??2018年中海銷售目標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，同比增長(zhǎng)25%達(dá)到2900億港幣。在商業(yè)領(lǐng)域也制定了租金收入三年港幣50億，六年100億的目標(biāo)。此外養(yǎng)老、教育、物流等等領(lǐng)域，都可見中海積極布局的身影。

克而瑞研究中心  房玲、易天宇

??隨著顏建國(guó)的上任，中海于各個(gè)方面似乎都迎來(lái)了新的變化。銷售目標(biāo)上穩(wěn)中求進(jìn)，2018年目標(biāo)港幣2900億元，同比增長(zhǎng)25%。2017年拿地積極，2018年繼續(xù)保持激進(jìn)的拿地態(tài)度，計(jì)劃新拿地權(quán)益投資額達(dá)港元1350億元，同比增長(zhǎng)22%。在商業(yè)方面更是定下了三年港幣50億，六年100億的目標(biāo)。此外多元化業(yè)務(wù)方面，中海將長(zhǎng)租公寓、教育、養(yǎng)老、物流等都納入到了其未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃中。

??銷售：穩(wěn)中求進(jìn)目標(biāo)2900億港元

??2017年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為港幣2321億元，同比增長(zhǎng)10%；合約銷售面積1446萬(wàn)平方米，同比上漲11%；其中內(nèi)地銷售為港幣2201億元，占比95%。從歷年來(lái)看，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模增長(zhǎng)都較為緩慢，前4年的復(fù)合增長(zhǎng)率僅約為14%，落后于同等規(guī)模的房企，這可能跟過(guò)去幾年中海的整合變化較多所致。

??2018年中海穩(wěn)中求進(jìn)，銷售目標(biāo)為2900億港幣，較2017年增長(zhǎng)25%。主要是2017年以來(lái)中海加大了拿地和開發(fā)力度，2017年新開工面積1954萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)183%。2018年可售貨值達(dá)港幣5550億，平均去化率達(dá)到52.5%就能完成目標(biāo)，相比于2016年62%的去化率，預(yù)期較低，這可能也與中海的推貨主要集中在2018年下半年有關(guān)。但總體而言，相對(duì)于同等規(guī)模其他企業(yè)而言，中海的目標(biāo)仍相對(duì)保守。2018年保利目標(biāo)4000億，而中海計(jì)劃2020年實(shí)現(xiàn)4000億港元的銷售目標(biāo)。若按照目前的增長(zhǎng)速度，中海地產(chǎn)的行業(yè)地位繼續(xù)下滑。

??投資：積極拿地?cái)U(kuò)張成本上升需警惕

??隨著一系列整合塵埃落定，2017年中海地產(chǎn)在公開土地市場(chǎng)上也變得更加積極。2017年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）在內(nèi)地和香港32個(gè)城市，共新增拿地建筑面積為1741萬(wàn)平方米，總計(jì)拿地總價(jià)為人民幣1245億元。此外中海宏洋新增建筑面積為251萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)為人民幣94億元。2018年中海將繼續(xù)保持積極的拿地態(tài)度，計(jì)劃新拿地權(quán)益投資額港元1350億元，同比增長(zhǎng)22%。2018年前2月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）已新增建筑面積487萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)達(dá)到了321億元。

??2017年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）加大了合作拿地的比例，86幅地塊中有20幅是合作的，權(quán)益建筑面積占比86%，而2016年除中信收購(gòu)?fù)鉄o(wú)其他合作拿地。但跟其他企業(yè)對(duì)比來(lái)看，中海的合作比例依舊不高。目前房企之間的合縱連橫越來(lái)越多，很多企業(yè)借助合作推動(dòng)規(guī)模發(fā)展，而中海的發(fā)展則一直比較保守。

??值得注意的是，中海2017年以來(lái)拿地力度加大，其拿地均價(jià)也有了大幅的升高。2017年中海的拿地均價(jià)為6723元/平米，同比上升64%。均價(jià)的升高也為企業(yè)帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn)，如近兩年南京及鎮(zhèn)江的9幅地塊就因新房限價(jià)令、樓市調(diào)控等原因，至今無(wú)一上市。

　　從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2017年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）主要于中西部的二線城市拿地較多，其中成都、西安是拿地最多的兩個(gè)城市，成都的新增拿地達(dá)到了243萬(wàn)平方米，占到了新增拿地總額的14%；西安的新增拿地達(dá)到了188萬(wàn)平方米，占到了新增拿地總額的11%。

??截止2017年底，中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備達(dá)到了6375萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12%；而中海宏洋的土地儲(chǔ)備為1903萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7%。中海目前已擁有總土地儲(chǔ)備8278萬(wàn)平方米，可供企業(yè)未來(lái)3到4年持續(xù)增長(zhǎng)的需要。

??財(cái)務(wù)：利潤(rùn)為王杠桿利用率有待提高

??2017年中海地產(chǎn)的盈利水平再上一個(gè)臺(tái)階，毛利率達(dá)到了32.94%，較2016年增長(zhǎng)了5.12個(gè)百分點(diǎn)；凈利率達(dá)到了25.38%，較2016年增長(zhǎng)了1.98個(gè)百分點(diǎn)，核心凈利潤(rùn)率為19.55%，同比上升了4.19個(gè)百分點(diǎn)。之所以中海地產(chǎn)利潤(rùn)率較高，一方面是因?yàn)槠湓陧?xiàng)目選擇上更為注重利潤(rùn)空間，此外中海也有從項(xiàng)目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而能夠更好地控制成本。2017年中海的三費(fèi)費(fèi)用較往年也有所縮減，三費(fèi)費(fèi)用率僅為4.33%，相比2016年的5.25%下降了0.92個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)的注重、成本的控制以及較低的三費(fèi)費(fèi)用率，得以讓中海的盈利水平維持在較高水平。

??中海財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，持有現(xiàn)金充足，杠桿利用率略顯不足。2017年中海擁有流動(dòng)資金達(dá)1041億港幣，現(xiàn)金短債比達(dá)4.86。2017年中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率為27%，相比2016年增長(zhǎng)了20個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)?017年中海加大了拿地和開發(fā)力度。但整體來(lái)看，27%的凈負(fù)債率與同行業(yè)房企相比依舊顯得過(guò)于保守，未來(lái)依舊具有加強(qiáng)杠桿的空間。

??中海綜合借貸成本也維持在較低水平，且呈現(xiàn)出逐年降低地趨勢(shì)。2017年底中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本僅為4.27%，相比2016年底的4.76%繼續(xù)下降了0.49個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)極低水平。

??商業(yè)：多元業(yè)務(wù)助推2023年租金百億港元

??2017年中海地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)租金收入港幣29.4億元，同比增長(zhǎng)13%，其中投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入港幣24.5億元，同比增長(zhǎng)了15%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為港幣4.9億元，同比增長(zhǎng)了7%。截至目前，中海地產(chǎn)共擁有38棟寫字樓、12家購(gòu)物中心以及11家酒店，持有商業(yè)面積共366萬(wàn)平方米。

??除此之外，目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)到了553萬(wàn)平方米，其中包括31棟寫字樓、12個(gè)購(gòu)物中心、14家酒店以及12家公寓。隨著商業(yè)規(guī)模的不斷拓展，2020年中海將商業(yè)收入目標(biāo)定在了50億港幣，2023年100億港幣。

??除了傳統(tǒng)商業(yè)，長(zhǎng)租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)也將為中海地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要方向。2017年中海成了長(zhǎng)租公寓的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)組織，預(yù)計(jì)未來(lái)每年將至少有3到5千間長(zhǎng)租公寓投入運(yùn)營(yíng)。此外2018年中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)還將繼續(xù)覆蓋到K12學(xué)校、幼兒園、課外學(xué)堂、戶外營(yíng)地、健康生活館、日間照料中心、養(yǎng)老公寓、護(hù)理院、物流產(chǎn)業(yè)園等等，這些項(xiàng)目將于2018年及未來(lái)數(shù)年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)，從而為企業(yè)創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。