??2020年第46周（11月9日-11月16日），重點城市本周土地供應與成交量均較上周明顯上漲，地價也在深圳、武漢等城市有高價地成功出讓的帶動下環比大幅上漲。同時，受部分城市有優質地塊出讓影響，本周成交溢價率仍維持在較高水平，流拍率也出現短暫的下降趨勢。不過，結合政策面來看，整體政策環境仍然是收緊的，在本周銀保監會明文禁止險資進入房地產開發領域，房企融資難度進一步加大，土地市場熱度受此影響預計會再度回落。

??土地政策

??銀保監會禁止險資直接進入房地產開發領域 房企融資環境進一步收緊

??自8月末“三條紅線”融資試點規則確定實施后，針對房地產行業的金融監管就一直在收緊。11月13日，銀保監在發布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》 時提出禁止保險資金投資直接從事房地產開發建設的標的企業，包括開發或銷售商業住宅，引導資金流向實體經濟，這也預示著房企融資環境進一步收緊。對于土地市場來說，未來企業拿地也會更加理性，土地市場熱度也會進一步降溫。

??土地供應

??重點城市土地掛牌量環比回升

??武漢供應量持續高位供應方面，本周重點城市土地掛牌量回升至2500萬平方米之下，總供應建面為2589萬平方米，環比上漲32%，不過較去年同期相比仍有25%的降幅。各能級城市的土地掛牌量環比均呈上升趨勢；具體來看，一線城市本周土地供應量為203萬平方米，其中上海在本周共掛出10宗地，合計建面達112萬平方米，但多為安置房地塊和商業用地，中環內僅有一宗位于普陀的綜合用地入市；北京也推出了5宗地，包括3幅住宅用地和2幅商業用地，其中位于朝陽區東壩村的宅地為二次出讓地塊，本次掛牌地塊銷售限價和起拍價均較上一次有所上漲。二線城市中，武漢推地力度仍然較大，本周又有超過200萬平方米的土地掛出，包括硚口、武昌等中心城區的優質宅地。三四線城市中，南通和煙臺推地較為積極，本周供應總建面均超過了200萬平方米，其余城市推地量相對較少。

??土地成交

??一二線城市成交量環比上漲

??深圳、武漢高價地成交帶動地價環比大漲成交方面。本周廣州、上海等多個城市有地塊集中出讓，重點城市成交建筑面積也得以較上周環比回漲，成交總量為998萬平方米；本周重點城市成交總金額也回升至671億，同環比分別上漲了15%和76%；價格方面，在深圳、武漢等高地價城市均有高價地成交的帶動下，本周重點城市平均地價明顯回升，平均樓板價為6727元/平方米，環比大漲45%，和去年同期相比也上漲了11%。

??各能級城市方面，除三四線成交量不及上周外，一二線城市的成交建面環比均是上漲趨勢。具體來看，一線城市中除北京外其余三市均有土地出讓，其中成交量相對較大的廣州和上海成交地塊以商辦用地為主，住宅用地分別僅有2宗和1宗地，且均為底價成交；一線城市本周成交地塊最值得關注當屬深圳成交的南山前海稀缺宅地，雖然拿地門檻極高，但仍吸引了多家實力房企競拍，最終以81.52億元的最高限價成交，由金地聯合華潤、電建、前海控股三家國企競得。二線城市中，僅有南昌的成交量超過了100萬平方米，共計成交了5宗地，均位于良慶區，除一宗商住辦綜合體地塊，其余4宗地均為溢價成交，敏捷、大唐、陽光城、中南均有布局。重點監測的三四線城市中，長三角熱點城市溫州和無錫均有多宗地塊出讓，其余城市活躍度較低。

??市場熱度

??深圳高價地成交抬升一線城市溢價率

??廣州、重慶等再現流拍土地成交溢價方面。本周成交主力仍多為不限地價或地價限制較為寬松的二三線城市，這些城市的成交溢價率都相對較高，如成交量最大的南寧成交溢價率為29%。在這些城市的支撐下，本周成交溢價率雖然不及上周但仍然維持在相對較高水平。各能級城市本周成交溢價率也均在15%以上，其中一線城市環比漲幅最大，在深圳優質地塊以超高溢價成交的帶動下，平均溢價率上漲至17%。 

??土地流拍方面。重點城市本周流拍土地幅數較上周有所減少，土地流拍率較上周也有所回調。從流拍地塊地理位置分布看，廣州、重慶、成都、徐州、紹興等城市均有地塊流拍，不過這些流拍地塊基本位置較為偏僻，周邊配套缺乏，難得房企青睞。

??周度Top5

??深圳前海稀缺宅地封頂成交 武漢誕生新“單價地王”

??臨近年末，上半年優質宅地供應較少的深圳、武漢近期明顯加大了優質土地的供應力度，在本周就有深圳前海稀缺宅地、武漢江岸“準地王”地塊入市出讓。在此影響下，本周成交總價榜入榜門檻也較上周明顯上升。具體來看，本周成交總價最高的地塊是深圳前海宅地，成交總價達81.52億元，由金地、華潤、電建和前海控股組成的聯合體成功競得；門檻地塊則位于無錫惠山區，是一宗純住宅用地，由建發以26.72億元的總價競得，溢價率14%。

??在重點城市本周出讓的地塊中，關注度最高的當屬深圳南山前海稀缺宅地。由于地塊自帶稀缺屬性，盡管有諸多出讓條件，該宗地仍吸引了13家房企組成的8個競拍主體前來競拍，在經過百余輪激烈競拍才最終成交，成交樓板價高達62707元/平方米。除此之外，武漢江岸區地塊也一經掛出就吸引了市場的關注，該宗地起拍單價就接近武漢此前單價地王的價格，最終亦是高溢價成交，成交樓板價達30558元/平方米，這也是武漢成交樓板價首次突破3萬元/平方米。

??重點地塊點評

??金地聯合三家國企82億斬獲深圳前海稀缺宅地

??地塊分析

??作為一線城市中土地供應最稀少的城市，深圳的每一次宅地拍賣都有著極高的市場關注度，在11月11日當天出讓的南山前海稀缺宅地也不例外。作為前海板塊今年內出讓的第二宗宅地，也是板塊內有史以來出讓的第四宗宅地，地塊十分稀缺。因此，盡管該地塊設有銷售限價、“9070”限制以及原始配建人才房面積，仍吸引了13家規模房企組成的8位競拍主體前來競拍。在經過百余輪的激烈競拍后，該地塊由金地、華潤、電建和前海控股組成的聯合體以81.52億元的最高限價以及配建2.84萬平方米人才房面積成功競得，成交樓板價為62707元/平方米。 

??據地理位置來看，地塊位于前灣片區十開發單元02街坊，臨近5號線前海公園站，交通出行較為便捷；同時，地塊周邊配套也比較完善，商業方面主要以周邊社區的配套商業為主，但在距離稍遠處就有多家大型購物中心，如來福士、信和購物廣場等，教育資源也比較豐富，2公里范圍內有多家中小學。由于片區整體主要以商務辦公和產業大廈規劃為主，商品住宅整體供應較少，因此當前前海板塊在售、待售住宅較少，最近開盤的招商領璽項目一經開盤就全部售罄，片區內購房需求十分旺盛，項目建成入市后預計無去化壓力。