??近日，陽(yáng)光城旗下MODO項(xiàng)目和寓見公寓簽署協(xié)議，雙方將在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域展開合作：陽(yáng)光城將負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理，包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。

??一貫以新房銷售為主的陽(yáng)光城，主動(dòng)牽手寓見進(jìn)入長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，我們認(rèn)為主要有以下四點(diǎn)原因：

??1、借勢(shì)營(yíng)銷，為開盤做準(zhǔn)備。陽(yáng)光城和寓見合作的項(xiàng)目為陽(yáng)光城?MODO，該項(xiàng)目計(jì)劃將于11月開盤，目前為項(xiàng)目蓄客的時(shí)間。借此次合作，陽(yáng)光城有望增加項(xiàng)目曝光度，間接助推銷售。對(duì)于投資型購(gòu)房者而言，寓見的加入將有利后期運(yùn)營(yíng)，收益也更有保障，吸引力加強(qiáng)。而服務(wù)帶來(lái)的溢價(jià)空間也將對(duì)此次項(xiàng)目的開盤定價(jià)起到積極的影響。

??2、為后期的商業(yè)發(fā)展集聚人氣。由寓見管理的項(xiàng)目交房入住后，凡是有房源從自住轉(zhuǎn)入租賃，都能第一時(shí)間呈現(xiàn)在寓見的線上平臺(tái)，減少整體空置率，而陽(yáng)光城?MODO項(xiàng)目的商業(yè)也將受益于長(zhǎng)期穩(wěn)定的租住群體。

??3、即便銷售不利，也可靠租金反哺。陽(yáng)光城?MODO項(xiàng)目位于地鐵二號(hào)線唐鎮(zhèn)站，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，租房需求大。若陽(yáng)光城?MODO銷售未達(dá)預(yù)期，可將房源提供給寓見平臺(tái)招租，獲得租金分成，亦可降低銷售不利帶來(lái)的資金問題的影響。

??4、從MODO到多項(xiàng)目推廣。陽(yáng)光城和寓見的合作是互惠互利的，未來(lái)陽(yáng)光城可在更多的項(xiàng)目引入寓見公寓，促進(jìn)新盤銷售，降低尾盤去化難度。

??事實(shí)上，陽(yáng)光城和寓見公寓的合作并非房企首次涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，凱德、萬(wàn)科、招商等企業(yè)均有不同模式的項(xiàng)目。

??凱德雅詩(shī)閣：成熟高端長(zhǎng)租公寓

??凱德是較早從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企之一，模式發(fā)展較為成熟，旗下自有服務(wù)公寓“雅詩(shī)閣”早在1984年便已推出。目前雅詩(shī)閣旗下有三條產(chǎn)品線， 雅詩(shī)閣、馨樂庭以及盛捷：雅詩(shī)閣主要面向高端人群，馨樂庭、盛捷則應(yīng)對(duì)中低端需求，但整體租金起點(diǎn)高，以位于上海浦東金橋的馨樂庭碧云服務(wù)公寓為例，一房 的月租金價(jià)格已達(dá)12000元。

??擴(kuò)張方式上，雅詩(shī)閣采取輕資產(chǎn)模式，依托設(shè)立的雅詩(shī)閣公寓信托進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)，由于租金收入穩(wěn)固增長(zhǎng)，信托表現(xiàn)也較為穩(wěn)定，每股派息從2009年的7.3新幣增長(zhǎng)至2014年的8.4新幣。

??但從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)較火爆的長(zhǎng)租公寓大部分針對(duì)的是中低端需求，陽(yáng)光城、you+公寓、鏈家自如公寓等均不適合凱德模式。

??萬(wàn)科驛：在低端需求領(lǐng)域角逐

??2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科首次提出了“萬(wàn)科驛”概念，即進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，從模式上看近似于低配版的凱德雅詩(shī)閣。

??萬(wàn)科驛的房源主要來(lái)自自有項(xiàng)目和租賃其它項(xiàng)目，改造后對(duì)外出租，客群主要為年輕人，服務(wù)提供方萬(wàn)科驛將篩選承租人，保證租客素質(zhì)。月租金價(jià)格在1200-1800元不等，對(duì)于剛起步的年輕人而言尚可接受。目前，萬(wàn)科已開業(yè)和籌備開業(yè)的萬(wàn)科驛項(xiàng)目有9個(gè),可提供近1萬(wàn)間公寓。對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，萬(wàn)科計(jì)劃到2017年提供15萬(wàn)間萬(wàn)科驛，同時(shí)將采取輕資產(chǎn)的模式，將這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

??萬(wàn)科驛的優(yōu)點(diǎn)在于房源獲取成本低、租金低和以及能夠滿足當(dāng)下年輕人的社交需求，但同時(shí)也面臨著回報(bào)周期長(zhǎng)的問題，這也是目前大部分涉足長(zhǎng)租公寓的房企須解決的。因此萬(wàn)科才考慮通過資產(chǎn)證券化提早獲得資金回流減輕壓力，或用于進(jìn)一步擴(kuò)張，推進(jìn)萬(wàn)科驛的發(fā)展。

??招商壹間公寓：為國(guó)企改革提供參考

??壹間公寓原名檳榔園，為蛇口工業(yè)區(qū)早期引進(jìn)的“三來(lái)一補(bǔ)”產(chǎn)業(yè)的宿舍配套。隨著蛇口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，原來(lái)的宿舍配套已不能滿足居住需求，招商由此對(duì)原有小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，變身為現(xiàn)在的壹間公寓。

??目前，壹間公寓的產(chǎn)品主要包括“精品公寓”與“服務(wù)式公寓”兩大類，前者偏重高端人群，后者傾向于中等收入的白領(lǐng)人群。

??未來(lái)，壹間公寓將形成4條產(chǎn)品線：一是滿足剛畢業(yè)學(xué)生、新員工的人才公寓；二是滿足工作5年以后，具有一定收入、對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的精品公寓；三是滿足外籍單身或小家庭的小型服務(wù)公寓；四是滿足外籍中高層家庭戶的服務(wù)公寓，基本覆蓋了所有的租房人群。

??對(duì)于一些國(guó)企而言，招商模式有著較好的借鑒意義，能夠盤活企業(yè)的閑置或老舊資產(chǎn)。

??在爭(zhēng)先恐后涉足長(zhǎng)租公寓的背后，是房企對(duì)年輕市場(chǎng)的提前布局和看好，以及對(duì)開發(fā)銷售以外業(yè)務(wù)的積極嘗試。

??1、市場(chǎng)需求：對(duì)于剛工作的年輕人，現(xiàn)在的租房?jī)r(jià)格并不便宜，而且租住的環(huán)境差，找到環(huán)境和價(jià)格雙優(yōu)的房源太難；而優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)或外國(guó)人士較為親睞優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)租公寓，需求擺在面前，房企豈有不做之理。

??2、企業(yè)需求：通過租賃的形式，房企能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房的去化，此外對(duì)于國(guó)企一類有存量資產(chǎn)閑置的，通過租賃形式帶來(lái)收益亦是一種有效的盤活資產(chǎn)手段。

??3、發(fā)展?jié)摿Γ洪L(zhǎng)租公寓符合當(dāng)下房企輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略需求，房企在長(zhǎng)租業(yè)務(wù)上更多的是管理投入。另一方面穩(wěn)定的租金收入帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流，較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)資本運(yùn)作。