，其中農民增長9.8%，快于城市的7.1%。9.產業結構優化。服務業發展加快，比重上升；消費的比重上升；農村居民收入快于城市居民增長；控制高耗能、高消耗的領域取得積極進展，單位GDP能耗下降4.2%。10.信貸規模擴張，M2(廣義貨幣)增速回升。兩大隱憂：投資需求弱，地產形勢堪憂1.投資需求相對較弱，投資增長后勁相對不足。反映在新開工投資項目僅增13.6%，過去常態一般是20%左右。2.房地產形勢令人擔憂。如果就此發展下去對整個投資、消費市場及相關產業會帶來不利影響。人民幣對外升值壓力、對內貶值壓力、出口壓力、是盯美元還是市場化？能不能市場化？人民幣改革：2002年，M2：15萬億；2012年，M2：97萬億。2013年108萬億，2014年，一定突破115萬億；2005年匯改后人民幣增值超過35%。

??固定資產投資建設研判。 1、新型城鎮化新在何處？西方發達國家走的是先工業化后城鎮化、再農業現代化的路子，中國必須走城鎮化、工業化、農業現代化和信息化同步發展的路子。按照歷史唯物主義和路徑依賴理論，今后10年的中國經濟社會發展，應當是建立在胡溫時代十年基礎之上，翻天覆地、翻江倒海的變化肯定不可能有，三駕馬車帶動中國經濟社會發展前進的方向不會變、旗子不會變、順序也不會變。2、習李10年城鎮化由2012年底的52.6%增長到多少？60%還是65%？胡溫時代10年，城鎮化增加了12.97個百分點，由2002年底的39.1%增長到2012年底的52.6%。世界城鎮化發展的歷程表明，一個國家進入快速工業化、城鎮化發展期后，特別是進入40%城鎮化率以后，就是一個加速度的過程，一個不可逆的過程，一直發展到70%左右才會進入穩定整合期。這個過程在西方或者拉美國家大約用了60-120年左右時間。這其中還有所謂的“中等收入陷阱”或者說“拉美陷阱”，經濟學家們社會學家們都不停的提醒說教當政者。我說這都是“民主選舉的陷阱”。

??城鎮化不可擋，習李10年，不會弱于胡溫10年吧，人口城鎮化率仍然保持以1.3個百分點增長的速度，那么，2022年，城鎮化率應當是65.6%。《國家城鎮化發展規劃》中預計到2020年城鎮化率60%左右，再加2年，2022年也是63%。所以，習李10年后的2022年城鎮化一定會達到65%的。況且今年7.30發文戶籍制度改革了！3、城鎮化率65%需要多少農民進城呢？(1)、先說2022年國家總人口吧。2012年底，全國總人口135404萬人，比上年凈增加了668萬人，2013年也是增加了如此數據，中國人口基本保持穩定增長，考慮今年有些省市實行的“單獨二孩”政策逐步推開，從2014年開始以年增加1000萬人口計算，到2022年總計總加9668萬人，即總人口為14.507億，城鎮人口為94296萬人，城鎮化率65%，10年中有23074萬人進城，胡溫10年有20970萬人進城。(2)過去的城鎮化人均花多少錢。胡溫10年固定資產投資達到182萬億元，其中城鎮化投資達到156萬億元，20970萬人進城了，即每人平攤投資74.39萬元，換句話說，一個人進城了，需要社會及政府投資74.4萬元。

??習李開始的2013年過渡期，全國固定資產投資達到44.7074萬億元，增長19.3%；2012年達到36.4835萬億元，增長20.6%；2011年達到31.122萬億元，增長23.6%。考慮終結粗放式、開始集約式發展的要求，年平均增長率以減半12%計算，則2022年當年為154萬億元投資，10年總計約690萬億元，是過期10的3.8倍。

??固定資產投資增幅減半了，進出口提振有限，國內消費有限，估計GDP增幅至少也要減半吧，達到2-4.5%區間。這是許多經濟學家甚至是高參們的一廂情愿。所以，現在的7.4%還是不錯的。未來10年，固定資產投資增幅平均在18%-8%之間且逐步遞減收窄，年平均增幅在12%-14%，10年總投資在880萬億元左右，是過去10年4.8倍。2022年GDP總量約在160-180萬億元，是2012年的3-3.5倍，由此，未來10年GDP增幅估計在7%-3%之間，平均在5%左右。M2也在300-350萬億元。

??童悅仲：謝謝王主任，王主任的報告信息量很大，所以大家有興趣可以下面跟王主任交流。

??有幾位專家要趕火車，請當代總工程師陳音。

當代總工程師陳音

??陳音：今天上午到下午很多專家從國家宏觀層面解讀中國的經濟發展，城市化進程的課題。作為一個開發企業來講很難左右國家的政策導向。開發企業處在比較被動的背景，購買土地，開發建設，而且建設的原則規劃非常詳細。即使這樣開發商不是完全被動，一個開發企業如果真正有社會責任，就像開總介紹的綠色住區，它的經濟活力不但是企業，這種經濟活力由于需要牽扯大量的能源、資源的投入，影響到城市的面貌，所以有很大的意義。

??作為一個開發企業，我非常期盼這樣的一個綠色社區的規劃標準出現，對開發企業是一個很好的指導作用。題目叫《從綠色建筑到綠色社區》。我最近看到一篇論文，講的山東的東西，講的濟南市交通出行的能耗，我記得是1.4兆焦的能耗。說明城市建設或者城市規劃的好與壞會影響到整個城市節能、綠色的情況。說明一個綠色城市，對節能減排和綠色低碳有沒有重要的意義。作為開發企業來講，在這方面能做的事情不是太多，因為他就是買地蓋房子。

??對于綠色建筑來講，第一頁主要講綠色、低碳、節能，這三者是不一樣的。綠色關注人居環境，關注生態，是可持續的概念。今天所有的建設活動要考慮的城市環境或者社會環境。簡單地說地球得到了太陽能超過了地球現在人類所開采的，所以建筑節能不是能源不夠用，而是節約能源效率。剛才說能源足夠用，但是我們不能無限制使用，它會對人類生活環境產生影響。當代努力研發安全、健康、舒適的體系，當代體現企業要履行社會責任。對于建筑來講，從建材的生產，到建筑的使用，建筑的壽命終止和重復利用，建筑企業把這個概念再延伸一步，建筑是為人服務的。它要考慮居民從生到死到住區的需要，所以當代對住區的準則和規劃是不一樣的，當代既有在郊區低密度住區，這個住區1公頃的土地只有10戶人家，也有高密度的住區，這樣高密度的住區有300多家。但是我們想，居住社區的配套設施也好，技術應用也好，我們的需求來進行設計和規劃。包括開總反復提倡的，城市社區應該對城市環境友好，像當代MOMA這個項目，這個社區既有13萬平米的住宅，又有6萬平米的配套，是一個完全開放的社區。這樣的社區在中國是很少的，開總剛才也介紹了北京幾個成功的案例。對社區的運營、維護要求非常高，每天有很多商業活動，文化活動，中間這個電影院是藝術影院，很多藝術家都去。我相信這樣住區的形式是未來中國城市發展的方向。在當代里面，所謂社區配套，我們考慮全壽命周期的概念。他們對社區的生活，社區的配套，社區的建筑有要求，所以這兩種形態的住宅當代有標準的配置。當代規劃原則為人服務，生活在這個社區的人，這個是最重要的。很多社區生活場景，當代強調鼓勵居民走出家庭，創造更加和諧的鄰里關系。當代以舒適度作為研發的標準，熱舒適度指標，包括很多的環境變量，包括氣溫，氣流速度等等，人的舒適有客觀的，雖然是主觀的感覺，在屋里覺得冷還是熱，在冬季室內溫度高于20度，夏季室內溫度低于26度。

??如果PMV正負1，冬天不能低于18度，夏天不能高于28度和29度。當然這里頭有很多技術指標，由于時間關系我就不詳細講。當代做了很多項目，基于以人為本的設計原則，進行共同實踐。是按照50%的節能標準進行設計，說明只要嚴格按照國家的節能標準去做，并不是說50%的節能標準不先進。

??第二期按照更高的標準，按照歐洲標準設計，差不多達到了歐洲被動房的需求。歐洲采暖的時間很長，一年6個月的采暖。這個地區4個月的采暖期，我剛才列舉的這些指標都是實測的指標。說明應用先進的被動節能技術和高效暖通的設備能夠達到非常高的節能標準。

??剛才開總介紹綠色住區里面推進的一種室內環境控制技術，看到室內的冬天天花板是暖的。我們請東南大學對整個動態進行檢測，要求正負0.5，實際上能達到1。包括它的最高溫度，包括它的相對濕度，也包括室內氣流速度。

??當代在這個基礎上也進行了下一代住宅產品的研發，包括建造技術方面的研究課題。當代在不同地區都有開發項目，一定要因地制宜進行測定。當代每一個項目都要進行8760個小時空調負荷的計算。

??包括對工業化建筑的實驗，我們做了很多實驗，這是產業化的實驗住宅住宅。高性能的維護結構，預制輻射系統。原來是現場施工，現在是預制的系統，這是在制造系統的情況。在工廠預制，到現場施工。利用地源熱泵系統進行實驗，當代在夏熱冬冷地區有案例，采用地源熱泵系統，在地下埋設了采暖的管道，大家看到實測的在長沙，經過一個采暖季以后，到了春節以后，地下溫度變成14度，過了一個月以后13.9度，到了夏天六月份的時候地下土壤溫度還有16度，通過換熱板轉換，就可以給建筑供暖。所以它的效率非常高，它的能效系數接近30。

??這是我們的實測報告，采用智能的方式，為整個項目提供1100千瓦的能量，整個系統的效率達到26.7，效率非常高。

??針對空氣凈化的問題，PM2.5開發商能做的事情并不多，我們檢測過很多市場上空氣凈化器，它的作用很有限，解決這個問題還得靠環境治理。我們在實際安裝的情況，包括在關窗的情況下，室內和室外變化的趨勢，針對這種系統，由于看到市場上的產品有各種各樣的缺陷，我們自己做的設計，和廠商聯合進行空氣系統的開發。

??我們在武漢的一個項目實地安裝的情況，包括熱回收，因為空氣不停地循環帶來能量和熱量。包括雨水收集，生活熱水供應。當代認為生活熱水是居住生活健康的重要一條，當代讓生活熱水24小時在項目當中應用。

??這是能源應用，太陽能光伏。這個畢竟是實驗，成本比較低，我們在小的項目上進行實驗。熱泵系統能效非常高，而且在實際項目上，整個系統能做到5.1。集中的大型的熱泵的給建筑供暖的系統能做到5.19。

??建筑行業在可持續方面，更需要城市設計去規劃。就像綠色住區的發布對這個很有指導意義，《綠色住區標準》的發布為我們審視未來30年的住宅，未來的中國城市是不是還是現在這種一排排的住宅形式，這個值得研究的課題，最后先進的技術仍然是可持續住區的基礎，因為住區的規劃、城市的規劃，更多是城市管理者的事情，作為開發企業來講，我們把每一個項目努力去做好，謝謝大家！

??童悅仲：感謝陳總。

??下面有請清控人居集團董事、英國愛丁堡大學博士劉力，他演講的題目是《新型城鎮化的綠色人居產品突破》。

清控人居集團董事、英國愛丁堡大學博士劉力

??劉力：各位領導下午好！關于人居宏觀層面、中觀層面前面專家都講過了，會務給我安排講一些微觀層面的，我選擇的這個題目。

??雖然房地產市場發展了十幾年，但是我們購買到的產品離理想人居差別巨大，為什么大家買了房子以后，買了房以后第一件事做家裝。今天你所住的這套房子你自己是不是滿意？大家心理都有答案。這是我們給某個大型集團設計的產品，在很多樓盤里面是復制的，如果不仔細看看不出來多少毛病，在我們看來這個毛病太大了，嚴重脫離我們的市場需求。舉一個具體的例子來講一下哪些細節我們在人居層面執行的時候需要改進的。這個例子離我非常近，我們公司做的改造，我自己的家。門窗，改成了三層玻璃；在南向和西向增加了外遮陽。廢除了空調系統，做了一套天花系統，能夠做到動暖夏涼。還做了置換式新風系統，中央吸塵系統，改造一共花了24萬。 但是我得到了高舒適度和低能耗。家里面有這樣一套系統，所有的房門都在墻里面，外面掛著一幅畫遮擋。這就是三層玻璃，里面是中空輻射膜，相當于過去東北的雙層窗戶，外面是紗窗，一共是4層。

??這個叫置換式新風。下面這個是中央吸塵系統。

??其他還有需要改進的地方，比如說玄關，換下來的衣服，小包放在哪兒？我已經把鞋柜搬到里面。中國人對玄關這個連概念都沒有。玄關這個概念從外面來的。過了玄關以后是客廳，這是50多平米的客廳，專門選了一個陶瓷吊燈，還是感覺很壓抑。所以為什么要做3米的層高，比如說北京的紫薇華府，門高就是2.7米。這么大一個課題不能電視圍著課題擺，我們家電視常年沒有人看，所以把這個客廳拆成幾組，一組圍著電視機，一組圍著鋼琴，家里不一樣這樣布置，在座的各位，你們在家里面接待客人嗎？別人找我，要么辦公室，要么咖啡、會所，說事兒的地方多著呢。如果不做客廳，哪怕鄰居來打麻將，很小的空間就夠了。使用最多的是書房，靠近臥室的地方叫做書房，地方太小了，我現在還有10箱子書放在地下沒有拆開放在地下室。這是我的書房，只有一面墻能做櫥柜。那面墻如果也做櫥柜就變成了圖書館。這里面的家具用的都是古典，因為現在的時髦家具太貴了，幾十萬一件，上百萬一件。這個桌子27萬，下面是臥室，臥室又是巨大，你們除了晚上睡覺進臥室嗎？如果不進臥室干嗎要設置那么大。視覺效果不能不錯，但是電視在哪兒？電視在5米以外。臥室這么大里面可以塞別的東西，我們需要兩間房，一個是餐廳，一個是臥室，不需要別的房間。我們拼命把臥室做大，把衛生間做的最小，衛生間為什么要做得最小，又是福利分房的概念。衛生間是給自己用的，夫婦兩個手上班是雙洗手盤，我這兒做了雙洗手盤還是沒法擺這些瓶瓶罐罐。面上可以做的很奢華，最基本的衛浴分開沒有解決。上廁所別人想進去進不了，為什么不能做衛浴分開。洗完澡不能出來找衣服，里面還得放個衣柜，為什么要做大臥室和小衛生間呢。

??這是我們家的地漏，大家知道一個礦泉水瓶子不把水拎緊了會漏。

??為什么不能做開放式廚房，這是我家的廚房，冰箱是不銹鋼面，墻面、地面都是免油煙的。出門買了那么多紀念品放在哪兒。

??再說儲藏空間，你們家里的東西都塞哪兒了，周末去超市一小部分可以放在冰箱，其他東西放在哪兒。我把地下室改成酒窖了，這是靠內做的衣櫥。

??還有陽臺，這能晾衣服，洗衣機放哪兒。我們家3臺洗衣機，陽臺還可以干別的用處，這是我的一個陽臺改成寵物房。

??這是把空調做上了。

??這個陽光房成了我們家接待性房間，里面陽光充足。同事來喝下午茶，這已經成了最受歡迎的。陽臺是否考慮了這些功能。

??下面是花園，抬頭看看樓上還有三十多層，隨便掉下來一個酒瓶子就能砸到人，這是我自己做的防護。樓上掉下來5塊砸在防護上。

??花園是你的，如果你修一個亭子，花園里面得有水。這全都是我自己改造的。不是簡單做一個花園，配套都得做。對于那些細節來講沒有那么高深。看看我們現在的人居產品，未來還有很長的路要走。

??這是8萬一平米的豪宅，對面就是樓王，看看這外墻外保溫的做法，8層住宅應該做內排水，做的外排水。看看陽臺的排水口離這兒這么近都沒有借住。

??以我們家為例看看這樣的戶型，該有的似乎都有了，哪家做書房，這家能做嗎？洗衣機放哪兒？廚房這么小，這門進來，這門上陽臺，什么地方做飯呢。玄關這能叫玄關嗎？整個套內有儲藏空間嗎？人居不僅追求高大尚的目標，需要政府部門，學術部門，規劃設計部門，投資建設方共同的問題。這樣的戶型大家可能都沒見過，不是說中國的戶型路都走絕了，還原著呢。綠色人居產品的突破以我們家為例，第一深化產品細節；人居不僅是口號，賣的是產品；第二綠色，提供應用高舒適度、低能耗技術。

??最后介紹一下我這個單位，我兼職在清華大學清華控股，下面分了五個板塊。因為吳良鏞是清華大學的，我們成立這個清控人居集團，主業與人居相關的綠色城鎮開發住區。示范的要點可以是生態節能，也可以是文化旅游，也可以是適老養老，也可以是智慧城市，也可以是文化創意循環經濟。

??最后誠邀各位政府，有土地，有項目的開發單位和投資機構，全方位的合作謝謝各位！

??童悅仲：謝謝劉力，雖然時間已經超過6點了，但是大家聚精會神的聽會有很多收獲。對現在的設計要多帶點批判的眼光，來審查現在的住宅設計。

??下面我們還有一個發言，山東康博置業有限公司的總經理馬振華，發言題目為人本化、網絡化、全程化——綠色住區康博實踐。

??明天上午我們還要去參觀，今天先聽他演講。

山東康博置業有限公司的總經理馬振華

??馬振華：非常榮幸今天人本化、網絡化、全程化——綠色住區康博實踐，向大家匯報一下。我本身是一個業主，也是個醫生，但是讓我參加了房地產開發的項目，我覺得非常榮幸。參加這個房地產開發的項目我們認識了開老師，我們和人居委2011年開始合作，我們目前為止把健康概念做在第一位。因為我是醫生，我認為健康是一，其他都是零。透過很多復雜的表現，人的健康是第一位，人的健康沒有什么都沒有。我們從哪幾個角度想這個事情。我們人的需求是最本質的需求，人的需求健康是第一位，老了要健康，年輕要健康，沒有了健康會賣掉房子去買健康。我們康博公館如何做的，跟健康是不是有關系，我相信大家會去測量它。

??如何做房地產？我們要有自己的定位，每個房地產公司都有自己的定位，像當代、朗詩都是做科技，他們是我們學習的榜樣。剛才當代陳總說他為什么堅持做24小時熱水系統呢。就是人的感受，我們小區也做了24小時熱水，剛開始運營的時候，對人的舒適度來講不是虧錢不虧錢的問題。蘋果創新驅動的需求，包括喬布斯創造一個神話，就是創新性。作為房地產行業來說，它確實有一個轉折點，人創造新的需求。我在做醫生的時候，我也有幾套房子，層高很不舒服，長、寬、高的比例更不合適。我們賣的不是房子賣的是空間，我們做3.1米的層高非常不容易的。作為我們怎么來考慮人的需求，這個也有背景，假設老板不支持這個事情做不下去。我們波司登讓居住者生活更美好，這是我們董事長的要求；第二個走綠色發展的健康人居道路；第三，康博置業要做綠色住區地產的領跑者。剛開始接觸的時候我們有共同的想法和理念，對綠色住區的指導標準深深研究它。從董事長對我的期望來說，他也配合。康博本身是一個品牌，健康是人類的第一財富，沒有健康一般都沒有意義。我們從健康來著手做這個文章。

??人本化，我做醫生的就是治病求本，人的本就是這樣。綠色住區是一個理想人居社區概念，綠色住區強調的是資源、能源利用的最大化，強調用綠色生態的方式，為居民創造健康舒適的品質生活環境。作為度中國人居環境綠色住區共建項目”，康博公館從設計的時候，與人居委密切合作，共同探討綠色道路。

??康博公館還設計了開放性，融合性、共享性的空間。

??這是我們跟開總合作過程中的照片。明天大家到我項目去看一下，我們不是口頭上說，我們是在做。我們康博模式有三個技術支撐：復合式能源系統，健康直飲水系統，新風系統。

??怎么來做健康的幾個方面：第一個飲水健康。人類70%是水，人類離不開水。我們為什么堅持管道直飲水系統？管道直飲水系統在流通的過程中是最安全、可靠的。只有中央管道飲用水有效果。我們采用的是小分子水系統。我們的PH值是7.8，所以這個對人體來說更好。第二個呼吸健康，因為外面的空氣無法阻止它，這是社會問題，我們把布朗的新風系統用進來，通過過濾以后，還可以達到節能保溫的作用，這個對我們來說是創新的整合；第三個睡眠健康。我丈母娘以前住老房子，老房子沒有樓上樓下，現在住新房子，人家11點回來洗澡，對老太太來說沖馬桶的聲音睡不著。所以我們做了同層排水，哪怕降低20分貝，30分貝，對業主也是好的。食品健康，我們在小區上配套，跟綠色的蔬菜基地，食品基地對接，這個是整合的概念；環境健康，中水系統和污水利用。

??這個圖片是我們已經做成的直飲水機房，明天大家有興趣的可以到我現場看到現實的情況。有幾大特點：第一無菌凈化機房；第二，水質檢測室；第三，弱堿性小分子團水凈化系統；第五，臭氧、紫外線綜合殺菌系統；第五，恒壓變頻循環供水系統；第六，食品級316L不銹鋼管道入戶；第七，遠程智能監控系統；第八，廢水回用系統。

??這個是作為我們康博的品牌定位：健康、綠色、智能的概念。

??智能就是康博網絡化系統。可視門鈴系統做了幾個。康博頻道有幾個功能，第一，標準的數字化可視對講；第二，可伸縮的康博廣播頻道；第三，物業服務雙向信息交互；第四，新風系統，專門的空調接口；第五，食品監控，讓直飲水在業主的監控范圍當中，我們能夠看到小區的直飲水是怎么產生出來的；我們配套里面還有小區幼兒園，可以調出攝像頭看孩子在幼兒園的情況；第六，完善的考核。在跟蹤過程中對你進行考核。

??接下來我講一下綠色節能方面的。第一采用了地熱能。地熱能尾水梯級利用地熱水回灌技術；地源熱泵技術，高溫固體技術，太陽能利用技術，能源系統自動化控制系統。合適的溫度對人體的健康也是有好處的。

??我們康博公館能源技術創造了國內多個第一：第一個采用七項技術系統集成在一個項目；第二個采用可再生能源系統建筑面積超出100萬平米。第三，在地熱能技術中，館陶組地熱層實現1抽3灌技術。

??童悅仲：謝謝馬總。

??咱們第七屆中國人居環境高峰論壇部分到此結束了。馬總跟人居委做了“中國人居環境綠色住區共建項目”，大家明天下午去德州參觀他的項目，可以通過參觀對《綠色住區標準》有更好的理解。明天上午大家參觀齊河市的人居環境共建示范城市的考察，等一會兒散會以后，6：30分在二樓金色大樓用晚餐。