【主持人】
    再次謝謝馮秘書長。剛才秘書長用圖表的形式給大家介紹的非常詳細，對中國房地產和金融市場的特點、運行情況做了回顧，在剛才我們回顧了過去2014年，現 在我們還要繼續展望2015年，在宏觀經濟新常態的背景下，2015年房地產和金融將何去何從呢？接下來我們有請國務院發展研究中心市場研究所副所長鄧郁松先生，他將演講的主題是“2015經濟新常態下的房地產業發展”。有請！

國務院發展研究中心市場研究所副所長鄧郁松

【鄧郁松】  
    大家下午好！很高興參加今天的論壇。今天我們之所以關心房地產，關心房地產金融問題，與去年一年房地產形勢發展的變化有很大的關系，當房地產形勢發展變化以后各方面的聲音非常多，怎么樣看待這種變化對今年的形勢，包括對此后一段的形勢有哪些想法，觀點并不重要，重要的是觀點背后的邏輯。按照這樣一種想法，大體談三方面的問題：一是要認識房地產市場的新階段、新形勢；二是把握房地產市場運行的新特點、新規律；三是適時推進房地產市場發展目標和政策轉型。最后如果說發展階段發生了重大變化，我們整個房地產的發展目標和相應的政策需要做出哪些適應性的調整。那么，大家也很清楚，昨天剛剛在金融、稅收方面出了一些重要的政策，怎么樣看待這些政策，我想我們都會做一些設計。
    我們先簡單看一下形勢，從2014年以來，包括投資、銷售等等是一樣的，都是大幅度的回落，看到這張圖表以后，我們自然就會問一個問題，這次投資增速在大幅度的下滑，整個新開工面積明顯的下降，不是增速下降，而是絕對值實質的下降，商品房銷售面積前兩個月降幅進一步擴大，是什么原因造成了這些變化？我們知道，2008年和2012年下半年中國的房地產市場也出現了兩次調整，這次的調整和前兩次有哪些異同之處我們需要回答。第二，各位對房地產風險問題很關注，風險到底是什么樣的狀況，是局部的還是全局性的？第三，中國的房地產市場是否還具備實現平穩發展的條件？為什么具備或者不具備，理由和邏輯是什么？我想這幾個問題是需要解釋清楚的，可能對階段性，對后續的很多問題都可以有一個很明確的回答。
    2014年以來房地產市場的調整既有與此前相似之處，也有明顯的差異性。先說相同之處，相同之處很清楚，都是政策調整在先，市場調整在后。也就是說，可能我們先期出臺的一些政策確實對這個市場產生了很大的影響這并不奇怪，因為房地產市場本身就受政策影響最為顯著的市場，不管是中國，美國、日本都是如此。
    哪些政策最為重要？一個是和今天的主體有關系，金融政策是對房地產市場短期波動影響最為顯著的，回到06、07年，我們持續的降息，07年9月份對二實現1.1倍的利率，在08年初看到了商品房銷售面積的下降。全球金融危機的爆發，我們認為是在08年的9月，很清楚08年房地產市場調整本質上并不是國際金融危機的沖擊造成的，是和前期的金融稅收政策的調整有很大的關系。看的很清楚，基本上整個貸款增速高的時候，房地產銷售情況就好，貸款增速低的時候，銷售情況就不好，市場就低迷，接著自然而然影響到新開工，影響到投資，影響到土地出讓，這一點是非常清楚的。什么時候按揭貸款表現不太好？總體來說就是利率升高的時候，或者有明顯抑制政策的時候，這個看的非常的清楚。什么時候信貸非常好？就是利率走低的時候，基本信貸政策相對放松的時候，比如說2009年，政策一調整一定會對市場產生很大的影響。
    影響到什么程度？舉個例子：到07年底最后一次升息，如果按照當時的4成的首付，買一套100萬的住房的話，月供大概是5250塊錢，到了09年如果按照大幅降息后的利率再打七折的話，首付不變，每個月的還款額不變，大家可以看的很清楚，貸款額可以增加25萬，貸款額增長42%，住房支付能力會提高25%。2009年出現了什么事情？2009年全國住房銷售均價的漲幅就是25%。一定要看到這個條件，首付沒變，購房人的月供沒變，但是住房支付能力提高了，誰住房金融政策為什么有這么大影響的關鍵所在。2009年固然有所為的投機性約束，但不是主要的原因，主要的原因是如果沒有住房金融政策的支持，購房人的能力是不可能提高的。
    再看一張圖表（PPT），在全部的購房年齡人口基本上集中在20—64歲，按照人口結構來算，大體上1/3處在30歲之前，也是首次置業的年齡，從人口年齡分布來講，整個市場的主體應該是二次以上購房的改善型需求為主。所以就很清楚，一旦當我們交易環節稅收很高的時候，一定是抑制住房的消費，一旦住房消費受到影響，一系列投資行業都會受到影響地，一旦這個條件發生改變，銷售就會很明顯的匯款。所以08年交易稅做好以后，市場可以很快做起來。
    這是相同的地方，不同的地方在哪兒？應該說這一輪調改最大的差別在于發展階段發生了重大的改變，根據我們的測算，到了2013年全國城鎮的戶套數，中國整個房地產市場已經從原來長期的供不應求轉向了供求基本平衡、局部過剩，這個非常重要。因為任何一個市場都是大家想不到的，在供不應求階段市場供應特征是截然不同的，誰最大的差異。
    怎么樣討論這兩年房地產風險？有幾種說法：一是局部、潛在風險開始顯現，一種是產能過剩型，有一些地方房子蓋的太多了，不是房價太高。這跟以前的光伏、鋼材的情況一樣。供過于求使價格下降，這是一個問題。二是個別城市房價漲的比較高。但是從全國來看，如果把全國作為一個整體來看，戶均住房1.0套，總量上是剛剛基本平衡，并沒有出現明顯的過?，F象。另外，從整個住房的支付能力來看也是處在歷史上比較高的水平，住房支付能力是在提高的，綜合來說我們仍然具備實現平均發展的有利條件。
    通過幾張圖可以看一下當前的形勢。銷售情況非常的不好，這樣就會對投資產生很大的影響，銷售是投資的一個先行指標。這張圖（PPT）是一個我測算的所謂的房價收入，是用100平方米房子的總價和戶均可支配收入之比，從1998—2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1997、1998年18倍，最低在2014年是7.2倍。就是說從相對支付能力來看，從全國來看，從收入角度來觀察，目前的住房支付能力是1998年以來最高的。雖然名義價格漲的很快，實際上收入漲的更高，造成了這樣一個結果，這是一個很大的特點。你可以說中國現在存在房地產泡沫，那也一定要說現在的程度比以前減輕了很多，如果你認為在90年代末、2000年代初的時候，中國的房價沒有泡沫的話，就推論出現在房地產有泡沫的問題，因為現在我們的支付能力是1998年以來最高的一次。
    這是一個所謂的全球數據（PPT），全國說所謂4—6倍是合理水平，我想說根本就沒有4—6倍合理水平的概念。從全球來看差距有多么大，究竟哪一個是合理？美國08年金融危機起源于次貸危機，次貸危機之前美國房價最高的時候房價收入比也沒有超過1倍，如果4—6倍是合理的水平的話，美國就不會出現所謂的房地產泡沫的破滅。所以，一定要看多年的平均水平，一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，這就是泡沫。中國到目前為止，整個房價數的均值在持續往下走，支付能力在提高，所以我認為中國目前不存在系統性的房價泡沫的風險。北京不一樣，因為很多媒體都是來自北京和上海，但是07年以后快速的上漲，北京的原因跟國外還不一樣，國家的根源在哪兒？很多人都不知道，北京在于人口快速增長的時候，新區的面積在快速下降，需求快速增長，需求嚴重不足，一定推高價格。我們目前研究的所有產品形式沒有任何所謂的中國的特殊性，我認為都是正常的，關鍵是要找到正確的邏輯。
    所以如果說2014年以來，中國房地產有很多階段性的變化，我們就需要找一找到新的階段之后這個階段的規律和此前，跟過去15年有哪些根本性的差異？
    我們可以看一看國外的情況，1952年以來英國房價的情況，有一些小的波動，但是總體來說是持續上升的態勢（PPT）。英國的新屋開工數在60年代末、70年代初，新屋開工數出現了峰值，此外逐漸的往下走，為什么在70年代初新屋開工面積出現了峰值？日本在70年代初也是新新屋開工數出現了峰值，也開始往下走。1953年以來日本戶均住宅套數是1套，1955年以來日本商業地產價格漲幅，以前在60年代漲幅更高沒有問題，日本的住宅在泡沫破裂之前前期還出現兩輪比較大的漲幅，一次是60年代、一次在70年代，也沒有問題，為什么到了第三次漲幅沒那么高的時候，反而出現了很大的問題？
    看一看美國的新建房售價，危機之后房價已經出現新高了，最重要的1963年到1978年15年間，美國的房價漲幅要超過1998—2013年中國的房價漲幅，在70年代后期的時候，美國的很多教授都在談論美國的房地產泡沫問題，說美國的房價太高，但是為什么它還在漲？如果理論是正確的話，可以很好地預測現實，如果理論和現實總是脫節的話，是市場錯了還是理論錯了？我想大家心里都很清楚。
    這是美國的一個戶均套數（PPT），也很清楚。美國的新開工量峰值，也在60年代后期、70年代初，這些圖表大體上告訴了我們什么？告訴我們說，我們到目前為止，中國所談論的房地產市場情況，基本上都是處在發達國家成熟期，是在戶均住房1套之后的事情，而不是之前，1套之后是什么樣的情況客觀？在戶均住房超過1套之后，所有國家的新屋開工量都在下降，而且是持續的下降。這說明了什么？我們也看到在這些國家當中，有的房價在持續上漲，而有的國家出現了很嚴重的泡沫，就再也沒有起來，這個分別是為什么？為什么有這么大的差距？不管怎么說，我們看的視野足夠長的話，我們看到50年的話，可能這個規律就很清楚了，基本上人從20歲左右買房子，總要50年的時間才能走過完整的周期，現在我們的時間不足以說清楚很多的事情，但是把國外的事情看透以后，你會發現共同點很多，差別反而是很小的。中國在2013年戶均住房達到1.0套，這是一個歷史性的轉機，所有的國家在這時候都出現了新開工面積下降，我認為在2014年中國房屋新開工面積下降，有短期政策調整的影響，但更主要的是由于我們的發展階段發生了根本性的變化。當這個發展階段發生根本性變化之后，實際上我們真正關心的是在新的發展階段，我們要關注什么？總體上，我認為從1998年到2014年這個階段，中國的房地產市場雖然有很多的不同聲音，但是我認為中國在這個階段的市場表現可以用“三高”來形容：投資高速造增長、銷售高速增長、價格漲幅較高，但是這“三高”是不是正常的？我認為不是，因為所有國家在這個階段都經歷過類似的情況，這個階段有一個非常重要的特征，這個階段是一個所謂的供不應求的階段，不單純是供不應求，而且是經濟增速較快、人口快速增長、收入快速增長階段。各位感興趣可以到任何一個國家去找，當人口快速增加、收入增速快速、經濟快速增長、市場整體供應供不應求的時候，能不能找到一個國家、一個城市房價運行非常穩定？到目前為止很遺憾，很多國家、很多城市我都沒有找到，所以我希望各位能夠幫助我找到一個反例，可能有助于我們的研究。
    之所以有很多跟市場不同的聲音，但是根本的差異就在于把中國處于發展中的黃金三十年同國外發達國家處于成熟期的房地產市場做了一個很簡單的對比，但是很清楚發展階段不同，市場運行特征一定是不一樣的。當我們到了這個階段之后，我們也沒有辦法再重新起用，中國還能保持過去15年“三高”的增長，這個基本上也是不現實的，這就是判斷階段，判斷基本發展規律的重要意義所在。
    我們看到1998—2013年城鎮人口總量增長了3億，大體跟美國現在的人口總量差不多。各位可以想一想，如果沒有這個階段房地產較快的增長，現在的住房條件應該是什么情況？整個城鎮的銷售均價3.16倍，收入漲幅接近5倍，M2的供應量10倍多一點，從全國來看我們的房價是沒有跑過收入的，但是對于少數城市來說收入明顯的高于房價，所以我們說有問題，這是兩個概念，全局和局部得分清楚。一旦到2013年互益均數量1套之后，我們認為整個中國住房市場正在從以往的快速發展階段向平穩發展階段發生轉換。按照其他國家的發展歷程來看，在這個階段有一些指標將會出現分化，或者說從這個階段開始投資的數據，我們的價格數據、新房銷售的數據將和2013年之前的15年存在顯著的差別，這也需要我們認識清楚。
   整個中國目前新開工面積到目前為止出現在2013年，我認為這也是一個歷史的峰值，不是我們想和我們愿意的問題，而是客觀規律，到了這樣一個階段一定會出現這樣一個類似的情況。當我們有一個長期、中長期的判斷之后，就可以很好的把中長期的判斷和短期的形勢結合起來。同樣有一個短期形勢，一旦從中長期的角度看短期基本上不用看，方向錯不了，可能有數據上的偏差，但是不影響大的問題。我們說中長期因素，市場供求總體平衡局部過剩是最重要的一點，把這個看清楚再來看短期形勢，有利因素有，不利因素也有。房價收入比處于1998年以來的最低水平；信貸政策好于2014年，購房環境好于2014年待售房面積高企，市場運行將出現新特征。
    既然說中國整個住房市場，或者說房地產市場已經在發展階段上發生了很大的變化，可能就需要重新來審視我們的發展目標和政策。在1998年之前，在03年、08年都有一些政策的出臺，在過去那段時期，雖然有各種各樣的說法，但是總的來說是要多建房子，滿足群眾日益增長的住房需要。現在戶均一套了，我們應該做什么事？有兩點很重要，第一是從量到質的轉變，就是怎么樣提高輸出品質的問題。第二要看美國、日本，出現一些所謂的大的系統風險，恰好都是在住房市場進入到所謂的成熟階段之后，不再是短期的階段出現了很大的風險問題。并不是在供不應求的階段，自然而然就談到了怎么樣防范房地產市場風險的問題。
    從這樣一個前提來看，我們認為需要事實，從以往多建房子為主的目標和一系列配套政策為主的整個體系，需要做出適應性的調整，這個調整我個人認為大體要著重三方面：
    一是要更加重視完善規劃、質量、環境等方面的政策；中國現在的房子建的很多，不管是住宅還是商住等等，客觀的說讓我們滿意的房子總量不大，中國房屋的成套率還有很大的提升空間，整體有很多需要完善的地方。
    二是中性的房地產金融政策，防范房價泡沫風險；這個階段房地產風險是兩類：一類是類似于鄂爾多斯這樣的風險，要避免產能過剩，怎么樣避免？這個規劃很重要，我們需要多少房子一定要做到心里有數，不能盲目的說沒那么多人建很多的房子，一定會出現這種情況。第二類防范泡沫風險的關鍵是金融政策，可以數一數日本為什么房地產泡沫，數一數美國為什么房地產泡沫？包括此前的現有地區，都是在整個經濟增速放緩，收入增速放緩之后實現低利率政策，試圖刺激經濟，但是低利率是最能夠催生居民的購買力的，一旦利率政策轉下，居民的收入沒有下來，一定會造成支付能力的下降，造成泡沫。所以，很清楚利率政策是客觀的宏觀調控的手段，但是利率政策調整的時候一定要認識到它對房地產市場重大的影響，做好相應的對沖準備。所以，我們希望利率首付有一個反向的調劑。
    三是調控政策：回歸常態。近幾天中央有關部委出臺的一系列政策，我們也看到最近有很多輿論說是刺激，我不認為是刺激，我認為是回歸常態，到目前為止，整個戶均住房超過一套，改善需求是主體，如果在原有的稅收政策體系下，基本上換一套房子就要交10%左右的稅費，大家想一想這是否是一個正常的行為？在計劃經濟條件下，分房子可能從一個較低的職務提到較高的職務，換一個大房子，不需要交錢，但是如果你小房子換一個大房子，費用很高，貸款費用也很高，這是正常的嗎？所以到目前為止，我們各項政策在回歸一個常態。從中長期來看，回到常態的同時，可以很好地解決房地產質量和防范風險的問題。
    由于時間的關系，我發言就到這里。謝謝各位！