??近日，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點城市出現按揭額度緊張、房貸利率連續上調以及放貸周期延長等現象，部分銀行已經暫停二手房貸，甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業務上。

??2021年初房貸集中度管理推出時，市場整體心態偏樂觀，認為新規存在2年或4年的過渡期且考核上限有增減2.5pct的可調節空間。但就當前看來，房貸集中度管理嚴重影響銀行內部決策，銀行收緊涉房貸款額度，持續優化房企客戶以及區域授信結構。信貸額度緊張，疊加按揭放貸時間延長以及房貸利率上調對回款端的沖擊，尤為考驗房企資金的統籌運營能力。未來房企在回款、融資、投資等經營層面又有哪些突圍策略？

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??審批門檻提升+放貸周期拉長+利率上調

??多地遭遇“房貸荒”

??時值年中，多地遭遇“房貸荒”。6月底以來，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州、佛山、嘉興和天津等熱點城市出現房貸額度告急，甚至部分銀行暫停接單二手房業務，或只接收優質房貸。如武漢部分銀行已暫停受理二手房；南京某行二手房貸款辦理已排期到2022年；鄭州某行要求二手房房齡20年以內、房屋面積40平以上，坐落市內八區，客戶預審批資質三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。

??銀行額度有限的情況下，二手房無疑先被拿來“開刀”，由于目前熱點城市尚未全面建立二手房指導價格機制，一二手房倒掛現象給炒房客炒作留空間，通過停貸二手房或拉長成交周期，降低二手房流通性來降低市場炒作氛圍。

??二手房停貸的同時，監管開始嚴控新房按揭貸款，體現在審批門檻提升、放貸周期拉長以及房貸利率上調等三個方面。首先，嚴查首付款來源，如廣州和深圳部分銀行對首期貸款審核非常嚴格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉入的話，還需提供直系親屬近半年流水。其次，通常銀行放款周期1個月左右（審批2-3周，放貸1周），而目前熱點城市放貸周期至少3個月起步，其中南京、合肥更要排隊到6個月以后，甚至多家銀行無法確定放款周期。最后，2月起房貸平均利率止跌回升，6月底7月初這輪房貸利率集中上調已是今年以來的“五連漲”，部分熱點城市也經歷了多輪加息潮。如杭州5月、6月和7月房貸利率都上調過一輪，5月首套和二套房利率環比增幅20BP和12BP，6月首套和二套環比均上調20BP，7月又接連環比增加30BP。

??2021年以來房地產貸款連續收緊，背后根源：1）從總量看，銀行落實房貸集中度管理，信貸向普惠金融和綠色產業轉移。從房企到位資金來源來看，2021年3月起個人按揭貸款和國內貸款累計同比增速開始加速下滑，年中額度難免緊張，預計短期兩項涉房貸款下滑趨勢不變；2）從結構看，收緊熱點區域信貸額度分配。本次出現信貸調控的城市多數是上半年成交數據靚麗、房價漲幅靠前的城市，以長三角、武漢、鄭州、川渝為主，這些高熱城市群下半年可能迎來階段性回調。

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??融資收緊疊加銷售后期轉弱

??中小區域民企加速出局

??前期監管對房地產連套“五道紅線”的緊箍咒，疊加金融系統持續壓降信托規模的壓力，房地產的融資渠道全面收緊。近期，據銀保監會相關負責人表示，截至2021年4月末銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低；與此同時，房地產信托余額和投向房地產的非標資產的理財產品規模也都大幅持續下滑，其中地產信托余額同比下降13.6%，投向房地產的理財產品規模同比下降36%。對房地產融資仍持強監管的政策態度下，房地產這塊“壓艙石”并不會因為年內經濟數據的不佳而被重新啟用，預期房企“融資難”、“融資貴”、樓市“房貸荒”可能還將繼續。

??房企融資收緊，疊加本輪“房貸荒”中貸款周期拉長及資金利率上調對其回款的沖擊，當前房企面臨的核心矛盾主要是融資收緊和銷售后期轉弱之間的背離，再加上債務集中到期壓力，尤為考驗房企資金的統籌運營能力。

??國企或聚焦高能級城市的規模民營房企資金可操作空間較大，中小區域民營房企可能加速洗牌出局，行業集中度進一步提升。其一，從體量來看，銀行優先考慮“總對總”或“白名單”上業績穩定的戰略客戶，而貸款集中度管控使得規模房企的合作銀行更多元化，無論開發貸還是項目按揭貸可調節空間較大，而中小房企可能面臨額度缺口；其二，從項目覆蓋范圍來看，全國化房企項目的分布較為分散，避免局部市場信貸政策轉變帶來的風險，一定程度上能在其余區域通過行政手段平滑下信貸缺口；其三，從重倉項目的城市能級來看，能級越高的城市影響相對有限，高能級城市有人口和城鎮化等基本面支撐去化，與此同時金融資源也相對豐富。

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??新環境下

??房企回款、融資、投資層面如何突圍？

??短期來看，房地產投資和銷售可能面臨轉弱跡象。如6月本該是房企年中沖業績的推貨旺季，但2021年6月百強房企業績增速趨緩，根據我們《2021年上半年房企銷售TOP200排行榜》數據，TOP100房企6月操盤銷售規模同比增速僅0.2%，6月單月環比增速僅14.6%，不及往年同期，市場表現弱于預期。

??未來房企在回款、融資、投資等經營層面又將如何轉變來適應當前新環境？

??首先，最先影響的銷售回款層面，當前熱點城市“房貸荒”以及22城集中供地都對房企周轉能力提出考驗，對投資、開盤回款和現金流回正等資金周轉方面產生不同程度的影響。快周轉策略房企已做到極致，項目運營管理流程已高度標化和細化，通常能將平均開盤時間控制6-7個月，融資性現金流回正周期10-12個月。這也意味著房企后續再通過快周轉來促進銷售的空間相對有限，不如重新調整整個項目運營管理流程來契合新環境，如及時調整推盤節奏，狠抓回款考核，與銀行簽訂前置文件鎖定充足的按揭額度等。另外，集中供地意味不久的將來可能迎來集中開盤，做好客戶研究、未來周邊競品調研，契合客戶痛點升級迭代產品成為關鍵。

??其次，短期來看融資層面平平無奇，無非從依賴傳統債務融資轉向拓展項目股權融資、供應鏈金融、盤活底層資產證券化、引入險資和銀行戰投以及分拆輕資產上市等方式。但在優先選擇表內融資渠道盤活項目的同時，也可適當考慮或準備銀行表外通道進行少量補充；還可以與地方國企或者城投平臺合作，通過建立項目公司來獲取銀行貸款并置換到期非銀債務，當前地方政府平臺和銀行相對默許這類升級的“置換”手段。

??最后，投資層面是今年的重頭戲，未來可能呈以下常態化：1）總量上，放緩拿地強度、量入為出，尤其對紅線房企而言。央行規定拿地銷售比不得超過40%，以回款率80-90%計算，預期拿地預算控制銷售回款的45-50%之間。2）繼續降低權益比，對于多數現金儲備緊張的房企而言，還是會選擇加大合作，分散拿地風險；3）聚焦自身優勢區域，區位上更偏向選擇一二線和周邊外溢城市，重點關注長三角、粵港澳、鄭州-武漢中原城市群以及川渝大都市圈，熱點城市相對拖累利潤率和資金周轉效率，但在人口、城鎮化支撐下安全邊界還是高的；4）多元化拿地盈利空間不錯，但容易受周轉拖累，但是多點防御手段對沖和平滑下土拍風險也是好的；5）對待第二曲線的態度，量力而行，不做大比例的自持，放緩自營商場開業速度，轉向輕資產運營。

??7月7日晚，國常會再提“適時運用降準等貨幣政策工具”，緊接著7月9日央行宣布將于7月15日下調金融機構存款準備金率0.5pct,釋放長期資金約1萬億元。本期全面降準超出市場預期，但降準并不代表貨幣寬松周期的開啟，主要目的還是在于調結構和幫助中小微企業降成本，以更大力度保障就業，對房地產仍持強監管的政策態度。

??房地產短期矛盾是國家金融系統的風險，中期是國內產業轉型和居民消費升級的矛盾，長期是人口增速放緩、城鎮化空間有限導致總量見頂的矛盾。短期、中期和長期房地產與國內經濟發展的矛盾，使得它不可能再作為刺激經濟的工具，總量下行、結構分化將成為其發展的常態。在新常態化背景下，房企應向管理要紅利，重新調整項目運營管理流程來匹配新環境，量入為出，收縮投資戰線，提升拿地前期研判，并持續升級迭代產品。