太倉房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)分析

    當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正在逐漸走向關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一二線城市已面臨整體性的市場(chǎng)反思和制度調(diào)整，同時(shí)，經(jīng)過近十年近乎狂飆突進(jìn)式的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開發(fā)成本日益提高，過去粗放式的發(fā)展模式難行其道。

　　三四線城市是我國城市體系中的重要組成部分。當(dāng)前，三四線城市在城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等各方面均發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，目前尚處于較低發(fā)展水平的占中國城市大多數(shù)的三四線城市將成為未來城市發(fā)展的主體。 為了順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，易居中國吹響了“新百城計(jì)劃”的號(hào)角，計(jì)劃在未來十年進(jìn)入100個(gè)三四線城市，同時(shí)易居研究院投入了大量人力和物力啟動(dòng)了“中國三四線城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)系列研究”工程，以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，幫助眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探尋到了三四線城市最有價(jià)值的投資區(qū)域。

　　“中國三四線城市投資機(jī)會(huì)”系列研究之云南已于8月初發(fā)布。報(bào)告一經(jīng)發(fā)布，便引起社會(huì)的強(qiáng)烈反響和業(yè)界的廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛致電表示對(duì)“中國三四線城市投資機(jī)會(huì)”更多系列研究的期待。

　　本期《易居VISION》關(guān)注太倉房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，是此系列研究成果之一，希望對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行區(qū)域拓展有所幫助。

part1港口經(jīng)濟(jì)，蘊(yùn)勢(shì)待發(fā)

地處長(zhǎng)三角腹地，著名港口城市

    太倉南臨上海，屬于大上海都市群。太倉距上海市中心僅45公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)35公里，距上海浦東機(jī)場(chǎng)80公里。同時(shí)，太倉坐擁大上海、南京、蘇錫常、杭州、寧波等五大都市群。 《太倉城市總體規(guī)劃（2010-2030）》提出，太倉要“突出臨滬優(yōu)勢(shì)，全面對(duì)接上海”，將對(duì)接上海、融入上海作為實(shí)現(xiàn)太倉跨越發(fā)展的重要對(duì)動(dòng)力，重點(diǎn)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接、產(chǎn)業(yè)承接與配套、港口協(xié)調(diào)分工、人才技術(shù)合作。




    太倉港為長(zhǎng)江第一港、江蘇省第一外貿(mào)大港，目前已建成各類泊位48個(gè)，開辟了75條國際國內(nèi)航線，基本形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的口岸特色。太倉港是上海國際航運(yùn)中心北翼集裝箱干線港，現(xiàn)有岸線可建第四、第五代集裝箱泊位。 2009年世界集裝箱港口前100強(qiáng)排名（《中國港口雜志》2010年第5期）中，太倉港名列第56位，比2008年上升了21位，在中國大陸港口中列第11位,在長(zhǎng)三角地區(qū)港口中列第4位。2010年，太倉港集裝箱吞吐量221.15萬標(biāo)箱，同比增長(zhǎng)46.14%。



    太倉是名副其實(shí)的德企之鄉(xiāng)。在集聚太倉的千余家外資企業(yè)中，德資企業(yè)140余家。2009德資企業(yè)年產(chǎn)值逾11278萬美元，業(yè)務(wù)范圍涉及精密機(jī)械制造和汽車配件制造等。在百余家德資企業(yè)中，90%企業(yè)完成增資擴(kuò)張。
同時(shí)，《太倉城市總體規(guī)劃（2010-2030）》給太倉的城市性質(zhì)定位為“濱江國際化新興港口城市、臨滬現(xiàn)代化生態(tài)宜居城市”。同時(shí)，太倉榮獲省節(jié)水型城市稱號(hào)，居民住房改善項(xiàng)目通過省人居環(huán)境范例獎(jiǎng)考核，列為第二批全國生態(tài)文明試點(diǎn)城市。2010年，太倉正式成為中國第12個(gè)，也是長(zhǎng)三角地區(qū)第一個(gè)富裕型中國長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。

    GDP相對(duì)較低，但增速較快，外資利用增速大幅回落 太倉經(jīng)濟(jì)總量總體偏低，但經(jīng)濟(jì)總量逐年穩(wěn)步上升。2008年以來，太倉經(jīng)濟(jì)基本保持15%左右的增長(zhǎng)速度。利用外資方面，自2006年起，增幅大幅回落，對(duì)外資吸引力有所降低。



    GDP相對(duì)較低，但增速較快，外資利用增速大幅回落 太倉經(jīng)濟(jì)總量總體偏低，但經(jīng)濟(jì)總量逐年穩(wěn)步上升。2008年以來，太倉經(jīng)濟(jì)基本保持15%左右的增長(zhǎng)速度。利用外資方面，自2006年起，增幅大幅回落，對(duì)外資吸引力有所降低。



    太倉人口相對(duì)較少，戶籍人口增長(zhǎng)幾近停滯，外來人口逐年增加，漸居主體地位，但高素質(zhì)人才比例較低。2008年后外來人口增速顯著回落。



生活水平較為富裕，收入水平較高

    太倉人民生活水平較為富裕，2010年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)34.0，明顯優(yōu)于全國平均水平。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，處于富裕的等級(jí)。太倉市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和生活消費(fèi)支出水平較高，但增長(zhǎng)速度均有所下降。
城市化進(jìn)程明顯加快，城市化率已達(dá)已超過60%
太倉2010年城市化率為60.4%，同比增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程明顯加快。

part2
房地產(chǎn)市場(chǎng)，特征顯著

一、 土地出讓分析

    經(jīng)營(yíng)性土地出讓總量較大，主要集中在城廂鎮(zhèn)和新區(qū) 與2007、2008年相比，2009年太倉市經(jīng)營(yíng)性土地出讓總量大幅增加，其中，城廂鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性土地出讓占比達(dá)42%，源于政府采取的舊城改造政策和加大對(duì)南郊新城進(jìn)行開發(fā)。



    商住用地占比最高，純住宅和商業(yè)用地占比穩(wěn)定 太倉商住用地占比高，商業(yè)和住宅的配套規(guī)劃成為主流趨向，一般以住宅為主、商業(yè)為輔；單純擁有商業(yè)和住宅的土地比例不高，倉儲(chǔ)用地只在2007年有較大面積的出讓；辦公樓用地占比相當(dāng)小，這與太倉市的企業(yè)構(gòu)成有關(guān)，即規(guī)模較小的企業(yè)會(huì)選擇在創(chuàng)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)低價(jià)租賃廠房和辦公用房，規(guī)模大的企業(yè)會(huì)自行購地建設(shè)廠房和辦公樓。

    住宅用地價(jià)格變化幅度較大，其他物業(yè)類型用地價(jià)格穩(wěn)定 2007年太倉住宅用地均價(jià)近200萬元/畝，2008年則大幅下降，2010年又超過100萬元/畝，價(jià)格變化加大。商業(yè)用地和商住用地價(jià)格變化趨勢(shì)一致，均價(jià)變化較小。相較住宅、商業(yè)和商住用地均價(jià)，倉儲(chǔ)用地均價(jià)最低，但2009和2010年無倉儲(chǔ)用地供應(yīng)。



二、 市場(chǎng)供求分析

    2004-2010年（除2007年外），太倉房地產(chǎn)開發(fā)投資占比均超過10%，房地產(chǎn)開發(fā)成為太倉固定資產(chǎn)投資的重要部分。六年來，太倉的年均房屋施工面積在200萬方以上，年均房屋竣工面積在50-100萬方之間，商品房銷售面積在2009年高達(dá)到143萬方，未來銷量規(guī)?？善凇?br />住宅銷售面積占比持續(xù)占主導(dǎo)地位，而辦公樓銷售面積相對(duì)較小。住宅銷售面積中，90-140平米戶型居絕對(duì)主體，其次為140平米以上住宅，90平米以下住宅占比始終處最低位。住宅銷量波動(dòng)性大，除90平米以下住宅銷量持續(xù)遞增外，其他住宅銷量年度波動(dòng)較大。

    住宅銷售額對(duì)太倉商品房銷售額的年均貢獻(xiàn)最大，住宅仍是太倉商品房的主要需求點(diǎn)。商業(yè)用房銷售額在2009年有較大增幅，隨著政府對(duì)商業(yè)用地規(guī)劃的增加和一些房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注商業(yè)的開發(fā)，未來商業(yè)銷售額仍有較大上升空間。雖然2009辦公樓的銷售額有一定幅度上升，但總體占比較小。



三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分析

    總體來看，太倉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，但實(shí)力雄厚且品牌影響力較大的企業(yè)占比僅為14%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)不高。從企業(yè)成立時(shí)間看，70%以上的企業(yè)在2000年之后成立，50%的企業(yè)在2005年之后成立。成立時(shí)間短、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)少是太倉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要不足。



    目前，綠地、瑞安、景瑞、寶龍和浙建已進(jìn)駐太倉。一流開發(fā)商的進(jìn)駐對(duì)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將起到加速器的作用。



part3太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)

    住宅：針對(duì)本地居民改善性需求和新太倉人的自住性需求，以住宅銷售為主；針對(duì)臺(tái)商與浙商，租售并舉；針對(duì)歐美日韓中高層外籍人士，以出租為主。
太倉戶籍人口規(guī)模小、人口密度低。2010年太倉戶籍人口46.9萬人，在周邊城市對(duì)比中位居末位。按區(qū)域面積計(jì)，2009年每平方公里人口577人，僅略高于宜興。

    太倉戶籍人口增長(zhǎng)幾近停滯、常住人口增速放緩。2005年以來，太倉戶籍人口增長(zhǎng)幾近停滯，近五年年均增長(zhǎng)僅為0.55%。不過受益于外來人口的進(jìn)入，太倉常住人口持續(xù)增加，近六年年均增長(zhǎng)率達(dá)5.19%，五年內(nèi)增加14.4萬人，但近三年常住人口增速明顯放緩。



    太倉的職業(yè)階層可分為金領(lǐng)、白領(lǐng)、灰領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)和黑領(lǐng)等。針對(duì)不同的階層，我們建議，對(duì)于本地居民改善性需求和新太倉人自住性需求，以住宅銷售為主；對(duì)于臺(tái)商與浙商，租售并舉；對(duì)于歐美日韓中高層外籍人士，以出租為主。



    商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)空間有限，特色商業(yè)前景可期 太倉居民雖然收入水平較高，但消費(fèi)意愿相對(duì)較低。2009年太倉城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)27320元，但收支比僅為0.61，僅略高于張家港。 太倉消費(fèi)結(jié)構(gòu)在同類城市中也處于較低水平。2009年十對(duì)比城市恩格爾系數(shù)均處于30%-40%，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，屬于富裕階層。太倉恩格爾系數(shù)為34.4%，位列第四，消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍有進(jìn)一步升級(jí)的空間。