克而瑞研究中心  朱一鳴、睢曉瑩

??【銷售：合作開發(fā)促規(guī)模攀升，上半年目標完成54%】2019年上半年越秀地產錄得合同銷售金額約369億元，同比上升31.9%，業(yè)績大幅提升創(chuàng)歷史新高。目前已完成全年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%，優(yōu)于TOP100房企46.2%的平均水平。近幾年土儲權益保持在60%左右，企業(yè)積極通過合作項目撬動業(yè)績規(guī)模。同時，軌交物業(yè)開始貢獻業(yè)績，將成為越秀后續(xù)業(yè)績和土儲有力的輸出動力。

??【投資：布局深耕大灣區(qū)，拿地渠道日趨豐富】越秀地產抓住6月土地市場轉冷、新增地塊溢價偏低的窗口期，集中拿地?？傮w布局深耕大灣區(qū)，同時著重優(yōu)化華東、華中以及北部市場的區(qū)域布局。上半年越秀首入4個新一線、強二線城市，新增土儲權益比例大幅增加，但是長三角地區(qū)的蘇州、杭州兩地城市規(guī)模集中度仍偏高，在城市限價政策影響下，具備一定的營運風險。越秀拿地方式趨于多樣化，“軌交+物業(yè)”模式與舊村改造模式將成為越秀未來獲取優(yōu)質土地的重要渠道。

??【財務：核心利潤大增63%，債務結構持續(xù)穩(wěn)健】越秀地產上半年營收增幅超100%，營收規(guī)模更上臺階。毛利率同比提升近4.2個百分點至30%，近三年來保持穩(wěn)定增長趨勢，但相比行業(yè)平均水平仍有一定的優(yōu)化空間；行政、管理費用率均保持下降，運營成本管控得當。越秀融資成本下降，上半年的整體平均借貸成本為4.76%，同比下降了6個基點；雖然上半年現金短債比、長短期債務比均有所下降，但償債能力總體處于行業(yè)領先水平，債務結構穩(wěn)健。

??銷售：合作開發(fā)促規(guī)模攀升

??上半年目標完成54%

??2019年上半年越秀地產錄得合同銷售金額約369億元，同比上升31.9%，業(yè)績增速遠高于TOP100房企11.8%的平均業(yè)績增長率；合同銷售面積約164萬平方米，同比上升19.3%；合同銷售均價穩(wěn)中有升，同比提高10.8%達22500元/平方米?？傮w業(yè)績大幅提升創(chuàng)歷史新高，在克而瑞銷售榜單的1-6月的排名較年初提升近10位至44名，企業(yè)提速擴張表現明顯。

??分區(qū)域來看，大灣區(qū)業(yè)績貢獻度最高，上半年合同銷售金額比重較18年末上升近3個百分點至62.8%。其中廣州作為區(qū)域深耕的重點城市保持銷售業(yè)績領先地位，上半年合同銷售金額同比上升30%達到約203.9億元，占總銷售金額比重超5成。得益于利好政策的不斷推動，大灣區(qū)城市市場將持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。華東地區(qū)的市場份額也有所提升，合同銷售金額約占25.3%；而中部地區(qū)和北方地區(qū)分布相對均衡，分別占比7.5%和4.4%。整體來看，企業(yè)深耕的四大區(qū)域的房地產市場均發(fā)展平穩(wěn)。

??上半年企業(yè)已完成全年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%，優(yōu)于TOP100房企46.2%的平均水平。越秀的經營業(yè)績優(yōu)良一方面源于上半年企業(yè)依據不同市場表現因城、因區(qū)施策，深化經營管理能力，加快推盤供貨節(jié)奏和資金回款；一方面也在于對銷售渠道積極拓寬，增加合作項目撬動業(yè)績規(guī)模。近幾年土儲權益保持在60%左右，合作項目對企業(yè)規(guī)模的貢獻度有所提升。

??考慮到市場不確定性因素，企業(yè)2019年銷售目標保持不變，下半年仍側重一二線核心城市的中長期發(fā)展，加緊推貨促進現金回籠，預計全年銷售目標可超額完成。同時，上半年越秀完成首個“軌交+物業(yè)”項目廣州品秀星圖86%股權的收購，實現軌交業(yè)務發(fā)展模式的成功落地，項目實現20.9億元合約銷售，預計全年可達50億，將成為企業(yè)完成全年業(yè)績目標的有力支撐。而越秀地產也因此獲得廣州地鐵集團入股，目前廣州地鐵已持股19.9%成為越秀地產第二大股東，其股東地位將為越秀軌交業(yè)務的發(fā)展帶來競爭優(yōu)勢。未來越秀將繼續(xù)拓展“軌道+物業(yè)”業(yè)務發(fā)展模式，使之成為后續(xù)業(yè)績和土儲有力的輸出動力。

??投資：布局深耕大灣區(qū)

??拿地渠道日趨豐富

??截止到2019年6月30日，越秀在全國17個城市共布局67個項目，企業(yè)所擁有的土地儲備總建筑面積約2152萬平方米，較期初提升約10.9%；其中，1055萬平方米位于大灣區(qū)，占比約為49.0%。2019年上半年，越秀于廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市新增14幅土地，總建筑面積約為374萬平方米。越秀上半年拿地保持審慎穩(wěn)健，抓住6月份土地市場轉冷、土地溢價低的窗口期，集中拿地。上半年，越秀首進深圳、成都、鄭州、長沙四個核心一二線城市，通過增加城市布局來擴增企業(yè)規(guī)模并降低城市規(guī)模集中度以求分散風險、均衡發(fā)展。另外，越秀對城市數量提出3.5級的概念，及“總部+區(qū)域+城市”的布局，注重城市管控體系的精準高效，堅決執(zhí)行企業(yè)投資標準拿地，以確保為未來的合理盈利打下扎實的基礎。

??從總土地儲備區(qū)域分布來看，越秀仍深耕大灣區(qū)，目前集團已進入大灣區(qū)6個城市，并保持關注珠海、東莞及惠州的機會，期望未來大灣區(qū)規(guī)模鋪排規(guī)模占比約50%-60%。同時，企業(yè)也重點布局華東地區(qū)、華中地區(qū)，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化。

??越秀總土地儲備權益比例約62.5%，較期初增加了6.2個百分點；新增土儲權益比例約73.5%，較2018年末大幅上升35.5百分點，扭轉了近年來的土地權益占比持續(xù)下滑趨勢。其中，南沙、蘇州、青島、煙臺的四塊土地權益比例均在90%以上，說明企業(yè)在通過合作拿地分散運營風險，實現優(yōu)勢互補的同時也注重對優(yōu)質土地權益的獲取，加強對項目利潤的把控，為未來預留合理的盈利空間。但是相比而言，長三角地區(qū)的蘇州、杭州兩地城市規(guī)模集中度仍偏高，在城市限價政策影響下，具備一定的營運風險。

??公司通過“軌交+物業(yè)”模式、國企合作、產業(yè)勾地、競拍及并購等方式多元化納儲，拿地渠道日漸豐富。“軌交+物業(yè)”特色化獲取模式將成為越秀獲取優(yōu)質土地的重要渠道之一，上半年通過收購“軌交+物業(yè)項目”品秀星園，增加土儲約139萬平方米。還與廣州越秀簽訂了期權契約，獲取收購蘿崗項目和陳頭崗項目兩間新項目公司各自的51%股權的權利。兩個項目總建筑面積約為179萬平方米，越秀地產有意于今年的第四季度完成收購，屆時土儲將進一步得到補充。另外，7月份越秀地產與廣州番禺里仁洞村正式簽署舊改合作框架協(xié)議，獲取舊村改造資格，這也開啟了企業(yè)拿地的新渠道，預計將成為未來優(yōu)秀潛在資源獲取的新發(fā)展模式。

??財務：核心利潤大增63%

??債務結構持續(xù)穩(wěn)健

??2019年上半年，越秀地產的營業(yè)收入為人民幣217.9億元，同比大幅上升114.4%；毛利潤為65.5億元，毛利率約為30%，同比提升4.2個百分點。企業(yè)公布的核心凈利潤約為18.3億元[1]，同比上升63.2%，核心凈利率約為8.4%，收入提振效果顯著，營收規(guī)模更上臺階。雖然毛利率近三年來保持穩(wěn)定增長趨勢，但相比行業(yè)平均水平偏低。上半年營銷及管理費用率同比下降1.91個百分點達3.71%，運營成本下降。

??在償債融資方面，越秀融資成本較低，融資渠道趨多元化。上半年財務費用為6.34億元，較上年同期微降0.16億元。在整體融資環(huán)境收緊，調控政策加碼的市場情況下，越秀上半年完成以較低成本發(fā)行25億元公司債，其中3年期利率3.85%，3+2年期利率3.93%。公司上半年的整體平均借貸成本為4.76%，同比下降了6個基點，總體維持在行業(yè)較低水平。越秀憑借自身優(yōu)勢，將繼續(xù)加強資金管理，降低融資成本，優(yōu)化融資模式。
截至6月30日，公司持有現金約315.8億元，較期初上升約16.3%，凈負債率較年初下降0.74個百分點至63.6%，遠低于2018年TOP100房企85.4%的平均水平。現金短債比3.95，長短期債務比7.14，較期初均有所下降，但償債能力總體處于行業(yè)領先水平，債務結構穩(wěn)健。