??熱點聚焦

??在剛剛過去的8月，各房企的中期業(yè)績報告陸續(xù)發(fā)布。今年以來國家房地產調控政策以“房住不炒”為準繩推出了一系列政策措施，各城市間不斷變化和調整的政策又給市場增加了新的變量。房企在這半年中，業(yè)績究竟如何？政策頻出之下，房企如何在穩(wěn)步增長與控負債、降杠桿之間尋求平衡？各家房企策略又有何調整？

??熱點評析

??龍頭房企繼續(xù)上演強者恒強的發(fā)展態(tài)勢

??半年報成績單中，龍頭房企的銷售榜單格外受人關注。碧桂園2021年上半年實現(xiàn)總收入2349.3億元，同比增長27%，合同銷售額約為人民幣3030.9億元，同比增長14%；中海21年上半年合同銷售額2072.1億元，同比增長20.5%；核心凈利潤192.3億元，同比增長10.9%；融創(chuàng)上半年實現(xiàn)營業(yè)額958.2億元，同比增長23.9%；銷售額達到3208億元，增長率高達64%。業(yè)績增長的背后，是龍頭房企在戰(zhàn)略布局，營銷創(chuàng)新，打造產品力，降低運營成本等方面用足了功夫，同時把握實際需求，狠抓銷售，回籠資金，以信心開啟下半年。

??此外，半年報中也有不少房企降檔效果顯著，迎來了階段性成果驗收，財務結構穩(wěn)健的房企則繼續(xù)保持“三道紅線”的綠檔要求。例如世茂上半年表現(xiàn)" 三道紅線 " 零踩線，資產負債率（扣預收款）68%、凈負債率 50.9%，現(xiàn)金短債比1.9；佳兆業(yè)上半年凈負債率為93.7%，現(xiàn)金短債比1.53倍，剔除預收款后的資產負債率為69.9%，“三道紅線”均處于綠檔。除了已經“轉綠”達標的房企，碧桂園等頭部開發(fā)商也紛紛釋放出降擋提速的信號。未來房企會更加依賴經營性現(xiàn)金流入，堅持加大營銷、緊抓回款，保持良好的經營局面是爭取資金支持的關鍵。

??房企多元業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展，物業(yè)管理成追捧熱點

??一直以來，房企“多元化”都是備受爭議的話題。一方面，眾多房企通過多元化開辟第二賽道，為公司未來發(fā)展鋪設新的利潤點；另一方面，跨界經營由于盈利空間受限，“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”成為不少企業(yè)多元業(yè)務的真實寫照。

??在今年半年報中，部分頭部房企的“副業(yè)”開始實現(xiàn)盈利。在碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌對于新業(yè)務增長點的提問回應稱，創(chuàng)投業(yè)務已經給公司帶來了盈利，期待建筑機器人和千璽機器人餐廳盡早實現(xiàn)盈利，農業(yè)和碧優(yōu)選也在正常的發(fā)展之中。

??從房企布局的多元化產業(yè)的具體業(yè)務內容來看，作為房企地產開發(fā)的延伸，物業(yè)管理具備穩(wěn)定收益，資本化成功率高，增速較快，物業(yè)管理和社區(qū)服務成為新追捧熱點。

??房地產受限格局正在形成，利潤率降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段

??開發(fā)企業(yè)需要明白，固然市場存在短周期運作機會，但是國家對房地產行業(yè)長期管控的態(tài)度不會改變，隨著房地產長效機制的逐步建立和落地，未來房地產受限發(fā)展的格局正在形成。

??今年以來，中央對房地產市場全局性的管控政策體系正在逐漸補全，國家房地產調控政策以“房住不炒”為準繩推出了一系列政策措施，包括針對房企的“三條紅線”、針對商業(yè)銀行房地產貸款的“兩條紅線”、針對土地供應的“兩集中供地”等，正在牽引房地產市場深刻變局。不斷變化和調整的政策又給市場增加了新的變量，而行業(yè)利潤率的持續(xù)下降已經在各房企半年報中有所體現(xiàn)。房企增收不增利已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，頭部房企亦無法幸免：萬科上半年凈利潤出現(xiàn)12年來首次同比下滑；金地集團上半年歸母凈利潤同比下降38.79%；華夏幸福上半年歸母凈利潤為-94.80億元，成為A股上市公司中虧損最多的企業(yè)之一。

??穩(wěn)健樂觀房企具備更大發(fā)展空間

??面對行業(yè)變局，房企的投資經營戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉變，無論市場如何變化，那些經營水平優(yōu)良，產品實力強勁，抗風險能力突出，且具有良好市場品牌和口碑的品質型房企將獲得新一輪的發(fā)展提速期，并迎來廣闊發(fā)展空間。正如中海在半年報中這樣說道：政策與市場將給予財務健康、遵循盛業(yè)邏輯的企業(yè)更大的發(fā)展空間。