??5月，房地產市場供應不濟，成交整體運行平穩。一線城市受制于供應低迷，成交環比皆降，北京、廣州同比漲幅明顯收窄，上海、深圳同比更是步入下降通道。二三線城市分化加劇，重慶、杭州成交創年內新高，昆明、南寧、鄭州等同比跌幅仍在40%附近。土地成交量價齊升，受限價約束溢價率跌至16.8%，北京、杭州、南京等首場集中土拍競爭激烈，優質宅地頻頻觸及限價上限，時有地價刷新區域、板塊新高。

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??供應：階段性回調，一線環比腰斬、二三線跌幅超3成

??5月房企推盤積極性不高，供應保持穩步回落。29個重點城市預估新增供應面積1978萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了25%和35%，“金三銀四”之后迎來了階段性回調。

??分能級來看，一線城市因上月集中供應，基數較高，本月迎來大幅回落。4個一線城市5月供應面積為145萬平方米，環比“腰斬”，同比降幅也在42%。其中深圳新增供應25萬平方米，較上月小幅微增6%，不過同比下降21%，不及去年同期。北、上、廣三城推盤量降至年內低位，均不及50萬平方米，且同環比齊跌，房企推盤積極性大幅回落。

??熱點二三線城市供應規模高位回落，但跌幅不及一線。25個監測城市5月合計供應1833萬平方米，環比下降35%，同比下降23%。不同城市分化加劇：無錫、合肥、東莞等東南沿海城市，房企推盤積極性較高，5月供應規模同環比齊增；多數城市本月供應量保持降勢，長春、寧波、福州等降幅均在5成以上。預判下月，我們認為，隨著房企年中沖刺季來臨，整體推盤量也將有所恢復，保持穩中有增態勢。不過不同城市間分化行情依舊，對于基本面較好的核心一二線和強三線，房企依舊會加快推盤節奏，而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或將迎來供貨平淡期。

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??成交：環降3%、同增10%，一線皆降近20%二三線分化加劇

??5月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個監測城市預計成交規模達2953萬平方米，環比下降3%，同比增長10%，較2019年同期增幅也有10%。分能級來看，一線城市5月預計整體成交新房263萬平方米，環比下降20%，與2020年和2019年同期相比，分別下降了5%和19%。廣州市場韌性較好，5月成交規模依舊超過了100萬平方米，環比下降12%，創3年同期新高。北京次之，成交同比增幅也達到25%。相較而言，上海、深圳成交熱度轉弱，增長乏力。一方面源于前期熱度過高透支了部分購房需求；另一方面隨著調控持續加碼，信貸收緊，利率上浮，投機性需求被遏制，整體市場也漸趨理性。二三線城市中25個監測城市5月預計整體成交2690萬平方米，環比下降2%，同比上升11%。以東部二三線城市諸如杭州、無錫、福州、廈門等成交熱度延續，5月成交量同環比齊增，顯著好于2019年同期；中部重慶、長沙如是，市場熱度回升，購房需求穩步釋放；相較而言，天津、鄭州、徐州、常州、昆明、合肥、長春等迎來階段性回調，成交表現大不如前。預判下月，我們認為，二三線整體成交高位持穩，或將與本月持平或小幅微增，前期出臺調控的熱點城市大概率面臨回調。

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??庫存：供不應求下超7成城市庫存回落，合肥、徐州環增約5%

??5月，多數重點城市延續上月供不應求狀態，熱點城市如福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8，僅徐州、合肥、昆明、無錫、天津、鄭州等因短期供應放量而供過于求。值得注意的是，多數重點城市庫存消化周期環比縮短，僅徐州、合肥庫存規模見長。其中，合肥供求比由上月的0.5驟升至1.4，新政加碼下城市新房成交規模同環比具降，市場短期降溫，但消化周期僅5個月尚處于合理區間。

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??成交結構：上海中檔占比回升9pts，深圳90-144平比重下降明顯

??從價格段分布來看，低檔產品占比上海下降8個百分點，北京、深圳分別上升7、2個百分點；中低檔產品占比北京下降10個百分點，上海、深圳分別上升2個百分點和持平；中檔產品占比上海、北京分別上升9、2個百分點，深圳下降4個百分點；中高檔產品上海、深圳分別上升1、3個百分點，北京下降1個百分點；高檔產品占比上海、深圳分別下降4、1個百分點，北京占比持平。

??從面積段分布來看，90平方米以下產品占比上海、深圳分別上升2、5個百分點，北京下降6個百分點；90-120平方米產品占比上海、北京分別上升4、3個百分點，深圳下降3個百分點；120-144平方米產品占比上海、深圳分別下降6、2個百分點，北京上升1個百分點；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比北京、深圳微升，上海微降。

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??二手住房：10城成交同環比跌幅約5%，大連、南昌低位回升

??5月，二手房市場整體表現持續小幅回落，10個重點城市共計成交601萬平方米，環比回落7%。基于去年同期樓市快速復蘇，成交體量已回升至往年水平，本月同比微降3%，同比2019年下降13%。具體到城市來看，10城環比表現普遍回落，僅大連、南昌環比收正且大連實現倍增，其余城市均有不同程度回落，其中深圳、成都、廈門等城市環比下降超20%回落顯著。同比來看，整體呈現漲跌參半，受限于樓市調控，深圳市場長期低位運行，同比下降59%，同比2019年下降53%；青島、蘇州二手房市場受強需求支撐，分別同比增長24%和53%；成都市場長期下行趨勢顯著，較2019年整體規模下降超7成，較去年同期也有5成左右跌幅。南昌同比增速高達擴大至452%，南京較2019年增長5成。當前全國主要城市二手房住宅市場熱度漸褪，但整體需求端仍有支撐，預計后續成交規模將企穩或有回升。

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??土地市場：十城迎來首場集中土拍，限價約束下溢價率高位回落

??5月，全國300城經營性土地成交總建面14267萬平方米，環比增長6%，同比下降40%；成交總金額7740億元，同、環比分別增長14%和41%；平均樓板價降至5425元/平方米，同、環比分別增長89%和33%。受限價條件的約束，土拍平均溢價率大幅回落，環比下降8.6個百分點至16.8%。各線城市溢價率皆降，一線城市平均溢價率7.9%，環比減少3.1個百分點，二線城市平均溢價率18.3%，環比減少8.5個百分點，三四線城市平均溢價率20.2%，環比減少10.1個百分點。重點城市優質地塊供應比重上升，土地流拍現象有所緩解，平均流拍率跌至9%。新晉流拍地塊資質平平，大都為區位偏遠、商業公建占比過高的土地，流拍實屬正常現象。

??一線城市成交建面483萬平方米，同、環比分別下降12%和44%。成交金額升至1358億元，同環比漲幅均在4成以上。平均樓板價升至28139元/平方米，環比翻倍增長，同比上漲60%。北京、深圳迎來首場集中土拍，北京房企拿地熱情高漲，土拍競爭異常激烈，7成以上地塊觸及限價上限，10宗地更是競高標準建設方案。深圳供地資質平平，僅寶安尖崗山一宗優質宅地，但由于深圳供地向來稀缺，最終6宗地全部成功出讓，3宗地觸及限價上限，佳兆業、龍光、深圳人才安居等均有所斬獲。

??二線城市成交建面4943萬平方米，同、環比分別增長6%和43%。成交金額4135億元，環比大增150%，同比增長72%。平均樓板價升至8364元/平方米，同、環比分別上漲63%和74%。杭州、南京、濟南和天津首批集中供地落幕，成交建面皆超500萬平方米。杭州土拍市場持續火爆，40余宗地溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊地價創新高。南京土拍同樣火熱，共計出讓51宗地，其中43宗地溢價出讓，更有36宗地觸頂搖號，多區域實際樓面價被刷新。濟南土拍則相對平淡，共計供應114宗地，其中78宗地底價成交，還有6宗地遭遇流拍。

??三四線城市成交建面8841萬平方米，同、環比分別下降52%和3%。樓板價降至2542元/平方米，環比下跌19%，同比仍上漲37%。在CRIC重點監測的三四線城市中，溫州、鹽城、宿遷、嘉興、河源、金華、臺州、徐州等8城成交建面超100萬平方米，其中溫州暫以250萬平方米居首。長三角、粵港澳地區土拍熱度不減，宿遷、嘉興、臺州、徐州、惠州等多城溢價率均在25%以上，例如溫州15宗涉宅用地便有8宗地封頂成交。