??2020年3月20日-21日，由中國房地產業協會主辦、中國房地產業協會人居環境委員會、當代置業（中國）有限公司共同承辦的首期“綠色代建與房地產高質量發展系列研討活動”取得圓滿成功。中房協名譽副會長兼人居委主任委員當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁張鵬做了題為《健康建筑 綠色住區 生態城市》的演講，以下為演講全文：

??房地產已經從野蠻的“三高”（高周轉、高杠桿、高增長），慢慢地轉向“三新”的時代。這“三新”是什么？新市場，新價值，新模式。新市場是指從單純的增量要轉到增存并舉；新價值是產品價值和客戶價值，尤其這次疫情發生以后產品回歸，房住不炒，被強調的越來越突出；新模式，從跑馬圈地到精細經營，同時我們也看到人居舒適、安全、健康、衛生防疫、品質物業，這段時間都被熱烈的去討論。

??當代置業認為，企業堅持綠色健康發展，為城市打造健康的住宅，為城市運營智慧綠色的住區，為城市培植低碳、生態的發展理念是行業未來的邏輯。當然，企業永遠還是以經濟利益為目的的，不管做綠色健康，如果沒有商業回報，這是不可持續的。所以房企一定要保持一定盈收和利潤水平的同時，承擔一定的社會責任。這是我們對未來的基本思考。

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??健康建筑

??建筑這個詞大家都非常清楚，我曾經寫了一篇文章，這是一個很奇妙的中文，也是一個很奇妙的英文，它有三個詞可以解釋，叫ABC，A是什么？Architecture，建筑藝術；B是Building；C是Construct，是施工、建造。Building就是強調它的物理屬性；Architecture，建筑藝術。其實我們大家都知道，關注建筑基本的居住功能要不斷的去向建筑技術、建筑藝術去進化，這是我們理解企業發展也是這樣。

??1.1 10萬份健康人居環境調查

??當代置業早在2003年 SARS前后，我們曾經跟海爾集團做過一次大調查，在大約17年前就已經非常清楚明確了我們在建筑物理技術方面和建筑本身結合的大面積應用。明確了溫度、濕度、氧環境、光環境、聲音等核心技術的指標。其實17年前，無論是老百姓還是專業機構還是開發商，對這些都不是非常重視的，我們也付出了比較大的成本。但是現在回過頭來看，堅持比選擇更重要。如今的MOMΛ已經成為中國綠色建筑、健康建筑、科技建筑的大量實踐者，還有很多技術、很多方面需要完善，但是大面積的應用和采集的數據為我們下一步發展奠定了堅實的基礎。

??1.2 當代綠色健康復合社區

??今年2月份我們又在全國做了一次“綠色健康家”的大調查，作為中房協人居環境委員會全國調查的一部分。這一次主要是在MOMΛ30萬業主中抽取了10萬個樣本，主要集中在健康安全、居室的空間組合、居家生活模式、社區環境、配套設施等等。有效的樣本量將近8萬組。3月12日，我們把統計后的結果免費公開地向社會公布。昨天，我們又在線上隆重舉辦了一個“生活HENG美”綠色健康復合社區產品服務發布，主要把過去的“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”逐步與“新四衡——衡空、衡量、衡動、衡捷”疊合起來，去開發新的產品。我們對未來的產品定了一個大的方向，要給客戶建立起三道健康防線：城市社區健康防線、組團鄰里健康防線和建筑居室居住空間的健康防線。我們得出的結論，要想打造這種無憂生活，綠色健康建筑和綠色健康產業家園、生活家園，就要實現由建筑設計、人居體驗到建筑運營層面的三個進階。

??第一，綠色科技要提升建筑設計的水平。綠色健康建筑是一系列綠色科技與傳統建筑結合的新型產品，相比于傳統建筑，擁有更先進的設計和建造標準，可以更加從容的應對各類突發的公共衛生事件。

??第二，我們強調舒適健康去提升居住空間的水平。我們過去強調的傳統優勢“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”，這樣的空間不僅有利于室內衛生環境的保持，對于人體免疫系統也有著積極的意義。比如說置換式全新風系統實現獨立的送排風，保證室內安全、衛生、健康的空氣環境，安全的排水系統，科技社區的智能系統等等，對一些突發事件做出預判的處理。在這些方面還要下大功夫，而且要大面積的應用到所有開發的項目和我們合作的項目中去。

??第三，還要強調節能環保，進階提升建造運營的水平。我們要強調綠色健康建筑，實現能源、舒適和環境三者的平衡，實現高效節能，繼續保護我們賴以生存的大自然和外在環境。

??這三個方面雖然是理論性的，但是它奠定了當代設計產品、建造產品和運營產品的一個理論基礎。

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??綠色住區

??2.1“綠色住區”即綠色社區和生態家園

??住區是建筑的集合和服務配套的聚集。住區作為城市化核心內嵌的基因，在推動城市綠色發展方面扮演著至關重要的角色。綠色住區就是傳統所說的綠色社區和生態家園，它是以綠色健康為理念，通過建設模式創新和技術與管理的創新，在規劃設計方面、生產施工方面，運維管理等全生命周期內降低能源和資源消耗，減少污染，建設與自然相和諧共生的居住生活環境。一開始就把經濟效益、社會效益和環境社會效益相統一的住區。

??2.2 《綠色住區標準》

??2019年中房協人居環境委員會和相關的單位對《綠色住區標準》又進行了全面的更新。當代對于《綠色住區標準》有大量的實踐，至此我們已經有22個綠色住區落地。所以我們在很多場合強調，房企應該積極踐行現在通行的大家比較認可的《綠色建筑評價標準》，與此同時應該更加關注《綠色住區標準》。

??2.3房企要積極踐行綠色住區

??我們認為社會是上層建筑，它制定相關的法規；企業是中流砥柱，綠色住區的建造運營在里面扮演著很重要的角色；居民是毛細血管，要從我做起，崇尚綠色低碳的生活。

??經常有人問我，綠色建筑和綠色住區甚至是健康建筑、凈零能耗這些標準是怎么滲透到企業的開發過程中的？我們就把房地產開發的過程、全生命周期的開發過程分成了“可研-前期-開發-使用”幾個階段。從可研階段，我們就需要考慮場地、資源、城市、區域與綠色出行等問題，而這些問題實際上在《綠色住區標準》里都有詳細的規范。我們把它嵌套到技術特征的配置表里面。在前期設計階段，對于每一條產品線，有詳細的《綠色住區標準》評分表，對應的每個項目有綠色住區的產品評估表，再分解到規劃設計、強電弱電，市政建筑等等不同的細分專業。在完成總評圖后項目將依照“綠色住區申報作業管理標準”。這份作業標準，我相信大部分低碳企業都沒有，我們內部把綠色建筑申報標準、綠色住區申報標準、健康建筑申報標準都形成了一整套的流程，必須達到這個目標才讓你動工。當然，對應的是你的成本限額，成本得控制住，能不能銷售更快，不限價的地方有溢價，或者在當地去申報銷售價格的時候，綠色住區也好，健康建筑也好，綠色建筑也好，能不能給你帶來比其他的項目更高的審批銷售價格，這些方面我們都受益頗深。

??2.4 綠建榮譽 行業專利

??截止到目前，當代在行業里面擁有180多個專利。地產其實是粗放型的，申報專利不多，我相信，下一步地產公司在向科技型企業在發展。

??2.5 綠色住區規劃 賦能城市發展

??綠色建筑已經超過了近一千萬方，22個綠色住區。我特別強調，綠色住區首先能夠成為促進企業提升開發水平的一個重要幫手。

??2.6 綠色住區建設 集約城市資源

??我們也提出來，所有的綠色住區建設集約城市的資源。在過去所強調的“五節一環保”的基礎上，整個開發過程、施工選材、綠色采購供應商等等都要能夠全面的踐行綠色發展和綠色標準，把基于產業鏈的綠色采購平臺也要建立起來。這個在綠色住區的評價標準中只要結合得好，對成本控制，對選擇供應商都有很大的幫助。

??2.7 綠色住區產品 適配多元客戶

??以當代置業為例，2019年已經重新梳理發布了4條標準化產品線，頂級的當代MOMΛ，包括剛需的當代著、復合功能的當代城。

??太多人都問過我，包括專家都問，綠色住宅、綠色住區給你們把成本增加了，消費者還不認，最剛需的老百姓他也享受不到。實際情況是，我們已經把所有的綠色技術都適配分布在不同客戶需求、不同技術路線、不同客戶的感知中。我們認為不管是剛需還是終極置業，都能享受到綠色健康的建筑，綠色健康的生活，并且還能帶來商業的回報。而且，我們的綠色產品不僅僅體現在住宅上，而是多業態、全場景的綠色，包括綠色住宅、百年住宅、適老住宅、商業辦公體、公寓、酒店、小鎮等。

??2.8 綠色住區運營 全鏈條數字化

??綠色住區一定要運營全鏈條的數字化，我們也認為要把全鏈條的數字化作為整個開發過程全生命周期的一個重要工具。我們始終是這么做的，在當代的語境里要把以建筑硬件全生命周期的全過程以客戶幼兒、青年、中年、老年所有客戶需求為全生命周期的底層數據都應該在我們的平臺中系統的進行梳理。所以我們老講，數據就是底層的邏輯，數字是頂層的設計，當代置業主要通過端側、網側、云側三個不同的維度來實現的。

??第一端側，把硬件的數字模型建立起來，抓取單體建造的數據和客戶的數據，能夠將人與人之間、人與物之間、物與物之間進行數字感知。我們在順義落地的恐龍三號，這是一個裝配式凈零能耗的健康建筑，把裝配式凈零能耗、科技家具、適老系統等理念和實現完全結合在一起的一個應用集成。這個建筑再過10年、20年，再過70年，所有的建造全過程的數據都完整的沉淀到了我們的平臺中，不再擔心過了很多年以后怎么維修它、怎么維護它。

??第二網側，提供數字連接，就是把環境安全、換環境、風環境、日照、電力、電梯建立起數字化的連接。北京的當代MOMΛ盡管已經入住了15年，近兩年中完全實現了網側的數字化連接。比如說在居室里面采用國際集成的健康數據、智能開關、智能預警、智能調節床。這些技術上的事兒都難不到開發商，關鍵就是把終端數據要集成，提高運營水平，在樓宇間實現了能源系統、樓宇智控系統全網監測，不僅能監測還能調整，結合實時的氣溫條件給出住區所最佳的供冷供熱的運營，最大限度減少能源浪費。

??社區內大家看到的小視頻就是通過當代自己研發的科技安防系統，把傳統的物業安保智慧化、安全化全部都升級，外來人口識別、危險人預警，老人、兒童比如說在一個池邊的凳子上五分鐘不動，數據就可以迅速地回傳到中樞中心，這我們認為今后也是地產開發過程中對銷售、對建造的過程都有幫助的重要工具。

??第三云側，提供數字應用。未來的城市我一直在講是數據的重構和導入，是一個數字孿生世界的增強世界，我們將運用VR/AI、DB等方式打造智慧城市。我們有家關聯企業叫51 World，現在發展得非常迅速。它能夠運用我剛才提到的技術把整個城市不同功能的全數據、全要素實現云端虛擬地建設，全部都還原回去，在這個過程中對產業園、對城市建設就有了在設計圖紙之前的全場景的虛擬應用，也非常有力量。

??2.9 綠色住區 全生命周期場景服務

??這一點大家慢慢都能理解了。每個地產公司現在都在思考除了開發主業這個第一增長曲線，它確實也有天花板，有的人講到6000億還是8000億等等。小開發商就會被不斷的兼并收購，除非你有很明顯的差異化競爭力，只有錢有地的，慢慢都會被兼并收購。

??怎么找到第二增長曲線？圍繞你過去的主業給客戶提供全場景的服務，規劃配套、文化設施、社群設施、社群基地等等。我們現在的做法是大量培育了40多個加速體，無論是幼兒園、健身、創業、養老、酒店、餐飲、配送，小型社區有選擇的配送，大型的當代城全部配送，都是圍繞客戶需求，不做無端的多樣化，那也不是我們要做的事兒。我們進行代建業務，這些商業模式應同時跟進，它是一個疊加效應。

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??生態城市

??可持續發展的城市是一個覆蓋全要素、全鏈條、全數字的城市，由建筑單體到綠色住區再到區域營運的空間場域，盡管開發商在城市建設過程中能起到的作用僅僅是一部分的，但是把你該承擔的責任都能夠完整的承擔起來，那城市開發，未來可持續發展的城市就有希望。

??3.1 傳統建筑城市弊端

??傳統城市的弊端也不再細講了，能耗、空氣污染，節能減排、生態環境都非常差，生態管理不斷惡化，城市管理水平也是停留在頭疼“醫”頭腳疼“醫”腳。我們前面的51World現在給一百多個城市做了智慧管理，虛擬城市建設，發現條塊分割、各個部門城市的功能不交圈，大量的問題需要解決，最后可能只能集成于云端才能反逼實體城市的管理。這些都從另外一個角度揭示了在城市開發過程中的一個機遇。再就是建筑對于城市能源、生態環境的影響。長期以來，建筑一直是能源消耗、空氣污染和固體廢物的重要來源。還有包括城市生態環境趨緊。中國空氣污染較為嚴重，當然這兩年已經有了大幅改善。但是我們依然能看到二氧化硫、氮氧化物的排放強度為歐洲、日本的幾十倍。數百個城市存在各種各樣的水資源問題。建筑行業是環境污染的重要源頭，建筑垃圾占中國城市產生垃圾的近一半之多。在生態發展成為時代主題的當下，房地產建筑業實行節能減排、堅持綠色發展顯得刻不容緩。

??3.2 “生態城市”未來城市的發展范式

??所以我們提出來綠色、健康、科技去凈化城市建設。到了任何一個城市，把你的綠色、科技系統拿出來，不管拿到的地跟產業園合作、跟政府合作還是做舊改開發。當代置業在這方面都擁有一些跟別的企業有明顯差異化的競爭力。經過20年的技術沉淀，我們在綠色建筑、健康建筑、主動式建筑、被動式建筑，綠色住區、凈零能耗以及2019年提出的產能建筑都有大量的技術應用。到任何一個城市，不管南方、北方，地質條件、自然環境，就拿出來和客戶、消費、需求結合起來，哪些能夠跟市場很緊密的貼合就植入到這個城市開發里面去。當代置業一直認為，綠色健康科技是應該為行業所共享，為社會所共推。當代置業也成立了自己的代建公司當代綠建，打造綠色科技代建服務平臺，政府代建、商業代建和資本代建等創新合作模式，為社會提供定制的全過程委托開發及運營管理解決方案，將綠色健康科技理念和產品惠及更多行業、更多領域、更多客戶。

??3.3 綠色智能 完善城市運營管理

??我再次隆重的推介一下51World。它主要是以數字孿生技術為主的搭建無論是社區、單體建筑還是城市管理，可感、可知、可控、可決策的操作平臺。這個平臺上綜合安防、便捷通行、資產管理、設備營維、能耗，都能夠在一個虛擬的場景中實現實時地傳輸、實時地監測、實時地運行，城市運營管理、城市開發過程中當代置業具有以建筑硬件全生命周期的硬科技，還有以城市管理為全生命周期的黑科技，完整的技術體系。

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??實踐案例

??綠色建筑的理念應該始于建筑，生長于社區，綻放于城市，城市的基礎就是建筑，城市的單元是住區，可持續發展的城市是實現房企商業價值和社會價值統一的非常巨大的容器。

??健康建筑方面，北京當代MOMΛ是全國首個住宅類的健康建筑三星運營標識。它也是全國目前唯一一個綠色建筑三星運營標識項目，現在還沒有第二個，為當代運行成本節約了大量的資金，對社區進行再投入。通州萬國城MOMΛ獲得了WELL建筑標準的鉑金級預認證；佛山當代萬國富MOMΛ榮獲了WELL建筑標準的金級認證等等。

??綠色住區方面，全國目前有40多個綠色住區項目，當代有22個，很多人也問我，綠色住區到底給當代帶來了什么？無論建造的水平還是后期的運營，還是對促進銷售和溢價，打破限價，其實都有很大的幫助。生態城市方面，合肥政務區是我們51WORLD的城市運營管理案例，在數字孿生世界中，可以清晰地看到每一條道路，每一座建筑，每一個園區，可以嘗試不同的業態組合、道路規劃、園林風貌，形成可預測、可控、可升級、可仿真的城市操作界面，我們目前已經給大約100個城市提供這種數字孿生的在線操作場景，供政府、不同部門使用。我想表達的是，實際上地產開發的過程，包括城市建設的過程，今后都是科技化、智慧化的方向，把智慧、科技緊密的植入房地產開發、城市開發的過程，勢在必行。

??我們堅定的認為，綠色健康的產品力才是核心競爭力，企業管理者要不斷謀劃企業戰略，修正企業發展方向，將綠色健康、綠色發展提到企業核心競爭力，并且要把它形成商業回報，這才是我們長期的生長之道。

??當代綠建基于MOMΛ當代特有的產品、管理、信用，依托綠色科技系統，標準化的流程與運營體系，全面供應商的生態鏈，全生命周期的平臺，定制共贏服務模式，五個核心競爭力能夠形成一個最大化的企業共贏模式來奉獻給大家。我們也希望和各界同仁同行大家互相連結，能夠實現企業的商業價值和社會價值的共贏，我們也期待在中房協的推動指導下，當代綠建與更多合作伙伴一道推動中國房地產行業的升級和進階，創建綠色健康的未來。(本文根據作者發言整理，未經許可，請勿轉載)