公司編輯部 CRIC物管 2024-04-07 09:40:53 來源：丁祖昱評樓市
??2023年，對物業(yè)企業(yè)而言，仍是艱辛的一年。經(jīng)濟環(huán)境及關聯(lián)地產(chǎn)的影響仍在持續(xù)，資本市場降溫不止，物企股價仍在下調。
??低迷的市場環(huán)境下，高質量發(fā)展理念貫穿于物業(yè)企業(yè)全年的發(fā)展之中，為實現(xiàn)可持續(xù)增長奠定了堅實基礎。
??新一年的年報季，近9成上市物企已交出屬于自己的答卷，透視年報我們發(fā)現(xiàn)不少物企在歷經(jīng)艱難的一年后仍然取得了不錯的成績。
??2023年，57家上市物企營收總值2751.68億元，均值49.14億元，增速8.46%，同比下降8.2個百分點。9家上市物企營收超百億，與上年持平。
碧桂園服務仍居首位，全年實現(xiàn)營業(yè)收入426.12億元，萬物云緊隨其后，營收為331.83億元。
??從盈利能力來看，2023年企業(yè)盈利能力有所提升。已披露數(shù)據(jù)的56家企業(yè)平均凈利潤為2.95億元，同比增長7.27%，增速由負轉正。受部分頭部物企凈利潤大幅下調影響，行業(yè)平均凈利率較上年同期微降0.1個百分點至5.9%。
??從凈利潤表現(xiàn)來看，2023年6成以上上市物企實現(xiàn)凈利潤改善。華潤萬象生活以凈利潤29.43億元穩(wěn)居第一，建發(fā)物業(yè)在社區(qū)增值業(yè)務貢獻下，凈利潤增速領跑行業(yè)，高達117.79%，星盛商業(yè)憑借商管屬性拔得凈利率、毛利率兩項頭籌，凈利率、毛利率分別為25.56%、52.53%。華發(fā)物業(yè)服務國企屬性加持下，母公司規(guī)模占比超8成，基礎物業(yè)服務毛利率最高為37.53%。
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??在管面積是收入增長的重要保障，但過往粗放式的增長模式正被摒棄，有效規(guī)模成為企業(yè)關注重點。
2023年，多家上市物企主動放棄大量盈利能力弱、管理成本高的低質項目，行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩。已披露數(shù)據(jù)的48家上市物企在管面積均值為1.52億平方米，增速為12.04%，較上年同期下降5.0個百分點。
??過往規(guī)模導向下，企業(yè)收購了大量低盈利或虧損的項目。高質量發(fā)展背景下，企業(yè)對項目的運營提出了更高的要求，頭部物企主動退出大量低收繳率、低利潤率、管理難度大、管理成本高的項目。公開資料顯示，2023年多家上市物企項目退出規(guī)模超千萬平方米，其中金科服務退出項目在管面積高達3570萬平方米，企業(yè)提升規(guī)模質量的決心可見一斑。
??2023年，企業(yè)經(jīng)營重回現(xiàn)金流邏輯。已披露數(shù)據(jù)的57家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值為22.8億元，較同期增長10.4%，增速由負轉正，其中萬物云現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物最高為157.45億元。
??為促進現(xiàn)金流提升，企業(yè)加大品質提升力度，保障物業(yè)費收繳，多家收繳率保持在90%以上，部分物企實現(xiàn)收繳率提升。
??同時，加大物業(yè)費預收力度也成為企業(yè)提升現(xiàn)金流的重要舉措，物業(yè)企業(yè)預收物業(yè)費通常被計入合同負債，2023年近9成企業(yè)合同負債實現(xiàn)提升，其中碧桂園服務合同負債最高，為75.91億元，同時，合同負債與營收的比例也體現(xiàn)了企業(yè)預收費用對營收的貢獻程度，濱江服務該比例最高，為55.38%。
??另一方面，應收賬款的回收也影響著企業(yè)的現(xiàn)金流，應收賬款與營收的比例體現(xiàn)了企業(yè)未來壞賬可能對營收的影響程度，星盛商業(yè)該比例最低，為4.55%。
??從經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額表現(xiàn)來看，企業(yè)安全系數(shù)也正在提高。多家上市物企盈余保障倍數(shù)超過1，其中世茂服務該比例高達3.25。
??2023年，地產(chǎn)行業(yè)風險尚未完全出清，關聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)也還在調整期，企業(yè)積極響應這一挑戰(zhàn)，物企開始采取戰(zhàn)略性行動，包括減少并購活動、聚焦深耕區(qū)域、清退大量不符合標準的低質量項目，以確保能夠專注于更高質量的發(fā)展。
??從目前來看，物業(yè)企業(yè)高質量發(fā)展取得了不錯的成效，不僅提升了規(guī)模質量，也提升了盈利能力。
??我們相信，未來隨著物業(yè)高質量步伐的不斷邁進，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。
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