中國房地產測評中心副主任孫斌藝

　　大家下午好。很高興由我來代表中國房地產測評中心來給大家發布2011中國三四線城市房地產發展潛力的測評研究報告。我這一個報告準備分四個方面來給大家做一個匯報。一是測評的對象和意義；第二，相關的指標體系、方法與榜單；第三，對于三四線城市房地產發展潛力基本狀況的分析；第四，測評研究最終的結果。

測評的對象和意義

　　首先，說明一下此次測評基本的研究對象，這一次測評主要涉及到全國的所有建制地級城市，另外再根據房地產市場發展的成熟狀況，扣除掉了比較成熟的無錫、蘇州和佛山，最終剩下了251座城市。在這個基礎上編制了三四線城市房地產發展潛力的測評研究報告以及測評的榜單。

　　通過這一個榜單，我們主要是實現了這么幾個目的。一個，希望通過這樣一個研究，為城市進行了相關的城市定位。第二，主要協助相關的政府部門進行三四線城市的宏觀調控提供一定的依據。第三，幫助相關的投資者，當然包括房地產開發企業，包括一系列的機構，包括個人投資者進行正確地投資規劃。最后，當然就是協助相關的一些金融機構判別各類不同城市的投資風險的狀況，這個是我們基本研究的目的。

測評的指標體系、方法和榜單

　　對于三四線城市的房地產測評，我們建立了一個很龐大的體系，大致分成三個層次，三個1級指標，9個二級指標，59個3級指標。對于三四線城市整個發展狀況，要作出測評準確的判斷需要多指標的綜合。在這個過程中間，我們采取了一系列比較先進的測評模型，重點我們是運用了結構化分析模型，主要是因為這59個三級指標之間存在著相互之間的關系，我們利用結構化分析模型，把他們之間的因果關系和相關關系充分地體現出來。

　　此外，我們還在具體指標的分析中間，比方說涉及到定量的一些指標，定量的同級的指標，我們運用了主成分分析法，能夠反映出各類不同指標它的相對重要性程度。對于一些定型的指標，比方說設計到城市聲譽，我們對這些指標進行了分析，最后我們把定性和定量綜合起來，最終得出了這樣一個測評的總榜單，形成了對251座城市根據它的房地產發展潛力的狀況、大小依次排序，得出了這個榜單。

　　煙臺、泉州、東莞、放、南通、唐山、直播、危害、包頭和東營，這十個城市是此次測評中潛力比較強大的前10強城市。這里面也涉及到一個問題，我順便說一下。涉及到對于一、二、三、四線城市的劃分其實是很模糊的概念，通常來講，大家比較認同的一個做法就是把北上廣深作為一線城市。二線城市基本上扣除幾個不是很發達的城市以外，大多數省會城市，全部的直轄市，大概是這樣的一個范圍。少數的還有一些在長三角地區、珠三角地區房地產發展比較成熟的，比如說蘇州，把它也作為二線城市，剩下的全部歸入三四線城市。房地產發展成熟程度有一定的差異，但是基本說處于不斷發展的發展過程之中。

　　接下來對于整個測評過程中間我們的一些研究分析跟大家做一個匯報。對于測評分析來講，我們主要從五個方面做一些簡要的介紹。報告當中有非常詳細的內容。首先，我們來看一下三四線城市的社會經濟概況的狀況。從規模實力的角度來講，從我們的研究當中來看，三四線城市的城市化進程的速度應該說越來越快，尤其是在最近5年的時間中間，整個的經濟、人口和規模發展速度非常快，規模也非常地大，比方說我們這里列舉了一系列的數據，像三四線城市的gdp、人均gdp分別在2009好比gdp超過了20萬億，應該說是非常重要的一個部分。第二，從城市的建設程度來看，有相當一部分的三四線城市它的基本條件尤其是經過最近5年的發展，基本條件比肩一線城市，當然在城建整個水平方面還有一定的空間，因為它的綜合配套可能協調問題在我們后面還要做分析，協調問題要差一些。當然有一些單列指標，有一些三四線城市甚至超過二線城市。經濟概況方面，我們再來看看第三塊，就是城市居民的生活，從收入的水平來講，尤其最近幾年增長的幅度非常明顯，大家從圖表里面可以明顯看到。這是它的綜合概況。通過對于前百強三四線城市的一個基本的研究來看，我們可以從六個方面來分析它。

　　首先，在百強城市當中，它的區域分布狀況。可以這樣講，基本的特點就在于東部區域在整個百強當中占了非常大的比重，在我們測評研究得出的百強中間，其中東部區域總共有49個城市，基本上占了一半。另外從整個省份的分布來看，浙江、山東、江蘇，這三個省份占的比重尤其比較大，其中山東有9個市進入了前50強，應該說是發展非常迅猛的一個省份。第二塊，我們從城市的規模狀況來看，整體上來講我們做了一個比較，大家可以看一下這張圖會發現，10強的均值、20強均值、50強均值、全部三四線城市的均值我們做了一個比較，大家可以明顯看到，在百強城市中間，相比較整體的三四線城市來說應該處于一個比較優勢的地位。第三塊，桐城市發展環境來講，我們根據研究的結果，把百強城市分了三大梯隊。其中前20強作為第一梯隊，21—50是第二梯隊，剩下的50強是屬于第三梯隊。從我們分析的結果上來看，整體上來講，20強城市的發展環境非常地好，應該說它能夠在未來的房地產業的發展中間占據優勢的地位。這是從城市的發展環境來講的，相關的數據大家也可以從每平方公里固定資產投資的額度可以看到他們之間的相互關系。接下來我們從居民生活水平的狀況來看，其中比較突出的是三四線城市的十強城市，它的整個生活水平、消費能力都是非常強的，因此從發展潛力的角度來講，未來的房地產的改善性需求的潛力非常充足，會對未來房地產業的發展起到非常強的推動作用。當然在這個情況下，在百強城市中間其中的十強，由于它相關的土地資源要比其他的一些城市還要優厚一些，這樣它也有發展的余地。進一步我們還從土地出讓狀況的角度做了一些分析，從整個的情況來看，百強的財政狀況比較平穩，規模也比較大，整個的土地出讓的速度大致處于趨同的狀態。比方說2009年百強城市的財政收入整個平均達到了70億，是整個三四線城市城市均值的1.5倍，50強、20強和10強水平更高，比如說20強要達到134億元，是一個非常高的水平。另外，我們可以從它的財政預算內的收入和支出的狀況做分析。大家從這個圖形中間也可以看到，相關的十強的城市它的一個財政收入支出比是比較正常的，當然其他的有一些，比如說最上面這一條線代表的是全部的三四線城市，它的一個比值在2009年已經超過了3倍，也就是說它的整體的負債水平是比較高的，我們前百強的城市總體狀況要好一些，城市的負債水平、負債規模、未來的償債能力是比較好的，但是剩下來的150多個城市這個問題比較嚴重，也可能是市場以后發展過程當中的一個隱患。從整個市場發展情況來看，我們得出了這樣一個基本分析，十強城市整個的房產投資占先，量價波動源自政策影響。整個市場發展狀況，整個百強城市排名越靠前的發展狀況越好，整個出現的一些市場的起伏波動，很大程度上來自于政策的波動性的狀況，都是和政策的一些拐點聯系在一起的。我們剔除政策影響的負面效應，可以看到尤其是排位靠前的十強城市未來居于十分重要的地位。

三四線城市房地產發展潛力基本狀況的分析

　　第三塊我們簡單介紹一下房地產發展潛力的分析。從整體上來看，一個是從規模速度的表現。可以這樣說，市場整體規模的差距是比較明顯，三四線城市和一二線城市很明顯，但是現在三四線城市發展隨著很快，大家也可以從下面這張圖中間可以看到，三四線城市的商品房的均價的上漲率、住宅銷售面積的增長率、開發投資三年的增長率和35個大中城市的比較，從這里面大家能夠看到三四線城市整體的表現是比較好的。

　　第二，從協調的發展程度來說，整體上來看，排位比較靠前的三四線城市，它的房地產業的發展和城市的發展基本上是協調的。但是有一些三四線城市它的增長速度可能過快，其中隱藏著比較大的風險，大家也可以從這些圖的對比中間看到。

　　第三，從土地的發展潛力來看，近年來三四線城市土地的出讓面積占比相對偏大一些，未來發展在有一些城市中間可能有較強的發展潛力。當然也蘊藏著一定的風險，因為整個消化、吸納的能力畢竟要遠遠弱于一二線城市這種情況下可能造成后續吸納速度放慢，帶來市場發展的隱患。

　　接下來我們再簡單地介紹一下我們不同區域房地產發展潛力的分析。這個區域分布我們是按照統計局在2011年的6月13日發布的新的對于中國整個經濟區域的分類，分為4個大區，把東北區單獨列出來，然后東部城市、西部城市和中部城市也基本劃分的很我們以前差不多，為了相對比較方便，我們也做了一個分類。在這里面，我們基本上得出的是這樣幾個結論。從東北區域上來看，吉林的整個城市發展在區域發展中間處于領先的地位，商品房的均價比較平穩，銷量比較低，相對來說吉林這個城市的發展潛力更加好一些。從東部城市來講，我們在新聞稿中間曾經用了一句話，東部區域是整個房地產發展的一片熱土，可以說整個發展的速度也大幅度領先，房產市場的領頭效應非常地明顯。這個大家可以從區域的人均gdp的對比、區域市場的整體表現中間充分地發現。從中部城市來講，相對而言山西的整個經濟經濟要好一些，城市的基礎設施的建設等等處于中部區域的比較領先的地位，未來房地產發展也有一定的潛力。從西部城市來看，它的整體發展狀況要顯著地弱于其他三個大區，但是近一些年由于受到政策的影響相對來說比較小，有一些政策還有一定的傾斜，未來可能這一些區域房地產市場會呈現一個相對快速地發展。這是一個區域的分布。

　　第五個內容，我們簡單地從類型的角度，主要是同市場規模、成交均價、發展動因、發展階段做一定的分析。從市場規模來看，我們得出來的基本結果是這樣的。整個的三四線城市251座城市中間，大概有7成的規模年銷售的規模大概在200萬以下，中西部銷售面積相對來說要小得多。比如說我們這里列舉了09年商品房銷售面積達到200萬方的17座城市。我們分了4個規模，通過這4組的分析大家可以看到相關的特點。這個報告中間有完整的介紹。第二個內容，從價格的角度來看，各地的成交的價格差異比較顯著的，當然價格比較領先的主要集中在江浙粵群這四個成分，我們對于各個不同類型新館的特點都做了深入地分析，大家可以參考一下報告。然后我們這一個報告中間，根據研究的狀況，我們從兩個大的角度對三四線城市做了一些分析，其中一個是從發展的動因，就是什么樣的因素驅動了這些三四線城市房地產業的發展，其中我們就分為四個角度，從需求導向、資源導向、投資導向和均衡導向這四個角度做了一些分析。其中我們來看一下，需求導向，其中主要涉及到如果是由整個的區域的消費者的需求來驅動這一個市場的發展，一般來講這種市場發展的市場是比較穩定的，未來是可持續的，其中我們這里面列出了20個城市。第二塊，資源導向型，一般來講從它的城市所具有的資源和擁有的能力，城市發展的基本條件上，也就是說未來這一些基礎設施能夠提供房地產業發展的一個基本的條件，我們也列出了20個城市，未來發展可能有比較好的勢頭。第三，投資導向。主要從投資價值這樣一個概念，它對于相關的投資性需求有較強的吸引力，這種類型的三四線城市來講，它在一段時間內有較快發展，通常來講這一類城市它的風險也比較大，它的投資性需求的波動往往要比一般的基本需求來講，投資性的需求相對來說波動比較大，受政策的影響也比較大。這一類的城市它在一段時間內有較快發展，但是可能會受到政策的沖擊，會比較比較大的波動。第四種類型，有一些城市的發展導向不像前面三類這樣，往往是多因素的結果比如說像安徽的蕪湖，這樣幾個城市呈現多種因素交織作用最后形成了這樣的格局。

　　另外一塊，我們還根據251個城市所處的發展階段的狀況，我們做了一個分類的分析。基本上我們劃分為4個階段。第一，市場萌芽階段。第二，發展啟動階段。第三，快速增長階段。第四，相對成熟階段。按照這四個階段，把251個城市做了一個歸類。比方說，下面一個甘肅嘉峪關，這些城市基本上處于市場剛剛起步剛剛萌芽的階段，各個方面的發展速度是比較慢的，有待于未來的進一步發展，它發展比較慢可能未來5—10年以后才會形成一個具有較強發展潛力的地區目前來看可能是增長會受到很多的限制。第二，發展啟動階段，有一些城市它的城市基礎設施建設、房地產投資水平、增長率等等都明顯地快于當地的gdp的增長，處于一個啟動的階段。可能在未來的3—5年中間存在一定的發展機會。第三，快速增長階段，往往投資增長的速度比較快，商品房的銷售面積大幅增長，銷售價格也持續上漲，在這樣的情況下，這些城市可能是未來2—3年是潛力比較大的城市，也是值得我 關注的城市。第四，相對成熟的階段。他們整體上有一些像東莞這些城市，它和二線城市相比差別不大，它在某幾個方面可能接近于二線城市，已經屬于發展很成熟，未來在它的發展過程中間，它的競爭要比其他的三四線城市激烈得多，在這種情況下，可能對于房地產開發企業來講，某一些領域會有一定的機會，但是整體上來講這個機會不是特別地多，這是一個從發展階段的角度來講。

測評結論

　　最后一個部分，我給大家簡單地介紹一下我們得出來幾個測評的結論。一個是從發展特點，我們總結了這么三句話。第一，三四線城市整體實力明顯增強，房產市場總體狀況向好。第二，整個市場的類型有很大的差異，發展格局表現有比較大的差異。第三，發展階段參差不一，驅動因素強弱有別。不同領域不同城市，它的驅動因素可能會有很大的差別。對于相關的企業、投資者，要進入某一個城市可能需要更充分地考慮這一類城市主導的因素，這是它的特點。

　　從趨勢上來講，我們也提出了這么三個趨勢。第一，我們發現整個的未來的發展仍然按照一二三四線城市的順序發展，整體市場規模未來仍然會不斷擴大。第二，東部城市的優勢非常明顯，在這里面產業輻射驅動作用對城市整個的發展有非常大的影響。也就是說我們從研究中間發現，凡是產業有依托的這些城市，它的房地產業的發展也是比較地成熟，也是比較快速的。也就是說它有一定的產業支撐才會吸引人口，有一定人口支撐才能促進房地產業的發展，因此我們從未來發展趨勢的角度來看，產業和城市的整體發展有依托的話未來城市發展應該是比較快的。第三，城市發展進程不斷加快，三四線潛力城市由于它有各種相關的優勢條件，可能在未來會成為市場發展的引擎。

　　在報告當中，有更加詳細的解釋，時間關系我就不給大家很詳細地介紹了，謝謝大家。

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