??“三道紅線”下，降負債是房企當前首要任務

??專題背景：

??8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則：

??1、房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

??2、房企的凈負債率不得大于100%；

??3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

??三道紅線，四檔管理，如果房企上述三項指標全部“踩線”則被列入紅色檔，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；指標中兩項“踩線”列入橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；只有一項“踩線”列為黃色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；全部指標滿足監(jiān)管要求的為綠色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。另外，拿地銷售比、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也是考察的重要指標，拿地銷售比不高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，需要對拿地資金來源等做解釋。

??一、本次進行融資調(diào)控原因

??1、落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控精神

??不可否認房地產(chǎn)市場在改善人民生活水平，拉動國民經(jīng)濟增長等領域發(fā)揮了不可替代的作用，但隨著快速城鎮(zhèn)化進程接近尾聲，人均居住面積接近或達到發(fā)達國家水平，房地產(chǎn)總需求逐步穩(wěn)定甚至回落。供應端的發(fā)展需要警惕相應的風險聚集，政策端則更加強化樓市與其他行業(yè)的均衡發(fā)展，并將引導相關資源流向，房地產(chǎn)行業(yè)對社會總資源的占用應維持在一個合理水平，而不是超配。此次管理層對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，是對中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控精神的具體落實，從供給端著手調(diào)控，有助于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

??2、增強房地產(chǎn)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，降低系統(tǒng)性風險

??房企的傳統(tǒng)資金來源之一是銀行貸款，以往多數(shù)銀行會有一份授信與貸款對應的白名單，在白名單以外的企業(yè)難以獲得貸款。銀行更青睞規(guī)模大，知名度高的企業(yè)。在這種激勵制度下，很容易催生高負債、高杠桿，最求規(guī)模化的開發(fā)企業(yè)，而一旦出現(xiàn)外部政策、市場震蕩，這類企業(yè)則成為行業(yè)甚至行業(yè)外經(jīng)濟體系的風險源。此次“三道紅線”的資管新規(guī)，從企業(yè)經(jīng)營的角度給出指標限制，設定了標準明細，對房企融資進行精準管控，增強了房地產(chǎn)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

??3、監(jiān)管層對違規(guī)進入房地產(chǎn)資金的容忍度越來越低

??2020年上半年，為對沖疫情影響今年我國已實施三次降準，信貸款環(huán)境明顯寬松，在各種貸款利息優(yōu)惠政策實施背景下，不排除有一部分經(jīng)營性貸款資金違規(guī)進入樓市，這部分資金難以監(jiān)測，加大了市場風險。8月16日中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》中撰文提到，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，房地產(chǎn)行業(yè)融資需要滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風險。相比于以往的調(diào)控政策并未設定固定標準，更多的是根據(jù)宏觀市場實時信息提出管控思路，這次監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的給出指標限制，對融資激進的房企精準管控，防范企業(yè)風險。這種監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，表明了監(jiān)管層對違規(guī)進入房地產(chǎn)的資金的容忍度越來越低，“三道紅線”意在通過管控房地產(chǎn)企業(yè)有息負債的增長速度來控制房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿水平，倒逼企業(yè)理性投資，推動行業(yè)健康發(fā)展。

??二、本次融資新規(guī)首次從開發(fā)企業(yè)的角度設定指標，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架

??監(jiān)管機構對房地產(chǎn)行業(yè)在公開市場的融資管控此前已有落地（見表1），2019年的監(jiān)管政策主要針對房地產(chǎn)信托和銀行貸款融資，而本次融資新規(guī)則首次從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度設定指標，通過約束融資渠道和負債增速限制企業(yè)端融資，進一步豐富了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管框架，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)健經(jīng)營。目前監(jiān)管細則文件還未正式落地，但據(jù)報道，三大指標已于9月1日起，在12家房企（融創(chuàng)、恒大、綠地、陽光城、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城、保利、中海、華潤）試點實施，央行副行長潘功勝表示，下一步，央行將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

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