土地市場(chǎng)量價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，7.30表態(tài)效果立竿見影

??報(bào)告摘要：

??1、8月，40城整體土地成交面積環(huán)比下降16.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌1.8%，量價(jià)齊跌。7月30日中央政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，每逢經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破，隨即土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫。隨著各類調(diào)控政策作用的進(jìn)一步顯現(xiàn)，未來幾個(gè)月40城土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)降溫。

??2、三類城市中，一線和三線城市土地市場(chǎng)量價(jià)齊跌；二線城市土地面積下降，地價(jià)微幅上漲1%，但漲幅明顯收窄，隨著土地成交量的下降，預(yù)計(jì)地價(jià)也很快將跟隨由漲轉(zhuǎn)跌。具體城市上，杭州、蘇州和武漢等熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率低于10%，“一城一策”的調(diào)控政策成效顯著，土地市場(chǎng)降溫明顯。

??一、40城整體：8月土地市場(chǎng)量價(jià)齊跌

??1、土地成交建筑面積：8月環(huán)比下降16.9%，1-8月同比下降2.3%

??2019年8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米，環(huán)比下降16.9%，為3月份以來首次環(huán)比下降，同比下降17%。這說明，在7月30日中央政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的定調(diào)后，土地市場(chǎng)降溫明顯，嚴(yán)厲的政策調(diào)控正在發(fā)揮作用，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將繼續(xù)保持降溫態(tài)勢(shì)。2019年1-8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積35068.2萬平方米，同比下降2.3%。從圖1可知，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續(xù)回落，2019年2月已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，3月降幅擴(kuò)大，隨后降幅持續(xù)收窄。8月份同比降幅結(jié)束收窄趨勢(shì)，重新開始擴(kuò)大，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，未來幾個(gè)月土地累計(jì)成交面積同比降幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。

圖1 40 城年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速

??2、土地出讓金收入：8月環(huán)比下降30.3%，1-8月累計(jì)同比增加14.5%

??8月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1933.7億元，環(huán)比下降30.3%，降幅明顯擴(kuò)大；同比下降11.2%，為4月份以來首次下降。2018年下半年,全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長明顯；隨著下半年調(diào)控政策的密集出臺(tái)，土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降。2019年1-8月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入17967.7億元,同比增加12.1%，增幅收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源： CRIC、易居研究院

??分城市來看，2019年1-8月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、南京、武漢、和上海，土地出讓金總額分別為1802.7、1071.4、1047.1、943.7和883.1億元。其中，上海和杭州分別同比下降20.8%和18.6%，南京和武漢增速均超過60%。

??一線城市中，深圳土地供應(yīng)面積最少。2019年1-8月深圳累計(jì)土地出讓金同比大幅增長233.5%，這是因?yàn)?月份深圳集中出讓了5宗土地，且溢價(jià)率較高。而2018年1-8月深圳土地出讓很少，因此土地出讓金同比增幅較大。

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