世茂房地產(chǎn)：全年有望沖擊700億元，行業(yè)排名或?qū)⑦M一步提升 

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲 洪圣奇 楊晶晶

  業(yè)績保持良好增長態(tài)勢，全年有望沖擊700億元銷售額

  2013年上半年，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額325.3億元，同比增長45%，完成全年550億銷售目標的59%，目標達成率在龍頭企業(yè)中排名靠前。同時，從7月業(yè)績數(shù)據(jù)來看，首7月銷售金額同比增長38%至366億元。此外，按照企業(yè)推案計劃，今年下半年，世茂可供出售的面積有580萬 方，650億，全年可售量1000億元。若按照企業(yè)上半年54%的去化率水平，全年可完成670億元，將超額完成550億元的銷售目標。如果按照企業(yè)制定 的70%的去化率水平，全年業(yè)績甚至有望沖擊700億元。

  我們樂觀看待世茂下半年業(yè)績增長，還基于下半年上市項目的效能。按照片區(qū)劃分，世茂下半年業(yè)務重心放在長三角區(qū)域。其中，江蘇及上海計劃6個項 目入市，體量為70萬方左右，同時寧波區(qū)域、杭州區(qū)域分別有27萬方及11.5萬方體量入市，總體量達108萬方左右，占下半年新推項目比重達44%。這 些項目普遍位于城市核心區(qū)域，是企業(yè)下半年的主要業(yè)績增長點。而從單城市來看，福州貢獻率不可小覷。據(jù)悉，今年下半年，福州世茂御龍灣將有29萬方貨源推 入市場，以項目目前8000元/平米銷售價格計算，將可貢獻銷售額超過23億元。

  側(cè)重長三角二三線城市布局，占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展前景可期

  拿地方面，世茂房地產(chǎn)采取的是廣泛布局長三角，深耕福建，同時向環(huán)渤海、中西部擴張的策略。該策略的嚴格實施在今年上半年便可見一斑。據(jù)世茂房 地產(chǎn)公布，2013年1-6月份，企業(yè)新增土地儲備412萬平方米，四大區(qū)域均有涉及，其中長三角區(qū)域占比高達42%，作為中國經(jīng)濟增長的引擎，長三角區(qū) 域?qū)槭烂康禺a(chǎn)持續(xù)發(fā)展保駕護航。而在城市布局上，世茂房地產(chǎn)重點關(guān)注二三線城市，新增土地儲備覆蓋江浙一帶的主要城市：杭州、蘇州、寧波及南通等。

  長三角區(qū)域是世茂房地產(chǎn)的“大本營”，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，有利于強化上海周邊城市土儲，鞏固“大本營”中心地位；另一方面，今年以來，一線城市土 地市場競爭白熱化，地價接連攀升，考慮到項目運作風險，企業(yè)專注于二三線城市開發(fā)，不僅可以降低拿地成本，而且因為選擇慎重，拿下地塊占據(jù)優(yōu)良區(qū)位，為入 市熱銷創(chuàng)造先天條件。其中，4月份時，世茂在南通一舉拿下兩塊商住地塊，樓板價僅1300元/平米上下，在產(chǎn)品規(guī)劃上，項目所打造的商住綜合體填補當?shù)厥?場空白，發(fā)展前景及銷售利潤可期。

  銷售向好毛利持續(xù)提升，債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化還債壓力不大

  企業(yè)毛利率為36%，較2012年上半年、2012年全年相比，均增加了2個百分點，是已公布半年報房企中毛利率增加的少數(shù)房企之一。毛利率增 長主要是由于今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有較多均來自去年下半年銷售的項目。自2012年下半年開始，企業(yè)項目價格有所提高，故推動了今年上半年入賬銷售價格同 比增加10%至11059元/平米。從今年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入中已經(jīng)包含去年下半年的銷售項目來看，企業(yè)項目開發(fā)節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率屬行業(yè)較高水平。故今年上半 年一部分銷售項目亦有可能在今年結(jié)轉(zhuǎn)，而該等項目均價已升至13000元/平米。我們可以樂觀預期企業(yè)全年毛利率將會有進一步的提升。

  負債方面，與去年年底相比，世茂的凈負債率由56%上升至61%，企業(yè)對外表示年底將凈負債率控制在60%以下。從趨勢來看，盡管凈負債率小幅 上升，但綜合企業(yè)財務狀況而言，世茂的負債情況屬于可控范圍。首先，受益于市場向好，上半年企業(yè)銷售大幅上升，銷售排名從去年年末的第十名上升至第九名， 企業(yè)資金回籠迅速，手握貨幣資金189億元，現(xiàn)金短債比達到1.8。其次，世茂不斷優(yōu)化長短期債務結(jié)構(gòu)，通過低成本銀行貸款償還高利息票據(jù)，將短期借貸比 例由30%降低至24%，將長期借貸比例從70%增加至76%，從而進一步緩解短期還債壓力。

  以變應變，多方變革下企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健

  自蔡雪梅進入世茂房地產(chǎn)，企業(yè)便經(jīng)歷了一系列變革，通過自身的多變，世茂應對了行業(yè)的萬變，最終突破業(yè)績瓶頸，步入穩(wěn)健發(fā)展通道。展望企業(yè)未來發(fā)展，營銷及產(chǎn)品這兩大體系的變革將為世茂房地產(chǎn)不斷注入活力，拓展企業(yè)上升空間。

  首先，營銷變革而言，世茂房地產(chǎn)的變化點落在“務實”。在組織架構(gòu)上，實行矩陣式管理，銷售團隊權(quán)力下放，細化職能，對市場反應更為快速；在營 銷模式上，策略執(zhí)行注重隨行就市，根據(jù)市場變化，準確做出銷售判斷。近期，客戶服務體系升級成為熱點，世茂便與休閑娛樂領(lǐng)域進行合作，借用跨界資源優(yōu)勢， 打造房地產(chǎn)行業(yè)的“云服務”計劃，為客戶提供更為理想、方便的居住體驗，在行業(yè)競爭中先發(fā)制人。

  其次，產(chǎn)品變革來看，體現(xiàn)在兩個方面。其一，住宅項目切合當下主流市場需求，已設計的大戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜停纱俗プ傂杩蛻糁脴I(yè)，弱化政 策風險；其二，旅游地產(chǎn)投入不斷加大，企業(yè)不僅先后成功運作晉江世茂御龍灣、大連世茂御龍海灣，而且以創(chuàng)新的“旅居”模式打開旅游地產(chǎn)新賣點，迎合青年投 資客戶青睞，如上海世茂魔幻納米城推出親子旅居夢工廠概念，開盤首日已熱銷11個億，隨著后期房源入市，32萬方體量為企業(yè)業(yè)績提供持續(xù)增長力。

  通過營銷與產(chǎn)品變革，世茂業(yè)績將穩(wěn)步提升。根據(jù)世茂目前的拿地資源可推算出下年可售資源約為1200-1300萬方， 若然按照管理層原先的計劃再多拿幾塊地的話，明年貨量可達至1400-1500萬方。 

   補充說明：此報告僅為企業(yè)當日業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關(guān)注！

  分析師簡介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務資本市場

  楊晶晶  CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長房地產(chǎn)企業(yè)研究