是否已經(jīng)錯過了最佳拿地時機？

——重點城市土地底價走勢解謎

前言：

2012年4月份至今，地方政府頻繁微調(diào)、首套房貸款逐漸放松、中央態(tài)度一度曖昧等因素共同作用，使重點城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，市場交易量此后步入回升通道。

土地市場也隨之明顯回暖，自6月份以來，全國30重點城市經(jīng)營性用地的成交總建面和總金額明顯走高，底價成交地塊比重有所下降。至7、8月份，以一線城市為首的土地市場，開始有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊重新出現(xiàn)多輪競拍及高溢價拿地的情況，土地成交單價也開始回升。目前來看，2012年1—5月土地成交樓板價都低于1800元/平方米，自6月開始，土地成交樓板價就穩(wěn)定在2000元/平方米以上。隨著三季度土地供應(yīng)的放量和企業(yè)資金壓力的緩解，土地市場將繼續(xù)升溫，未來9、10月的土地成交樓板價將很難低于今年一季度。

對房企而言，是不是已經(jīng)錯過了最佳的拿地時機？

誠然，從土地的成交樓板價來看，2012年全年的最低點有可能是在一季度。但對房企而言，拿地要考慮的不僅僅是土地價格，還有調(diào)控風險、市場走勢及資金流等多種因素。而且，拿地成本到底有沒有下降？對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地的底價樓板價較成交樓板價更能直觀的解答這一提問。

一、整體走勢：2012年拿地成本有實質(zhì)下跌，10月后底價樓板價有上升可能

1、重點城市2012年來的底價樓板價同比跌5%，基本同2010年持平

我們選取了30重點城市[1]的土地底價樓板價[2]作為研究對象，通過對2006年至今經(jīng)營性用地的底價樓板價[3]進行分析，發(fā)現(xiàn)2012年1—8月20日土地底價樓板價為1687元/平方米，較同期跌幅達到5%，較2011年全年的跌幅為10%。已經(jīng)基本和2010年的土地樓板底價相當?？梢哉f，當前經(jīng)營性用地的底價樓板價已經(jīng)回到兩年前。

另外，從重點城市近七年的底價樓板價來看，經(jīng)營性用地的底價樓板價基本呈現(xiàn)逐年上漲的態(tài)勢。其中，同比漲幅較大的年份是2007年、2009年和2010年，底價樓板價的漲幅都在15%以上。2006年至今，底價樓板價下跌的年度僅有兩個，一個是2008年，由于外部經(jīng)濟大環(huán)境影響，土地市場遇冷，底價樓板價同比下跌幅度達到11%。另一個下跌比較明顯的就是今年的1月初—8月20日這段區(qū)間，較去年1—8月下跌5%。從這個角度來看， 2012年來市場調(diào)控對土地市場的影響要低于2008年經(jīng)濟大環(huán)境的波動，另外也可以看到，重點城市地方政府對土地出讓的心態(tài)也日趨成熟，依勢對土地底價進行讓步調(diào)整。

結(jié)合土地成交價格走勢來看，近年來土地成交樓板價的高峰是在2009以及2010年，2011年來土地成交樓板價有明顯下降，但土地的底價樓板價同2010年相比有微升6%。由此也可以看到，2011年的土地市場底價成交占比遠超2010年；至2012年1-8月20日，土地市場冷清持續(xù)，底價樓板價和成交樓板價雙雙下行。

至此，我們已經(jīng)能夠明顯看到，2012年來全國的底價樓板價有明顯下跌，房企在1—8月的拿地成本有實質(zhì)性降低。從具體城市來看，今年來大連、蘇州、長沙、?？诘耐恋氐變r樓板價同比跌幅明顯，在三成以上。一線城市中，僅廣州今年來的土地底價樓板價有所下行，北上深均有不同程度上漲。其中深圳由于今年來經(jīng)營性用地供應(yīng)及成交總量均較低，多位于核心區(qū)域，且商辦地塊所占比例較大，總建筑面積較小，直接導致了土地的底價樓板價高企。

2、2012年來底價成交占比幾乎與2008年相當，房企拿地成本是近兩年最低

我們把土地成交溢價率在0—5%之間的地塊，稱為底價成交地塊。2012年1月—8月20日，30重點城市經(jīng)營性用地成交中，底價成交地塊占比為84%，幾乎和2008年82%的占比情況相當。同時，2012年來50%以上高溢價地塊占比是近四年來最低點。

從土地底價樓板價的分析，我們已經(jīng)知道2012年來土地的底價樓板價同2010年相差無幾，結(jié)合這兩年的土地成交溢價率來看，2012年來底價成交的占比遠超過2010年，高溢價的占比則遠遠低于2010年。這也足以說明，2012年1月—8月20日這段期間內(nèi)，房企的實際拿地成本要低于2010年。也就是說，2012年來這段期間，是近兩年來房企拿地成本最低的時期。

3、2012年3月是底價樓板價最低點，全年來看 9月仍是房企拿地較好時機

從土地底價樓板價、土地成交溢價率的分析，能夠清楚看到，對于今年截止到8月20日已經(jīng)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，所獲取的土地價格相對比較合理。但對于尚未拿地的房企來說，是不是已經(jīng)錯過了全年拿地成本最佳時期？

2012年來，土地的成交樓板價和底價樓板價的走勢基本一致，底價樓板價最低的月份是3月，其次是1月。自6月開始，土地底價樓板價開始上行。雖然1、3月份土地樓板底價較低，但由于當時調(diào)控從緊且未來政策走向不明，拿地存在的風險很大，因此，并不能稱為拿地的最佳時機。7、8月份，土地底價樓板價較年初雖有所上升，但我們之前已經(jīng)提到過，已經(jīng)較去年同期有明顯下降，再加上政策有放松可能，市場成交量上漲導致房企拿地信心的回轉(zhuǎn)，從各方面來看，這個階段都算是全年拿地的最佳時間。

未來9月份，隨著土地供應(yīng)的加大，優(yōu)質(zhì)地塊的入市，土地底價樓板價存在繼續(xù)上漲可能，但上漲的步伐不會太快，也算得上房企拿地較合適的時機。至10、11月份，房企銷售回款帶來資金壓力的下降，有實力在土地市場上加大競爭，高溢價成交占比有望高于當下，土地的底價樓板價以及成交價格都可能繼續(xù)上漲。由此來看，到8月底為止還沒有拿地的房企，已經(jīng)錯過了黃金拿地時機。但9月份不失為最佳拿地時機的尾巴，建議有條件拿地，以及有拿地計劃的企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地市場力度。

二、土地屬性：純住宅、商辦地塊底價樓板價2012年均有大幅下滑

1、純住宅、商辦地塊在2011年達到峰值，2012年來底價樓板價重回兩年前

綜合地塊包括住宅與辦公、商業(yè)、共建配套等的混合性地塊，所占的體量較大，因此，可以看到住宅地塊的底價樓板價基本和全屬性土地的底價樓板價走勢保持一致。近兩年來，綜合地塊的底價樓板價高點是2010年，2011年略有下降，而2012年1-8月較去年來看，也處在下降趨勢。

商辦地塊的底價樓板價走勢基本呈逐年增長態(tài)勢，2011年底價樓板價達到2074元/平方米，是近幾年來的最高點。這也是由于2011年調(diào)控導致的房企轉(zhuǎn)型熱，商辦地塊一度成為關(guān)注重點所致，至2012年1-8月期間，商辦地塊的底價樓板價才有所回落。

純住宅地塊同商辦地塊一樣，都是在2011年度達到土地底價樓板價的峰值。同商辦地塊不同的是，純住宅地塊的底價樓板價波動較大，在2008年、2010年同比均出現(xiàn)下跌，2012年1-8月再度下滑，底價樓板價甚至低于2010年。可見，純住宅地塊的底價樓板價受市場大環(huán)境波動影響更為明顯。

2、各屬性地塊底價樓板價低點各有不同，但多集中在2012年一季度

從2012年1—8月全國30重點城市經(jīng)營性用地各屬性底價樓板價來看，綜合地塊在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底價樓板價跌至1349元/平方米；商辦地塊底價樓板價的低點出現(xiàn)在3、8月份；純住宅地塊而言，1月份是今年來土地底價樓板價的最低點，其次是6月份和8月份。綜合來看，2012年來，各屬性地塊的底價樓板價的最低點各有不同，但多集中在一季度。

2、各屬性地塊底價樓板價低點各有不同，但多集中在2012年一季度

從2012年1—8月全國30重點城市經(jīng)營性用地各屬性底價樓板價來看，綜合地塊在1、3、5月份，均低于1600元/平方米，尤其是5月份，底價樓板價跌至1349元/平方米；商辦地塊底價樓板價的低點出現(xiàn)在3、8月份；純住宅地塊而言，1月份是今年來土地底價樓板價的最低點，其次是6月份和8月份。綜合來看，2012年來，各屬性地塊的底價樓板價的最低點各有不同，但多集中在一季度。

3、今年5、6月是綜合與純住宅地塊最佳拿地時機，商辦地塊則在8、9月份

通過對各屬性地塊年度、月度的土地底價樓板價摸底，再結(jié)合今年來調(diào)控環(huán)境的變化情況，我們基本可以判斷：2012年綜合性地塊的最佳拿地時間為5月份，8月往后，大體量的綜合性地塊底價樓板價水漲船高，逐步穩(wěn)升。因此，我們建議還沒有拿地的企業(yè)，對這類型地塊可以保持繼續(xù)觀察態(tài)度，如果有土地出讓價格合理，條件比較合適的地塊，可以考慮出手。只是從綜合性地塊的底價樓板價來看，很有可能已經(jīng)錯過了今年來價格較低的時間段。純住宅地塊的底價樓板價波動較大，目前來看，比較合適的拿地機會出現(xiàn)在6月份。8月份土地底價樓板價也相對較低，因此，未來兩個月內(nèi)增加純住宅地塊也較合適。

對于商辦地塊來看，我們認為最佳的拿地時間就是當下。從7月開始，商辦地塊的底價樓板價就低于1600元/平方米，至8月份，這一底價樓板價繼續(xù)下滑。不論是從歷年的歷史底價樓板價來看，還是從今年的月度價格來看，8月份都是一個相對較低的價格區(qū)間。而且商辦地塊這一底價樓板價的走低，還有可能持續(xù)到9月份。因此，我們認為，有需求的房企可以即刻加大對商辦地塊的關(guān)注力度，在9月份積極獲取商辦地塊。

三、上海市場：2012年底價樓板價同比上漲，同2011年相比持平

1、上海2010年底價樓板價達到高峰，而2012年來純住宅用地底價樓板價最高

從上海2006年至今的經(jīng)營性土地底價樓板價來看，基本處在持續(xù)增長的階段，至2010年土地底價樓板價達到了最高峰，為5124元/平方米，之后2011年大幅下滑，2012年1-8月上海土地底價樓板價同去年同期相比，上漲10%，同2011年全年相比基本持平。

從上海2006年至今的經(jīng)營性土地成交樓板價來看，成交價格的峰值出現(xiàn)在2010年，其次是2009年。2011年以及2012年1-8月份土地成交價格較2010年明顯下降。結(jié)合底價樓板價走勢來看，2009以及2010年上海的土地成交溢價率也遠高于2011及2012年1-8月份。同時，可以看到，2011年來，上海市的土地底價樓板價和成交樓板價走勢極為貼近，也就是說，這兩年來上海的土地成本相對處于歷史地位，土地市場上的競爭也不甚激烈，對房企來說，2011—2012年8月份的這個時間范圍內(nèi)，都算是在上海拿地成本較理想的時期。

從上海歷年來各屬性的土地底價樓板價來看，純住宅用地基本呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，僅2012年來較同期有所下跌。而且，今年來各屬性地塊中，純住宅用地的底價樓板價最高，達到5963元/平方米，同去年全年相比，下跌10%。而商住用地的底價樓板價同2011年相比則下跌了8%，僅綜合類地塊的樓板底價同2011年相比上漲明顯。

2、目前來看上海拿地黃金時間是在6、7月份，9月份市場仍存機會

從上海2012年來月度土地底價樓板價走勢來看，最低的月份是今年3月，平均樓板底價僅1987元/平方米，而8月1日-20日土地樓板底價有明顯上漲，達到12098元/平方米。具體來看，上海3月份成交的三幅地塊全部位于外環(huán)外，尤其是嘉定南翔的滬宜公路以南、德園路以西地塊，土地樓板底價僅720元/平米；反觀8月份，成交的6幅經(jīng)營性用地中，多為商辦用地，且有一宗地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，底價樓板價達到22183元/平方米，導致8月平均的底價樓板價居高不下。

土地底價樓板價的月度走勢結(jié)合成交情況來看，上海2012年6、7月份土地出現(xiàn)集中成交現(xiàn)象，市場活躍性遠勝過一季度。而且這個階段土地的底價樓板價雖較3、4、5月份略有上漲，但仍舊處在合理價位，可以說，這個時期是上海拿地比較合適的時機。至8月份，土地底價樓板價的上行雖然更多是由于地塊位置較好所致，但也可以看得出一種趨勢，即土地樓板底價下滑到上半年的低谷水平已經(jīng)不太可能。因此，在上海有拿地計劃但迄今仍未拿地的企業(yè)，應(yīng)著重加大關(guān)注上海9月份的土地市場，對上海來說，10、11月份土地的底價樓板價上行可能較大。

3、今年青浦、嘉定、南匯三地的底價樓板價同比跌幅最高

2012年1月1日—8月20日上海經(jīng)營性用地成交中，徐匯區(qū)和閘北區(qū)目前均是零成交。除去這兩個區(qū)域來看，青浦、嘉定、南匯三個區(qū)域所成交經(jīng)營性用地的底價樓板價較去年同期的跌幅最大。就青浦來看，今年1月19日成交的重固鎮(zhèn)1號地塊和5月16日成交的練塘鎮(zhèn)南中心河西側(cè)地塊的土地底價樓板價均為705元/平米左右，拉低了整個區(qū)域的平均底價樓板價；而嘉定區(qū)今年來已成交經(jīng)營性用地的樓板底價均不高，除了少數(shù)地塊底價樓板價在800元，其余多在2500元/平方米左右，最高的馬陸鎮(zhèn)28-01地塊的底價樓板價也僅有4500元/平方米，且區(qū)域相對去年同期來看，樓板底價跌幅較大。因此，綜合來看，我們認為今年青浦、嘉定、南匯三個區(qū)域均可做為房企在滬拿地的重點關(guān)注區(qū)域。