??政策要點

??12月1日，西安市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（政策原文見附件）。政策明確調整了購買第二套住房商業貸款和公積金貸款首付比例。

??2020年12月2日

??研究院快評

??此次政策最大的亮點在于細化了不同購房需求的貸款首付比例，即綜合首套和二套戶型，給予了差別化的首付比例規定，值得全國其他城市學習。而西安的政策調整，成為今年12月份全國首個購房政策收緊的城市，也是需要市場參與者積極關注的。

??1、預售許可政策收緊

??此次政策明確，加強商品房預售管理。政策規定，全市范圍內所有已出讓、新出讓土地的商品房開發項目，開發企業申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于７層。

??從此類政策規定可以看出，此次突然提及預售管理的收緊內容，或說明此前預售方面存在一定的亂象。今年上半年，全國各地預售政策確實有放松的地方。但是放松的同時，也使得預售的相關工作出現很多新情況。所以嚴格此類預售工作，防范一些不符合工程要求的樓盤違規申請預售證，具有積極的意義，這有助于此類預售制度的更好推進。

??2、落實差別化信貸政策

??此次政策明確，調整購買第二套住房的商業貸款首付比例。比如政策明確，在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于50%。從此類政策可以看出，西安針對首套戶型“小中大”類似的購房者，在二套購房方面，對應了不同的首付比例?？偨Y起來就是三點。第一、小戶型購房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%。第二、中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%。第三、大戶型要改善 ，首付比例分別為60%和70%。三種首付比例都以144平方米為分界線，同時若首套沒有結清，首付比例最低為60%。另外公積金方面的改善型住房，首付比例分別為50%和55%，也是以144平方米為分界線。

??西安此次信貸政策，有三個特點。第一、政策具有細化和分類調控的因素，針對首套不同的戶型，對二套購房采取了不同的信貸首付比例，呈現了“逐級遞進、和二套住房掛鉤”的導向。其中“逐級遞進”的含義是，首套戶型為“小中大”戶型的，二套購房將面臨不同的首付比例。而“和二套住房掛鉤”的含義是，以144平方米為分界線，不同的二套戶型對應了不同的首付比例。第二、強調了信貸收緊的導向，尤其是部分購房者可能后續會面臨70%的首付比例，自然也會從信貸的角度約束相關購房行為。第三、若是貸款沒有償付完畢，那么二套房首付比例至少為60%，這一點具有打擊炒房行為的導向。

??3、加強預售資金監管

??此次政策明確，加快互聯網＋監管建設，購房人可通過網上平臺、手機短信等方式獲取經開發企業確認的購房款交存信息，自行選擇監管銀行的營業網點交存購房款至監管賬戶。

??這點內容雖然看上去沒有前面信貸政策具有“火藥味”，但也是購房者值得關注的。因為過去對于此類預售資金的監管確實是一個黑洞，購房者本身也并不清楚。所以此次西安的政策，就是把這個問題做了改變，讓購房者通過手機就可以查詢自己的購房款的流向，這是具有積極意義的，有助于防范爛尾樓的出現和防范房企違規使用資金。

??4、預留調控窗口

??此次政策明確，未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西咸新區部分區域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩定房地產市場發展。

??這至少體現了兩點。第一、政策繼續強調了調控收緊和嚴管市場秩序的導向。第二、對于一些不限購的區域，尤其是類似西咸新區等熱點區域，后續也需要繼續觀察市場動向，防范市場炒作。換句話說，此類區域后續若是房價繼續上漲，調控的可能性也依然是比較大的。

附件

關于進一步加強房地產市場調控的通知

市建發〔2020〕143號

各區縣人民政府，各開發區管委會，市級相關部門：

??為深入貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神，保障支持自住需求，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府審定同意，現將有關事項通知如下：

??一、加強商品房預售管理

??全市范圍內所有已出讓、新出讓土地的商品房開發項目，開發企業申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于７層。

??二、發揮差別化信貸調節作用

??（一）調整購買第二套住房的商業貸款首付比例。經陜西省市場利率定價自律機制研究協商確定：

??1. 在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于50%。

??2. 在我市已擁有住房面積在90至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于60%。

??3. 在我市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低于60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低于70%。

??4. 在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業貸款未結清時，再次使用商業貸款購買住房的，首付比例不低于60%。

??（二）調整公積金貸款首付比例。對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不 低于50%；購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

??三、加強預售資金監管

??（一）加快互聯網＋監管建設，購房人可通過網上平臺、手機短信等方式獲取經開發企業確認的購房款交存信息，自行選擇監管銀行的營業網點交存購房款至監管賬戶。

??（二）負責住房貸款的商業銀行應將貸款資金全額劃轉至預售資金監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至開發企業其他賬戶。

??（三）各級住建部門要建立預售資金監管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規行為的商業銀行，在一定期限內暫停在我市開展預售資金監管業務。

??（四）轄區住建部門要根據商品房開發項目施工計劃，區分主體結構封頂、竣工驗收、不動產首次登記等節點，嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，防范項目建設風險。

??四、加強房地產調控統籌管理

??各區縣、開發區（含西咸新區）要落實屬地主體責任，加強管轄區域房地產市場運行態勢的監測和房價調控，加強供需調節，完善住房供給體系，多措并舉穩地價、穩房價、穩預期，堅決遏制房價過快上漲。未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西咸新區部分區域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩定房地產市場發展。

??本通知自發布之日起實施，我市原有關規定與本通知不一致的，以本通知為準。

??西安市住房和城鄉建設局

??西安市金融工作局

??西安住房公積金管理中心

??西安市自然資源和規劃局

??2020年11月30日