??2020年春節(jié)前的疫情的爆發(fā)，對(duì)全國的多個(gè)行業(yè)及人民生活水平產(chǎn)生了巨大的影響，對(duì)房企而言 ，除了直觀可見的線下售樓處停止對(duì)外開放，三四線年關(guān)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”計(jì)劃破滅，在融資方面也深受影響，這將對(duì)房企未來兩三個(gè)月的現(xiàn)金流管控提出更大的挑戰(zhàn)。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

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??疫情爆發(fā)影響下，房企春節(jié)以來融資同比下降86%

??2020年春節(jié)疫情突發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)也深受影響，從企業(yè)融資角度來看，一方面受春節(jié)法定假期延長(zhǎng)的影響，另一方面出行及活動(dòng)管控等導(dǎo)致大部分融資機(jī)構(gòu)路演停擺，監(jiān)管層面在融資審批方面進(jìn)度放緩疊加等原因，房企發(fā)債大幅減少。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春節(jié)后完成發(fā)債融資僅有4筆，分別為建業(yè)地產(chǎn)、新城控股、佳源國際及榮盛發(fā)展發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，涉及金額不足百億元人民幣，與2019年春節(jié)相對(duì)應(yīng)的時(shí)間段相比，減少86%，去年同期發(fā)債量是今年的7.3倍。此外，2月11號(hào)有發(fā)行債券計(jì)劃的還有中梁控股1年期的2.5億美元境外優(yōu)先票據(jù)和招商蛇口擬發(fā)行的10億元超短融資券。而除了招商蛇口外，截止目前房企發(fā)債主要集中在境外發(fā)債，以疫情的持續(xù)性影響下，國內(nèi)發(fā)債受到更大的影響。

??突如其來的疫情使得房企發(fā)債量驟減，且或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。縱觀往年來看，一般房企于年初將會(huì)出現(xiàn)一波發(fā)債潮，且會(huì)有幾個(gè)月的持續(xù)時(shí)間，主要由于年初房企到期債券較多造成的需求上升，且年初房企和各機(jī)構(gòu)發(fā)債額度充足的供應(yīng)滿足。

??從2020年春節(jié)前房企的融資可以看到，2020年1月房企境內(nèi)外發(fā)債總量1316.6億元，同比下降5.5%，撇除春節(jié)影響只計(jì)算1月24日之前的房企發(fā)債情況，房企發(fā)債同比增長(zhǎng)達(dá)到22.77%，房企的發(fā)債需求意愿及需求量較于往年更加強(qiáng)烈，境外發(fā)債單月融資總量更是創(chuàng)歷史新高。從2019年的融資趨勢(shì)來看，春節(jié)后房企發(fā)債潮將持續(xù)一段時(shí)間，2019年2-4月房企單月發(fā)債量雖然有所回落，但仍屬年內(nèi)高位。但根據(jù)目前疫情影響未放松的情況下，勢(shì)必將對(duì)房企2月以及3月份的發(fā)債造成影響。

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??售樓處關(guān)閉疊加融資緩慢，房企現(xiàn)金流受考驗(yàn)

??疫情影響融資驟減將持續(xù)對(duì)房企造成壓力，一方面，根據(jù)房企的債券到期情況來看，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到5000億元以上，較于2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。短期來看，目前國內(nèi)疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，將持續(xù)對(duì)房企融資造成影響，可預(yù)見2月房企的融資將會(huì)大打折扣，或?qū)?huì)影響未來房企的到期債券償還。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月房企到期債券總量達(dá)到330億元以上，雖然較于2020年1月到期債券的相對(duì)較少，但房企境外債到期情況卻屬于年內(nèi)高峰。

??此外，即使房企債券已經(jīng)進(jìn)行提前贖回或者對(duì)償還計(jì)劃準(zhǔn)備充分，但由疫情影響下的開工計(jì)劃停擺、以及后續(xù)開工恢復(fù)仍需一段時(shí)間，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)也會(huì)造成很多壓力，尤其是高杠杠的企業(yè)。僅從利息支出來來看，根據(jù)2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負(fù)債總額來看，70家房企房企月利息支出超過350億元。

??高額的利息支出加之人力成本等各項(xiàng)影響，對(duì)于資金充足的大型房企可能面臨問題不大，但是對(duì)于一些資金流本身就緊張的中小房企來說就比較致命，在融資受阻，銷售停滯，開工延遲多種原因疊加下可能將會(huì)面臨債務(wù)違約，甚至破產(chǎn)。2020年截止2月10日，共有69家房企破產(chǎn)，其中2月上旬就有20家，隨著疫情的持續(xù)，或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)提交破產(chǎn)文書。

??突發(fā)疫情后，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)方面做出多項(xiàng)舉措，包括央行開展9000億元逆回購操作，緩解企業(yè)特別是小微企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，擴(kuò)大融資規(guī)模，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得多只關(guān)于疫情防控的主題債券快速發(fā)行，且部分企業(yè)利率較低。2月5日由招商銀行主承銷的中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司3億元超短期融資券，成為了國內(nèi)第一筆疫情防控主題債券，該債券募集資金主要用于支持武漢火神山、雷神山和各地隔離醫(yī)院的廂房建設(shè)等。此后國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等發(fā)行的多項(xiàng)抗擊疫情主題金融債，珠海華發(fā)集團(tuán)（為商貿(mào)板塊子公司籌集）、四川科倫藥業(yè)獲批發(fā)行的主題債。但疫情專項(xiàng)債未涉及主流房企，涉房方面主要體現(xiàn)在租金減免方面以及物業(yè)的補(bǔ)貼優(yōu)惠等。

??總的來看，疫情影響下房企售樓處停擺，預(yù)期的春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”并未實(shí)現(xiàn)，售房現(xiàn)金流入較少，且房企融資進(jìn)度緩慢，疊加高額利息費(fèi)用支出，加上債務(wù)到期壓力，將對(duì)房企的現(xiàn)金流管控提出重大的挑戰(zhàn)。而待此次疫情影響下降后，房企發(fā)債逐步恢復(fù)，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性恢復(fù)，房企發(fā)債量將會(huì)有可能出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，同時(shí)，大環(huán)境對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)救可能使得房企債券融資成本持續(xù)性上漲的壓力得到緩解。