[中銀國際]房地產(chǎn)行業(yè)周刊:政策博弈加劇 成交略有改善(20111129)

【房地產(chǎn)行業(yè)研究報告內(nèi)容摘要】

支撐評級的要點

政策動態(tài)：上周，房地產(chǎn)行業(yè)政策比較密集，多數(shù)為各地方政府相繼出臺的微調(diào)政策，如：北京普通住宅標準的放寬、以及對存量房稅收征管的加強；杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)對于高端人才首次購房補貼；成都變相放松限購資格認定一周后被叫停等。部分政策引發(fā)了市場對于調(diào)控放松的遐想。另一方面，國務(wù)院副總理李克強重申“明年繼續(xù)實行抑制房價過快上漲政策”，再次表明中央政府從緊調(diào)控的決心。

公司信息：上周，中銀國際關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司榮盛發(fā)展和蘇寧環(huán)球公布了拿地情況；陽光城、萬科A 和金隅股份公布了融資擔(dān)保計劃；嘉凱城公布了對外投資計劃；首開股份和中南建設(shè)等公布了其他事項。

市場概況：上周我們觀察的17 個主要城市合計成交面積250.6 萬平米，較前周環(huán)比上漲22.1%，北京和重慶漲幅居前，廈門和寧波跌幅居前；價格指數(shù)整體環(huán)比下跌4.8%，一線城市全線下跌，二三線城市價格漲跌互現(xiàn)；庫存繼續(xù)累積。

投資評級和建議：

對于近期的政策博弈我們的基本觀點是：限購限貸等核心調(diào)控政策將在未來一段時間繼續(xù)從嚴執(zhí)行，不過出于局部優(yōu)化的考慮以及對首套剛需購房者的合理回歸，政策微調(diào)還是會有選擇地被放行，但這并不能被簡單地解讀為調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。在樓市基本面的調(diào)整時間和幅度尚不足的情況下，政策實質(zhì)放松短期內(nèi)很難看到。不涉及核心政策的微調(diào)帶來的邊際效應(yīng)有限，不足以帶來板塊趨勢性投資機會。我們維持地產(chǎn)板塊難以在四季度取得超額收益的看法，建議投資者優(yōu)選個股，逢低布局受益于行業(yè)集中度提高的行業(yè)龍頭公司、受益于“低價走量”的新格局形成的低成本快周轉(zhuǎn)區(qū)域公司以及享有調(diào)控避風(fēng)港之稱，景氣度高企的商業(yè)地產(chǎn)公司。