??【熱點聚焦】

??近期，關于8月初上海市二手房房貸實行的“三價就低”原則再度引發(fā)熱議。所謂“三價就低”，即在合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，根據(jù)最低的價格，作為貸款額度審批標準。

??網(wǎng)簽合同價：房屋買賣的雙方通過網(wǎng)上房地產(chǎn)在線簽署合同中約定的價格，這對于購房者來說是可以掌握和確定的。

??涉稅評估價：為了避免房屋買賣雙方調(diào)低網(wǎng)簽合同價格而達到避稅的目的，稅務部門自行聘用第三方評估機構(gòu)進行核價，如網(wǎng)簽合同價格低于涉稅評估價的，則以稅涉評估價作為房屋交易的納稅標準。該價格需向稅務部門查詢才能得知，對于購房者來說屬于不確定數(shù)據(jù)。

??銀行評估價：銀行為了了解貸款時抵押物的價值而委托評估公司評估，由此確定銀行評估價，對于購房者來說屬于不確定性數(shù)據(jù)。

??【熱點評析】

??“三價就低”政策降溫立竿見影，8月上海市二手房成交數(shù)據(jù)全面下降。

??“三價就低”原則意在進一步管控二手房市場，擠壓投資投機空間，同時有助于銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數(shù)降低的問題，有利于更好化解房貸經(jīng)營中可能產(chǎn)生的風險。

??從近一個月的實踐來看，“三價就低”原則對上海市二手房市場的影響“立竿見影”。根據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市二手房成交1.8萬套，環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌；成交金額574億元，環(huán)比下降30%，同比下降44%；成交均價3.8萬/平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%，跌至2019年的月均成交水平。各項成交數(shù)據(jù)全面下降，彰顯了新政作用下，上海市二手房市場步入降溫通道。

??此外，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度要求下，銀行房地產(chǎn)貸款余額受到嚴格管控。實行“三價就低”原則，無疑將壓縮個人住房貸款額度。這對于銀行來說，既可以降低高風險貸款，也有助于銀行滿足更多購房者貸款需求。

??新政客觀上誤傷剛需，推動“全體人民住有所居”需通過租購并舉、租購同權(quán)實現(xiàn)

??從近一個月的市場表現(xiàn)來看，“三價就低”作為新的貸款原則，在有效打擊了投資投機行為的同時，也使大部分剛需購房者遭到誤傷。原因主要在于“三價”存在較大的差異。根據(jù)數(shù)位國有銀行相關負責人介紹，當前房屋交易核驗價多為市場價格的9折，而涉稅評估價大約是5-7折。根據(jù)“三價就低”原則，購房者貸款額度較新政前將大幅下降，最大降幅甚至超過四成。

??舉例來說，比如一套房子，房東想賣350萬元，房屋核驗價300萬元，涉稅評估價為250萬元。購房者將只能按照250萬元的總價去申請貸款，售價與涉稅評估價的差額部分，將需要購房者以首付款彌補，這無疑大幅提高了購房者的首付成本。對于大多數(shù)剛需購房者來說，購房壓力進一步加大，甚至“難以為繼”。近期市場上就出現(xiàn)了不少此類案例，購房者與房東簽署了協(xié)議并繳納了定金，但由于“三價就低”原則導致獲得的貸款額度大幅下降，購房者無力支付多出來的“首付款”，只能無奈棄購甚至需面臨高額違約金賠付風險。

??因此，在喜于新政調(diào)控取得初步成效的同時，也需要關注剛需購房者的利益問題。促使市場降溫、房屋回歸居住屬性只是開始，要實現(xiàn)全體人民住有所居的目標，仍需要通過繼續(xù)探索執(zhí)行差別化信貸政策、加快發(fā)展住房租賃市場、推動“租購同權(quán)”等手段實現(xiàn)。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）