??2016年的兩會日程已經(jīng)過半，除了政府工作報告讓人們對房地產(chǎn)市場有了新的猜想，房企大佬們也紛紛建言獻策：如許家印呼吁 “精準扶貧”，黃其森提出“在產(chǎn)品上做加法“，吳亞軍建言“學前教育”，林騰蛟建議“普惠金融”等。房企的提案往往和自身戰(zhàn)略發(fā)展相契合，從這些提案中， 不僅能看到企業(yè)當前的最大訴求，還能望見標桿企業(yè)未來或?qū)⒅攸c發(fā)展的領域。

??一、房企當前最需要什么樣的政策支持，提案又集中在哪些方面？

??去庫存

??截至2015年末，全國商品房待售總面積7.19億平方米，去庫存的任務可謂困難重重。從2014年開始，政府開始了一系列動作，包括放開限購、連續(xù)降息降準、降低首付比例、提高公積金貸款額度等等，盡管有去庫存的效果，但是刺激消費，拉動GDP增長的考量更多。

??如今，政府提出供給側(cè)改革，意圖在供應端化解庫存難題，當然需要如下的政策推動：

??1)區(qū)別性地土地供應政策，盤活開發(fā)商存量資源。對于庫存壓力較大的二線及三四線城市減少土地供應，贖回開發(fā)商手中長期閑置土地；一線城市增加土地供應，放寬市區(qū)內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)性；根據(jù)城市的庫存特點，鼓勵開發(fā)商進行商、住性質(zhì)用房的相互轉(zhuǎn)換。

??2)減少新建保障房數(shù)量，加大回購力度消解開發(fā)商庫存。盡管保障房與商品住宅作用不同，但是同樣會增加庫存，因此對于高庫存城市需要減少新建量，加大收購商品住宅用作保障房；此外，更廣泛的貨幣化安置，自主選擇居住地，也有助于增加購房人群。

??3)放松一線城市豪宅市場。由于近年一線城市土拍的高單價現(xiàn)象頻繁，未來單價10萬以上的豪宅供應同樣會有庫存問題。豪宅市場有其特殊性，按照單價或總價一定的額度放松限購，能夠保證市場需求，增加稅收，同時不影響民生保障。

??降成本

??房地產(chǎn)行業(yè)的利潤下滑已是行業(yè)大趨勢，當前房企主要的成本管控手段是降低融資成本、控制營銷費用，而土地、建安、稅收等多方面房企很難進行成本壓縮。事實上有幾方面政府可以推動的幫助企業(yè)減負的辦法：

??1)交易環(huán)節(jié)稅費的降低。本屆兩會中“營改增”已成為板上釘釘?shù)氖?，而且總理強調(diào)“只低不高”。此外，預售階段征收企業(yè)所得稅的計稅毛利率比例下調(diào)是房企希望得到回應，也有重慶這樣的城市已經(jīng)執(zhí)行力此類政策，效果也較好。還有，土地增值稅是否考慮弱化或取消。

??2)取消項目公司制。現(xiàn)行政策要求一塊地一個注冊法人公司，實際增加企業(yè)的管理成本，而且增加企業(yè)的稅收負擔。

??3)加大企業(yè)兼并的政策引導力度。行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進行兼并購，能夠降低企業(yè)的拿地成本，提高被兼并企業(yè)的管理效率。

??二、大佬們的提案中，又能看出企業(yè)未來有哪些發(fā)展方向？

??1)提高產(chǎn)品品質(zhì)，供給端刺激需求。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)不僅僅是居住需求的體現(xiàn)，購房者對于項目的 品質(zhì)、戶型、物業(yè)等等都有更高的要求，開發(fā)商需要更有競爭力的產(chǎn)品，實現(xiàn)在同類市場的突圍，有其在三四線高庫存城市打動購房者。在今年兩會中，泰禾集團董 事長黃其森就提出開發(fā)商在產(chǎn)品上做“加法”，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足不斷升級的置業(yè)需求。

??2)探索金融創(chuàng)新，降低融資成本。從2015年起，國家層面的金融改革就已展開，主要目的就是服務實體經(jīng) 濟。在整個的2015年中，房地產(chǎn)+金融如火如荼的開展，除了銀行、保險、證券等傳統(tǒng)的業(yè)務外，資產(chǎn)證券化以及普惠金融等都是房企可以發(fā)掘的方向。盡管目 前國內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)費資產(chǎn)證券化、購房尾款資產(chǎn)證券化、門票收入資產(chǎn)證券化等，但是資產(chǎn)證券化在國內(nèi)依然出入起步階段，房企還有很大的創(chuàng)新空間。普惠金融面向 城鎮(zhèn)中低收入人群、小微企業(yè)以及農(nóng)民，這類群體個體的資金量小但是總量大，他們有非常大的金融服務需求， 而房企有融資需求，完全可以匹配。

??3)與多元業(yè)務相結(jié)合。多元化的業(yè)務既“獨立”于地產(chǎn)運營，又“關聯(lián)”與地產(chǎn)發(fā)展，有效的結(jié)合，能提升產(chǎn)品 價值，發(fā)揮多元化產(chǎn)業(yè)的附加效果。本屆兩會中，吳亞軍、胡葆森等都給出了教育方面的提案，目前，像萬科、陽光城、正榮等企業(yè)也都在開展教育領域的業(yè)務，如 果優(yōu)質(zhì)的教育資源和房企直接掛鉤，這對于旗下項目的價值是再次的提升。此外，像金科表示將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，為社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展做鋪墊，這就是在企業(yè)的現(xiàn)有 產(chǎn)業(yè)基礎上進行業(yè)務的延伸。

??4)介入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，推動農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移。1億農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，長期來看是增加購房需求，加速推進人口轉(zhuǎn) 移是房企可以嘗試的。房企有資金、有技術(shù)、有人才，在開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面有優(yōu)勢，企業(yè)幫助農(nóng)村進行產(chǎn)業(yè)化改造，幫助農(nóng)民農(nóng)業(yè)脫貧，能夠讓農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)聚 集，而且能夠釋放更多的勞動力進入城鎮(zhèn)，進而在城鎮(zhèn)落戶買房。

??附： 部分大中型房企大佬兩會提案

??恒大集團董事局主席 許家印

??1、民營企業(yè)扶貧要采取“輸血”和“造血”的辦法。

??2、精準扶貧，精準到戶、精準到人。

??3、產(chǎn)業(yè)扶貧，投入資金、技術(shù)、投入人才，因地制宜。

??4、教育扶貧，多捐贈學校滿足教育需求，從根源上脫貧。

??5、為貧困地區(qū)的老百姓多捐建一些帶產(chǎn)業(yè)的新農(nóng)村。

??6、發(fā)揮自身優(yōu)勢，就業(yè)扶貧，提供更多就業(yè)崗位。

??碧桂園董事局主席 楊國強

??1、精準宣傳，提升貧困人口對職業(yè)教育的認識

??2、建檔立卡，對貧困人口接受職業(yè)教育進行精準分類

??3、鼓勵企業(yè)辦職業(yè)教育，加強“雙師型”教師隊伍建設

??4、給予民辦職業(yè)院校以同等的法律地位和保障

??5、送技能下鄉(xiāng)，提升貧困勞動力素質(zhì)

??泰禾集團董事長 黃其森

??1、房地產(chǎn)去庫存：

??(1)開發(fā)商價格上要“做減法”，品質(zhì)上要“做加法”。光指望政府救市，“等、靠、要”沒有出路。

??(2)政府這一端，一方面可推進降低交易環(huán)節(jié)稅費與交易門檻等“做減法”，如建議降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負、取消房地產(chǎn)企業(yè)的項目公司制；另一方面針對企業(yè)拆遷、配套難題，改善戶籍制度，幫助“做加法”。

??2、北京等一線城市地價漲幅較大，豪宅建議放開限購

??3、推廣街區(qū)制：新舊有別，遠近有別，穩(wěn)妥推進

??4、京津冀一體化：北京積分落戶政策更要體現(xiàn)社會公平；河北積分落戶制度，不如購房落戶

??5、關于福建發(fā)展：閩企扎推“外遷”，福建“總部經(jīng)濟”亟需“把根留住”；加快保護性開發(fā)古鎮(zhèn)古村，留住福建更多美麗鄉(xiāng)愁；福建旅游要敢于“放大招”，建議景區(qū)取消或降低收費

??陽光城集團董事局主席 林騰蛟

??1、我非常贊同大力發(fā)展普惠金融和綠色金融

??2、政府要加大供給側(cè)改革，創(chuàng)新公共服務的提供方式，我非常贊同。而且認為通過供給側(cè)改革，政府放手社會，更能培育市場主體、激發(fā)市場活力！

??3、民營企業(yè)要履行社會責任，做好精準扶貧。

??建業(yè)集團董事長 胡葆森

??1、房地產(chǎn)去庫存：

??(1)加大城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理力度，控制增量，調(diào)整存量；

??(2)深入推進財稅體制改革，減稅降費；

??(3)深化土地制度改革，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高土地的使用效率；

??(4)在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，推動企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品、升級服務，更好滿足居民的新型需求

??2、加快推進我國休閑農(nóng)業(yè)跨越式發(fā)展

??3、鼓勵民營企業(yè)積極開辦普惠性幼兒園；構(gòu)建有中國特色的社區(qū)教育體系；加大支持力度建設特色優(yōu)質(zhì)民辦學校

??金科股份董事長 黃紅云

??1、房地產(chǎn)去庫存：農(nóng)民工置業(yè)、政府采購、資產(chǎn)證券化打包、降價換量、房屋用途轉(zhuǎn)變、減少土地供給

??2、關停并轉(zhuǎn)民營企業(yè)

??3、緩解棄風限電

??4、社區(qū)養(yǎng)老供給制改革

??藍光集團董事局主席 楊鏗

??1、房地產(chǎn)去庫存：將房地產(chǎn)存量與新增土地供應聯(lián)動，強化土地供應的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，并完善考核評價及問責機制，確保舉措有效落地執(zhí)行。

??2、取消或弱化土地增值稅

??3、取消對新建商品房預售資金監(jiān)管

??4、向房地產(chǎn)企業(yè)提供并購專項貸款等金融支持，促進房地產(chǎn)兼并重組

??5、加快商業(yè)地產(chǎn)REITs落地進程，盤活商業(yè)存量

??龍湖集團董事長 吳亞軍

??1、加大幼兒園及配套設施建設保障力度

??2、鼓勵連鎖學前教育機構(gòu)從高端市場進入普惠市場

??3、增加學前教育師資數(shù)量和課程專業(yè)性

??4、利用全國學前教育信息管理系統(tǒng)，發(fā)放貧困家庭“學前教育券”

??5、降低鄉(xiāng)村普惠性民辦幼兒園準入門檻

??6、提高無證辦園的違法成本，倒逼無證幼兒園正規(guī)化。

??寶龍集團董事會主席 許健康

??1、控制大城市人口數(shù)量和汽車保有量，嚴管尾氣產(chǎn)生的基礎前提

??2、研究征收“霧霾稅”、“擁堵費”，加大對新能源汽車的支持，提高尾氣排放成本

??3、提高汽車綜合利用效率，大力發(fā)展公共交通，鼓勵自行車出行，降低尾氣排放強度

??4、建設城市綠肺，提升尾氣消化能力