朱彩清：感謝王主任的精彩演講。隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施和新政的頒布，更多的企業(yè)和政府希望能夠準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策的解讀，了解市場(chǎng)發(fā)展，確定企業(yè)戰(zhàn)略。王主任的講話給我們大家吃了一顆定心丸，使我們對(duì)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的戰(zhàn)略決策有了更深入的認(rèn)識(shí)，感謝王主任！

  接下來(lái)要進(jìn)入中國(guó)人居會(huì)客廳對(duì)話環(huán)節(jié)，這是會(huì)客廳的特色和重點(diǎn)，掌聲有請(qǐng)對(duì)話的主持人——人居委執(zhí)行主任王涌彬先生！

 人居對(duì)話：新形勢(shì)下房企可持續(xù)發(fā)展

 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)執(zhí)行主任王涌彬

  王涌彬：其實(shí)我們中國(guó)人居會(huì)客廳也搞了50多期了，每期都非常有特色，我們的原則也非常明確，就是讓我們來(lái)的這些嘉賓、各位專(zhuān)家、所有的人都有發(fā)言的機(jī)會(huì)，我們想把大家的真知卓見(jiàn)拿出來(lái)，盡量把自己的觀點(diǎn)說(shuō)出來(lái)，我希望大家把自己最精彩的拿出來(lái)。

  孫總現(xiàn)在在兩會(huì)做住宅產(chǎn)業(yè)化的工作，有非常多的想法，現(xiàn)在還在主持產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)微信群，每天都有新的想法，請(qǐng)孫總先說(shuō)。

 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會(huì)主任委員 孫克放

  孫克放(中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會(huì)主任委員)：我覺(jué)得咱們這個(gè)懇談會(huì)的內(nèi)容實(shí)際上是講新形勢(shì)下企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，確切地講，應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然也里面也有產(chǎn)品企業(yè)等。我看到明天的開(kāi)會(huì)資料里頭，很多人都有發(fā)言，這里面其實(shí)代表了很多國(guó)內(nèi)新的東西。企業(yè)的發(fā)展怎么可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，這是一個(gè)很重要的問(wèn)題，剛才王主任講了他的一些觀點(diǎn)。但是我對(duì)在這種情況下房企的發(fā)展有一些想法。第一，中國(guó)的房地產(chǎn)處于什么階段，它是不是處于一個(gè)上升階段呢？我不太習(xí)慣于盯著房?jī)r(jià)來(lái)談房?jī)r(jià)，其實(shí)房?jī)r(jià)反映了一個(gè)深層次的問(wèn)題。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)是不是處在下行通道，還是上升通道呢，這不僅影響到房企的發(fā)展，還影響到我們購(gòu)房的影響，因此我們必須對(duì)它有一個(gè)判斷。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在要進(jìn)入一個(gè)上升通道，為什么呢？就是因?yàn)槲覀儑?guó)家的城市化的問(wèn)題。本上有我一個(gè)片子，你們可以看一下。日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)，這些國(guó)家里頭，在人均3000美金的時(shí)候，它們城鎮(zhèn)化率前部超過(guò)70%，這里面有一個(gè)表，是日本人做的。

  中國(guó)現(xiàn)在人均是多少美金呢？是6000美金，我們6000美金的時(shí)候居然沒(méi)有到達(dá)發(fā)達(dá)國(guó)家的70%，說(shuō)明中國(guó)走了一個(gè)和別的國(guó)家不一樣的城市化，或者我們今天提了一個(gè)叫新型城市化的問(wèn)題。有三個(gè)問(wèn)題要說(shuō)明一下：第一，是因?yàn)槲覀兊膰?guó)情，我們是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)。第二，中國(guó)沒(méi)有完成工業(yè)化。中國(guó)現(xiàn)在正在完成工業(yè)化的路子上走著了，也就是說(shuō)，我們現(xiàn)在工業(yè)化拉動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的力度不夠。第三，雖然我們科技對(duì)中國(guó)的農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)超過(guò)60%，但是我們還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的問(wèn)題。這三個(gè)東西是會(huì)影響整個(gè)國(guó)家發(fā)展的步驟，或者說(shuō)如果我們以每年1%的速度提高城市化的時(shí)候，也就是說(shuō)這10年時(shí)期，中國(guó)的房地產(chǎn)還在上升通道上。

  第二，中國(guó)的城市化，一是要完成人的城市化，我們基本的農(nóng)民工沒(méi)有完成他變成城市人的真正身份，如果按照這個(gè)身份來(lái)講，中國(guó)的城市化率是38%，我們不說(shuō)這個(gè)問(wèn)題，但是中國(guó)的農(nóng)民工被邊緣化是一個(gè)問(wèn)題。我們把進(jìn)城的農(nóng)民邊緣化了，使他不能進(jìn)入城市。所以，我們要把他變?yōu)槌鞘腥说臅r(shí)候，你們想想，我們今天的房子根本就不夠了。我們每年如果按李克強(qiáng)總理講的，每年30000萬(wàn)人口移動(dòng)到城市中來(lái)，我可以給大家講，北京地鐵線上現(xiàn)在已經(jīng)居世界第一，再過(guò)十年中國(guó)的地鐵網(wǎng)絡(luò)占世界的1/2。我們?cè)?013年3月8日，北京地鐵運(yùn)營(yíng)了1200000萬(wàn)人一天。因此，城市化的問(wèn)題最重要的有一個(gè)，就是我們蓋房子的人。有人說(shuō)，城市化不是簡(jiǎn)單的蓋房子，我承認(rèn)，但是城市化沒(méi)有房子就不能成為城市化。2012年北京市住進(jìn)來(lái)50萬(wàn)人一年。所以，報(bào)上登了，北京市要控制人口。這就是城市化最大的紅利。房地產(chǎn)的紅利也在這個(gè)地方。我體會(huì)李克強(qiáng)總理的講話很清楚，這個(gè)紅利必須拿到手，這屆政府要把這個(gè)紅利拿到手。

  我們的高速公路遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過(guò)很多國(guó)家，我們打了這么多年的基礎(chǔ)，我們開(kāi)始說(shuō)紅利的時(shí)候，怎么沒(méi)有房屋問(wèn)題呢？有啊。

  第三，我們城市化的過(guò)程中遇到了一個(gè)最大的問(wèn)題，就是生態(tài)的問(wèn)題，我們?nèi)耸艿酵{了，而這是一個(gè)多層威脅，中國(guó)的這個(gè)問(wèn)題變化了一個(gè)生存問(wèn)題了。我們地表水污染了60%，這是前層地下水，深層地下水有的地方都被污染了。上帝給人類(lèi)的陽(yáng)光、空氣、水這三個(gè)東西都被污染了，說(shuō)明我們外部的生態(tài)環(huán)境逼著我們?nèi)祟?lèi)反抗，我們必須要改變我們的環(huán)境，現(xiàn)在提出構(gòu)建美麗中國(guó)的綠色社區(qū)，我們要去做這件事情。我們不能不做了，我們這個(gè)城市如果再蓋更多的房子就麻煩了。所以，在這個(gè)情況我們提出綠色住區(qū)的問(wèn)題，真的很有意義。人口的密集程度提高，人口的消費(fèi)，大家知道一個(gè)農(nóng)民進(jìn)城，我們的能源要漲四倍的能源。

  中國(guó)住宅的終極目標(biāo)是讓房子的品質(zhì)變得更綠，讓房子的壽命變的更長(zhǎng)。

北京海迪莫克土地開(kāi)發(fā)顧問(wèn)有限公司總工 趙文凱

  王涌彬：孫總是堅(jiān)信我們的明天，但是我們要行動(dòng)。舉個(gè)小例子，我覺(jué)得孫總說(shuō)的非常好，就是你修了一條地鐵，旁邊的項(xiàng)目都升值了，北京修了那么多，能不升值嗎。

  文凱現(xiàn)在是土地資源公司的總經(jīng)理，他曾經(jīng)在中規(guī)院做了很多年的規(guī)劃，給部里領(lǐng)導(dǎo)寫(xiě)過(guò)很多報(bào)告，有非常多的想法，我想讓你對(duì)企業(yè)有幫助的想法說(shuō)一說(shuō)。

  趙文凱(北京海迪莫克土地開(kāi)發(fā)顧問(wèn)有限公司總工)：說(shuō)兩塊：一個(gè)是市場(chǎng)趨勢(shì)，一個(gè)是規(guī)劃設(shè)計(jì)怎么去轉(zhuǎn)型。

  作為市場(chǎng)來(lái)講，我覺(jué)得目前我們面臨著市場(chǎng)的選擇和人的選擇之間的差異。市場(chǎng)的選擇決定了一個(gè)趨勢(shì)，那么我們現(xiàn)在采用的調(diào)控政策向左右這樣一個(gè)趨向，在市場(chǎng)和人的差異當(dāng)中，既有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，又有巨大的升級(jí)。對(duì)城鎮(zhèn)化，我可能提出個(gè)人的觀點(diǎn)跟多數(shù)專(zhuān)家是不同的。

  我認(rèn)為城鎮(zhèn)化基本上結(jié)束了，為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)槌擎?zhèn)化從不同視角的理解是不同的。從經(jīng)濟(jì)角度，大家可能認(rèn)為，有這么一種說(shuō)法，叫不完全的城鎮(zhèn)化，不完全的城市化消費(fèi)不足，這些人就不能計(jì)到城市化里頭。如果從窮富的原因看，城市也有很多低保，那么你是不是也計(jì)算你農(nóng)村人口。但是從房地產(chǎn)角度理解，城市化就完全不同了，如果一個(gè)人在城市里只租住了10平米，如果他要流動(dòng)到外地呢，你的需求就凈減少10平米。即便全國(guó)的城市化數(shù)據(jù)提高，對(duì)于一個(gè)局部的城市來(lái)講，存在相對(duì)的人口減少，那這個(gè)東西就決定了一個(gè)方面一個(gè)基本的條件。所以，我想，城鎮(zhèn)化從房地產(chǎn)這個(gè)角度去理解的話，我認(rèn)為接近尾聲了。為什么這么講呢？從06年開(kāi)始，那次到東營(yíng)了解了一下，已經(jīng)戶(hù)均兩、三套房了，流動(dòng)人口、進(jìn)入城市的人口是比較慢的，這個(gè)在山東其他的城市也是大量存在的。到縣級(jí)市，或者是縣城，我也去過(guò)，濟(jì)南北邊的濟(jì)陽(yáng)，三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)就完蛋了，就是這么一個(gè)狀況。在09年我給部了做了一個(gè)農(nóng)村危房改造十二五規(guī)劃，做了農(nóng)村調(diào)研，在那個(gè)時(shí)候調(diào)研當(dāng)中發(fā)生一個(gè)問(wèn)題，大量的一般化的農(nóng)村，已經(jīng)沒(méi)有人再能進(jìn)城了，這是我們當(dāng)時(shí)了解的一個(gè)情況。那么，我們就有這么一個(gè)反思，城鎮(zhèn)化怎么理解，這些人確實(shí)已經(jīng)進(jìn)城了，他確實(shí)是靠城市生存了。那么這些人的流動(dòng)，就會(huì)造成我們房地產(chǎn)基本格局的變化，這個(gè)變化靠什么來(lái)推動(dòng)，就是我們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)的布局決定了人口的布局。

  本地的大學(xué)生畢業(yè)之后，都傾向于留在更繁華的城市里，他只能到本地畢業(yè)的學(xué)生，所以他要搬到大城市來(lái)。所以，我想產(chǎn)業(yè)的分布，未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)就是向大城市逐漸集中。人口的變化也是逐漸向大城市集中。我們面臨的格局是小城市的人口向大城市集聚，但是農(nóng)村沒(méi)有太多的人到小城市集聚。我曾經(jīng)在08年提出一個(gè)概念叫分化，中國(guó)的大城市和小城市要走向分化，它的市場(chǎng)格局完全不同。當(dāng)時(shí)沒(méi)有人對(duì)這個(gè)現(xiàn)象有反映，但是這個(gè)現(xiàn)象在這兩年有了反映，鬼城出現(xiàn)了。人口的流動(dòng)決定了房地產(chǎn)格局的不同。反過(guò)來(lái)說(shuō)，小城市就沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)嗎？也不是，小城市的發(fā)展機(jī)會(huì)就是不能再走增量的路線，要走提升的路線。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，要針對(duì)不同的城市選擇不同的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。所以，未來(lái)來(lái)講，至少分為兩大陣營(yíng)，一類(lèi)是以大城市群為主要特征的，然后就是眾多的中小城市，兩級(jí)分化會(huì)越來(lái)越明顯。在這種格局下，房產(chǎn)投資恐怕要注重兩個(gè)東西，一個(gè)就是在投資策略上一定要注意，不能受目前市面上的策劃所影響。目前我看，這個(gè)策劃弊大于利，主要問(wèn)題還是在于它的技術(shù)手段上，是有問(wèn)題的。第二，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。因?yàn)槲覀円裁媾R著房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，我們坐火車(chē)，一路上都看到相同景致的百米高層，人家已經(jīng)有了兩、三套房了，我再買(mǎi)一套相同模樣的房子有什么意義。

  人居委提出了人居建設(shè)七大目標(biāo)，這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，非常有價(jià)值。結(jié)合我本人這兩年的實(shí)踐，也可能換個(gè)角度去理解這個(gè)七大目標(biāo)。一個(gè)是關(guān)注舒適健康性。這里面依靠一些科技的手段、生態(tài)的手段去改變它。第二，生活空間的優(yōu)化。包括室內(nèi)的情況以及社區(qū)功能的組織。三是精細(xì)化設(shè)計(jì)。這一點(diǎn)是非常重要的，就是孫總說(shuō)的，房子又要綠，又要用的長(zhǎng)，用的長(zhǎng)一定要有很好的設(shè)計(jì)、要有很好的工藝去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。第四，配套。我們現(xiàn)在到目前為止，基本上不管高端的還是低端的項(xiàng)目，都是按照國(guó)家配套的底線去做，這點(diǎn)是影響我們的提升的，應(yīng)該把創(chuàng)造一個(gè)居住的空間轉(zhuǎn)化為可生活的空間，所以我們現(xiàn)在很多項(xiàng)目在探討這一點(diǎn)，配套設(shè)施在基本的要求的配套基礎(chǔ)上，我還有哪些配套服務(wù)。

北京大學(xué)管理技術(shù)系副主任、教授、博士生導(dǎo)師 竇文章

  王涌彬：謝謝文凱。我把他的話延伸一下：又是商機(jī)又是風(fēng)險(xiǎn)。我把這句話送給各個(gè)地方的政府，我覺(jué)得對(duì)于政府面對(duì)新型城市化也既是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

  下面我想請(qǐng)北大竇教授發(fā)言，竇教授也是做了很多的準(zhǔn)備，為了參加今天這個(gè)活動(dòng)。

  竇文章(北京大學(xué)管理技術(shù)系副主任)：關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題是一個(gè)非常熱門(mén)的話題，房企怎么去可持續(xù)發(fā)展？我的基本判斷，我覺(jué)得我們未來(lái)的發(fā)展還是蠻有希望的，我們只是說(shuō)從過(guò)去十年發(fā)展的地產(chǎn)到下一步十年的房產(chǎn)，為什么這么說(shuō)呢？第一，對(duì)于我們國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策這個(gè)領(lǐng)域，是有很多空間可以探討的。新國(guó)五條出來(lái)以后，它的目標(biāo)就是基于房?jī)r(jià)去做工作，但是現(xiàn)在看來(lái)效果并不明顯。這樣的政策又利也有弊，利是壓制投資，投資和投機(jī)是分不開(kāi)的。再一個(gè)是對(duì)剛性需求的壓抑。加上我們地方政府和中央政府之間的博弈，就加大了對(duì)新國(guó)五條細(xì)則實(shí)施的難度。所以，將來(lái)可能預(yù)見(jiàn)的結(jié)果就是，政府可能和企業(yè)之間的博弈會(huì)有一個(gè)新的思考。第二，從我們的機(jī)遇來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)非常大的機(jī)遇，但是也里面也有很多挑戰(zhàn)，我自己既做規(guī)劃，又做研究，從前年開(kāi)始我逆勢(shì)而上做地產(chǎn)，在三線城市做了兩個(gè)小地產(chǎn)，我覺(jué)得做的很不錯(cuò)。所以說(shuō)，這里面還有一些空間。

  第二，土地政策。將來(lái)政府對(duì)土地的一些政策，包括二元結(jié)構(gòu)這些問(wèn)題，我覺(jué)得這可能是一個(gè)非常好的空間。

  第三，美麗中國(guó)。美麗中國(guó)和綠色科技是一個(gè)非常大的機(jī)遇。有這樣的機(jī)遇，我們?cè)趺醋瞿兀课矣X(jué)得對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)有這么三個(gè)方面的思考和建議，包括我本身做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有這么一些思考。

  第一，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在迫于這樣的情況，我們不能做地產(chǎn)的時(shí)候，我們只能做房產(chǎn)，首先企業(yè)的定位是什么，我認(rèn)為是把自己從一個(gè)總制造商定位為服務(wù)商。這里面有幾個(gè)關(guān)鍵詞，一是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)，一是差異化。我們過(guò)去講產(chǎn)品雷同很多，城市化都一樣，千篇一律，沒(méi)有特色，到哪兒都一樣。06、07年我在美國(guó)的時(shí)候，有幾個(gè)教授拿出中國(guó)的城市和國(guó)外的城市來(lái)比較，很多都非常一致。所以，高品質(zhì)的差異化是我們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。第二，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)要講究EVA這樣的指標(biāo)。再就是加強(qiáng)大型社區(qū)的建設(shè)能力。最后，對(duì)客戶(hù)的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果照顧到地方風(fēng)貌以及客戶(hù)個(gè)性。

  第三，商業(yè)模式的創(chuàng)新。我們真正對(duì)每一個(gè)樓盤(pán)要好好研究，開(kāi)發(fā)它的價(jià)值，從周邊的商圈，從我設(shè)計(jì)的空間里面，我把地上和地下的空間利用起來(lái)，從這里面獲取價(jià)值。一個(gè)是和金融對(duì)接，如果銀行放貸不行的話，我們?cè)趺窗衙耖g的資本以及產(chǎn)品的創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)。二是注意一下業(yè)態(tài)，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅僅是一個(gè)純住宅，能夠不能成為一個(gè)休閑的區(qū)域，能不能成為一個(gè)旅游的區(qū)域，能不能成為一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域。鄒平準(zhǔn)備做一個(gè)中國(guó)最大的房地產(chǎn)養(yǎng)老，它把很多的元素加到里面去，他說(shuō)我做樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，不僅做地產(chǎn)，我要把很多文化加到里面去。所以，多做金融模式和產(chǎn)品模式的創(chuàng)新。

  第四，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，我們經(jīng)歷了十年的野蠻生長(zhǎng)，房企做的都很大，都是暴力，但是企業(yè)要注重內(nèi)部管理創(chuàng)新。第一是內(nèi)部員工激勵(lì)和內(nèi)部員工創(chuàng)業(yè)，每一個(gè)員工可能都是一個(gè)大的客戶(hù)群，如果說(shuō)鼓勵(lì)員工創(chuàng)業(yè)，我們把產(chǎn)業(yè)鏈拉起來(lái)的話就是比較好的選擇。第二是加強(qiáng)策劃能力、金融管理能力和客戶(hù)服務(wù)能力。

 山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理 馬振華

  王涌彬：我們今天論的是房企，所以我想請(qǐng)房企來(lái)論一下，下面請(qǐng)山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理馬振華來(lái)介紹一下你的想法。

  馬振華(山東康博置業(yè)有限公司總經(jīng)理)：首先我非常容幸參加這次活動(dòng)，感謝領(lǐng)導(dǎo)給我的這個(gè)機(jī)會(huì)。我們跟人居委接觸了將近三年了，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，怎么把這個(gè)項(xiàng)目落地，在規(guī)劃的過(guò)程中人居委對(duì)有很多指導(dǎo)。對(duì)我們房企來(lái)說(shuō)，我們是接地氣的，怎么去做這個(gè)事情非常重要。我公司是做羽絨服出身的，它是做品牌的企業(yè)，我們董事長(zhǎng)對(duì)我們講“高度決定夢(mèng)想，品牌創(chuàng)造未來(lái)”。在后來(lái)我們做房地產(chǎn)也是本著這樣的理。

  我接著苗會(huì)長(zhǎng)講的話，業(yè)主的感受非常重要，因?yàn)樽罱K是落到業(yè)主的身上的，業(yè)主對(duì)你的打分是最好的打分。實(shí)際上領(lǐng)導(dǎo)打的分是過(guò)程中，業(yè)主給我們打的分才是最終的分?jǐn)?shù)。

  有的時(shí)候公司的體制也很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在很多大的開(kāi)發(fā)商分工分的很細(xì)，但是相互之間不聯(lián)系，所以往往會(huì)出問(wèn)題的。我由于董事長(zhǎng)非常信任我，所以市場(chǎng)策劃和定位的負(fù)責(zé)人、開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人都是我來(lái)?yè)?dān)任，這樣我客觀上就有條件從建筑的全壽命周期來(lái)整體的統(tǒng)籌和安排，產(chǎn)品的品質(zhì)和客戶(hù)的體驗(yàn)就能得到很好的保證。

 江蘇元測(cè)工程技術(shù)有限公司總經(jīng)理 呂高奇

  王涌彬：我曾經(jīng)到開(kāi)發(fā)公司去調(diào)研了解一下情況，主要是前期策劃工作，他們派了很多部門(mén)，就是沒(méi)有派物業(yè)。我說(shuō)你們物業(yè)部門(mén)怎么不來(lái)呢？我們做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，很少?gòu)奈飿I(yè)部門(mén)提物業(yè)管理的要求。物業(yè)部門(mén)都是后期的，為什么不把它前置呢？

  呂高奇(江蘇元測(cè)工程技術(shù)有限公司總經(jīng)理)：我是來(lái)自江蘇宿遷，我們一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)在搞新農(nóng)村建設(shè)。所以我有幾個(gè)問(wèn)題，就是新農(nóng)村建設(shè)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。有的人說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)，我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)二元結(jié)構(gòu)的政策的參照物是人，就是你是農(nóng)民，在集體土地上蓋的房屋，相對(duì)于他，它就是大產(chǎn)權(quán)。如果我們?cè)俚郊w土地上去買(mǎi)，就屬于小產(chǎn)權(quán)。

  第二，我們李克強(qiáng)總理提出，要過(guò)上和城市人一樣的生活，這就需要高品質(zhì)。你高品質(zhì)的價(jià)值有問(wèn)題，比如說(shuō)江蘇宿遷所有蓋的房子都要保溫板，我們知道市場(chǎng)上的保溫板千差萬(wàn)別，我們希望我們這個(gè)平臺(tái)推薦出來(lái)一個(gè)合格的產(chǎn)品。再加上現(xiàn)在只考慮到節(jié)能，4月10-13號(hào)，我專(zhuān)門(mén)到浙江，浙江住建廳的領(lǐng)導(dǎo)明確提出來(lái)，在安全和節(jié)能之間，寧愿安全。我們江蘇省住建廳與公安廳聯(lián)合發(fā)文：商品房高度在54m以上必須用A級(jí)防火保溫板，54m以下可以用B1級(jí)防火保溫板。我們懇請(qǐng)我們這個(gè)平臺(tái)把這些成熟的技術(shù)和產(chǎn)品能夠經(jīng)常發(fā)布，有利于我們大家共用。

  黃國(guó)耕(廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng))：我是做工業(yè)園區(qū)的，我想問(wèn)一下，工業(yè)園區(qū)是否可以做居住？

  周靜敏(同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授)：我覺(jué)得這是跟我們的政策是非常相關(guān)的，本身工業(yè)園的性質(zhì)有沒(méi)有做居住的？

  黃國(guó)耕：有。商業(yè)配套是7%，居住是占20%。

  周靜敏：是不是所有的居住用地建設(shè)都是在合法的范圍呢？

  黃國(guó)耕：是。

  周靜敏：這樣就沒(méi)有什么大的問(wèn)題了。根據(jù)我們做居住區(qū)的綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做，并沒(méi)有什么矛盾的。我倒是覺(jué)得，之前有過(guò)一些問(wèn)題都是小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，那是一個(gè)很大的問(wèn)題。如果本身用地性質(zhì)沒(méi)有問(wèn)題，你完全可以按照對(duì)于綠色綠色建筑這個(gè)要求。

廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng) 黃國(guó)耕

 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授 周靜敏

 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、長(zhǎng)青投資集團(tuán)副總裁 韓濤

  王涌彬：我覺(jué)得是一個(gè)發(fā)展模式的問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為最好是復(fù)合型發(fā)展。

  韓濤(長(zhǎng)青投資集團(tuán)副總裁)：謝謝領(lǐng)導(dǎo)給這個(gè)機(jī)會(huì)。我從個(gè)人十多年的工作經(jīng)驗(yàn)中來(lái)分享一下我的一些微觀感受。第一，房地產(chǎn)實(shí)際上20年承擔(dān)了很多的責(zé)任，這里面包括居住條件的改善也好，包括經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地方政府招商引資也好。我們從一組數(shù)據(jù)可以看到，2012年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額是6.4萬(wàn)億。另外，還有一點(diǎn)，我們看到責(zé)任里面，包括對(duì)老百姓一個(gè)保值增值的動(dòng)能。在新形勢(shì)下，特別突出的一點(diǎn)是房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，我是第一次來(lái)濰坊，我很意外發(fā)現(xiàn)，將近1000萬(wàn)人口的城市，市中心的房?jī)r(jià)也就7000、8000千塊錢(qián)，平均也就5000塊錢(qián)。新國(guó)五條是從09年一個(gè)房地產(chǎn)延續(xù)的政策，這個(gè)新國(guó)五條實(shí)際上還是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，第一個(gè)核心就是問(wèn)責(zé)。地方政府對(duì)房?jī)r(jià)要承擔(dān)起責(zé)任。第二是抑制投資和投機(jī)。第三是擴(kuò)大用地的供應(yīng)。第四是加快保障和安居性住房的建設(shè)。第五是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。這里面有些是猛藥，比如說(shuō)問(wèn)責(zé)也好，限購(gòu)也好。其實(shí)從我個(gè)人來(lái)看，它的目標(biāo)主要是促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。這些，我們可以說(shuō)是解決市長(zhǎng)的問(wèn)題。但是同時(shí)我們還是要回歸到市場(chǎng)層面的問(wèn)題。從我這些年的經(jīng)驗(yàn)看，98年取消福利分房到今年，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了15年的黃金年份。這15年從我個(gè)人來(lái)講，是比較好的15年。但是任何行業(yè)發(fā)展都有一個(gè)過(guò)程，實(shí)際上是一個(gè)形態(tài)和質(zhì)的轉(zhuǎn)換過(guò)程。

  我評(píng)價(jià)這之前的15年，可能有七個(gè)大的變化，今天我們講的主題叫做走在未來(lái)之前。那么，走在未來(lái)之前，我們得既往才來(lái)開(kāi)來(lái)。第一之前15年賣(mài)房市場(chǎng)的15年，未來(lái)的15年是買(mǎi)方主要的15年。第二，之前是土地為王的15年，未來(lái)是產(chǎn)品優(yōu)化的15年。第三，前面的15年是資源強(qiáng)占的15年，未來(lái)是品牌建設(shè)的15年。第四，之前的15年是粗放增長(zhǎng)的15年，未來(lái)的15年一定是精細(xì)發(fā)展的15年，是質(zhì)的15年。第五，之前是英雄群起的15年，未來(lái)的15年我們說(shuō)是規(guī)模集中的15年，我們可以看到萬(wàn)科做到了1400億。第六，之前我們的15年是剛性居住的15年，未來(lái)的15年應(yīng)該是資本化、多樣化需求的15年。第七，之前的15年我們是硬件建設(shè)的15年，而未來(lái)的15年是服務(wù)經(jīng)營(yíng)的15年。

  王涌彬：我們下面請(qǐng)朱院長(zhǎng)。

 北京清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng) 朱顯澤

  朱顯澤(北京清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng))：我總的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)總的態(tài)勢(shì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)或者從宏觀看，應(yīng)該還是一個(gè)良好的態(tài)勢(shì)。我同意孫總的意見(jiàn)，我的理由主要有兩點(diǎn)：第一個(gè)主要是城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，上世紀(jì)50年代到70年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家，包括日本和美國(guó)，他們的城鎮(zhèn)化發(fā)展非常快，美國(guó)是在75%左右。英國(guó)達(dá)到了95%。中國(guó)未來(lái)我覺(jué)得路還很長(zhǎng)，從農(nóng)村會(huì)有大量人口涌向城市。從階段性看，到2020年大概有三億農(nóng)村人口到城市。所以說(shuō)，這個(gè)剛性需求是長(zhǎng)期存在的。另外，從富裕階層來(lái)看，因?yàn)橹袊?guó)的GDP增長(zhǎng)非常迅速，綜合國(guó)力排在全球第二，未來(lái)有可能超過(guò)美國(guó)，成為第一大最具實(shí)力的國(guó)家。中國(guó)的富貴階層2010年790萬(wàn)人口，2012年底已經(jīng)達(dá)到了1000萬(wàn)人口。今年有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，今年年底有可能達(dá)到1200萬(wàn)。這個(gè)量是非常大的。所以，這么大量的富貴階層的爆發(fā)式增長(zhǎng)，多數(shù)會(huì)涌向大城市，大城市的土地資源和房產(chǎn)資源是稀缺的，不可能隨著人口的聚集是增長(zhǎng)的，一定是有限度的。所以，從宏觀上看，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)還會(huì)有上升的空間。

  最近國(guó)家宏觀調(diào)控，包括新國(guó)五條，以及下一階段即將推出的房產(chǎn)稅，我覺(jué)得核心的目的就是要抑制和打擊投機(jī)性購(gòu)房或者投資性。那么，實(shí)際上，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)趨向剛性需求的客戶(hù)群。通過(guò)房地產(chǎn)幾項(xiàng)政策的調(diào)控，未來(lái)投資性會(huì)大量減少，主要的客戶(hù)群會(huì)趨向剛性需求的客戶(hù)或者是改善住房的客戶(hù)群。在短期內(nèi)由于政府的強(qiáng)力政策可能會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)或者局部的下調(diào)空間。

  對(duì)于房企的發(fā)展，受新政的影響，短期內(nèi)由于投資性住房的減少，它的需求量在短期內(nèi)應(yīng)該是大量的減少。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這塊，我覺(jué)得它的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。我覺(jué)得唯一出路是提高品質(zhì)。

  第一，我覺(jué)得對(duì)于住戶(hù)來(lái)講，降低住宅運(yùn)行成本是非常重要的。我前幾年到北歐去，他們國(guó)家的小住宅都是自己建的，他非常注重節(jié)能環(huán)保，自己家的整個(gè)建筑外表，它基本上把它當(dāng)做一個(gè)冰箱來(lái)處理，所以都是封閉的。

  第二，近階段應(yīng)該是以剛性需求為主，所以它的戶(hù)型相對(duì)比較小，這種戶(hù)型大概在120平米以?xún)?nèi)的戶(hù)型為主。

  第三，未來(lái)的住宅，結(jié)合著新政之后，可能住宅更注重實(shí)用性和輕形式。房企應(yīng)該把關(guān)注點(diǎn)放在住宅品質(zhì)的提升和舒適度的提升和各方面指標(biāo)的提升。包括剛才談到住宅精細(xì)化這一塊，都有很多工作要做。

  第四，應(yīng)該滿(mǎn)足不同客戶(hù)群的需求。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)老年化實(shí)際上非常嚴(yán)重，現(xiàn)在實(shí)際上有些開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)關(guān)注到這一點(diǎn)，建一些老年社區(qū)。但是我的觀點(diǎn)，可能咱們中國(guó)和西方這種文化傳統(tǒng)不一樣，所以我覺(jué)得以后對(duì)房企來(lái)講，這種居家養(yǎng)老以后可能是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

中國(guó)綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 李洪帆

  王涌彬：李秘書(shū)長(zhǎng)是綠色家具協(xié)會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)，和我們這邊有密切關(guān)聯(lián)。

  李洪帆(中國(guó)綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng))：我是中國(guó)綠色家具環(huán)境技術(shù)工作委員會(huì)的主任，也是綠色家具聯(lián)盟的秘書(shū)長(zhǎng)。其實(shí)大家都關(guān)注的是一個(gè)大的環(huán)境和大的人居環(huán)境，我覺(jué)得好象對(duì)人居的室內(nèi)環(huán)境，好象在新聞報(bào)道，包括住建部的活動(dòng)當(dāng)中，還關(guān)注不夠，所以我希望大家今后多關(guān)注一下我們的室內(nèi)居住環(huán)境。因?yàn)檫@個(gè)環(huán)境是一個(gè)廣義的。十八大召開(kāi)的時(shí)候，北京的霧霾很?chē)?yán)重，就給了黨中央一個(gè)很重要的警示，要關(guān)注室外環(huán)境。習(xí)近平總書(shū)記和李克強(qiáng)總理都提了很多要求。

  大的環(huán)境我們很難改變，房地產(chǎn)企業(yè)從小區(qū)上也可以做些改變，但是沒(méi)有從居住環(huán)境上做改變。室內(nèi)居住環(huán)境是關(guān)注度很高的，這一點(diǎn)也是給我們房企，除了在政策之外，其實(shí)對(duì)我們?yōu)橄M(fèi)者提供綠色家具環(huán)境這方面也是我們企業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。這幾天我們做了很多研究工作，包括標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證也在開(kāi)始推進(jìn)，也希望住建部和咱們?nèi)司游窈髸?huì)推行綠色家具環(huán)境這一塊。

 

中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院村鎮(zhèn)規(guī)劃所研究員 王寶剛

  王寶剛(中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院村鎮(zhèn)規(guī)劃所研究員)：隨著人居環(huán)境的提升，我們的生活方式和居住需求，也在呈多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。比如說(shuō)，原來(lái)主要是滿(mǎn)足吃喝拉撒睡這些基本的生理需求，但是現(xiàn)在我們已經(jīng)向休閑、養(yǎng)生等精神方面的需求。最早我們要求的住宅是量，有足夠的面積，但是現(xiàn)在已經(jīng)從量變到質(zhì)量發(fā)生了變化。同時(shí)，對(duì)住宅的需求，也從住宅的單一化和個(gè)性化、多樣化發(fā)展。那么，在這種需求的變化上，對(duì)我們的房地產(chǎn)企業(yè)和我們相關(guān)研究學(xué)者提出了新的課題，如何在新的形勢(shì)下我們建的房屋符合居民的居住需求變化，這就需要我們?cè)谧≌?guī)劃設(shè)計(jì)上所探討的一個(gè)問(wèn)題。

  現(xiàn)在隨著我們生活方式的變化，大家的業(yè)余時(shí)間越來(lái)越多，如何處理這些業(yè)余時(shí)間，我看到一個(gè)小區(qū)他們提出了一個(gè)非常漂亮的園藝空間，我覺(jué)得這個(gè)就符合我們需求，老百姓我每天通過(guò)種菜和養(yǎng)花來(lái)滿(mǎn)足我的需求，這同時(shí)也引導(dǎo)了一種新的住宅需求。我覺(jué)得這是他們開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)推陳創(chuàng)新的東西，專(zhuān)門(mén)設(shè)置一個(gè)園藝空間，我覺(jué)得這個(gè)暢想非常好。

  現(xiàn)在我們的壓力越來(lái)越大，可能大家會(huì)希望有一個(gè)休閑、放松的空間。就像這樣特殊的空間，是我們針對(duì)某些人個(gè)性化需求的營(yíng)造。所以，我希望我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)和研究學(xué)者在這方面多做研究，滿(mǎn)足我們今后居民生活方式多樣的需求。

  董金社(北京金社智海房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司)：我說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，就是咱這個(gè)房企可持續(xù)發(fā)展，我提醒大家注意一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，就是在2017、2018年的時(shí)候，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有可能有所變化，因?yàn)樵壑袊?guó)歷史顯示，每隔十年都有一個(gè)大的變動(dòng)，這個(gè)變動(dòng)從49、59、89、99到2008年，下一個(gè)周期就是2018年。就是說(shuō)，這個(gè)周期有可能是房地產(chǎn)周期，也有可能是社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期，有可能是好的，也有可能是壞的，但是作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要可持續(xù)發(fā)展的話，也有可能是危機(jī)，也有可能是機(jī)會(huì)，所以，希望大家在拿地和做企業(yè)戰(zhàn)略的時(shí)候注意這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

  王涌彬：目前是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)時(shí)期，又是我們面臨新型城鎮(zhèn)化開(kāi)局的時(shí)期，也是信息時(shí)代來(lái)臨的時(shí)期，新的平臺(tái)我們?cè)趺慈プ觯裉爝@個(gè)啟動(dòng)實(shí)際上就是開(kāi)始，有賴(lài)于我們大家共同去締造、搭建這樣的一個(gè)平臺(tái)。

  謝謝大家！