??導讀：       

??上半年完成了半年千億的銷售目標，一、二線城市投資加碼；擬分拆物業管理獨立上市。

??【合同銷售金額1108.2億元，下半年可售貨值4122億元】2020年上半年，華潤置地實現合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。上半年完成了半年千億的銷售目標，完成全年銷售目標的42.3%。下半年可售貨值約4122億元，其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節奏，完成全年2620億元的銷售目標可期。

??【把控投資節奏，一、二線城市投資加碼】2020年上半年，華潤置地以總價588.8億元新增30個項目，權益地價387.9億元，對應建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。上半年華潤置地堅持“調結構、調節奏、調布局”的投資戰略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點。截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。

??【營收及毛利率小幅下降，債務結構保持穩健】2020年上半年，華潤置地實現營業收入448.7億元，同比下降2.14%。年實現凈利潤132.3億元，同比下降9.5%；綜合結算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規模房企平均水平。凈負債率較期初增加15.6個百分點至45.9%?，F金短債比1.47，長短債務比2.97，債務結構穩健，加權平均融資成本進一步下降至4.26%。

??【擬分拆物業管理獨立上市】2020年上半年，華潤置地繼續堅持“2+X”發展戰略，同時于2020年6月末啟動物業管理分拆上市工作，可能考慮將“物業管理 ”和“商業運營"兩部分業務合并上市。通過獨立分拆上市，一方面有利于使得原本已發展得較為成熟的物管和商業板塊得到價值釋放，提升整體財務能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產運營平臺，進一步提升物管、商業及增值服務的綜合競爭力。

??1銷售

??達成半年千億目標

??下半年可售貨源充裕

??2020年上半年，華潤置地實現合同銷售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷售面積632萬平方米，同比增長1%。銷售均價17532元/平方米，同比下降7.6%。整體來看，上半年受疫情影響推貨占全年比重較低，一季度銷售金額合計較去年同期下降24%，二季度開始增速逐步回正。上半年完成了半年千億的銷售目標，完成全年銷售目標的42.3%。 

??下半年可售貨值約4122億元，一二線占比達83%，住宅產品占比達73%。其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，三、四季度推貨占比分別為40%和60%，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節奏，完成全年2620億元的銷售目標可期。

       從銷售分布來看，2020年上半年華東大區依然是華潤置地銷售的主要貢獻區域，金額和面積分別占比27.9%和18%。而華南大區業績貢獻度顯著提升，實現銷售金額242.3億元，銷售面積74.6萬平方米，分別同比增長18.1%和58.5%，相較于2019年全年占比分別提升5.9和5.2個百分點。同時，基于華潤置地的高能級城市發展戰略，一二線城市銷售占比保持在80%以上，貢獻前五城市分別為北京、上海、廣州、深圳和杭州，單城市簽約額均超過50億元。

??2020年上半，華潤置地以總價588.8億元新增30個項目，權益地價387.9億元，對應建筑面積495萬平方米，總貨值約1200億元。盡管相較于去年同期拿地力度有所減弱，但華潤置地抓住了一季度疫情下短暫的窗口期，在北京、沈陽、蘇州等核心城市獲取了一批優質項目，二季度隨著土地市場的恢復走熱，及時收斂了投資力度，合理控制投資節奏。 

??上半年華潤置地堅持“調結構、調節奏、調布局”的投資戰略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個百分點?；诖耍习肽甑钠骄恋貥敲鎯r較去年大幅增長68.7%至11893元/平方米，新增土地樓面價與當期結算均價比值達到了96.8%，需注意管控成本風險。 

??截至2020年上半年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達7108.7萬平方米，覆蓋81個城市。按照當前的銷售規模、增速及發展趨勢推測，足以支撐未來3-5年的發展需要。

       從土地儲備結構來看，開發物業土地儲備6047萬平方米，投資物業土地儲備1062萬平方米，分別占總土儲的85%和15%。長三角、粵港澳大灣區、京津冀三大核心城市群依然為主要戰略區域，土儲占比分別為15.3%、22.1%和21%。同時持續聚焦一、二線核心城市及周邊外溢，其中投資物業的土地儲備超過80%位于一、二線城市。

??疫情影響下營收及利潤水平小幅下滑

??2020年上半年，華潤置地實現營業收入448.7億元，同比下降2.14%。其中，開發物業結算收入359.7億元，同比下降1.7%。上半年實現凈利潤132.3億元，同比下降9.5%；綜合結算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規模房企平均水平。其中投資物業毛利率與去年同期基本持平，主要由于開發物業毛利率同比下降5.9個百分點至31.1%，對整體毛利率起到拉低作用。而上半年凈利率和歸母凈利率均同比有所提升，分別提升6.2和6.3個百分點至29.5%和25.7%，高于同等規模房企平均水平，主要由于成本管控成效顯現，上半年三費比率同比下降1.37個百分點。

??4償債表現

??凈負債率提升至45.9%

??債務結構保持穩健

??資本運營方面，截至上半年末華潤置地持有現金609.3億元，較期初下降4.25%。總有息負債1645億元，較期初增長22.3%。在此背景下，凈負債率較期初增加15.6個百分點至45.9%。對于多年來凈負債率維持在40%以下，保持低風險高彈性財務狀況的華潤置地而言，適當加杠桿或更有利于其釋放活力，在頭部競爭格局中增強競爭力。 

??債務結構方面，截至2020年6月末，華潤置地有息負債總額中約25%將于一年內到期，現金短債比1.47，長短期債務比2.97，雖分別較期初下降50.7%和43.9%，但債務結構依舊穩健。此外，華潤置地持續拓展融資渠道，降低融資成本，外幣債務敞口收窄的同時，上半年低成本發行中票合計人民幣40億元，加權平均成本僅2.77%，帶動整體平均融資成本降至4.26%，融資成本始終穩定在行業低位。

??5戰略

??“2+X”發展模式持續深化

??分拆物業上市工作啟動

??2020年上半年，華潤置地繼續堅持“2+X”發展戰略，即圍繞開發物業和投資物業兩大主業，積極拓展延伸包括城市更新、代建代運營、建筑業務在內的協同助力型業務，包括物業管理、文化體育在內的輕資產服務業務，以及包括長租公寓、康養、萬象影城在內的創新培育型業務。 

??其中，投資物業上半年雖受疫情影響，租金收入同比下降12.5%至49.9億元，但總體恢復情況良好，占總營收的比重較去年提升3.6個百分點，毛利率較去年再提升1.2個百分點至67.7%。截至上半年末，投資物業已進入城市62個，已基本完成全國主要核心城市布局，其中25個重點城市已布局超過1個購物中心。華潤置地計劃2020年到2022年分別開業12家，未來開業購物中心可達120家，其中購物中心92家，輕資產管理輸出28家，逐步實現業務的全面布局與區域的深度滲透。

??此外，經過多年的發展和沉淀，華潤置地于2020年6月末啟動物業管理分拆上市工作，可能考慮將“物業管理 ”和“商業運營"兩部分業務合并上市。截至2020年6月30日，華潤置地物業管理面積規模達1.12億平米，位居行業前列。其中，住宅物業管理面積0.98億平米，商業物業管理面0.14億平米。2020年上半年，物業管理收入27.2億元，同比增長9.1%，其中，住宅物業管理收入達人民幣16.8億元，同比增長9.3%，商業物業管理收入10.4億元，同比增長8.9%。通過獨立分拆上市，一方面有利于使得原本已發展得較為成熟的物管和商業板塊得到價值釋放，提升整體財務能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產運營平臺，進一步提升物管、商業及增值服務的綜合競爭力。