??榜單解讀

??前言：4月份在5個(gè)重點(diǎn)城市首次集中供地的影響下，地市熱度明顯上漲，溢價(jià)率刷新3年最高紀(jì)錄，樓板價(jià)也創(chuàng)近一年新高。 

??企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，前四月4家房企新增貨值超過(guò)千億，23家房企新增貨值超過(guò)300億元。雙集中供地“刺激”下，企業(yè)拿地積極性有所提升，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.23，較三月末小幅提升0.03，而銷售50強(qiáng)房企單月拿地金額也同比上漲29%。 

??整體來(lái)看，龍頭房企投資最為積極，尤其是在5個(gè)雙集中供地城市中，規(guī)模房企、央企國(guó)企成為“大贏家”，招商、龍湖、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等均占斬獲頗豐。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著諸多城市展開雙集中拍地，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??但整體而言，調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

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??平均樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高

??集中供地5城土拍冷熱不均

??2021年4月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面降至12177萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比下降了47%。在重點(diǎn)城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升，平均地價(jià)增至3913元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為35%和55%，創(chuàng)近一年新高。

??雙集中供地后，22城中已經(jīng)有18個(gè)城市正式掛牌供地計(jì)劃，4月份廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和無(wú)錫5城已經(jīng)完成了首次集中出讓。共計(jì)成交155幅地，成交金額超2000億元。

??從首次集中拍地情況來(lái)看，城市間熱度分化明顯，重慶、無(wú)錫土拍熱度較高，主要是由于重慶供出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，而無(wú)錫作為長(zhǎng)三角主力城市，市場(chǎng)前景潛力巨大，受到諸多房企青睞。相較之下，長(zhǎng)春和沈陽(yáng)則較為平淡，土拍激烈程度相對(duì)較弱。值得注意的是，城市間不同區(qū)域土拍也冷熱不均，廣州在南沙、黃埔區(qū)新地王誕生的同時(shí)，增城、從化等區(qū)域仍有流拍現(xiàn)象。

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??規(guī)模房企、國(guó)企央企是4月集中供地中“大贏家”

??從5個(gè)雙集中供地城市中房企參拍情況來(lái)看，均吸引了多家規(guī)模房企、品牌房企參與。如萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、融創(chuàng)等頭部房企參與了5城多宗土地的出讓。參拍結(jié)果來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中有13家房企拿地?cái)?shù)量超過(guò)3宗。

??規(guī)模房企、央企國(guó)企成為本輪集中供地中的“大贏家”。如招商、龍湖、保利、越秀、萬(wàn)科、華潤(rùn)等。作為綠檔房企，招商、越秀、龍湖在廣錫渝首次集中拍地中分別獲得8宗、7宗、7宗土地，成交金額超過(guò)百億（各含一宗聯(lián)合拿地）。招商在三城均有斬獲，而越秀和龍湖則持續(xù)深耕大本營(yíng)，龍湖在重慶土拍中斬獲5宗地，越秀在廣州參拍了15宗并成功獲得7宗地。

??此外，金科、弘陽(yáng)、華宇等通過(guò)聯(lián)合拿地、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式在各自深耕區(qū)域有所斬獲。由此也可以看出，在重慶和廣州，本土房企的話語(yǔ)權(quán)更大。

??相較而言，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)雙集中供地相對(duì)“冷清”，龍頭房企也比較謹(jǐn)慎，因此部分地方型小企業(yè)通過(guò)底價(jià)拿地來(lái)新增土儲(chǔ)。

??實(shí)際上，在核心城市納儲(chǔ)也使得這些房企新增土儲(chǔ)大幅提升，龍湖、金地1-4月新增土儲(chǔ)貨值較1-3月上升13和8名。而萬(wàn)科、融創(chuàng)、招商、保利也分列1-4月新增拿地金額TOP4。

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??新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比上升6%

??四家企業(yè)新增貨值過(guò)千億

??截止4月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為55.3億元，同比上漲6%，共有23家房企新增貨值超過(guò)300億元，新增貨值TOP10房企的新增貨值均超過(guò)500億元。碧桂園、保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科分列前四，年內(nèi)新增貨值均已破千億。

??從各梯隊(duì)新增貨值集中度來(lái)看，六成左右的新增貨值被TOP20房企獲得，且新增貨值集中度高于銷售集中度。行業(yè)集中度維持在較高水平、強(qiáng)者恒強(qiáng)格局不變。隨著“兩集中”城市地塊開拍，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)還將進(jìn)一步放大。

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??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比微漲至0.23

??龍頭房企拿地積極性明顯提升

??2021年前4月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.23，較三月末小幅提升0.03，在雙集中供地的帶動(dòng)下，房企投資積極性有所提升。但整體來(lái)看，仍維持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，由于部分核心城市在雙集中供地尚未開始，導(dǎo)致部分區(qū)域深耕的房企本月尚無(wú)新增土儲(chǔ)。

??分梯隊(duì)來(lái)看，TOP1-10、TOP21-30房企積極性提升最為顯著，截止4月末拿地銷售比分別為0.24和0.23，較3月末分別提升0.04和0.05。在招商、金地等10強(qiáng)房企積極參與土地集中出讓、并有所斬獲的情況下，10強(qiáng)房企成為拿地銷售比最高的梯隊(duì)。

??此外11-20強(qiáng)、以及30強(qiáng)以外的房企拿地銷售比也有所提升，但漲幅不高，整體維持較謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

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??銷售50強(qiáng)投資額環(huán)比提升29%

??三成房企投資力度提升

??銷售50強(qiáng)房企4月份投資力度顯著提升，單月投資總額超過(guò)2300億元，環(huán)比上漲29%，投資力度較一季度顯著回升，但與去年平均水平相比仍下降17%。投資額上漲一定程度是受到集中供地的影響。

??4月份50強(qiáng)房企中有三成房企單月投資額環(huán)比提升，9家房企投資額超過(guò)百億，其中招商和碧桂園投資金額超過(guò)200億元，招商在廣州、重慶的集中出讓中成交大量土地。

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??一二線成交占比提升13%

??廣州重回百?gòu)?qiáng)拿地金額TOP1

??自22城實(shí)施集中供地后，百?gòu)?qiáng)房企投資分布也受到供地節(jié)奏的影響，4月有5個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了年內(nèi)首次集中出讓，因此百?gòu)?qiáng)房企一二線投資比例明顯提升：百?gòu)?qiáng)在一二線拿地金額占比達(dá)58%，三四線拿地金額占比為42%，較3月末下降13個(gè)百分點(diǎn)。

??由于長(zhǎng)三角區(qū)域熱度持續(xù)較高，且無(wú)錫4月份也進(jìn)行了集中出讓，百?gòu)?qiáng)房企在長(zhǎng)三角拿地金額占47%，接近一半；此外中西部和珠三角拿地金額占比在22%左右，在沈陽(yáng)、長(zhǎng)春均有集中出讓的情況下，百?gòu)?qiáng)房企在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額僅占10%，整體投資氛圍較冷清。

在集中出讓42總含宅地塊后，廣州占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企前4月拿地金額之首，杭州、重慶緊隨其后。值得一提的是，由于許多二線城市還未進(jìn)行首次集中出讓，截止至4月末百?gòu)?qiáng)房企拿地金額TOP20城市中有9個(gè)三四線城市，尤其以溫州、紹興、無(wú)錫等長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市為主。

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??投資態(tài)度維持謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??龍頭房企優(yōu)勢(shì)或進(jìn)一步放大

??從4月公布上市房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)來(lái)看，2021年行業(yè)的投資態(tài)度保持分化，綠城等房企表示將延續(xù)2020年積極的投資態(tài)度，融創(chuàng)、雅居樂(lè)等則表示將持續(xù)謹(jǐn)慎投資。但整體而言，調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

??從近期雙集中供地情況來(lái)看，我們認(rèn)為龍頭房企憑借全國(guó)化布局、資金渠道多、標(biāo)準(zhǔn)化管理及良好的信用背書降最為收益。目前來(lái)看，小企業(yè)想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

??在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，投資也是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。對(duì)大多數(shù)房企而言，提升投資團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性、機(jī)動(dòng)性、提高投資工作的前置性，加強(qiáng)企業(yè)的一體化運(yùn)營(yíng)，才能更加適應(yīng)核心城市土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。