成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知

成辦發(fā)〔2020〕101號(hào)

各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)），市政府有關(guān)部門(mén)，有關(guān)單位：　　

??《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

成都市人民政府辦公廳

2020年12月4日

成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

??第一章總則

??第一條（目的依據(jù)）為進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)售款監(jiān)管，有力保障預(yù)售商品房工程建設(shè)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。　

??第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售款的收存、支取及其監(jiān)督管理，適用本辦法。　

??第三條（術(shù)語(yǔ)含義）本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)售款）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購(gòu)房款。　

??第四條（監(jiān)管原則）預(yù)售款監(jiān)管遵循專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督的原則。　

??預(yù)售款監(jiān)管期限，自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格后商品房集中交付止。　　

??第五條（職責(zé)劃分）市住建局負(fù)責(zé)全市預(yù)售款監(jiān)管的監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)（市）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)為監(jiān)管部門(mén)）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作。各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)加強(qiáng)組織保障，確保轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作順利實(shí)施。　

??對(duì)于預(yù)售款監(jiān)管工作中涉及商業(yè)銀行相關(guān)行為的，市住建局會(huì)同市金融監(jiān)管局商請(qǐng)人行成都分行營(yíng)管部及四川銀保監(jiān)局監(jiān)督管理及指導(dǎo)。　　

??第六條（信息平臺(tái)）市住建局負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)），以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項(xiàng)目為單位，與商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化。　　

??第二章預(yù)售款監(jiān)管專(zhuān)用賬戶　　

??第七條（監(jiān)管銀行）預(yù)售款監(jiān)管實(shí)行銀行專(zhuān)戶監(jiān)管制度。具備下列條件的商業(yè)銀行，均可向市住建局提出要求擔(dān)任預(yù)售款專(zhuān)戶的監(jiān)管管理銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管銀行）：　　

??（一）在我市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，承諾遵守我市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的分行級(jí)及以上的商業(yè)銀行；　

??（二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力、承擔(dān)預(yù)售款監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的能力；　　

??（三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)及重大違約事件；　

??（四）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件能夠與監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)兼容對(duì)接并實(shí)時(shí)導(dǎo)入資金出入賬信息。　

??對(duì)于符合條件的商業(yè)銀行，市住建局予以公告，并與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。　

??第八條（監(jiān)管賬戶及協(xié)議）開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)承辦銀行），以商品房項(xiàng)目為單位開(kāi)設(shè)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管賬戶），承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍（最小為一幢）設(shè)立監(jiān)管登記臺(tái)賬，記錄預(yù)售款收存、支取等情況；開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門(mén)、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三方監(jiān)管協(xié)議）。　　

??三方監(jiān)管協(xié)議指導(dǎo)文本由市住建局會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定。　

??第九條（監(jiān)管額度）監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗(yàn)收所需的工程建設(shè)費(fèi)用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管額度），具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。其中，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之二十五；其余工程形象進(jìn)度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之十五。按照以上標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算后的監(jiān)管額度低于我市建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，按照建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算監(jiān)管額度。　

??預(yù)售款監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)為A++級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級(jí)的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。　

??第十條（預(yù)售方案）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，按規(guī)定提交的商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括以下預(yù)售款監(jiān)管內(nèi)容：　

??（一）三方監(jiān)管協(xié)議；　　

??（二）預(yù)售款監(jiān)管誠(chéng)信承諾書(shū)。　

??第十一條（變更、解除）三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)變更并通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上傳。　

??商品房預(yù)售合同約定的集中交付期限屆滿后，開(kāi)發(fā)企業(yè)須持預(yù)售商品房集中交付情況報(bào)告等資料向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除預(yù)售款監(jiān)管，監(jiān)管部門(mén)確認(rèn)通過(guò)后，監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)解除相應(yīng)的預(yù)售款監(jiān)管。　

??第十二條（信息公示）開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房期間，應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示三方監(jiān)管協(xié)議文本。　　

??第三章預(yù)售款的收存

??第十三條（預(yù)售款收存）預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。　

??第十四條（收存把關(guān)）開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)核驗(yàn)該預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的憑證；其中通過(guò)貸款方式購(gòu)房的，入賬金額不得低于當(dāng)?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個(gè)人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。　

??第十五條（足額確認(rèn)）監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)自動(dòng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)、承辦銀行、監(jiān)管部門(mén)發(fā)送確認(rèn)通知。對(duì)于超過(guò)監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

??第四章預(yù)售款的支取

??第十六條（節(jié)點(diǎn)余額要求）支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，在預(yù)售商品房達(dá)到下列工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足相應(yīng)的資金余額要求：　

??（一）完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之四十；　　

??（二）完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之三十；　

??（三）完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之十五；　

??（四）完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格且商品房集中交付的，可以申請(qǐng)支取剩余資金。　

??2016年7月17日前取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十。　

??開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)其信用等級(jí)發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調(diào)整。　

??第十七條（支取通知）工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到本辦法第十六條所述節(jié)點(diǎn)的，工程質(zhì)量監(jiān)督管理、工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收部門(mén)應(yīng)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后的規(guī)定工作日內(nèi)完成審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)向監(jiān)管部門(mén)提交相應(yīng)的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄、裝飾裝修分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄、建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格證明文件及預(yù)售商品房集中交付情況報(bào)告等資料，申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款。　

??符合條件的，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)在受理后3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)向承辦銀行發(fā)送準(zhǔn)予支取通知。　

??第十八條（支取例外）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后因商品房銷(xiāo)售不暢等原因?qū)е骂A(yù)售款未能達(dá)到監(jiān)管額度的，經(jīng)監(jiān)管部門(mén)核實(shí)確認(rèn)后，可支取預(yù)售款用于工程建設(shè)。鼓勵(lì)監(jiān)管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進(jìn)預(yù)售商品房按時(shí)并聯(lián)竣工驗(yàn)收。　

??開(kāi)發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金被凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成并聯(lián)竣工驗(yàn)收，并向商品房所在地監(jiān)管部門(mén)報(bào)告；監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)核實(shí)確認(rèn)并予以公告。　

??第十九條（禁止情形）預(yù)售商品房有下列情形之一的，監(jiān)管部門(mén)不得準(zhǔn)予支取預(yù)售款：　　

??（一）預(yù)售款未達(dá)到監(jiān)管額度，開(kāi)發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項(xiàng)；　　

??（二）工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)未達(dá)到本辦法第十六條規(guī)定情形之一；　　

??（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售款或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位；　

??（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用于與承購(gòu)人解除商品房預(yù)售合同時(shí)退房的結(jié)算退款。

??第五章監(jiān)督管理

??第二十條（監(jiān)督考核）市住建局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)測(cè)和隨機(jī)抽查，并將各區(qū)（市）縣預(yù)售款監(jiān)管工作納入年度考核事項(xiàng)；監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核查資金異動(dòng)情況，受理咨詢投訴，會(huì)同綜合執(zhí)法部門(mén)依法處置違規(guī)行為，并公開(kāi)披露。　

??各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)指定相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)商品房工程建設(shè)情況監(jiān)測(cè)預(yù)警，妥善處置相關(guān)矛盾糾紛。　

??第二十一條（開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)責(zé)任）對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限：　　

??（一）未按本辦法規(guī)定收存或支取預(yù)售款；　　

??（二）提供虛假證明材料申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款；　　

??（三）其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。　　

??對(duì)逾期未整改到位的，按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管部門(mén)通報(bào)批評(píng)，納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴(yán)重的，開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。　　

??第二十二條（銀行違規(guī)責(zé)任）監(jiān)管銀行違反預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴(yán)肅處理；情節(jié)嚴(yán)重的，予以公開(kāi)通報(bào)并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監(jiān)局。　　

??貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將承購(gòu)人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設(shè)而停工6個(gè)月以上的，由監(jiān)管部門(mén)及時(shí)向社會(huì)公告，并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建局不再與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。　

??第二十三條（相關(guān)主體違規(guī)責(zé)任）勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售款的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令其限期改正，對(duì)逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會(huì)公示。　

??第二十四條（相關(guān)人員違規(guī)責(zé)任）行政機(jī)關(guān)及其工作人員在預(yù)售款監(jiān)管工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。　　

??第六章附則　　

??第二十五條（政策解釋及實(shí)施細(xì)則）本辦法由市住建局負(fù)責(zé)解釋?zhuān)瑢?shí)施細(xì)則由市住建局會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同制定。　

??第二十六條（施行日期）本辦法自2021年1月7日起施行，有效期3年。　

??開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項(xiàng)目和建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車(chē)位不執(zhí)行本辦法。本辦法實(shí)施前已取得商品房預(yù)售許可證的，按原規(guī)定執(zhí)行。此前本市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。