??中房協(xié)第二屆流通與租賃委員會第二次主任會議10月28日下午在線上舉行。會議圍繞房地產(chǎn)市場形勢分析、租賃市場熱點(diǎn)等問題開展深入討論。中房協(xié)流通與租賃委員會的領(lǐng)導(dǎo)和來自各地會員單位的主任近30人與會。

??中房協(xié)流通與租賃委副秘書長虞海發(fā)、劉穎分別主持會議和參與討論、聽取意見。在主旨演講和討論環(huán)節(jié)，專家學(xué)者、企業(yè)代表就會議主題暢談?wù)嬷埔?，分享科研成果?/p>

??后開發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)及其特征

??中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授在主旨演講中，闡述了后開發(fā)時(shí)代及研究后開發(fā)時(shí)代的意義。他對比美國、英國、日本、韓國等典型國家案例，分別從土地、開工、銷售、經(jīng)濟(jì)增長速度、城鎮(zhèn)化率和人口狀況對我國進(jìn)行分析，認(rèn)為進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代指標(biāo)的理論判斷，核心指標(biāo)就是“房地產(chǎn)市場規(guī)模（新房增量）達(dá)到頂部”。從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年以來，我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入中增長。從城市化率看， 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2019年為60.6%。從人口狀況看，我國勞動(dòng)年齡人口頂點(diǎn)是2013年。從供求關(guān)系看，戶均套數(shù)超過1。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模看，近幾年處于筑頂階段，我國新房建設(shè)規(guī)?；疽婍敗堄涝勒J(rèn)為，后開發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的空間依然存在，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是增量為主的市場向存量為主過渡，房地產(chǎn)流通方式是銷售為主，同時(shí)租賃并舉。新時(shí)代、新形勢，準(zhǔn)確把握后開發(fā)時(shí)代的主要特征和趨勢，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)流通與租賃委員會執(zhí)行主任丁祖昱在演講中提出，當(dāng)前行業(yè)形勢有四大特征：一是政策環(huán)境，中央要穩(wěn)，熱點(diǎn)趨緊；二是行業(yè)V形反轉(zhuǎn)，從20年最低到或再創(chuàng)新高；三是分化中聚集，城市、企業(yè)、項(xiàng)目漲跌互現(xiàn)；四是從規(guī)模到質(zhì)量，降杠桿成房企短期首要任務(wù)。丁祖昱用1-9月份各銷售成交量、成交走勢等大數(shù)據(jù)圖柱詳細(xì)闡述了這四大特性。

??住房租賃市場熱點(diǎn)及對策

??貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長、貴州省房地產(chǎn)交易市場董事長武廷方在演講前，分享了一段關(guān)于貴州省社會公租房運(yùn)營情況的新聞采訪視頻。他表示，貴州省社會公租房中心是我國第一家民營的社會公共租賃房專營公司。中心自運(yùn)營以來，得到社會各界的大力支持，特別是貴州省人民政府辦公廳在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的通知》文件中指出：“支持貴陽市完善‘房屋銀行’租賃模式，積極培育經(jīng)營住房租賃的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理方式企業(yè)化、運(yùn)作方式市場化，賦予住房租賃市場新的生命力。”省政府的指示為我們今后工作指明了方向。在介紹了社會公租房的基本情況，其中包括社會公租房的定位、其運(yùn)營的治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)新情況后，武廷方提出，要改變我國目前房地產(chǎn)消費(fèi)“重視買房、輕視租房”的現(xiàn)狀，引導(dǎo)社會建立房地產(chǎn)消費(fèi)應(yīng)該“梯級消費(fèi)”“以租為始”的理念。社會公租房按市場配置資源的法則進(jìn)行配租，對符合政府保障性住房條件的群體，實(shí)行“租補(bǔ)分離”。

??上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長陳亮表示，長租公寓由“爆倉”引發(fā)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)受到社會輿論廣泛關(guān)注，并有擴(kuò)大的趨勢。他從行業(yè)協(xié)會的角度，針對長期公寓企業(yè)情況、租賃市場情況、信訪投訴情況幾個(gè)方面，詳細(xì)分析了上海長租公寓行業(yè)基本情況。認(rèn)為近期全國范圍內(nèi)爆發(fā)的行業(yè)爆倉事件有了新特征，出現(xiàn)從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)向“惡意套現(xiàn)跑路”的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化。主要原因是相關(guān)公司通過“高收低出+長收短付”的模式吸引房源，累積資金。就目前已收集到的相關(guān)已爆倉公司信息來看，其共性特點(diǎn)是：租金定價(jià)不合理、擴(kuò)張速度快、存續(xù)期短，并且涉嫌違法。針對這些問題，上海行業(yè)協(xié)會采取了應(yīng)對措施，如及時(shí)發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示、進(jìn)一步加強(qiáng)“租金貸”業(yè)務(wù)管理等，并且提出了下一步的相關(guān)建議。

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在演講列舉了一系列數(shù)據(jù)，認(rèn)為長三角城市群作為中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要引擎，以占全國3.7%的土地面積，聚集了全國16%的人口，創(chuàng)造了全國近四分之一的經(jīng)濟(jì)總量，承載了全國五分之一的租賃住房。我國住房租賃市場發(fā)展長期滯后于住房銷售市場，自1998年房改后，商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平方米、0.3萬億元增至17.2億平方米、15萬億元。而租賃市場未能得到與銷售市場同等速度的發(fā)展。租賃住房是長三角一體化的重要基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，是長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。建立完善的住房租賃市場有助于長三角一體化發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)。崔霽針對長三角一體化下住房租賃市場發(fā)展提出了“優(yōu)化供應(yīng)、落實(shí)保障、強(qiáng)化監(jiān)管”的相關(guān)對策建議。認(rèn)為目前長三角重點(diǎn)城市住房租賃需求潛力全國領(lǐng)先、新增供應(yīng)全國領(lǐng)先、租金規(guī)模全國領(lǐng)先。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)測算，長三角8個(gè)城市市場租金規(guī)模占全國租賃住房市場租金規(guī)模約26.7%。而長三角的租金收入比還是相對合理，整體租金房價(jià)比偏低。這也說明國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)回報(bào)率不高，不利于發(fā)展國內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化。目前，企業(yè)聚集程度全國最高、市場供需錯(cuò)配仍突出市場供需錯(cuò)配仍突出、監(jiān)管還有待細(xì)化、雖然現(xiàn)在住房租賃企業(yè)已形成三種不同的發(fā)展模式，但由于租賃住房前期投入成本高，租金收益低，且退出渠道不明確，從而導(dǎo)致租賃企業(yè)難以盈利，企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，這將影響租賃市場的專業(yè)化程度。

??房企助推樓市平穩(wěn)發(fā)展

??在會議討論環(huán)節(jié)，各地會長和與會代表，圍繞“房地產(chǎn)市場分析”和流通與租賃委下一步工作計(jì)劃及建議展開討論。武廷方、陳亮等均表示希望增加線上交流會或面對面論壇會議的各種活動(dòng)形式，加強(qiáng)流通委溝通平臺的作用。

??房多多副總裁周莉就趨勢問題提出想法：一方面，經(jīng)紀(jì)公司在資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的類型上面未來會更多元化，除了現(xiàn)有的新房和二手房模式外，還增加車位租賃、商業(yè)交易等模式；另外，周總認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司越來越注重規(guī)則，以及規(guī)則的建立。從以前一切依靠系統(tǒng)處理，發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)內(nèi)大家更加認(rèn)可的規(guī)則。

??58同城集團(tuán)副總裁葉兵表示，根據(jù)市場觀察，整體市場在變慢。雖然數(shù)據(jù)上新房交易1-9月同比翻正3.7%增幅，部分由于疫情后市場代償?shù)慕Y(jié)果，代價(jià)是成本上升，4季度去化節(jié)奏會趨緩；其次，流通企業(yè)集中度在提升，流通成本增高，經(jīng)紀(jì)公司單一流通企業(yè)在新房/二手房城市銷售總額占比在過高，擠占市場份額，客觀上造成絕大部分流通企業(yè)經(jīng)紀(jì)公司生存困難；還有流通成本在增高。開發(fā)企業(yè)開發(fā)商流通成本在渠道銷售上高企，擠占開發(fā)企業(yè)利潤，新房整體流通費(fèi)用/成本在過去一年增長非?？?，二手房市場部分城市也存在抬高提升中介費(fèi)用；另一方面，開發(fā)企業(yè)自建流通渠道，投入資金自建銷售渠道，這些因素都客觀造成今年開發(fā)企業(yè)流通成本高企。

??中房協(xié)流通與租賃委下一步工作

??中房協(xié)流通與租賃委根據(jù)會員單位與會代表的建議，提出了下一步工作計(jì)劃及項(xiàng)目：

??一、增加活動(dòng)頻率。

??保持每季度內(nèi)部工作研討會，及每年一次的對外大型論壇會議。內(nèi)部工作會議，可通過視頻會議或面對面閉門會兩種，了解會員單位所思所想所慮，廣泛采納意見，加強(qiáng)與副主任單位及會員單位間的溝通。

??二、開展課題研討工作。

??中房協(xié)流通與租賃委成立課題組，在會員單位共同參與的情況下，就行業(yè)規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施，制定相關(guān)研究方向，開展課題研討工作，制作房地產(chǎn)流通與租賃行業(yè)白皮書。

??三、承辦高峰論壇。

??根據(jù)中房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)的要求，流通與租賃委擬和市場委共同承辦“中房協(xié)2021年度海南房地產(chǎn)高峰論壇”。具體工作另作商議。