關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知

市政辦發〔2018〕61號

各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：     

??為進一步整治規范房地產市場秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展，現將有關事項通知如下：

??一、強化商品房預售許可及交易管理

??（一）房地產開發企業申請商品房預售許可或現房銷售備案時，住宅總建筑面積3萬平方米以上的，每次申請不得低于3萬平方米；3萬平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。

??（二）由物價部門牽頭，進一步強化商品住房銷售價格申報指導聯席會議制度。對報價明顯高于周邊同品質在售項目成交價格，且不接受聯席會議價格指導的商品住房項目，不予辦理商品房預售許可或現房銷售備案。

??（三）住房限購區域內已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》的，方可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。

??（四）在住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。

??二、規范商品住房開盤銷售行為

??（五）取得商品房預售許可或現房銷售備案之日起10日內，房地產開發企業須一次性將所有房源面向社會公開銷售，嚴禁采取分幢、分單元或分層等方式進行銷售，嚴禁內部預留房源。開盤及銷售時間應在8:00-18:00之間。

??（六）房地產開發企業銷售商品住房前，應在房管部門網站、銷售現場、企業網站發布銷售公告，明確購房意向登記起止時間（不少于3日）、現場接受認購資料和信息核驗起止時間（不少于3日）、全部可售房源（含數量、戶型、價格）等內容，不得設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

??用于銷售展示的樣板間（每個戶型不超過1套）需要暫緩銷售的，應在銷售公告中注明，并將樣板間房源納入本項目后續銷售樓幢統一公開銷售。項目最后一期公開銷售時，所有房源不得暫緩銷售。

??（七）房管部門應建立統一的商品住房意向登記平臺，由意向購房人通過該平臺按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記，系統同步向意向購房人、房地產開發企業反饋意向登記信息。意向購房人須以家庭（夫妻雙方及未成年子女）為單位進行意向登記，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。

??意向購房人在商品住房意向登記平臺登記信息后，應在房地產開發企業公布的現場接受認購資料和信息核驗時間期限內，憑意向登記信息及相關資料前往銷售現場進行信息核驗。

??房地產開發企業應根據商品住房意向登記平臺登記的意向購房人信息，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明、住房信息核查證明、滿足首付款條件的存款證明（不高于意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具）及貸款購房人的個人征信報告，對意向購房人是否符合限購政策及貸款條件等情況進行核驗。

??房地產開發企業核驗登記購房人相關材料后，應將所有核驗材料保存備查，并將全部核驗明細（含已通過核驗人員名單、未參加核驗人員名單、未通過核驗人員名單及未通過原因）報房管部門備案。

??商品住房購房意向登記規則指引（試行）（見附件1）。

??（八）商品住房意向登記平臺應向意向登記人提供查詢渠道，方便意向購房人查詢登記信息。

??（九）歷史街區改造等沒有條件進行實物安置的項目，需通過采購商品住房用于安置被拆遷人的，由所在區政府統一組織優先采購。

??（十）意向購房人少于可銷售房源時，由房地產開發企業自行組織售房。

??（十一）意向購房人多于可銷售房源時，應按剛需家庭、普通家庭為先后次序，采取公證搖號方式分別產生選房順序號和選房家庭，并按順序進行選房。剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。因放棄選房或者選房后放棄簽約產生的空置房源，按照房源類別按序遞補選房，房屋價格不得高于開盤銷售時公示的價格。

??商品房買賣合同網簽備案后不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網簽備案撤銷手續。因家庭變故等特殊原因，雙方協商一致解除合同，需撤銷網簽備案的，應遞交申請并說明理由，所退房源通過公證搖號方式公開銷售。

??三、加強公證搖號售房管理

??（十二）公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低于50%比例的房源優先保障剛需家庭。剛需家庭選房結束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。

??商品住房公證搖號選房規則指引（試行）（見附件2）。

??（十三）公證機構、房地產開發企業應根據信息核驗通過后的意向購房人名單進行搖號排序選房、售房。涉及有關遺留問題，按照“一事一議”的原則，會商研究處理。

??（十四）實行公證搖號售房的商品住房項目，由公證主管部門確定公證機構。

??（十五）實施公證搖號前，房地產開發企業、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時間不得少于3日。搖號確定選房順序后，公證機構要當場公開選房順序結果，接受社會監督。搖號排序時間應在8:00-18:00之間。

??（十六）公證機構要嚴格按照有關規定確定公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，對搖號售房進行全程現場監督。房地產開發企業應在公證搖號選房、遞補選房結束后10日內將搖號排序和選房結果公證書報送房管部門。

??（十七）公證主管部門要進一步完善公證搖號售房監督機制，制定公證搖號售房操作手冊，加強對公證機構、公證員的業務指導和監督，確保商品住房公證搖號售房工作規范有序開展。

??（十八）公證機構要嚴格按照《公證法》、《公證程序規則》等有關規定開展商品住房搖號銷售公證事項，確保公證搖號售房公開、公平、公正。

??（十九）嚴禁各級行政機關、事業單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。

??四、嚴厲打擊各類違法違規行為

??（二十）工商、國土、規劃、建設、房管、公積金、物價、稅務、公安等部門要依照工作職能，定期組織開展房地產市場秩序專項整治活動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設置全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出我市房地產市場。

??（二十一）對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等規避限購政策，惡意擾亂房地產市場秩序的，房管部門要將其列入失信人員黑名單，在一定期限內限制其購房，并通報相關部門實施聯合懲戒。涉嫌違法犯罪的，依法移交司法部門追究其刑事責任。

??五、做好輿論引導和預期管理

??（二十二）網信、房管等部門要加強房地產輿情的關注，做好政策的解讀和宣傳，強化輿論的正向引導，及時澄清誤讀，嚴厲打擊利用自媒體公眾號等媒體炒作房地產、散布虛假信息等行為，凈化房地產市場環境。

??（二十三）統計、國土、規劃、建設等部門要及時發布房地產市場交易、土地供應計劃、城市發展規劃、城市建設計劃等信息，加大市場信息公開力度，穩定市場預期。

??本通知自發布之日起實施。

??附件：1.西安市商品住房購房意向登記規則指引（試行）

??　　　2.西安市商品住房公證搖號選房規則指引（試行）

西安市人民政府辦公廳

2018年6月23日

??附件1：

西安市商品住房購房意向登記規則指引（試行）

為規范商品住房購房意向登記行為，保障購房意向登記工作公開、公平、有序開展，切實維護購房人的知情權和選擇權，特制定本指引，供房地產開發企業、購房人使用。

??一、購房意向登記原則

??購房意向登記必須堅持以下原則:

??（一）公開、公平、有序原則;

??（二）實名登記原則;

??（三）購房意向登記與搖號、選房、簽約主體信息（姓名及身份證明）一致原則。

??二、組織開展購房意向登記的條件

??房地產開發企業須具備以下條件，方可組織開展購房意向登記：

??（一）已辦理商品住房預售許可或現房銷售備案手續；

??（二）工作人員已通過專門培訓并掌握相關法規政策和業務操作技能；

??（三）已開通西安市商品住房購房意向登記平臺（以下簡稱購房意向登記平臺）信息端口，建立信息反饋機制和應急處置預案；

??（四）已在房管部門網站、房地產開發企業網站、銷售現場公示以下內容，公示時間至開盤銷售結束時止：

??1.全部準售房源和戶型；

??2.房源備案價格（與物價部門公示價格相同，含裝修的，應公示裝修標準）；

??3.網上辦理意向登記期限（不少于3天），現場核驗購房資格的起止時間（不少于3天）、地點及注意事項；

??三、分類別進行購房意向登記

??在我市限購區域內，必須以家庭為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記。

??符合以下條件的居民家庭列入剛需家庭：

??（一）居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身；

??（二）登記購房人及其家庭成員在本市范圍內名下均無自有產權住房且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄；

??（三）登記購房家庭成員符合我市住房限購政策。

??購房家庭必須如實填報相關信息，不得漏報、瞞報、錯報。網上意向登記辦理期限截止后，不得撤銷或變更購房意向登記信息。購房家庭一次只能參與一個商品住房項目購房意向登記，在該項目當期選房結束后未能購房的，方可參與下一個商品住房項目購房意向登記。登記時間為8:00-18:00。

??四、核驗購房資格

??房地產開發企業在網上意向登記開始后，必須依照網上登記流水號分批次分時段在銷售現場收取購房家庭相關資料并對其購房資格進行初步核驗（核驗總時間不超過5日）。取得登記流水號且按要求提交材料的，房地產開發企業不得拒絕其核驗要求；未在網上辦理意向登記的購房家庭，房地產開發企業可不接受其提交購房資料、核驗購房資格的申請。核驗時，發現填報有誤的，意向登記人應在核驗時間截止前登錄購房登記平臺更誤，核驗通過后或核驗日期截止后，意向登記信息不得撤銷、修改。

??意向登記人提交的資料包括：

??（一）登記購房人及家庭成員的戶籍證明或社保、個稅繳納明細；

??（二）登記購房人的婚姻狀況及其購房意向登記時的家庭成員的身份、戶籍、婚姻狀況等證明材料；

??（三）登記購房人本人滿足首付款條件的存款證明（因個人征信問題不能獲得貸款的，登記購房人自行承擔由此導致的不能貸款購房后果）；存款證明不高于意向房源購房款的30%；

??（四）證明登記購房人符合我市住房限購政策的其他必要材料；

??（五）如登記購房人委托他人提交相關核驗資料的，應核驗委托書、委托人和受委托人的身份證明等材料。

??五、購房意向登記結果保存和證據保全

??房地產開發企業應將已核驗購房資格的登記信息（含登記號、登記購房人姓名、身份證明號碼）發送給登記購房人，保存已核驗的《意向登記購房名冊》，并將相關核驗材料匯總予以證據保全，將名冊提交房管部門備案。核驗后具備購房資格的登記購房人方可按規定參與相關銷售活動。

??六、購房意向登記保障

??為確保購房意向登記現場資格核驗工作順利進行，房地產開發企業應做好以下工作：

??（一）保存登記購房人現場提交的購房資料，確保現場購房意向登記信息的及時、準確，保證登記購房人信息的私密性。

??（二）登記購房人逾期未提交或提交材料未通過購房資格初核的，視為無效登記；對無效登記的，應及時通過短信、微信等方式通知登記購房人無效登記的原因。

??（三）登記購房人辦理信息核驗時，房地產開發企業不得設置下列不利于登記購房人的條件：

??1.必須為房地產開發企業職工；

??2.必須為房地產開發企業委托的中介機構職工；

??3.購房人符合住房公積金貸款條件但拒絕購房人使用住房公積金貸款購房；

??4.購房人符合銀行貸款條件但必須全款支付；

??5.捆綁銷售、搭售商品和服務或者附加的其他不合理條件；

??6.交納排號費、渠道費、誠意金或其他預訂款性質費用；

??（四）加強內部教育和管控，嚴格規范工作人員和委托的營銷推廣機構、代理銷售機構行為；

??（五）建立并落實核驗現場突發事件應急處置預案，加強輿情關注并及時回應，維護好銷售現場和市場秩序穩定；

??（六）其他保障購房意向登記順利進行的工作。

??七、監督處理

??對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等進行購房意向登記的，列入我市購房失信人員名冊，1年內不受理其購房意向登記。房地產開發企業、中介機構協助購房人弄虛作假的，由相關行政主管部門予以堅決查處，房管部門將開發企業、中介機構及其相關從業人員列入我市房地產行業信用黑名單。涉嫌犯罪的，移送司法機關調查處理。
      房地產開發企業、中介機構存在以下違法違規行為之一的，予以扣分、公開曝光并依法處理：

??（一）提供或協助登記購房人出具虛假購房資格材料；

??（二）要求登記購房人到指定的銀行打印存款證明或凍結資金證明；

??（三）要求登記購房人打印的銀行存單或賬戶交易明細等數額高于意向房源首付款；

??（四）拒絕為已在意向登記平臺登記的意向購房人辦理信息核驗；

      （五）未落實本指引其他有關規定；

??（六）其他違法違規行為導致市場秩序不穩定的。

??附件2：

西安市商品住房公證搖號選房規則指引（試行）

為規范商品住房公證搖號選房行為，保障購房人的合法權益，特制定本指引，供房地產開發企業、購房人、公證處使用。

??一、開展公證搖號售房的條件

??通過意向登記平臺登記的購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式組織銷售活動。

??二、公證搖號售房的程序

??房地產開發企業應按以下程序組織公證搖號售房活動：

??（一）選擇公證機構。房地產開發企業應選擇市司法局指定的公證機構組織實施公證搖號售房。

??（二）確認搖號方式。由公證機構確定公證搖號售房的方式、工具、流程等。

??（三）制定并發布搖號方案。搖號方案應包括房源數量、戶型、面積情況、參與搖號排序的購房意向登記編碼、搖號時間、選房時間、公證機構名稱、搖號方式及相關流程等。

??（四）組織搖號排序。公證機構應以剛需家庭、普通家庭為先后順序，分類別組織搖號排序。剛需家庭在本類別搖號未中時，可再次參與普通家庭搖號排序。搖號排序時間應在8:00-18:00之間。

??（五）公示搖號排序結果。公證機構負責將搖號排序結果在房地產開發企業、公證機構、房管部門網站以及房地產開發企業銷售現場進行公示，公示時間不少于3天。

??（六）組織選房。房地產開發企業在公證機構的監督下，分類別順序，按搖號排序結果依序組織選房。房地產開發企業應提供不低于50%比例的房源優先保障剛需家庭。放棄選房所空房源或選房后所退房源，在公證機構監督下，按類別依序遞補選房。

??選房人在公布的時間內未選房的，公證機構確認后視為放棄選房。

??（七）選房結果公示。公證機構負責將選房結果在房地產開發企業、公證機構網站及房地產開發企業銷售現場進行公示，公示時間不少于3天。

??（八）資格復審及合同網簽備案。房地產開發企業按照選房結果與購房人洽談并辦理購房資格審查、按揭貸款、合同網簽備案等手續。資格復審未通過的剩余房源，在公證機構的監督下按類別依序遞補選房并完善相關手續。

??（九）公證確認選房結果。開盤銷售結束后，房地產開發企業應及時將剛需家庭、普通家庭登記購房人選房結果提請公證機構予以保全證據公證。

??（十）報備公證書。房地產開發企業應當在公證搖號選房結束后10日內，將搖號排序和選房結果公證書及放棄選房人名單、放棄簽約人名單報送當地房管部門。

??三、應急處置預案

??房地產開發企業應當加強內部教育和管控，嚴格規范工作人員和委托的營銷推廣機構、代理銷售機構行為；建立并落實銷售現場突發事件應急處置預案，加強輿情關注并及時回應，維護好銷售現場和市場秩序穩定。

??四、監督處理

??對提供虛假資料騙取購房資格或優先搖號資格的，列入我市購房失信人員名冊，5年內不受理其購房登記。房地產開發企業、中介機構協助購房人弄虛作假的，由相關行政主管部門予以堅決查處，房管部門將房地產開發企業、中介機構及其相關從業人員列入我市房地產行業信用黑名單。涉嫌犯罪的，移送司法機關調查處理。

??登記購房人連續2次不參與按序選房的，6個月內不再接受其填報意向登記信息；登記購房人選中房屋后連續2次放棄簽約的，1年內不再接受其填報意向登記信息。

??房地產開發企業、中介機構存在以下違法違規行為之一的，依法嚴肅處理。

??（一）提供或協助登記購房人出具虛假購房資格材料；

??（二）未落實本指引其他有關規定；

??（三）其他違法違規行為導致市場秩序不穩定的。