世榮兆業(yè)從事珠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，擁有橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心81%股權(quán)，未來(lái)將轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+醫(yī)療”模式。房地產(chǎn)方面，公司坐擁大量斗門(mén)低成本土地資源，受益于橫琴-澳門(mén)24小時(shí)通關(guān)政策和粵港澳自貿(mào)區(qū)的推進(jìn)；里維埃拉項(xiàng)目按周邊地價(jià)重估后增值近70億。醫(yī)療方面，橫琴項(xiàng)目定位區(qū)域高端醫(yī)療集群，預(yù)計(jì)明年開(kāi)工，公司將借此進(jìn)入大健康領(lǐng)域項(xiàng)，與地產(chǎn)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，近期粵港自貿(mào)區(qū)加速推進(jìn)，疊加澳門(mén)回歸15周年，利好政策密集。我們預(yù)測(cè)2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元。我們分別以40%的NAV折價(jià)和對(duì)應(yīng)2018年醫(yī)療業(yè)務(wù)的15倍市盈率將公司目標(biāo)價(jià)定為13.33元/股，首次評(píng)級(jí)為買(mǎi)入。

  支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

  橫琴-澳門(mén)實(shí)行24小時(shí)通關(guān)，自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容加快。橫琴是探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)，實(shí)行“比經(jīng)濟(jì)特區(qū)更加特殊的優(yōu)惠政策”。2014年11月，橫琴-澳門(mén)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)通關(guān)，加速兩地資源和人員流動(dòng)；第二批自貿(mào)區(qū)明年將加快落地。而12月恰逢澳門(mén)回歸15周年，屆時(shí)領(lǐng)導(dǎo)層訪問(wèn)澳門(mén)，或加快利好政策推進(jìn)。

  橫琴區(qū)域定位高端醫(yī)療集群，公司橫琴項(xiàng)目前景廣闊。橫琴自貿(mào)區(qū)將引進(jìn)三家大型醫(yī)院，高端醫(yī)療資源云集將形成集群效應(yīng)，提升高端客戶(hù)的數(shù)量和質(zhì)量；公司擁有橫琴?lài)?guó)際生命科學(xué)中心81%股權(quán)，總投資約20多億，包括與廣醫(yī)合作的三甲醫(yī)院、面向東南亞客戶(hù)的高端康復(fù)中心、基因檢測(cè)中心和可售的配套商業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月項(xiàng)目推進(jìn)速度將加快。

  本次定增方案順利推進(jìn)，多方面因素或推動(dòng)公司再次定增融資。今年6月公司公告發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)大股東資產(chǎn)，7月證監(jiān)會(huì)受理，定增方案順利推進(jìn)當(dāng)中。若順利發(fā)行，大股東及一致行動(dòng)人持股將高達(dá)74%，但由于一年內(nèi)不能反向交易，再次定增可能性較大；另外未來(lái)3個(gè)月內(nèi)橫琴項(xiàng)目推進(jìn)加快，項(xiàng)目總投資20多億元，目前公司賬上現(xiàn)金11億元，因而橫琴項(xiàng)目對(duì)于定增融資也有迫切的需求。

  坐擁大量斗門(mén)低成本土地資源，土地重估增值70多億。公司未結(jié)建面約390萬(wàn)平米，其中斗門(mén)里維埃拉項(xiàng)目未結(jié)面積290萬(wàn)平米，按照土地價(jià)格3,000元/平米估算，則該項(xiàng)目土地重估價(jià)值約87億元，而目前賬面價(jià)值估算僅約15億元?？紤]到橫琴自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)、港珠澳大橋和廣珠城軌的開(kāi)通、珠海發(fā)展重心西移規(guī)劃、斗門(mén)文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等因素，未來(lái)公司斗門(mén)的大量低成本土地資源仍將有進(jìn)一步的升值空間。

  評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

  房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷；橫琴醫(yī)療項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。

  估值

  我們分別以40%的NAV折價(jià)和對(duì)應(yīng)2018年醫(yī)療業(yè)務(wù)15倍的市盈率，將公司目標(biāo)價(jià)定為13.33元/股。我們預(yù)測(cè)2014-16年的每股收益分別為0.06元、0.34元、0.49元，首次評(píng)級(jí)為買(mǎi)入。